Ленобласть отдала под жилье более 100 га
На прошлой неделе Градостроительный совет Ленобласти одобрил сразу три проекта планировки территории (ППТ). Совокупная площадь участков, предназначенных под жилую застройку, – 107,3 га.
Проекты получили одобрение не с первого раза: на прошлых заседаниях они были отправлены на доработку. После замечаний членов Градсовета новые варианты были скорректированы: наполнены социальной и коммерческой инфраструктурой, получили транспортную составляющую, а также благоустройство и пр.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, пограничные с Петербургом районы динамично развиваются, но жители жалуются на нехватку социальной инфраструктуры.
«Могу сказать, что за пять-шесть лет все будет построено. Хочется, чтобы в новых проектах было учтено строительство не только жилых домов, но еще школ и детских садов. Застройщики должны учитывать ошибки своих предшественников», – подчеркнул он.
Утверждены повторно представленный эскиз проекта планировки и проект межевания участка в юго-западной части деревни Порошкино Всеволожского района, хотя часть замечаний к проекту по-прежнему осталась – и они вновь касаются непродуманности въезда в квартал и выезда. Члены Градсовета едва не завернули ППТ, но утвердили с требованием учесть замечания, поскольку у застройщика уже есть разрешение на строительство, а согласование конечного проекта потребует времени (и проектировщики успеют доработать проект).
ППТ выполнило ООО «ГрадстройПроект» по заказу собственников земельных участков общей площадью 23,88 га. Земли относятся к зоне жилой многоэтажной застройки, здесь планируется построить семь девятиэтажных многоквартирных домов с общей площадью квартир 143,1 тыс. кв. м, а также два детских сада, школу, два паркинга, торгово-развлекательный и спортивный центры. Здесь будут проживать около 5 тыс. человек
Ранее проектировщик представлял ППТ на территорию в 20,62 га как часть будущего города-спутника Евроград, который намеревалась построить компания «Пантикапей». Градсовет отклонил проект, заявив о неготовности рассматривать масштабный проект по частям. В том числе потому, что застройщик таким образом сможет увеличить первоначально заявленное число жителей, а это не входит в планы развития региона. Проект «Евроград» и без того подразумевает 22 тыс. жителей и общую площадь недвижимости почти 4 млн кв. м. При этом известен объем инвестиций – 120 млрд рублей, есть договоренность компании «Пантикапей» с Внешэкономбанком о финансировании.
Повторно рассмотрен и утвержден, с напутствием добавить «цивилизованности», ППТ участка в западной части Фёдоровского поселения Тосненского района. Заказчиком выступает компания «Алькор», проектировщик – «МастерПлан». На участке площадью 71,1 га, ограниченном с севера и юга другой жилой застройкой, а также Шоссейной улицей, зоной общественно-деловой застройки и полевой дорогой, запланировано малоэтажное жилье в трех-четырехэтажных домах с общей площадью квартир 210,3 тыс. кв. м – почти на 7 тыс. человек.
Кроме жилья, спроектированы два детских сада, школа, несколько торговых центров, где разместятся также бассейн и банный комплекс, кинозал, спортзал, библиотека, гостиница, учреждения общепита, а также объекты автосервиса. Предполагается организовать парковочные места на 2,3 тыс. автомобилей.
Также с оговорками об устранении недочетов одобрен ППТ в деревне Разметелево Всеволожского района, выполненный ООО «Матвеев и К» по заказу Колтушской строительной компании.
На участке площадью 12,29 га запланировано строительство сренднеэтажных домов площадью 47,8 тыс. кв. м, где смогут жить 1,6 тыс. человек. Помимо жилья, в составе проекта – детский сад, реконструкция существующей школы, наземные автостоянки почти на 800 автомобилей. Другие инфраструктурные объекты (торгового, бытового, культурного, спортивного назначения, кабинеты врачей общей практики) предполагается разместить во встроенных помещениях.
Хотя все три проекта одобрены, к каждому остались замечания. Михаил Москвин выразил надежду, что за то время, что требуется для необходимых согласований проектов в других структурах, застройщики успеют внести необходимые корректировки.
В Генплане Петербурга официально появится зона среднеэтажной застройки. Где именно – пока не ясно. Участники рынка радоваться не торопятся. Они говорят, что покупатели на этажность жилья смотрят мало. Успех проекта по-прежнему определяют локация и цена.
Комиссия по подготовке изменений в Генплан Петербурга согласовала появление в городе нового вида застройки – среднеэтажной (4ЖД). Сейчас в Генплане три жилые зоны: индивидуальные дома (1ЖД), малоэтажные – до 4 этажей (2ЖД), а также зона среднеэтажной и многоэтажной застройки (3ЖД), где ограничений по числу этажей нет.
В зоне 4ЖД можно будет строить дома высотой до 6 этажей (а не 8, как разрешает классификатор Минэкономразвития). Какие именно районы города охватит зона 4ЖД, пока не ясно. Не исключено, что в нее попадет территория исторического центра, где сейчас разрешена многоэтажная застройка. В частности, Петроградская сторона.
Утвердят новую зону в процессе корректировки нынешнего Генплана, который действителен до 2021 года. Но законную силу изменение получит только в новой редакции Генплана. А пока напишут территориальные регламенты в ПЗЗ, где уточнят режим использования земли.
Участники рынка говорят, что само по себе введение новой зоны не является ни полезным, ни плохим. Но вопрос в том, как она будет применяться и зачем вообще это делать. «Продекларировано, что среднеэтажной застройкой будет считаться строительство до 6 этажей. Но это противоречит федеральному законодательству (в котором – до 8). Так что будет риск споров (особенно для объектов от 6 до 8 этажей), поскольку непонятно, какие нормативы и СНиП к ним применять. Кроме того, пока не приведут ПЗЗ в соответствие с Генпланом, будет период, когда у определенного числа участков будет несоответствие градостроительных документов между собой. Так что риск оспаривания проектов градозащитниками в этот период значительно возрастет. Поэтому я не очень понимаю текущей целесообразности создавать зону среднеэтажной застройки. Особенно в том виде, который предлагается», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Девелоперы тоже отнеслись к инициативе настороженно. «Нужно смотреть на конкретный список территорий, где будет введено среднеэтажное строительство. В центральных районах города высотность и так ограничена, это зона регулируемой застройки с очень жесткими правилами. Но не исключаю, что по ряду участков действительно требуется пересмотр высотных норм. Со стороны кажется, что снизить высотность было бы логичнее вне центра. Но целесообразность массового среднеэтажного строительства вне центра остается спорным вопросом. Во-первых, любой застройщик столкнется с повышением себестоимости, а большинство покупателей не смогут позволить себе приобретать квартиры со стоимостью на 30–50% выше, чем в многоэтажных новостройках. А во-вторых, ускоренное увеличение площади жилых кварталов потребует больше социальной, транспортной и другой инфраструктуры, а это означает дополнительные затраты не только на их возведение, но и содержание», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами «СПБ Реновации» Дмитрий Михалев.
С коллегами согласна директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко. «Нам прекрасно известно, что ограничение высотности зданий и так введено в ПЗЗ, но не в этажах, а в метрах. И это обоснованно, так как этаж может быть, к примеру, и пятиметровым. При этом в историческом центре высотность регулируется отдельным порядком, установленном КГИОП. Значение такого регулирования в охраняемых зонах исторической застройки – в сохранении композиционного пространства нашего города», – отмечает она. По ее словам, анализ текущего спроса показывает, что проекты малоэтажного строительства, допустим, в Приморском, Колпинском и Пушкинском районах востребованы меньше, чем многоэтажное жилье в том же Красносельском или Красногвардейском районах. «При этом к среднеэтажной застройке те же требования, к примеру, по озеленению прилегающей территории и количеству машино-мест, а также характеристикам самого здания. Но для покупателя этажность не так важна. При выборе будущей квартиры решающими становятся другие параметры – локация, планировка, сопутствующая инфраструктура, школы и детские сады рядом, транспортная доступность. А этажность – уже дело очень индивидуальных предпочтений», – отмечает Ольга Михальченко.
Аналогичное мнение у генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» Константина Матыцына. «Сильнее всего на спрос влияют локация проекта и цена. Например, 25-этажный проект в Приморском районе наверняка будет продаваться хорошо, если с другими характеристиками проекта все будет хотя бы на «четыре с минусом». А шестиэтажка в Ленобласти может быть мало востребована из-за одного-двух просчетов в концепции или маркетинге. Будет ли востребована среднеэтажка в Девяткино? Да, за справедливую цену. Рентабельно ли это для застройщика? Рентабельность высотного проекта выше», – заключил он.
Разработан новый порядок назначения и увольнения руководителей региональных органов, которые занимаются надзором за долевым строительством жилья. Ротацию этих функционеров теперь будет контролировать федеральный центр в лице Минстроя, а не власти субъектов РФ.
Проект постановления Правительства РФ о новом порядке согласования и назначения региональных чиновников на руководящие должности в органах, которые контролируют долевое строительство, на днях опубликован на федеральном портале нормативных актов. Следующий шаг – его общественные обсуждения, которые продлятся до 24 сентября текущего года. Согласно этому документу, теперь назначать на должность и освобождать от нее «контролеров долевки» будет Минстрой РФ. Но кандидата на пост будет предлагать руководитель субъекта РФ.
Порядок простой. Губернатор выбирает кандидата и представляет его с соответствующими рекомендациями заместителю министра строительства и ЖКХ РФ. Документы претендента в течение 10 дней изучают в министерстве. Параллельно идет собеседование с самим кандидатом, необходимое для оценки его профессиональных качеств. Замминистра делает выводы, которые, в виде рекомендаций, ложатся на стол главы ведомства. И уже он решает – согласовать кандидатуру или нет. Если решение положительное – готовится соответствующее решение. А если нет – в адрес губернатора летит письмо об отказе.
Порядок изменен в соответствии с требованием 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который был скорректирован 1 июля 2018 года. Кроме того, новый порядок соответствует положению о Минстрое, в котором говорится, что утверждать руководителей органов исполнительной власти субъектов РФ в области государственной экспертизы, а также в области контроля за градостроительной деятельностью можно только с согласия профильного министра. «Документ направлен на дальнейшее укрепление вертикали власти», – говорится в пояснении к документу.
Напомним, что до сих пор в Петербурге контроль за «долевкой» осуществлял Комитет по строительству во главе с председателем, которого, как известно, назначали на должность (или увольняли) решением городского правительства после обращения туда профильного вице-губернатора.
«Новый порядок перевел эту процедуру (назначение и увольнение) с регионального уровня на федеральный. Цель, очевидно, заключается в усилении контроля за строительной сферой и приведении федеральной отраслевой политики к единообразию», – говорит старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридического бюро «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. По ее словам, с одной стороны, назначение чиновника Минстроем снизит прямое подчинение руководителя органа контроля за строительством региональным властям, что должно предотвратить возможности их злоупотреблений при взаимодействии с застройщиками. «С другой стороны – сейчас и федеральная политика в отношении «долевки» такая жесткая, что вряд ли это как-то качественно улучшит ситуацию для застройщиков», – рассуждает специалист
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области:
– Мы знакомы с предложениями о новом порядке согласования глав Госстройнадзора и к нему готовы. Это говорит о той высокой степени внимания, которое уделяет федеральный центр проблематике контроля за стройкой и расходованием средств. Отмечу, что проект документа оставляет последнее слово о принятии кадровых решений за главой региона.