А.Кириленко о «Строймонтаже», техдефолте и перспективах рынка
Сегодня, 24 декабря 2008 г., «Строймонтаж» выплатил купон по дебютному облигационному заему в размере 90 млн рублей. Ажиотаж, поднятый по этому поводу неделю назад, по факту оказался напрасным. Пессимистические прогнозы не сбылись. Между тем, это не снимает проблем рынка, которые нам удалось довести до СМИ и общественности благодаря допущенному 17 декабря техническому дефолту. Положение в строительной отрасли продолжает оставаться тяжелым. Кризис ликвидности испытывают все компании. Продажи практически встали. Ипотека умерла. Кредитные ставки в банках выросли в два раза. В помощь государства уже не верится. Мне бы хотелось прояснить ряд вопросов по нашей компании и по рынку в целом, которые были подняты за прошедшую неделю обсуждения нашего «дефолта».
Что будет со строящимися домами?
Мы не начинаем новых проектов. Инвестиционную программу мы приостановили потому, что не считаем целесообразным вести ее за счет заемных ресурсов, которых сейчас катастрофически не хватает (как и у любой девелоперской компании).
Тех средств, которые сегодня поступают, хватает только на поддержание строительных работ там, где они идут. И мы совершенно четко понимаем, каким образом достроить эти проекты. Тем более, что по ним остался не такой большой объем финансирования – менее 500 млн рублей. Сейчас мы сдаем два дома в эксплуатацию. До мая следующего года сдадим еще один. Отдельно от всех остальных проектом мы рассматриваем еще одну стройку (комплекс «Новая Династия»), по которой уже достигнуты договоренности с банком о проектном финансировании (в ближайшее время мы назовем имя партнера).
Таким образом, к маю 2009 года все обязательства перед дольщиками будут выполнены нашей компанией в полном объеме. И, особо отмечу, в заявленные изначально сроки.
Сколько мы должны клиентам?
За эту неделю СМИ неоднократно озвучивали нашу задолженность перед клиентами в 17 млрд рублей. Что это означает на практике? В этом году мы сдаем более 280 тыс. кв. метров жилья (около 210 уже сдали, еще почти 80 ожидаем «на днях»). Почти все квартиры в домах проданы, средства вложены в строительство. Т.е. как только произойдет передача уже построенных квартир нашим клиентам (а эта работа сейчас ведется), обязательства компании в этой части будут считаться выполненными. Это – практика РСБУ, которая никакого отношения к фактическому состоянию дел в компании не имеет
Хотя, в действительности, суммой в 17 млрд рублей мы можем только гордится. Мы обеспечили в этом году ввод в эксплуатацию более 10% от «городского плана». Продажи и строительство этого жилья осуществлялись одной компанией (ЗАО «Строймонтаж»), что подтверждает отчетность. Нет никаких сомнений, что по завершении необходимых процедур квартиры уже в ближайшее время перейдут (и сегодня переходят) в собственность клиентов.
Как мы боремся с кризисом ликвидности?
Мы знаем, как завершить работу по строящимся объектам. Мы используем не только тот ручеек средств, который идет еще от вторичных платежей и тех незначительных продаж, которые компания сегодня осуществляет. Мы используем и иные способы расчетов, в том числе передачу за выполненные работы квартир в строящихся объектах.
Эти же схемы коснулись и работы с кредиторами компании. На прошлой неделе мы озвучили общий долг компании – 6,1 млрд рублей (перед банками, инвестиционными компаниями и по облигационному заему). Все кредиторы сегодня понимают, что требовать у застройщиков досрочного или даже срочного погашения кредитов невозможно. Поэтому сейчас мы ведем диалог на предмет реструктуризации задолженности. Не только по основной сумме долга, но и по вопросам его обслуживания. Могу предположить, что этим же сегодня занимаются все компании, причем не только в нашей отрасли.
Некоторые кредиторы подали иски на нас, и нам об этом известно. Мы считаем, что эти действия со стороны кредиторов сейчас нецелесообразны, так как никоим образом не смогут «ускорить» погашение долга. С такими кредиторами мы также находимся в диалоге, обсуждаем реструктуризацию долгов посредством заключения мировых соглашений и т.п. Долги будут выплачены, но нам необходимо время для того, чтобы мобилизовать средства.
На нашей стороне наши активы. Они в два раза превышают объем долга, поэтому у нас нет сомнений, что реструктуризацию удастся провести на взаимовыгодных условиях.
Более того, никакой опасности для компании и никаких признаков «предбанкротного состояния» я сегодня не вижу, что бы ни муссировалось у нас «за спиной». Есть кризис ликвидности, и он есть у всех. Когда рынок раскачается, мы будем так же активно вести свою деятельность, как вели ее 14 лет с момента основания компании.
Что будет с «нераспакованными» проектами?
Вам известно о наших элитных проектах – на наб. Робеспьера, на ул. Вязовой, на Малом пр. П.С., на ул. Эсперова. Несколько проектов в комфорт-классе мы до последнего времени не афишировали. Стоимость всей этой земли превышает 9 млрд рублей в ценах 2007 года. В 2008 году мы, к счастью, не совершали существенных приобретений.
Длина большинства этих проектов от трех до пяти лет, и надо понимать, что за это время рынок сдвинется с места, и клиенты начнут еще активнее покупать, чем было раньше, в начале или середине этого года. Что такое отложенный спрос, мы проходили в середине 2005 года, когда все ожидали снижения стоимости жилья, но произошло все наоборот.
Тем не менее, на свои средства мы сейчас не готовы начинать это строительство и ведем поиск соинвесторов (и это логично в нынешней ситуации, учитывая проблемы банковского кредитования и проектного финансирования). Готовы ли мы расстаться с этими объектами в нынешних условиях? Да, мы готовы расстаться со всеми. Как наседка сидеть на них и обещать кредиторам, что когда-нибудь (в лучшие времена) мы с ними обязательно рассчитаемся, – неверная и нечестная стратегия. Мы намерены покрывать свою ликвидность в том числе продавая земельный банк «нераспакованных» проектов.
Кстати, проектная документация по ним в высокой стадии готовности. Имея финансирование, можно хоть завтра выходить на стройплощадку.
Возможна ли продажа компании?
Мы ведем переговоры с рядом компаний не только о продаже объектов, но и о привлечении их в наш капитал. Это российские компании и конкретных результатов переговоров пока нет. Однако и в самом факте переговоров нет ничего дурного. Более того, решение будет приниматься исходя из того, сколько инвесторы будут готовы вкладывать в развитие, какие у них будут задачи, планы, ресурсы.
Готовы ли мы расстаться с контрольным пакетом? Да. Мы готовы, при необходимости, совершить любые действия, направленные на то, чтобы компании стало легче, чем есть сегодня: удовлетворив кредиторов, дольщиков… И себя не забыть.
Стоимость компании назвать сложно. Это, безусловно, предмет переговоров и, как я сказал, зависит от планов инвестора. Есть огромная пропасть между стоимостью компании и стоимостью ее активов. Все знают, что за 14 лет мы сделали намного больше, чем сумели просто накопить земли на десяток миллиардов рублей к очередному кризису.
Почему мы допустили технический дефолт?
Должен же быть кто-нибудь посмелее! Мы сразу же заявили, что заплатим купон, но позже. Я уже озвучил цифры по вводу в эксплуатацию нами жилья в уходящем году. Нет ничего удивительного, что каждый рубль мы направляем на стройку. Прогнозировать приходы сегодня – дело крайне неблагодарное. Или у кого-то иначе?
Купон выплачен из оборотных средств компании. И в том, что произошел технический дефолт, уверяю, нет ничего страшного. Это не показатель положения дел нашей компании. Никто не может нас обвинить, что мы что-то не так делали до кризиса, или поздно начали реагировать на его развитие. То, что произошло – произошло со всем рынком.
Этого не нужно скрывать, не нужно стыдится! У нас действительно много неплатежей, и мы стараемся все свои ресурсы направлять на то, чтобы объекты были завершены в те сроки, которые были заявлены нами до кризиса. Наши дольщики должны получить квартиры своевременно. Это наша принципиальная позиция. И она – честная!
Временные трудности с ликвидностью сегодня есть у всех. Вся отрасль с этими трудностями борется – и с неплатежами подрядчикам, и с неплатежами кредиторам.
Какова наша общественная позиция?
Я лично встречался с рядом влиятельных политиков, которые сегодня участвуют в антикризисных центрах, принимают решения... Заявлялось, что государство принимает все необходимые действия, чтобы поддержать реальный сектор. И деньги, мол, банкам дает не для того, чтобы их переводили в валюту… Но мы увидели ту «поддержку», которую готов оказать город, и по результатам торгов поняли, насколько она интересна бизнесу.
Мы конечно и сегодня ведем переговоры с государственными банками о том, каким образом можно было бы выйти из ситуации. Но в целом, нужно понять одну вещь: просто кредитами нельзя решить проблемы ни одного из секторов экономики, какими бы деньгами его не напичкало государство: хоть бесплатными, хоть недорогими и длинными… Если продукт не покупают – это тупик! Как металлурги говорят: не надо нам денег, дайте их тем, кто покупает наш товар. Я тоже говорю: нам не нужны деньги. Вы клиентам нашим дайте деньги, чтобы они могли покупать жилье. Вы их успокойте. Дайте ипотеку лет на 30 под 5%. Пусть купят жилье даже те, кто вчера еще и не мечтал об этом.
Будь так, люди побежали бы покупать квартиры, мы бы строили, у нас и у наших контрагентов сохранялись бы рабочие места, развивалась бы промышленность материалов, банки бы снизили свои риски и начали снижать ставки... Начался бы рост. Но вместо того, чтобы поддерживать покупательскую способность, ее фактически уничтожили.
И, тем не менее, я желаю всем нам успехов
и удачи в наступающем 2009-м году,
Президент корпорации «Строймонтаж»
Артур Кириленко
Вновь разгорается скандал вокруг строительства отеля на площади Островского. На прошлой неделе депутаты городского парламента обратились к губернатору Валентине Матвиенко с требованием остановить строительные работы.В 2003 году Евгений Герасимов представил на суд КГИОП, Научного совета по сохранению культурного наследия и общественности новый вариант проекта, разительно отличающийся от первого. Теперь здание было выполнено в современной стилистике, с большой площадью остекленных поверхностей, с фасадом, облицованным серым неполированным камнем. Количество номеров в гостинице уменьшалось почти вдвое, на первых двух этажах нашлось место для салонов, ресторанов и кафе. По габаритам здание не превышает нормы, установленные КГИОП для этого участка (то есть не выше стоящего на другой стороне площади дома Басина). Завершение здания сделано из прозрачного стекла, что визуально должно уменьшить его высоту. Среди аналогов своей работы архитектор Евгений Герасимов указал на современное строительство в центре Берлина, этот стиль уже успели назвать «новой берлинской классикой».
В результате новый вариант был одобрен профильными комитетами городского правительства. Члены Научного совета среди недостатков отметили мелкое членение средней части фасада и конструктивистские мотивы в нижней его части, из-за которых здание вступает «в конфликтные отношения» с фасадом стоящего рядом дома 2 по площади Островского. Также говорилось о том, что сравнительно длинный фасад превращает здание в солирующий объем, конкурирующий с доминантой площади – Александринским театром.
Заметим, что члены Совета, выступавшие в 1996 году против «дома под Росси», в 2003 году советовали архитектору, «известному как мастеру стилизации, снять остроту современного звучания здания». То есть, по сути, рекомендовали вернуться к первому варианту. Участок получил статус «лакуны», однако в этот термин чиновники, архитектурное сообщество и горожане по-прежнему вкладывают разный смысл, что ведет к продолжению изматывающей все стороны дискуссии о том, можно здесь строить или нельзя, и если можно, то как?
Пожалуй, наиболее последовательным в своих выступлениях был и остается извечный оппонент Евгения Герасимова, председатель Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников, искусствовед Владимир Лисовский. Он считает, что ансамбль, созданный Карлом Росси, не нуждается в «добавлениях» – ни новомодных, ни стилизаторских. По мнению ученого, облик площади был испорчен строительством зданий по ее периметру в конце XIX века, поэтому «не надо дополнительно городить к тому, что воротиловы уже наворотили» (имеется в виду архитектор Воротилов, автор южного корпуса Национальной библиотеки).
Сейчас заметим: уже на этапе начавшихся строительных работ к обсуждению архитектурных параметров проекта присоединились депутаты Законодательного собрания. В их обращении подчеркивается, что они не против возведения здания как такового, но считают неприемлемым «архитектурное решение гостиницы, которую предполагается разместить в охранной зоне объекта Всемирного наследия», а депутат Михаил Амосов считает проект «грубой попыткой вмешательства в классический ансамбль площади Островского».
Тем временем, напомним, что летом 2004 года на конкурсе «Архитектон» этот проект был отмечен дипломом в номинации «Лучший проект». Требования же о проведении международного архитектурного конкурса на застройку «пятна» с правовой точки зрения сомнительны, поскольку частного заказчика нельзя принудить к организации архитектурного конкурса или каким-либо образом регламентировать выбор архитектора.
Два года назад заместитель председателя КГИОП Борис Кириков заметил: «что бы ни построили на этом месте – будет скандал». Хотя, если бы чиновникам, архитектурному сообществу, депутатам и заказчику строительства удалось выработать более или менее единую точку зрения, работать архитектору было бы проще, а скандалов было бы меньше.
Петербургские риэлтеры изменили свое отношение к закону «О долевом строительстве». Теперь они его больше хвалят, чем критикуют.Александр Гиновкер, в свою очередь, считает, что ужесточение условий для работы застройщиков оправдано лишь отчасти, и последствия этого не замедлят сказаться на состоянии рынка. «Цены на первичное жилье, скорее всего, вырастут, так как в законе заложен больший коэффициент надежности и на застройщиков возлагаются серьезные обязательства, которые они вынуждены будут закладывать в стоимость. Вопрос только в том, будут ли люди покупать жилье по этим новым ценам», – говорит он.
Игорь ЧЕРЕВКО