А.Кириленко о «Строймонтаже», техдефолте и перспективах рынка
Сегодня, 24 декабря 2008 г., «Строймонтаж» выплатил купон по дебютному облигационному заему в размере 90 млн рублей. Ажиотаж, поднятый по этому поводу неделю назад, по факту оказался напрасным. Пессимистические прогнозы не сбылись. Между тем, это не снимает проблем рынка, которые нам удалось довести до СМИ и общественности благодаря допущенному 17 декабря техническому дефолту. Положение в строительной отрасли продолжает оставаться тяжелым. Кризис ликвидности испытывают все компании. Продажи практически встали. Ипотека умерла. Кредитные ставки в банках выросли в два раза. В помощь государства уже не верится. Мне бы хотелось прояснить ряд вопросов по нашей компании и по рынку в целом, которые были подняты за прошедшую неделю обсуждения нашего «дефолта».
Что будет со строящимися домами?
Мы не начинаем новых проектов. Инвестиционную программу мы приостановили потому, что не считаем целесообразным вести ее за счет заемных ресурсов, которых сейчас катастрофически не хватает (как и у любой девелоперской компании).
Тех средств, которые сегодня поступают, хватает только на поддержание строительных работ там, где они идут. И мы совершенно четко понимаем, каким образом достроить эти проекты. Тем более, что по ним остался не такой большой объем финансирования – менее 500 млн рублей. Сейчас мы сдаем два дома в эксплуатацию. До мая следующего года сдадим еще один. Отдельно от всех остальных проектом мы рассматриваем еще одну стройку (комплекс «Новая Династия»), по которой уже достигнуты договоренности с банком о проектном финансировании (в ближайшее время мы назовем имя партнера).
Таким образом, к маю 2009 года все обязательства перед дольщиками будут выполнены нашей компанией в полном объеме. И, особо отмечу, в заявленные изначально сроки.
Сколько мы должны клиентам?
За эту неделю СМИ неоднократно озвучивали нашу задолженность перед клиентами в 17 млрд рублей. Что это означает на практике? В этом году мы сдаем более 280 тыс. кв. метров жилья (около 210 уже сдали, еще почти 80 ожидаем «на днях»). Почти все квартиры в домах проданы, средства вложены в строительство. Т.е. как только произойдет передача уже построенных квартир нашим клиентам (а эта работа сейчас ведется), обязательства компании в этой части будут считаться выполненными. Это – практика РСБУ, которая никакого отношения к фактическому состоянию дел в компании не имеет
Хотя, в действительности, суммой в 17 млрд рублей мы можем только гордится. Мы обеспечили в этом году ввод в эксплуатацию более 10% от «городского плана». Продажи и строительство этого жилья осуществлялись одной компанией (ЗАО «Строймонтаж»), что подтверждает отчетность. Нет никаких сомнений, что по завершении необходимых процедур квартиры уже в ближайшее время перейдут (и сегодня переходят) в собственность клиентов.
Как мы боремся с кризисом ликвидности?
Мы знаем, как завершить работу по строящимся объектам. Мы используем не только тот ручеек средств, который идет еще от вторичных платежей и тех незначительных продаж, которые компания сегодня осуществляет. Мы используем и иные способы расчетов, в том числе передачу за выполненные работы квартир в строящихся объектах.
Эти же схемы коснулись и работы с кредиторами компании. На прошлой неделе мы озвучили общий долг компании – 6,1 млрд рублей (перед банками, инвестиционными компаниями и по облигационному заему). Все кредиторы сегодня понимают, что требовать у застройщиков досрочного или даже срочного погашения кредитов невозможно. Поэтому сейчас мы ведем диалог на предмет реструктуризации задолженности. Не только по основной сумме долга, но и по вопросам его обслуживания. Могу предположить, что этим же сегодня занимаются все компании, причем не только в нашей отрасли.
Некоторые кредиторы подали иски на нас, и нам об этом известно. Мы считаем, что эти действия со стороны кредиторов сейчас нецелесообразны, так как никоим образом не смогут «ускорить» погашение долга. С такими кредиторами мы также находимся в диалоге, обсуждаем реструктуризацию долгов посредством заключения мировых соглашений и т.п. Долги будут выплачены, но нам необходимо время для того, чтобы мобилизовать средства.
На нашей стороне наши активы. Они в два раза превышают объем долга, поэтому у нас нет сомнений, что реструктуризацию удастся провести на взаимовыгодных условиях.
Более того, никакой опасности для компании и никаких признаков «предбанкротного состояния» я сегодня не вижу, что бы ни муссировалось у нас «за спиной». Есть кризис ликвидности, и он есть у всех. Когда рынок раскачается, мы будем так же активно вести свою деятельность, как вели ее 14 лет с момента основания компании.
Что будет с «нераспакованными» проектами?
Вам известно о наших элитных проектах – на наб. Робеспьера, на ул. Вязовой, на Малом пр. П.С., на ул. Эсперова. Несколько проектов в комфорт-классе мы до последнего времени не афишировали. Стоимость всей этой земли превышает 9 млрд рублей в ценах 2007 года. В 2008 году мы, к счастью, не совершали существенных приобретений.
Длина большинства этих проектов от трех до пяти лет, и надо понимать, что за это время рынок сдвинется с места, и клиенты начнут еще активнее покупать, чем было раньше, в начале или середине этого года. Что такое отложенный спрос, мы проходили в середине 2005 года, когда все ожидали снижения стоимости жилья, но произошло все наоборот.
Тем не менее, на свои средства мы сейчас не готовы начинать это строительство и ведем поиск соинвесторов (и это логично в нынешней ситуации, учитывая проблемы банковского кредитования и проектного финансирования). Готовы ли мы расстаться с этими объектами в нынешних условиях? Да, мы готовы расстаться со всеми. Как наседка сидеть на них и обещать кредиторам, что когда-нибудь (в лучшие времена) мы с ними обязательно рассчитаемся, – неверная и нечестная стратегия. Мы намерены покрывать свою ликвидность в том числе продавая земельный банк «нераспакованных» проектов.
Кстати, проектная документация по ним в высокой стадии готовности. Имея финансирование, можно хоть завтра выходить на стройплощадку.
Возможна ли продажа компании?
Мы ведем переговоры с рядом компаний не только о продаже объектов, но и о привлечении их в наш капитал. Это российские компании и конкретных результатов переговоров пока нет. Однако и в самом факте переговоров нет ничего дурного. Более того, решение будет приниматься исходя из того, сколько инвесторы будут готовы вкладывать в развитие, какие у них будут задачи, планы, ресурсы.
Готовы ли мы расстаться с контрольным пакетом? Да. Мы готовы, при необходимости, совершить любые действия, направленные на то, чтобы компании стало легче, чем есть сегодня: удовлетворив кредиторов, дольщиков… И себя не забыть.
Стоимость компании назвать сложно. Это, безусловно, предмет переговоров и, как я сказал, зависит от планов инвестора. Есть огромная пропасть между стоимостью компании и стоимостью ее активов. Все знают, что за 14 лет мы сделали намного больше, чем сумели просто накопить земли на десяток миллиардов рублей к очередному кризису.
Почему мы допустили технический дефолт?
Должен же быть кто-нибудь посмелее! Мы сразу же заявили, что заплатим купон, но позже. Я уже озвучил цифры по вводу в эксплуатацию нами жилья в уходящем году. Нет ничего удивительного, что каждый рубль мы направляем на стройку. Прогнозировать приходы сегодня – дело крайне неблагодарное. Или у кого-то иначе?
Купон выплачен из оборотных средств компании. И в том, что произошел технический дефолт, уверяю, нет ничего страшного. Это не показатель положения дел нашей компании. Никто не может нас обвинить, что мы что-то не так делали до кризиса, или поздно начали реагировать на его развитие. То, что произошло – произошло со всем рынком.
Этого не нужно скрывать, не нужно стыдится! У нас действительно много неплатежей, и мы стараемся все свои ресурсы направлять на то, чтобы объекты были завершены в те сроки, которые были заявлены нами до кризиса. Наши дольщики должны получить квартиры своевременно. Это наша принципиальная позиция. И она – честная!
Временные трудности с ликвидностью сегодня есть у всех. Вся отрасль с этими трудностями борется – и с неплатежами подрядчикам, и с неплатежами кредиторам.
Какова наша общественная позиция?
Я лично встречался с рядом влиятельных политиков, которые сегодня участвуют в антикризисных центрах, принимают решения... Заявлялось, что государство принимает все необходимые действия, чтобы поддержать реальный сектор. И деньги, мол, банкам дает не для того, чтобы их переводили в валюту… Но мы увидели ту «поддержку», которую готов оказать город, и по результатам торгов поняли, насколько она интересна бизнесу.
Мы конечно и сегодня ведем переговоры с государственными банками о том, каким образом можно было бы выйти из ситуации. Но в целом, нужно понять одну вещь: просто кредитами нельзя решить проблемы ни одного из секторов экономики, какими бы деньгами его не напичкало государство: хоть бесплатными, хоть недорогими и длинными… Если продукт не покупают – это тупик! Как металлурги говорят: не надо нам денег, дайте их тем, кто покупает наш товар. Я тоже говорю: нам не нужны деньги. Вы клиентам нашим дайте деньги, чтобы они могли покупать жилье. Вы их успокойте. Дайте ипотеку лет на 30 под 5%. Пусть купят жилье даже те, кто вчера еще и не мечтал об этом.
Будь так, люди побежали бы покупать квартиры, мы бы строили, у нас и у наших контрагентов сохранялись бы рабочие места, развивалась бы промышленность материалов, банки бы снизили свои риски и начали снижать ставки... Начался бы рост. Но вместо того, чтобы поддерживать покупательскую способность, ее фактически уничтожили.
И, тем не менее, я желаю всем нам успехов
и удачи в наступающем 2009-м году,
Президент корпорации «Строймонтаж»
Артур Кириленко
Строительство жилья в историческом центре Петербурга нередко оборачивается для застройщиков многочисленными проблемами. Чтобы их не было, строители предлагают властям сформировать четкую позицию по вопросам нового строительства в центре города.К типичным трудностям, с которыми сталкиваются застройщики в центре города, относится значительная изношенность жилого фонда, расположенного возле объекта строительства, плохое состояние инженерной инфраструктуры, недостаточные мощности инженерных сетей. Кроме того, как отмечают эксперты, районные, муниципальные ГУЖа, РЭУ, ЖЭКи не проводят необходимых ремонтных работ по благоустройству. Недовольство местных жителей вызвано в первую очередь неудобствами, которые причиняет строительство по соседству – шум, запыление, автотранспорт, забивка свай под нулевой цикл и др. Также жители боятся лишиться свободного пространства около дома.
Сюрпризы строительства
Как рассказала заместитель генерального директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова, трудностей много потому, что долгое время (да и сейчас) город не в состоянии был комплексно подойти к решению вопроса с аварийным и ветхим жилым фондом, вопроса расселения коммунальных квартир, вопроса ремонта и замены коммуникаций, капитального ремонта зданий. И эти проблемы приходится решать инвесторам самостоятельно». Агрессия и негатив от плохого качества жизни, которые накопились у жителей, выплескиваются на фирму-застройщика, – говорит г-жа Колганова. – К сожалению, жителей может устраивать и помойка под окнами, и промышленное предприятие, и гараж, но только не новый дом. На мой взгляд, должна быть четкая позиция администрации по вопросам нового строительства в центре. Не строить нельзя: если этого не делать, то где наши дети будут жить через 30-40 лет».
По мнению вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, трудности зачастую связаны не только и не столько с районом, сколько с особенностями конкретных проектов. И в центральном районе, и в любом другом эта процедура может проходить гладко, а может носить негативный и неконструктивный характер. «В нашей практике слушания по одному из проектов в Центральном районе как раз прошли довольно конструктивно, а вот в Калининском районе новый проект вызвал резкий и необоснованный негатив со стороны местных жителей, – поясняет г-н Семененко. – Вообще же основная сложность для девелопера, строящего в Центральном районе – жесткие ограничения КГИОП, и даже не столько сами ограничения, сколько непредвиденные изменения в условиях согласования проектов. Из-за этого возникает необходимость внесения изменений в уже подготовленные и ранее согласованные проекты – а это дополнительные затраты, и не только временные».
Важно отметить, что когда строительные компании готовят на стадии изыскания и планировки объект строительства они проводят экспертизы, привлекая соответствующих специалистов. Кроме того, проект проходит экспертизу у специалистов различных государственных ведомств – КГА, КГИОП, СЭС, проектно-изыскательские организации и прочее. На стадии проектирования учитываются все замечания от привлеченных инспекторов. Так, например, компании «ЮИТ Лентек» пришлось снизить этажность дома 58 на Казанской улице с тем, чтобы не нарушать инсоляцию близлежащих домов. Фирма «Петербургреконструкция» была вынуждена в два раза сократить площадь дома 6 на улице Большая Посадская, чтобы сохранить два-три дерева, растущих, как заметили в компании, на помойке. На той же Казанской улице, дом 58, по требованию экспертов фирма перед началом строительства провела работы по укреплению фундаментов близлежащих домов. Более того, в процессе строительства обнаружилось аварийное состояние теплотрассы, находящейся в ведении городских структур. Вне плана были выполнены работы по ее ремонту. Как сообщили в компании, не исключено, что и в дальнейшем будут возникать подобные сюрпризы.
Чувство меры
Но и на этом проблемы не заканчиваются: жители близлежащих домов, которые не попадают в зону «технического влияния» приходят на стройплощадку и выдвигают всевозможные требования. Так, на Казанской улице, дом 58 такие граждане пришли с требованием отремонтировать их подъезды, ссылаясь почему-то на обещания, которые им давали местные чиновники задолго до начала изыскательских работ, и которые должны быть выполнены местными административными структурами еще несколько лет тому назад. Другие граждане приходят с требованием установить им стеклопакеты в квартирах. Далее их требования растут как снежный ком.
И все-таки строители понимают людей, переживающих за свое жилье, за состояние своих домов. Однако, как сообщил нам директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Лентек» Алексей Спиридонов, имеющиеся проблемы необходимо было устранять давно, но вот кто бы это мог сделать эффективно и качественно, люди не совсем понимают. «И вот приходит современная строительная компания, которая начинает строить поблизости, – поясняет свою позицию г-н Спиридонов. – И люди решают, что именно эта компания должна и в силах устранять многие проблемы. Но у компании с частным капиталом свои бизнес-интересы, и потому такой подход невозможен. Мы выполняем все требования контролирующих органов, в чем-то идем навстречу жильцам – обязательно».
Еще один аспект касается взаимодействия застройщиков с районными властями. «Перед началом реализации проекта мы изучаем прилегающую территорию и уже сами выступаем с конструктивными предложения к местным властям, – рассказывает президент ИПГ «Источник» Мирон Шакира. – Однако эти предложения связаны не только с существующими, но и с возможными проблемами после окончания строительства».
В целом, по мнению вице-президента Группы ЛСР Евгения Яцышина, город и жители окрестных домов после реализации того или иного проекта в историческом центре Санкт-Петербурга «глобально выигрывают». «Надо строить так, чтобы людей это не раздражало. Надо иметь чувство меры и тогда все будет нормально», – подытожил г-н Яцышин.
Андрей ТЕПЛОУХОВ
Руководство Службы государственного строительного надзора и экспертизы предлагает изменить схему подсчета сроков ведения строительства. Александр Орт считает, что начинать отсчет надо не с даты подписания распоряжения правительства, а с момента выдачи разрешения на ведение строительных работ.Строители считают, что главная причина – бюрократические препоны, возникающие при согласовании архитектурного проекта. Напомним, что по существующему законодательству все экспертизы должны выполняться последовательно. То есть нельзя заниматься получением согласования экологов и одновременно оформлять справки из пожарной инспекции. В результате, на получение всех экспертиз уходит около 11 месяцев. Таким образом, на собственно строительство остается не более шести-семи месяцев, что для крупного объекта явно мало.
До 1 апреля у Службы государственного строительного надзора и экспертизы еще были лазейки, позволявшие облегчить жизнь строителей. Например, она могла выдавать разрешение на ведение отдельных видов работ – строительство фундамента. На практике это выглядело следующим образом. Застройщик проводил экспертизу грунтов и получал разрешение на возведение фундамента. После этого начиналось строительство, а согласование архитектурного проекта велось параллельно. Однако после вступления в силу Жилищного кодекса, СГСНиЭ не имеет право выдавать разрешение на отдельные виды работ. И отныне строительство может начинаться только после получения всего цикла согласований. Проблемы строителей в области соблюдения сроков усложняются еще и новым законом о дольщиках. Ведь этот документ предусматривает жесткие санкции за изменение даты ввода дома в эксплуатацию.
Эта и некоторые другие проблемы строителей обсуждались на прошлой неделе в ходе встречи руководства СГСНиЭ с участниками Союза строительных компаний «Союзпетрострой». В ее ходе Александр Орт заявил, что его ведомство не может ускорить сроки выдачи разрешения на начало работ, так как это запрещает федеральное законодательство. Зато он намерен предложить правительству города изменить способ расчета сроков строительства. Он предлагает изменить типовую формулировку распоряжения правительства. Для этого в одном из пунктов вместо «Х месяцев с момента выхода распоряжения правительства», нужно написать «Х месяцев с момента выдачи распоряжения на начало строительства». Участвовавшие во встрече строители приняли инициативу восторженно. Еще бы, за счет небольшой бюрократической хитрости решается одна из самых серьезных проблем. Главное теперь – убедить руководство города в том, что застройщики, получив послабление, не начнут злоупотреблять этим и готовить документацию в «ленивом» режиме.
Пока те, от кого зависит решение этого вопроса, относятся к идее осторожно. Так, вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров признает, что совокупный срок проектирования может быть и 12, и 18 и 24 месяца. Однако он утверждает, что несоблюдение сроков связано не только с бюрократией. «Застройщики часто меняют проекты в процессе работы, что требует дополнительного «пересогласования», и, естественно, сказывается на сроках».
Весьма трепетно относится к необходимости соблюдения сроков и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. Она неоднократно заявляла о том, что недопустимо превращать город в долгострой и предлагала различные способы борьбы с теми, кто ведет работы слишком долго.
Однако шансы у строителей все-таки есть. Они могут доказывать, что никто из них, заплатив серьезные суммы в бюджет на развитие инфраструктуры, не захочет задерживаться с возведением дома. А значит, все строители будут спешить с получением согласований, даже если на них не будет висеть дамоклов меч санкций. Кроме того, власти признают забюрократизированность процесса согласования проекта и считают необходимым ее решать. Тот же Александр Вахмистров говорит о необходимости решения проблемы путем создания системы «одного окна».
Правда, строители не верят в то, что властям удастся создать по настоящему работающую схему. Так, Святослав Ломбас, генеральный директор компании «Ленгипроинжпроект» вспоминает историю с созданием Комитета по энергетике. Тогда предполагалось, что этот Комитет будет решать все проблемы по энергообеспечению объектов. Сейчас же строителям все равно приходится работать с Ленэнерго и Водоканалом напрямую. Другой руководитель, не пожелавший разглашать свое имя, выразился более определенно: «Если создать нормально работающее «единое окно», то слишком много карманов придется зашить. А значить эта схема не будет запущена никогда», – заявил он.
Таким образом, застройщики считают, что ускорить бюрократические согласования в сегодняшних условиях невозможно и горячо поддерживают предложение Александра Орта. В крайнем случае, они предлагают упростить порядок согласования типовых домов.
Так Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ», не понимает, зачем нужно проводить подробные экспертизы по домам типовых серий. «Ну что нового могут найти экологи в домах, которые уже неоднократно строились», – вопрошает он.
Справка
В ближайшее время ведомства городского правительства должны определиться с новыми правилами сдачи домов. До конца мая этого года должно состояться совещание, на котором и будет утверждена принципиальная схема. Один из ключевых вопросов, который сейчас обсуждается – нужно ли включать в состав комиссии представителей Министерства природных ресурсов. Чиновники этого ведомства всячески на этом настаивают. СГСНиЭ пытается ненужного расширения состава избежать. При этом представители СГСНиЭ обещают, что обязательно позовут экологов в состав комиссии по приемке профильных объектов – например Северо-Западных очистных сооружений.
Григорий ПЕСКОВ