Стратегический подход
Вопросы, затрагивающие решение стратегических задач реализации нацпроекта в жилищной сфере и развития строительного комплекса России, стали одними из самых обсуждаемых на VI Международном форуме и выставке высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia, прошедших на прошлой неделе в Екатеринбурге.
Деловая программа форума, проходящего при поддержке Правительства Свердловской области и Администрации Екатеринбурга, включала свыше 80 мероприятий, собравших более 320 экспертов.
Цель – нацпроект
Пленарное заседание форума было посвящено тому, каким видят эксперты город будущего. И большинство выступавших согласилось с тем, что основные принципы современной урбанистики – комфортность, социальность, безопасность, транспортная доступность, экологичность, технологичность и прочее – нашли отражение в национальных проектах.
Заместитель полномочного представителя Президента в УрФО Виктор Дубенецкий отметил, что нацпроект в сфере жилья является важнейшей стратегической задачей, комплексно решающей вопросы повышения качества жизни граждан. При этом он подчеркнул, что его реализация сталкивается со сложностями: «Переходный период реформы привлечения средств в отрасль характеризуется снижением активности застройщиков по получению разрешений на строительство жилья. До конца не отработана система взаимодействия с банками».
«Наш приоритет при реализации нацпроекта – создание комфортной городской среды. Процесс отбора проектов в этой сфере на местах показал, насколько обществом востребованы вопросы, связанные с благоустройством. Перед нами стоит задача не просто обеспечить увеличение объемов строительства, но создать городское пространство, в котором хочется жить», – заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, понятие «комфорт» сегодня шагнуло далеко за пределы квартиры и дома. «Сейчас это и двор, и квартал, и развитая социальная и транспортная инфраструктура, и общественные пространства, и в целом уровень развития населенных пунктов, в которых проживают люди», – подчеркнул он.
Губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев заявил, что целей нацпроекта невозможно достигнуть без самого пристального внимания двум важнейшим направлениям – реализации проектов комплексного развития территории (КРТ), а также реновации.
Магистральные пути
Этот постулат широко обсуждался в рамках выездного заседания Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера. По словам экспертов, в этой сфере существует много проблемных вопросов.
Многие обращают внимание на успешность столичной программы реновации, но этот опыт невозможно без корректировок тиражировать в регионах, уверен Владимир Якушев. «Я бы все-таки не говорил, что этот механизм можно взять и наложить на всю карту страны. Везде своя специфика. Вот на это нужно обратить внимание, найти золотую середину, выбрать механизмы, подходящие к использованию на местах», – отметил он.
«Без реновации дальнейшее развитие многих городов сегодня крайне затруднено или практически невозможно», – соглашается Антон Глушков, но отмечает, что сегодня механизмы для эффективного выполнения таких программ не созданы. Проекты реновации и КРТ очень сильно переплетаются, помимо жилья в них вовлекаются и прочие объекты недвижимости. «В рамках Нацобъединения мы подготовили ряд поправок в нормативные документы, которые помогли бы создать комплексную модель, позволяющую включать в такие проекты и аварийное жилье и промышленные территории», – подчеркнул он.
Кроме того, после изменения механизма финансирования строительства одним из главных критериев для девелопера стал срок освоения банковских средств. Любой застройщик, входящий в проект, в первую очередь просчитывает срок освоения привлеченных средств, но когда речь заходит о таких долгих и сложных проектах, как реновация, сделать это бывает очень непросто, особенно с учетом того, что не существует простого, понятного и прописанного законодательно механизма выкупа объектов под проекты реновации. «А без этого застройщик не может просчитать свои затраты, создать проект и получить под него банковское финансирование», – говорит Антон Глушков.
Владимир Якушев высказал мысль о необходимости вернуться к обсуждению возможности распространения механизма отчуждения земель для государственных и муниципальных нужд в определенных случаях, когда это необходимо для развития территории.
Президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий отметил, что под масштабные инвестпроекты, как имеющие высокую социальную значимость, земли должны выделяться регионами – и такой механизм предусмотрен Земельным кодексом РФ. «Но конкретные критерии таких проектов в законодательстве не определены, такое право предоставлено субъекту РФ, однако в большинстве из них это не сделано. Было бы здорово, если бы законодатели назвали примерные параметры проектов, которым возможно выделение земли», – сказал он.
Первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий напомнил, что задачи по увеличению объемов ввода жилья никто не снимал. «Чтобы сформировать платежеспособный спрос, нужно в орбиту интересанта втянуть менее обеспеченный слой граждан. Это можно сделать за счет создания относительно дешевого предложения на рынке. А для этого нужно развивать крупнопанельное домостроение, то есть индустриальные методы строительства жилья», – считает сенатор.
Стратегический посыл
Необходимым условием реализации нацпроекта является вопрос модернизации строительного комплекса страны. Неслучайно поэтому НОСТРОЙ для своего семинара в рамках форума выбрал темой Стратегию развития строительной отрасли до 2030 года.
Исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин напомнил, что Стратегия разрабатывалась при самом активном участии отраслевой общественности. «Ее цель – развитие конкурентоспособной отрасли, основанной на компетенциях и ориентированной на обеспечение комфорта и безопасности граждан», – отметил он, назвав основные целевые показатели документа (см. таблицу).
Эксперт отметил, что до 2024 года в Стратегию закладываются параметры нацпроекта, затем предполагается дальнейшее интенсивное развитие. «Между тем текущая ситуация в строительном комплексе не дает основания для оптимизма в смысле достижения поставленных на сегодняшний день задач нацпроекта. Одна из самых болевых точек, особенно в свете перехода на проектное финансирование, – развитие социальной инфраструктуры», – подчеркнул Виктор Прядеин.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов (напомнив, что вице-премьер Виталий Мутко заявил, что с 2021 года ни одна стройка в России не начнется, пока жилье не будет обеспечено детсадами и школами) рассказал о практике решения вопроса в Санкт-Петербурге. Также он сообщил, что подготовлен проект постановления правительства города, детально прописывающий подходы к решению проблемы. «Детсады застройщики готовы строить за свой счет, но в отношении школ, стоимость которых достигает 1,2–1,3 млрд рублей, мы рассчитываем на последующий выкуп властями. «Бюджетные гарантии» города позволят получить банковское финансирование строительства таких объектов», – отметил эксперт.
Представители региональных строительных компаний заявили, что маржинальность их работы не позволяет брать «социалку» на себя. Подробно эту позицию обосновал Антон Глушков. «Если обратиться к Конституции, то обязанности по обеспечению социнфраструктурой возложена на органы МСУ и госвласти. Но застройщики, со своей стороны, заинтересованы в решении этого вопроса, поскольку это повышает востребованность жилья. И они участвуют в процессе – в зависимости от возможностей», – отметил он.
По мнению эксперта, власти, предъявляя требования к застройщикам по возведению «социалки», должны учитывать разные условия работы на местах. «Во многих регионах таких возможностей почти нет. И не потому, что застройщики скупые, а потому, что рентабельность строительного процесса очень невысока. Необходимо учитывать эту разницу условий работы в субъектах РФ. Если мы не найдем удобную схему взаимодействия, то нам придется год от года отчитываться о несоответствии плановых показателей нацпроектов достигнутым результатам», – резюмировал Антон Глушков.
Мнение
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ:
– Стратегия развития строительной отрасли включает два базовых направления. Первое – это формирование новых условий комфортной среды. Второе – поиск источников финансирования этих условий. Для комплексного решения этих задач, в том числе в плане создания необходимой социнфраструктуры, необходимо создание понятной схемы взаимодействия застройщиков и власти на местах. От этого зависит успешность реализации и стратегии, и нацпроекта.
14 марта скончался генеральный директор АО «Трест Ленгазтеплострой» Наиль Гусупович Кикичев. Это был человек удивительных профессиональных и личных качеств, и его уход стал трагедией не только для родных и близких, но и для всего коллектива предприятия, которое он возглавлял несколько десятков лет, проведя сквозь самые сложные обстоятельства.
Редко можно встретить примеры, когда сотрудники компании так остро воспринимали смерть руководителя – как личную потерю. Однако именно так переживают работники АО «Трест Ленгазтеплострой» кончину Наиля Кикичева, который был не просто главой компании, но стал по-настоящему близок каждому члену коллектива.
Жизнь, отданная труду
Наиль Кикичев родился в Ленинграде в 1940 году, а всего через год началась война. «Первую блокадную зиму он пережил в городе вместе со своей мамой. В осажденном Ленинграде он потерял отца и двух дедушек. Затем эвакуация. После войны – возвращение в разрушенный город и жизнь впроголодь, поскольку его мама осталась одна с ребенком и старушкой-бабушкой. Жили в коммунальной квартире, в комнате площадью 10 кв. м. Папа спал под столом, так как больше негде было. По той же причине уроки часто делал в парке. На обед у них были картошка и квас. Несмотря на это, он прекрасно учился в школе, а затем поступил в вуз, который окончил с отличием», – вспоминает дочь, заместитель генерального директора АО «Трест Ленгазтеплострой» Гульнара Кикичева.
По окончании Ленинградского института инженеров железнодорожного транспорта им. В. Н. Образцова он в 1963–1967 годах работал в Саратовском отделении Приволжской железной дороги, пройдя за короткий период путь от мастера до главного инженера. Затем вернулся в родной город, где работал на разных должностях в Главзапстрое. Наконец, в 1974 году он пришел в трест «Ленгазтеплострой» (в 1984-м – стал управляющим), и с этим трестом оказался связан весь его дальнейший жизненный путь.
«Это было крупное предприятие, осуществлявшее прокладку инженерных коммуникаций в огромных объемах. В коллективе треста работало около 4 тыс. человек», – рассказывает начальник производственно-технического отдела АО «Трест Ленгазтеплострой» Наталья Тихонова. Под руководством Наиля Кикичева трест достиг больших успехов, в 1987, 1988 и 1989 годах награждался переходящим Красным знаменем ЦК КПСС и Совета министров СССР. Сам он был награжден орденами и медалями, стал лауреатом премии Совета министров СССР в области науки и техники, имел звание кандидата технических наук, а в 1992 году Наилю Гусуповичу присвоено звание «Заслуженный строитель Российской Федерации.
Годы перелома
Как и для всей строительной отрасли, 1990-е годы для треста «Ленгазтеплострой» стали периодом тяжелейших испытаний. Но, в отличие от примерно 90% организаций отрасли, трест его пережил. И главная заслуга в этом Наиля Кикичева.
«Время было тяжелейшее, заказов нет, денег нет. Что делать – непонятно. Отец тогда собрал людей, честно, ничего не скрывая, объяснил им ситуацию. Сказал, что если кто-то хочет уйти, удерживать он не будет, но пообещал, что сделает все возможное, чтобы спасти организацию, ее трудовой коллектив. И сделал это. Его слова вообще никогда не расходились с делом. Если он не мог чего-то сделать, то и не обещал, но если уж обещал – то делал непременно, – говорит Гульнара Кикичева. «Своих он, как говорится, не бросал. Наиль Гусупович хоть и был требовательным руководителем, но чувствовал личную ответственность за каждого и всегда и во всем отстаивал интересы сотрудников», – добавляет инженер-электрик АО «Трест Ленгазтеплострой» Андрей Попов.
Несмотря ни на что, компания сумела выжить. «Конечно, кто-то ушел, но большинство – осталось, потому что верили в руководство. Было очень сложно, задержки по зарплате. Брались за любую работу, осваивали другие направления строительства», – вспоминает Наталья Тихонова.
Именно тогда в полной мере проявился несгибаемый характер Наиля Кикичева. «Он был очень жестким, волевым человеком, много спрашивавшим со всех, но прежде всего – с себя. Он не просто был руководителем организации, он все свои силы отдавал на ее благо. И такого же подхода хотел от других. И это в немалой мере помогло предприятию выжить», – рассказывает помощник генерального директора АО «Трест Ленгазтеплострой» Сергей Иванов.
В компании бытует история, что однажды, в самый тяжелый для предприятия момент, Наиль Кикичев заложил в банке собственную квартиру, чтобы выплатить сотрудникам хоть какую-то часть зарплаты. В общем-то, в данном случае совершенно не важно, правдива история или нет. Гораздо существеннее другое: сотрудники твердо убеждены, что это могло быть, что глава компании готов ради них и на это. Многие ли могут сказать о своем руководстве то же самое?
«Ради дела отец был готов на любые личные жертвы. То, что имущество предприятия было заложено, чтобы сохранить коллектив, – это точно. Может быть, и квартира тоже. Это очень в его духе», – говорит заместитель генерального директора АО «Трест Ленгазтеплострой» Ренат Кикичев. «В этом смысле отец был крайне несовременным человеком. Он всегда, не взирая ни на какие обстоятельства, придерживался своих принципов. В частности, он до самого конца оставался коммунистом, причем не просто по партбилету, но искренне веря в идеалы честного труда и социальной справедливости, которые он и воплощал в жизнь на своем предприятии», – отмечает Гульнара Кикичева.
Горячее сердце
По словам всех, кто его знал, в работе Наиль Кикичев проявлял жесткость и высокую требовательность, но в то же время его отличали доброта, забота об окружающих, внимательность, отзывчивость и готовность помочь в любых жизненных обстоятельствах.
Это касалось всех сфер – от семейной жизни до производства и бытовых условий сотрудников. «Он был прекрасным семьянином, мужем и отцом – любящим, добрым, заботливым. Как говорится, дай Бог такого каждому», – говорит Гульнара Кикичева. «Отец для меня всегда был самым главным примером в жизни. Он всегда много помогал нам – и советом, и делом. Он учил, что надо ставить перед собой серьезные цели и добиваться их вопреки обстоятельствам и не отступая от принципов – честности, порядочности, верности долгу», – рассказывает Ренат Кикичев.
«Наиль Гусупович вникал во все мелочи, уделял внимание условиям работы простых сотрудников, в том числе вопросам безопасности труда. Никогда не упускал возможности пообщаться с людьми на производстве, узнать их пожелания», – отмечает главный энергетик АО «Трест Ленгазтеплострой» Евгений Юдин. «Если у любого работника были какие-либо проблемы – он мог смело идти к Наилю Гусуповичу, зная, что тот подставит плечо, окажет любую посильную помощь. Можно смело сказать, что он помог каждому из нас: с жильем, с устройством детей в детские сады, с вопросами отдыха и лечения… В общем, в любой сложной жизненной ситуации мы знали, что можем к нему обратиться, и получим поддержку», – добавляет начальник отдела кадров АО «Трест Ленгазтеплострой» Галина Клокова.
Занимался Наиль Кикичев и благотворительностью. «Он оказывал значительную денежную помощь больным детям, долгое время состоял в Попечительском совете Большого драматического театра», – рассказывает секретарь гендиректора АО «Трест Ленгазтеплострой» Вера Беспалова. «Я очень часто выполнял поручения Наиля Гусуповича, связанные с оказанием различной помощи. Поддержка была всесторонняя: все, что он мог сделать в сложившейся ситуации, он делал, никогда никому не отказывая. Причем касалось это не только сотрудников нашего предприятия», – отмечает помощник генерального директора АО «Трест Ленгазтеплострой» Расул Мурадов.
«Наиль Гусупович любил говорить нам: «Помните, по нашим трубам к людям идет тепло наших сердец». Скажу без преувеличения: тепло его сердца чувствовали все мы. Сейчас мы осиротели», – говорит Наталья Тихонова. «Совершенно искренне скажу вам от имени всех сотрудников предприятия: мы гордимся тем, что работали под руководством Наиля Гусуповича», – добавляет Вера Беспалова.
Гульнара и Ренат Кикичевы подчеркивают, что принципы деятельности их отца в отношении и партнеров предприятия, и его сотрудников останутся неизменными. «Отец всегда был сторонником крепких, ответственных, дружеских взаимоотношений. Как в сфере бизнеса, так и в кадровой политике. Мы твердо намерены придерживаться этой же позиции», – говорит Гульнара Кикичева.
Группа депутатов Госдумы РФ выступила с инициативой внесения очередных поправок в многострадальный Закон № 214-ФЗ. На сей раз парламентарии решили всерьез взяться за вопрос достройки проблемных объектов и ряд других вопросов. Эксперты в целом позитивно оценивают новую законодательную инициативу.
Законопроект разработан депутатами Госдумы РФ Николаем Николаевым, Анатолием Аксаковым, Михаилом Кузьминым и Николаем Говориным. Изменения предлагается внести в Закон «Об участии в долевом строительстве…» и отдельные законодательные акты РФ.
Примерно много
Главная задача законопроекта – сформировать механизм достройки проблемных объектов и решить тем самым застарелую проблему обманутых дольщиков.
Точное число пострадавших соинвесторов в России не известно, наверное, никому. То, что реестры Минстроя РФ по проблемным объектам и обманутым дольщикам не полны, признают и в самом федеральном ведомстве. Поэтому даже компетентные органы предпочитают оперировать примерными, «округленными» данными.
«В России сохраняется около 900 проблемных объектов долевого строительства и десятки тысяч дольщиков, оставшихся в результате мошеннических действий и без денег, и без жилья», – говорится в сообщении Следственного комитета России, распространенном в середине марта. Чуть ранее вице-премьер РФ Виталий Мутко заявил, что всего в стране насчитывается 2006 проблемных домов и порядка 200 тыс. пострадавших семей, без учета домов Urban Group и ГК «СУ-155».
В любом случае очевидно, что масштабы проблемы огромны – и предпринимать меры для ее решения необходимо.
Во исполнение поручения
Председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев подчеркивает, что законопроект разработан по исполнение поручения Президента России Владимира Путина в части создания эффективного правового механизма завершения строительства проблемных объектов. «Наряду с этим законопроект должен обеспечить плавный переход осуществляемых проектов строительства на использование счетов эскроу и реализацию новой модели финансирования застройщиков с 1 июля этого года», – добавляет он.
Законопроект состоит из нескольких блоков. «Наиболее важный блок – это те нормы, которые помогут осуществить завершение строительства проблемных объектов в случае банкротства застройщиков. Речь идет о порядке работы со средствами федерального и региональных бюджетов для достройки проблемных объектов. Принципиальный шаг состоит в том, что мы наделяем регионы правом создания НКО в форме фонда, который будет заниматься достройкой проблемных объектов. Мы четко прописываем, что источниками финансирования завершения строительства должны являться средства компенсационного фонда, средства федерального и регионального бюджетов, а также муниципалитетов. Решается законопроектом и проблема двойных продаж. Квартиру получат люди, чей ДДУ зарегистрирован первым в ЕГРН, денежное возмещение получает тот, чей ДДУ зарегистрирован позже», – рассказывает Николай Николаев.
Также документ призван урегулировать целый ряд вопросов, связанных с совершенствованием института банкротства застройщиков. «Новшество, которое мы предлагаем: чтобы арбитражный управляющий назначался из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства. Именно Фонд, который теперь полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов, должен иметь возможность участвовать в делах о банкротстве, даже по тем, которые уже открыты. Фонд должен также осуществлять контроль за их деятельностью», – отмечает депутат.
Помимо этого, предлагается целый ряд норм, которые должны усовершенствовать Единую информационную систему жлищного строительства (ЕИСЖС). «Мы предлагаем на законодательном уровне закрепить за системой реестр проблемных объектов, а также обязать контролирующие органы вносить сведения в этот реестр», – уточняет Николай Николаев.
Еще один важный момент, по его словам, – выплата возмещения не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машино-мест и кладовок. «Также нашим законопроектом мы предлагаем разрешить проблему, которая не давала возможности использовать землю как ресурс для решения проблем дольщиков. Уточняется и порядок использования средств материнского капитала. У людей появится возможность направлять его на приобретение строящегося житься через счета эскроу», – заключает депутат.
Лучше поздно…
В целом эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», позитивно оценивают предлагаемые законодательные новации. Прежде всего потому, что они призваны урегулировать вопросы, долгое время остававшиеся непроясненными. «Законопроект является еще одним шагом на пути к практической реализации гарантий, предоставленных государством участникам долевого строительства. Он восполняет пробел в регулировании полномочий субъектов РФ по обеспечению ввода в эксплуатацию проблемных объектов», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
«Предложение ввести такой способ достройки проблемных объектов можно считать позитивной новостью. Просто потому, что раньше единого понятного механизма в этой сфере не было вообще. По сути, для каждого проблемного объекта власти региона вынуждены формировать индивидуальную схему достройки», – подчеркивает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Будут созданы фонды субъектов РФ, которые, привлекая средства из разных источников (включая бюджеты всех уровней), будут обязаны завершить строительство в течение трех лет. «Ранее власти регионов также пытались разрешать ситуации с проблемными объектами, – отмечает Елена Крестьянцева. – Однако правовое регулирование их деятельности отсутствовало, что значительно усложняло задачу даже при наличии политической воли».
По словам Майи Петровой, сейчас слишком много переменных, в зависимости от которых изыскивается вариант решения проблемы, и разобраться в них, особенно обычному человеку – дольщику, попавшему в сложное положение, – зачастую просто не под силу. «Для перезапуска проекта с новым застройщиком необходимо дожидаться признания изначального девелопера банкротом. Не ясно, как урегулировать вопрос при наличии двойных и тройных продаж. Добросовестные застройщики крайне нехотя берутся за достройку, поскольку даже выйти на уровень рентабельности в большинстве случаев – очень трудно. Все это втягивает людей в длинную сложную череду судов, причем без ясных перспектив достижения положительного результата», – отмечает эксперт.
По ее словам, законопроект предлагает понятную процедуру достройки проблемных объектов, включая механизм «разруливания» ситуаций с двойными продажами (ясно, кто имеет право на квартиру, а кто – на возмещение). «Конечно, здесь возникает вопрос размера компенсации. Если исходить из рыночной стоимости, то как она будет определяться? Если же ее рассчитывать, исходя из суммы ДДУ, то из-за инфляции и роста стоимости жилой недвижимости это может не устроить потерпевших. Но в любом случае, общий механизм решения проблем предлагается», – заключает Майя Петрова.
«Если региональным фондом будет принято решение о нецелесообразности финансирования строительства за счет компенсационного фонда, то дольщики получат возмещение и им будет предложено завершить строительство путем образования ЖСК. Дольщики получат компенсацию даже в том случае, когда застройщик не отчислял взносы в компенсационный фонд: выплата возмещения в этом случае производится за счет взноса РФ и других публичных образований», – добавляет Елена Крестьянцева.
Для застройщиков, по мнению Майи Петровой, появление этого законопроекта тоже может считаться позитивным событием. «Не секрет, что власти, вынужденные решать проблему долгостроев, всеми силами стараются привлечь к этому застройщиков, которым, напротив, это не слишком интересно. Достаточно часто готовность поучаствовать в достройке проблемного объекта становилась условием позитивного отношения власти к новым проектам девелоперов. Теперь, после формирования понятного инструмента достройки долгостроев, эта проблема тоже уйдет в прошлое», – отмечает она.
По словам Елены Крестьянцевой, имеется в проекте и ряд норм, направленных на отказ от излишних действий в процессе банкротства застройщиков и сокращение сроков рассмотрения дела. «Кроме того, законопроект устранил пробел, который был допущен при введении проектного финансирования жилищного строительства. Ранее не было предусмотрено софинансирование строительства несколькими банками. Теперь же законопроект указывает на возможность синдицированного кредита и открытия эскроу-счетов в нескольких банках – участниках синдиката кредиторов», – добавляет эксперт.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
В Госдуме предлагают создать региональные фонды помощи дольщикам
На завершение проблемных объектов в регионах могут выделить 9 млрд рублей
Закон о фонде долевого строительства одобрен в третьем чтении