Стратегический подход
Вопросы, затрагивающие решение стратегических задач реализации нацпроекта в жилищной сфере и развития строительного комплекса России, стали одними из самых обсуждаемых на VI Международном форуме и выставке высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia, прошедших на прошлой неделе в Екатеринбурге.
Деловая программа форума, проходящего при поддержке Правительства Свердловской области и Администрации Екатеринбурга, включала свыше 80 мероприятий, собравших более 320 экспертов.
Цель – нацпроект
Пленарное заседание форума было посвящено тому, каким видят эксперты город будущего. И большинство выступавших согласилось с тем, что основные принципы современной урбанистики – комфортность, социальность, безопасность, транспортная доступность, экологичность, технологичность и прочее – нашли отражение в национальных проектах.
Заместитель полномочного представителя Президента в УрФО Виктор Дубенецкий отметил, что нацпроект в сфере жилья является важнейшей стратегической задачей, комплексно решающей вопросы повышения качества жизни граждан. При этом он подчеркнул, что его реализация сталкивается со сложностями: «Переходный период реформы привлечения средств в отрасль характеризуется снижением активности застройщиков по получению разрешений на строительство жилья. До конца не отработана система взаимодействия с банками».
«Наш приоритет при реализации нацпроекта – создание комфортной городской среды. Процесс отбора проектов в этой сфере на местах показал, насколько обществом востребованы вопросы, связанные с благоустройством. Перед нами стоит задача не просто обеспечить увеличение объемов строительства, но создать городское пространство, в котором хочется жить», – заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, понятие «комфорт» сегодня шагнуло далеко за пределы квартиры и дома. «Сейчас это и двор, и квартал, и развитая социальная и транспортная инфраструктура, и общественные пространства, и в целом уровень развития населенных пунктов, в которых проживают люди», – подчеркнул он.
Губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев заявил, что целей нацпроекта невозможно достигнуть без самого пристального внимания двум важнейшим направлениям – реализации проектов комплексного развития территории (КРТ), а также реновации.
Магистральные пути
Этот постулат широко обсуждался в рамках выездного заседания Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера. По словам экспертов, в этой сфере существует много проблемных вопросов.
Многие обращают внимание на успешность столичной программы реновации, но этот опыт невозможно без корректировок тиражировать в регионах, уверен Владимир Якушев. «Я бы все-таки не говорил, что этот механизм можно взять и наложить на всю карту страны. Везде своя специфика. Вот на это нужно обратить внимание, найти золотую середину, выбрать механизмы, подходящие к использованию на местах», – отметил он.
«Без реновации дальнейшее развитие многих городов сегодня крайне затруднено или практически невозможно», – соглашается Антон Глушков, но отмечает, что сегодня механизмы для эффективного выполнения таких программ не созданы. Проекты реновации и КРТ очень сильно переплетаются, помимо жилья в них вовлекаются и прочие объекты недвижимости. «В рамках Нацобъединения мы подготовили ряд поправок в нормативные документы, которые помогли бы создать комплексную модель, позволяющую включать в такие проекты и аварийное жилье и промышленные территории», – подчеркнул он.
Кроме того, после изменения механизма финансирования строительства одним из главных критериев для девелопера стал срок освоения банковских средств. Любой застройщик, входящий в проект, в первую очередь просчитывает срок освоения привлеченных средств, но когда речь заходит о таких долгих и сложных проектах, как реновация, сделать это бывает очень непросто, особенно с учетом того, что не существует простого, понятного и прописанного законодательно механизма выкупа объектов под проекты реновации. «А без этого застройщик не может просчитать свои затраты, создать проект и получить под него банковское финансирование», – говорит Антон Глушков.
Владимир Якушев высказал мысль о необходимости вернуться к обсуждению возможности распространения механизма отчуждения земель для государственных и муниципальных нужд в определенных случаях, когда это необходимо для развития территории.
Президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий отметил, что под масштабные инвестпроекты, как имеющие высокую социальную значимость, земли должны выделяться регионами – и такой механизм предусмотрен Земельным кодексом РФ. «Но конкретные критерии таких проектов в законодательстве не определены, такое право предоставлено субъекту РФ, однако в большинстве из них это не сделано. Было бы здорово, если бы законодатели назвали примерные параметры проектов, которым возможно выделение земли», – сказал он.
Первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий напомнил, что задачи по увеличению объемов ввода жилья никто не снимал. «Чтобы сформировать платежеспособный спрос, нужно в орбиту интересанта втянуть менее обеспеченный слой граждан. Это можно сделать за счет создания относительно дешевого предложения на рынке. А для этого нужно развивать крупнопанельное домостроение, то есть индустриальные методы строительства жилья», – считает сенатор.
Стратегический посыл
Необходимым условием реализации нацпроекта является вопрос модернизации строительного комплекса страны. Неслучайно поэтому НОСТРОЙ для своего семинара в рамках форума выбрал темой Стратегию развития строительной отрасли до 2030 года.
Исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин напомнил, что Стратегия разрабатывалась при самом активном участии отраслевой общественности. «Ее цель – развитие конкурентоспособной отрасли, основанной на компетенциях и ориентированной на обеспечение комфорта и безопасности граждан», – отметил он, назвав основные целевые показатели документа (см. таблицу).
Эксперт отметил, что до 2024 года в Стратегию закладываются параметры нацпроекта, затем предполагается дальнейшее интенсивное развитие. «Между тем текущая ситуация в строительном комплексе не дает основания для оптимизма в смысле достижения поставленных на сегодняшний день задач нацпроекта. Одна из самых болевых точек, особенно в свете перехода на проектное финансирование, – развитие социальной инфраструктуры», – подчеркнул Виктор Прядеин.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов (напомнив, что вице-премьер Виталий Мутко заявил, что с 2021 года ни одна стройка в России не начнется, пока жилье не будет обеспечено детсадами и школами) рассказал о практике решения вопроса в Санкт-Петербурге. Также он сообщил, что подготовлен проект постановления правительства города, детально прописывающий подходы к решению проблемы. «Детсады застройщики готовы строить за свой счет, но в отношении школ, стоимость которых достигает 1,2–1,3 млрд рублей, мы рассчитываем на последующий выкуп властями. «Бюджетные гарантии» города позволят получить банковское финансирование строительства таких объектов», – отметил эксперт.
Представители региональных строительных компаний заявили, что маржинальность их работы не позволяет брать «социалку» на себя. Подробно эту позицию обосновал Антон Глушков. «Если обратиться к Конституции, то обязанности по обеспечению социнфраструктурой возложена на органы МСУ и госвласти. Но застройщики, со своей стороны, заинтересованы в решении этого вопроса, поскольку это повышает востребованность жилья. И они участвуют в процессе – в зависимости от возможностей», – отметил он.
По мнению эксперта, власти, предъявляя требования к застройщикам по возведению «социалки», должны учитывать разные условия работы на местах. «Во многих регионах таких возможностей почти нет. И не потому, что застройщики скупые, а потому, что рентабельность строительного процесса очень невысока. Необходимо учитывать эту разницу условий работы в субъектах РФ. Если мы не найдем удобную схему взаимодействия, то нам придется год от года отчитываться о несоответствии плановых показателей нацпроектов достигнутым результатам», – резюмировал Антон Глушков.
Мнение
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ:
– Стратегия развития строительной отрасли включает два базовых направления. Первое – это формирование новых условий комфортной среды. Второе – поиск источников финансирования этих условий. Для комплексного решения этих задач, в том числе в плане создания необходимой социнфраструктуры, необходимо создание понятной схемы взаимодействия застройщиков и власти на местах. От этого зависит успешность реализации и стратегии, и нацпроекта.
В рамках реализации требований нацпроекта власти все более жестко ставят перед застройщиками задачу развития комфортной жилой среды в новых проектах жилищного строительства. В очередной раз эта проблема была затронута на XXI конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти».
Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко напомнил: городские власти твердо решили прекратить «опережающее жилищное строительство». После проведения мониторинга выяснилось, что накопился дефицит по «социалке»: 36 тыс. мест в детских садах и 27 тыс. – в школах. «Мы хотим добиться синхронизации получения застройщиком разрешения на ввод жилья и сопутствующих соцобъектов. Обязательства по строительству детсадов и школ должны выполняться всеми застройщиками. Без исключений. И не после завершения строительства жилья, а параллельно с ним», – подчеркнул он.
По словам чиновника, проводимая корректировка Генплана Петербурга, по сути, приведет к появлению нового документа – со сроком действия до 2030 года и прогнозом до 2050-го. В него, в соответствии с положениями нацпроекта, закладывается принцип создания комфортной жилой среды. По мнению Николая Линченко, главное – правильно и сбалансированно все спланировать. Исполнение – «дело техники».
Кроме того, заявил вице-губернатор, власти донесли до девелоперов идею «Не надо стремиться ввысь». По его словам, застройщики также осознали, что «голые квадратные метры» не продать – нужна комфортная среда обитания. «Городу нужны жилые кварталы "под ключ"», – подчеркнул Николай Линченко.
Со своей стороны, власти намерены сократить сроки проектирования и строительства бюджетных объектов, реализуемых в рамках АИП, а также совместить проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы – по возможности, их будет выполнять один и тот же подрядчик. Схему в настоящее время разрабатывает Комитет по строительству Смольного.
Послабление, возможно, получат девелоперы, которые возьмутся за реконструкцию зданий в историческом центре. Как заявил замглавы КГИОП Алексей Михайлов, уже сегодня при реализации таких проектов, в силу объективной стесненности, не ставится задача по обеспечению объектов зелеными насаждениями и парковочными местами. Возможно, эта практика будет распространена и на социальную инфраструктуру.
В Ленобласти ситуация в этой сфере схожая – и усугубляется транспортными проблемами. Поскольку проблемы идентичны, первый заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин в очередной раз повторил: нужна совместная концепция развития обоих субъектов РФ. На территории области из-за массовой жилищной застройки и при отсутствии инфраструктурных объектов образовались «спальные мешки», где плохая транспортная доступность и не хватает рабочих мест, соглашается президент Союза строительных организаций Ленобласти Руслан Юсупов.
По словам Михаила Москвина, власти региона «продолжают стимулировать застройщиков на создание комфортной жилой среды», в том числе с помощью бюджетных субсидий на социальные объекты и проекты комплексного развития территорий. Например, на условиях софинансирования бюджет региона и федеральный выделяют совокупно около 2 млрд рублей на социальные объекты в рамках программы «Стимул».
Спальные районы и в городе, и в области необходимо развивать, говорит Руслан Юсупов. Но только за счет бизнеса спланировать и построить комфортную среду обитания нельзя, подчеркивает он.
Между тем застройщикам сегодня фактически вменено в обязанность подготовить территорию под строительство, протянуть сети, построить дороги, детсады и школы, а потом подарить все это муниципальным властям. Выкуп готовых социальных объектов – это наилучший для застройщика вариант, но далеко не каждому удается договориться о такой схеме.
По словам игроков строительного рынка, с одной стороны, власти требуют, чтобы новые жилые комплексы были обеспечены социальной инфраструктурой, дорогами, зеленью, с другой – по новому законодательству, полученные в рамках проектного финансирования средства можно расходовать исключительно целевым образом. Необходимо искать новые схемы для создания инфраструктурных объектов, считают они.
Кстати
Минстрой РФ разрабатывает стандарт комплексного развития территорий, главная задача которого – исключить точечную застройку, не обеспеченную социальной и транспортной инфраструктурой. Как заявил замглавы Минстроя России Никита Стасишин, теперь застройщики не смогут конкурировать с помощью цены на начальном этапе строительства – им придется конкурировать качеством проекта и комфортной средой. Но для этого нужны технические нормативы. Девять томов рекомендаций уже готовы. Но работа будет завершена не раньше 2020 года.
Принятие закона об изменениях в порядке начисления налога на прибыль для банков позволит кредитным организациям оптимизировать свои расходы, освободить дополнительные средства и понизить ставки, рассказал РИА Недвижимость завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
Соответствующий Федеральный закон от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ, вносящий изменения в налоговое законодательство в части исчисления и уплаты налога на прибыль, был подписан президентом РФ.
Целью поправок является оптимизация операционных издержек банков по налоговому администрированию доходов, получаемых при кредитовании застройщиков в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, а также на оптимизацию налоговой нагрузки банков по указанным доходам.
Принятые изменения позволят нести расходы по уплате налога на прибыль только после фактического получения дохода.
По мнению эксперта, изменение в Налоговом кодексе стало возможным, благодаря подготовленным Минфином при участии компании «Дом.РФ» предложениям по оптимизации издержек банков в части налогообложения при работе со специализированными застройщиками.
Возможное снижение ставок по проектному финансированию окажет позитивное влияние на рынок жилищного строительства и будет способствовать реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», сказал он.