Инвестиции в новом формате
Совет по улучшению инвестиционного климата в Ленинградской области начал работу в новом формате, при более активном участии бизнеса, с приглашением инвесторов, чьи проекты пока на начальной стадии, с обратной связью по итогам советов.
Результат первого такого заседания – ворох проблем, которые предстоит решить областной администрации. Правда, Совет по-прежнему будет собираться всего два раза в год – чаще не позволяет загруженность чиновников.
Предложения по реструктуризации Совета для большей его эффективности – исходили от победителя конкурса «Лидеры России», руководителя одной из структур корпорации «Ростех» Александра Строганова. Уже во время заседания был опробован формат вэб-сервиса WhenSpeak для вопросов главе региона Александру Дрозденко. А в числе проектов, представленных на Совете, были еще нереализованные.
Александр Дрозденко отметил высокий результат Ленобласти в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата по итогам 2018 года – область впервые вошла в десятку ведущих регионов по инвестициям на одного жителя и заняла восьмую строчку по общему объему привлеченных инвестиций. Однако, по мнению губернатора, надо «бежать, чтобы идти впереди».
Но, кроме успехов, есть проблемы, с которыми сталкивается бизнес при реализации инвестпроектов. Чиновникам о них известно: долгий выбор земельного участка, нехватка поддержки со стороны властей, сложности с подключением объектов к ресурсам, проблемы контроля и надзора. В числе проблем, с которыми инвесторы столкнутся в ближайшие годы, – дефицит квалифицированных кадров и нехватка инженерных мощностей.
На Совете были представлены проекты на разных стадиях реализации: НАО «Северная звезда» и ООО «Роквул-Север», давно работающие в Ленинградской области; новые проекты – строительство биотехнологического завода ООО «АБИО Ленинград» в Киришском районе, строительство завода стоимостью более 1 млрд рублей по утилизации органических отходов («Экотехнопарк») вблизи птицефабрики «Синявино» в Кировском районе, строительство завода по производству компонентов для концерна Hyundai Motor Company в Свердловском городском поселении Всеволожского района стоимостью в 1 млрд рублей.
Презентация инвестпроектов сопровождалась жалобами бизнеса на существующие проблемы. Так, завод «Северная звезда» сталкивается с регулярными отключениями электричества. В результате неожиданных отключений сломался дорогостоящий станок.
Георгий Дарусенков, руководитель отдела по работе с органами государственной власти ROCKWOOL (Россия), озвучил транспортную проблему предприятия в Выборге. Почти все перевозки происходят с помощью автотранспорта. Началось очень активное железнодорожное движение, а путепровода для автомобилей нет. В результате – задержки на переезде, отставание от графика. Задачи проекта – создать железнодорожный путепровод в районе станции «Лазаревка». «Дорожная карта» согласована. Идет проектирование путепровода, но уже ясно: реконструкция обойдется дороже, чем запланировано, – не 400 млн, а около 1 млрд рублей. Первоначально предполагалось профинансировать реконструкцию за счет областного дорожного фонда и местного бюджета, однако теперь придется просить средства в федеральном бюджете.
У проекта биотехнологического завода – свои трудности. Основное предприятие размещается в Вологодской области. Гендиректор ООО «АБИО Ленинград» Ираклий Родоная убежден: завод по переработке отходов животноводства и птицеводства очень нужен в Ленобласти. Но подбор площадки идет полтора года. Локация важна – предполагается забирать отходы также из Новгородской области. Кроме того, это предприятие 1-го класса опасности, поэтому его необходимо строить вдалеке от населенных пунктов. Плюс нужны большие электрические мощности и газ. «Газпром» дает возможность подключиться, если будет проложено 8 км сетей. По инсайдерской информации, за счет инвестора «Газпром» намерен обеспечить газом население. Пока выделение газовых мощностей – предмет переговоров.
У инициатора проекта «Экотехнопарк» (АО «ЭнергоКомплектация») также есть проблемы с земельным участком – площадка под строительство находится в зоне объектов культурного наследия, перевести которую в промышленную категорию невозможно.
Алексей Мильчевский, гендиректор, ООО «Строй-Технология», которое обустраивает площадку для ООО «ДРБ Рус», пожаловался на слишком долгие согласования: уже есть контракты с головным предприятием на отгрузку продукции в апреле, а проект нельзя запускать. Проблема – изменения в ПЗЗ. Генплан и ПЗЗ не соответствуют друг другу, пояснил он.
Александр Дрозденко объявил: с 1 января разработка и утверждение ПЗЗ перейдут на областной уровень. По крайней мере, на время. Местные власти постоянно «динамят» инвесторов, согласился он с Алексеем Мильчевским.
Работа Совета в новом формате позволила инвесторам озвучить проблемы. Александр Дрозденко обещал помочь – только не все и всегда зависит от губернатора.
Депутаты Госдумы «заворачивают» законопроект о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, о необходимости которого много говорили застройщики. По оценке экспертов, предлагаемая практика была бы полезна рынку, но шансов на принятие закона пока нет.
Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента отклонить в первом чтении законопроект о поэтапном перечислении средств застройщику с эскроу-счетов.
Напомним, в марте группа депутатов внесла в парламент очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, на сей раз выражавшие чаяния застройщиков. Согласно корректировкам, девелоперы получали бы право снимать деньги с эскроу-счетов по мере выполнения определенных этапов строительства. «Мы особо подчеркиваем, что в этом процессе должна соблюдаться жесткая пропорция: сколько построил, столько и получил. Завершение каждого этапа строительства, за который компания хочет получить деньги, должно подтверждаться актом приемки-передачи работ», – отмечал тогда один из инициаторов поправок, депутат Госдумы РФ Сергей Миронов, добавляя, что при такой схеме строители будут в меньшей степени зависеть от банков и у них появится меньше поводов «накручивать цены».
Эксперты отмечают, что девелоперы давно говорят о необходимости таких законодательных поправок. «Предлагаемое регулирование является более благоприятным для застройщиков, поскольку позволяет им частично получать денежные средства дольщиков до завершения строительства объекта в целом и финансировать дальнейшее строительство без получения кредита или при снижении его размера», – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.
«С нашей точки зрения, предлагаемые в законопроекте нововведения дают возможность одновременно сохранить гарантии защиты прав и интересов дольщиков, поскольку проект сохраняет механизм счетов эскроу, и соблюсти финансовые интересы застройщиков, позволяя им быстрее погашать кредиты, что, в свою очередь, не повлечет перекладывания затрат на обслуживание кредита на плечи потребителей», – отмечает советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко, добавляя, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов известно зарубежным правопорядкам.
На федеральном уровне, однако, к проекту относятся негативно. Отрицательным был официальный отзыв Правительства РФ от 27 июня 2019 года. Ту же позицию занял и Комитет Госдумы по финансовым рынкам. «Мы всю реформу долевого строительства пытались уйти от того, чтобы у нас риски лежали на плечах граждан; все риски переложили на профессиональных участников рынка. И поэтому на этом этапе категорически нельзя допускать поэтапное раскрытие эскроу-счетов, если мы не предложим какую-то другую дополнительную меру», – заявил председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, добавив, что сегодня никаких таких мер и предложений нет.
Эксперты отчасти согласны с резонностью такого подхода. «Для дольщиков предлагаемые изменения означают изменение гарантий, поскольку после завершения отдельных этапов объект в итоге может быть не возведен или возведен с существенным нарушением сроков, и для дольщика простой отказ от ДДУ не даст возможность получить сразу все вложенные денежные средства», – говорит Людмила Степанова.
При этом, по ее мнению, невозвращенные средства будут гарантированы иным способом – наличием незавершенного строительством объекта и правами требования в отношении него. «Эта идея может быть работоспособной, если разработчики смогут предложить понятный механизм «конвертации» таких прав требования в деньги, например, путем выкупа их банком либо фондом», – отмечает она. «Законодателю надлежит тщательно проработать, в частности, этапы строительства объекта, при достижении которых будет происходить поэтапное раскрытие счетов эскроу, порядок подтверждения достижения соответствующих этапов», – добавляет Арина Довженко.
Впрочем, по словам экспертов, при такой оценке законопроекта Правительством РФ и профильными думскими комитетами шансов на принятие закона практически нет. Между тем Центробанк, который ранее последовательно выступал против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, сейчас несколько смягчил свою позицию. «Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то Центробанк поддержит поэтапное раскрытие», – заявила недавно заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:
– Дольщики застрахованы не только тем, что их деньги не передаются застройщикам до тех пор, пока дом не построится, но и тем, что сумма, которая лежит на эскроу-счете, застрахована в системе страхования вкладов. А если мы перейдем к поэтапному раскрытию, это означает, что деньги с эскроу-счета гражданина будут переводиться застройщику до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. И этих денег на эскроу-счете просто не будет, а значит, и агентство страхования вкладов не сможет их защитить.
Арина Довженко, советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус»:
– «Жесткий» механизм раскрытия счетов эксроу невыгоден самим дольщикам, поскольку повлечет автоматическое увеличение стоимости квадратных метров за счет перекладывания на потребителей процентов по банковским кредитам, которые будут вынуждены привлекать застройщики для строительства объектов.
На текущий ремонт петербургских дорог в 2019 году дополнительно поступит 2,4 млрд рублей. Об этом сообщил председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Сергей Харлашкин на совещании в Смольном.
Средства добавятся к запланированным ранее 5 млрд рублей, которые выделены на текущий ремонт. Как пояснил Сергей Харлашкин, деньги эти высвободятся за счет перераспределения уже имеющихся и будут взяты с объектов капитального строительства, где существуют трудности. «Есть несколько проблемных вопросов с выкупом земельных участков. Они рассматриваются в судах, вероятность не успеть в нынешнем году велика», – сказал он.
Сергей Харлашкин рассказал, что за счет перераспределенных средств намечено увеличить число дорог, находящихся в нормативном состоянии, с нынешних 64% до 85% и завершить эту работу к 2024 году. Соответствующее поручение регионам дал Президент Владимир Путин. По планам, за 2019 год необходимо отремонтировать 132 км городских магистралей общей площадью 2,4 млн кв. м. На весь же период до 2024 года, по словам Сергея Харлашкина, потребуется финансирование в размере 58,6 млрд рублей.
Конкретные адреса, на которые добавят денег, не называются, однако, если заглянуть в адресную программу, очевидно, что значительное внимание в 2019 году будет уделено периферийным трассам, входящим в состав важных транспортных узлов. Это в большинстве своем переходящие объекты: обход Красного Села, комплекс работ по реконструкции Оборонной улицы в Колпино, реконструкция автодороги М-11 «Нарва» с Гореловским путепроводом, подключение «Лахта Центра» к Приморскому шоссе, продолжение Софийской и многие другие. Кроме того, строится более 20 новых дорожных объектов.
Как потребовал на совещании вр. и. о. губернатора Александр Беглов, должно быть увеличено не только финансирование, но и гарантийный срок. «Качеству дорожного покрытия необходимо уделить особое внимание, в том числе увеличить срок гарантийных обязательств подрядных организаций, причем увеличить существенно, а не на год-два», – сказал он.
Пример тому, что Александр Беглов уделяет особое внимание развитию дорожной инфраструктуры, – инспекционная поездка на строящийся полуторакилометровый участок Гранитной улицы, движение по которому должно открыться 25 августа 2019 года. «Он очень важен для жителей правобережной части Невского района. Участок обеспечивает дополнительную коммуникацию, открывает доступ к Ладожскому вокзалу и станции метро «Ладожская», которого они сейчас практически лишены. Дорога позволит трамваю и автомобилям подъехать к вокзалу со стороны Новочеркасского проспекта», – сказал он. В настоящее время практически все маршруты общественного транспорта в этой части района следуют к перегруженной станции метро «Проспект Большевиков».
Пробивка Гранитной улицы от Ладожского вокзала до Новочеркасского проспекта должна была завершиться еще полгода назад. Но, как пояснил Александр Беглов, «мы пожинаем плоды работы недобросовестного застройщика» – из-за неучтенных подземных коммуникаций подрядчику пришлось заново делать проект и проходить повторную экспертизу. На сегодняшний день готовность объекта составляет 94%. Высокотехнологичные методы позволят увеличить срок жизни дороги с 4 до 12 лет. Контроль за укладкой дорожного полотна и составом асфальтобетонной смеси ведет специальная передвижная лаборатория.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора:
– Пусть верхний слой асфальта в течение гарантии обновляется, но само основание дороги должно быть обеспечено значительно более высоким гарантийным и эксплуатационным сроком службы. Вместе со специалистами лаборатории качества я буду и дальше регулярно лично проверять, как идет строительство и ремонт дорог. Без результатов экспертиз объект не будет принят.
Кстати
СПб ГБУ «Мостотрест» завершило ремонт дорожного полотна проезжей части и тротуаров, гранитных и металлических элементов, торшеров освещения, фасадов, устоев и свода Смоленского моста. На Челябинском мосту меняют асфальт и ремонтируют ограждение проезжей части, на Литейном монтируют новую автоматизированную систему контроля разводки, ремонтируются набережные Ждановки, в стадии подготовки разрешительной документации находятся Зеленый и Торговый мосты.