Инвестиции в новом формате
Совет по улучшению инвестиционного климата в Ленинградской области начал работу в новом формате, при более активном участии бизнеса, с приглашением инвесторов, чьи проекты пока на начальной стадии, с обратной связью по итогам советов.
Результат первого такого заседания – ворох проблем, которые предстоит решить областной администрации. Правда, Совет по-прежнему будет собираться всего два раза в год – чаще не позволяет загруженность чиновников.
Предложения по реструктуризации Совета для большей его эффективности – исходили от победителя конкурса «Лидеры России», руководителя одной из структур корпорации «Ростех» Александра Строганова. Уже во время заседания был опробован формат вэб-сервиса WhenSpeak для вопросов главе региона Александру Дрозденко. А в числе проектов, представленных на Совете, были еще нереализованные.
Александр Дрозденко отметил высокий результат Ленобласти в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата по итогам 2018 года – область впервые вошла в десятку ведущих регионов по инвестициям на одного жителя и заняла восьмую строчку по общему объему привлеченных инвестиций. Однако, по мнению губернатора, надо «бежать, чтобы идти впереди».
Но, кроме успехов, есть проблемы, с которыми сталкивается бизнес при реализации инвестпроектов. Чиновникам о них известно: долгий выбор земельного участка, нехватка поддержки со стороны властей, сложности с подключением объектов к ресурсам, проблемы контроля и надзора. В числе проблем, с которыми инвесторы столкнутся в ближайшие годы, – дефицит квалифицированных кадров и нехватка инженерных мощностей.
На Совете были представлены проекты на разных стадиях реализации: НАО «Северная звезда» и ООО «Роквул-Север», давно работающие в Ленинградской области; новые проекты – строительство биотехнологического завода ООО «АБИО Ленинград» в Киришском районе, строительство завода стоимостью более 1 млрд рублей по утилизации органических отходов («Экотехнопарк») вблизи птицефабрики «Синявино» в Кировском районе, строительство завода по производству компонентов для концерна Hyundai Motor Company в Свердловском городском поселении Всеволожского района стоимостью в 1 млрд рублей.
Презентация инвестпроектов сопровождалась жалобами бизнеса на существующие проблемы. Так, завод «Северная звезда» сталкивается с регулярными отключениями электричества. В результате неожиданных отключений сломался дорогостоящий станок.
Георгий Дарусенков, руководитель отдела по работе с органами государственной власти ROCKWOOL (Россия), озвучил транспортную проблему предприятия в Выборге. Почти все перевозки происходят с помощью автотранспорта. Началось очень активное железнодорожное движение, а путепровода для автомобилей нет. В результате – задержки на переезде, отставание от графика. Задачи проекта – создать железнодорожный путепровод в районе станции «Лазаревка». «Дорожная карта» согласована. Идет проектирование путепровода, но уже ясно: реконструкция обойдется дороже, чем запланировано, – не 400 млн, а около 1 млрд рублей. Первоначально предполагалось профинансировать реконструкцию за счет областного дорожного фонда и местного бюджета, однако теперь придется просить средства в федеральном бюджете.
У проекта биотехнологического завода – свои трудности. Основное предприятие размещается в Вологодской области. Гендиректор ООО «АБИО Ленинград» Ираклий Родоная убежден: завод по переработке отходов животноводства и птицеводства очень нужен в Ленобласти. Но подбор площадки идет полтора года. Локация важна – предполагается забирать отходы также из Новгородской области. Кроме того, это предприятие 1-го класса опасности, поэтому его необходимо строить вдалеке от населенных пунктов. Плюс нужны большие электрические мощности и газ. «Газпром» дает возможность подключиться, если будет проложено 8 км сетей. По инсайдерской информации, за счет инвестора «Газпром» намерен обеспечить газом население. Пока выделение газовых мощностей – предмет переговоров.
У инициатора проекта «Экотехнопарк» (АО «ЭнергоКомплектация») также есть проблемы с земельным участком – площадка под строительство находится в зоне объектов культурного наследия, перевести которую в промышленную категорию невозможно.
Алексей Мильчевский, гендиректор, ООО «Строй-Технология», которое обустраивает площадку для ООО «ДРБ Рус», пожаловался на слишком долгие согласования: уже есть контракты с головным предприятием на отгрузку продукции в апреле, а проект нельзя запускать. Проблема – изменения в ПЗЗ. Генплан и ПЗЗ не соответствуют друг другу, пояснил он.
Александр Дрозденко объявил: с 1 января разработка и утверждение ПЗЗ перейдут на областной уровень. По крайней мере, на время. Местные власти постоянно «динамят» инвесторов, согласился он с Алексеем Мильчевским.
Работа Совета в новом формате позволила инвесторам озвучить проблемы. Александр Дрозденко обещал помочь – только не все и всегда зависит от губернатора.
Сделка будет закрыта до конца года. Ее сумма составит 171 млн евро. Это на 10 млн евро ниже стоимости объекта, озвученной в начале этого года.
О том, что финский концерн Stockmann и чешский холдинг PPF Real Estate договорились о сделке по ТК «Невский центр» в Петербурге финская сторона сообщила в официальном релизе. Объявленная сумма сделки – 171 млн евро. После уплаты налогов у продавца останется 139 млн евро. Для сравнения, строительство торгового центра стоило 185 млн евро. На 1 января 2018 года он оценивался в 181 млн евро.
В ближайшее время сделку должна одобрить Федеральная антимонопольная служба. Если решение будет положительным, завершить ее стороны планируют к концу года.
ТК «Невский центр» - последний актив Stockmann Group в России. Другие универмаги (всего их было 6 - 5 в Москве и 1 в Екатеринбурге) ретейлер продал в 2016 году компании Reviva Holdings Ltd. «Невский центр» тоже был в продаже. Сначала в 2012 году (но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась), а потом в ноябре 2016 года. Но покупателя найти не удавалось. На него претендовали несколько компаний, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines. Ближе всех к заключению договора подошел Morgan Stanley. Но минувшим летом он отказался от сделки из-за нового витка санкций в отношении России.
Об интересе чешского PPF Real Estate к «Невскому центру» тоже было известно на рынке. Но переговоры с ним не афишировались. PPF Real Estate - это часть чешской инвестиционной компании PPF Group, созданной в 1991 году. Бизнес подконтролен чешскому предпринимателю Петру Келлнеру. Стоимость всех активов PPF в Европе превышает 38 млрд евро. В числе проектов группы в России – московские бизнес-центр «Метрополис», бизнес-парк Comcity и складской комплекс «Южные врата». У неё также есть активы в Московской области, Рязани и Астрахани. В этом году холдинг заявил, что продолжит развитие на российском рынке. В частности, на одной из панелей форума PROEstate директор PPF Real Estate Russia Никола Обайдин заявил, что компания ищет новые объекты для вложений в России и сейчас находится в переговорах по нескольким активам. При этом он посетовал, что качественного продукта на рынке мало, а цена на него не так интересна, как несколько лет назад.
Эксперты говорят, что итоговая цена, за которую куплен «Невский центр», находится в рамках рынка. «В ней нет ни дисконта, ни премии за локацию», - уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров. По его словам, объект находится в отличном состоянии.
«PPF является профильным инвестором, поэтому вряд ли его подход будет сильно отличаться от предыдущего владельца. Возможна замена некоторых арендаторов, в том числе, очевидно, якорного - супермаркета «Стокманн». Но в целом существующая концепция является оптимальной и не нуждается в серьёзных изменениях», - говорит Алексей Федоров.
Станислав Бибик, партнер Colliers International (эксклюзивный консультант сделки) заявил, что сделка между PPF Real Estate и Stockmann станет одной из крупнейших и знаковых в новейшей истории рынка коммерческой недвижимости России. «Подписание соглашения о продаже – это результат длительного и конкурентного процесса, в котором принимали участие как российские, так и иностранные компании, поэтому итоговая цена продажи является рыночной. Что касается самого актива, то это один из лучших объектов торговой недвижимости в стране с отличной локацией и набором арендаторов с высоким трафиком, а многолетний опыт нового владельца позволит улучшить операционные показатели объекта», - уверен Станислав Бибик.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
Всего, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центров. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет, подсчитали в Colliers International.
Справка
«Невский Центр» открылся Петербурге в 2010 году. Его общая площадь – 91 тыс. кв.м. (а арендная – около 45 тыс. кв.м). В здании – 9 этажей. Два верхних этажа занимают офисы класса «А» площадью около 5 тыс. кв.м., а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Всего в ТЦ более 80 магазинов, фуд-корт, видовой ресторан холдинга Ginza и фитнес-центр. Якорный арендатор - универмаг «Стокманн» (принадлежит Reviva Holdings Limited). Целевая аудитория ТЦ – покупатели в возрасте 25-55 лет с уровнем дохода выше среднего. Универмаг охватывает примерно 80% населения Петербурга (более 4 млн человек).
Техническая ошибка в документации не помешает правительству Ленинградской области выкупить здание у строительного концерна «ИПС» и разместить там первую в Буграх государственную амбулаторию.
Речь идет о здании площадью около 300 кв. м. на улице Школьная. Ранее генеральный директор «ИПС» Виктор Локтионов пообещал губернатору Ленобласти Александру Дрозденко продать это здание области под амбулаторию. Сделка должна быть закрыта до конца 2018 года. Область готова выкупить объект за 19 млн рублей.
Несмотря на согласие двух сторон сделка затянулась. Виктор Локтионов сообщил, что в документах обнаружилась ошибка по размерам и границам участка, на котором расположено здание. Кроме того, владелец соседнего участка уверен, что его собственность хотят сократить на четыре сотки. Чиновники единогласно заявили, что проблему легко устранить, но нужно согласование собственника. Виктор Локтионов признал, что документы можно поправить примерно за неделю. «Мы надеемся, что этот вопрос будет улажен к 23 октября, и мы с можем начать процедуру выкупа объекта», – четко обозначил срок заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.
В правительстве уверены, что истинная причина затягивания сделки - в нежелании продавать здание, ведь область выкупает его через 44-ФЗ, т.е. не по самой выгодной для владельца цене. «Тот, кто хочет – ищет возможности, а тот, кто не хочет – причины», – уверен Михаил Москвин. В свою очередь, Виктор Локтионов настаивает, что готов к сделке, поскольку обещал губернатору продать здание.
Если здание будет выкуплено до конца года текущего года, амбулатория начнет работу уже весной 2019 года. Кроме того, до конца года компания «ЮэСДжи Девелопмент» безвозмездно передаст правительству земельный участок неподалеку от будущей амбулатории. Там будет построена уже полноценная государственная поликлиника. Проектирование объекта начнется в 2019 году, и, если все пойдет по плану, учреждение заработает через два года.
Добавим, «ИПС» на протяжении почти 15 лет активно застраивает Бугры жильем. «Появление инфраструктурных объектов выгодно, в первую очередь, самим застройщикам. Для того, чтобы люди покупали там жилье, надо заниматься развитием территории, и заботится о том, чтобы там предоставлялись бесплатные медицинские услуги», – отметил Михаил Москвин.