Право на суд
В России растет количество юридических компаний, специализирующихся на предоставлении услуг дольщикам и взыскании неустоек и штрафов с девелоперов. Игроки строительного рынка считают значительную часть претензий и действия таких специалистов «потребительским экстремизмом».
По оценке экспертов, в настоящее время в России около 800 юридических компаний специализируются только на оказании услуг дольщикам. С 2016 года число таких организаций выросло в 2,5 раза. В эту статистику не вошли частные адвокаты, также активно занимающиеся этим направлением деятельности. В 2018 году российские суды различной инстанции удовлетворили около 2,7 тыс. исков в пользу дольщиков и представляющих их интересы юристов, на общую сумму более 11 млрд рублей.
Предъявить претензии
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов напоминает, что в 2017 году ужесточились законодательные требования к застройщикам. В частности, изменения коснулись мер повышения информационной открытости застройщиков, порядка определения цены договора, гарантий качества, требований к финансовой обеспеченности застройщиков. Тем не менее, проблема «обманутых дольщиков» остается открытой и актуальной и сегодня.
Эксперт добавляет, что большая часть споров в этой сфере возникает в связи с нарушением сроков передачи объектов долевого строительства, а также наличием недостатков в переданном объекте недвижимости. Для застройщика нарушение сроков сопряжено с обязанностью выплатить дольщику неустойку, что также является предметом рассмотрения судебных инстанций. В судебной практике присутствуют и споры (в небольшом количестве), связанные со включением в договор условий, не соответствующих законодательству, ограничением права участников на уменьшение цены соразмерно уменьшению площади квартиры.
Как отмечает ведущий юрист компании «Гражданский юрист» Роман Котов, любой гражданин имеет право на возмещение убытков при неоказании ему услуги или если она была оказана некачественно. Но, как правило, человеку сложно разобраться в тонкостях законодательства. «В особенности это касается жилищного строительства. В настоящее время растет число долгостроев и банкротов-девелоперов. Также достаточно часто жилье сдается с существенными недоделками. Наша задача – оказать юридическую помощь гражданину, в том числе приобретающему или уже купившему недвижимость, вне договора ДДУ. Некоторые вопросы по соглашению сторон решаются и в досудебном порядке», – подчеркнул он.
По словам Романа Котова, стоимость услуг для граждан зависит от сложности ситуации, а также суммы заявленных требований. В частности, обычно консультация обходится дольщику в 1–2 тыс. рублей. Подготовка претензионных документов – до 10 тыс. За участие юристов в судебном процессе необходимо будет заплатить 20–30 тыс. рублей.
Несколько иную позицию по этому вопросу имеют юристы, работающие с бизнесом. Юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев отмечает, что многие признают российский закон о защите прав потребителей одним из самых гуманных в мире. И если для одних потребителей он является гарантией защиты нарушенных прав, то для других – средством получения личной выгоды. Такая практика распространена во всех сферах потребительского рынка, начиная с ритейла повседневных вещей и услуг и заканчивая рынком долевого строительства.
«Как мне кажется, «потребительский экстремизм» – явление, вызванное скорее не столько изъянами действующего законодательства, сколько системной ошибкой, вызванной формальной практикой применения закона, неспособностью дать оценку поведению участников потребительского рынка. При этом он зачастую является типичным примером недобросовестного поведения и явного злоупотребления потребителями своими правами с целью получения материальной выгоды, а не механизмом привлечения к ответственности недобросовестных предпринимателей», – говорит Максим Алексеев.
Защитить строителя
Стоит отметить, что Минстрой РФ на прошлой неделе сообщил, что завершает разработку законопроекта, который будет призван ограничить подачу необоснованных исков к застройщикам от граждан. Предполагается, что правовой документ обезопасит строительные компании от чрезмерных претензий, связанных со взысканием неустойки за недостатки в жилье, передаваемом дольщикам
Потребительский экстремизм в недвижимости, к сожалению, довольно распространенное явление, считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. «Пока квадратные метры, наравне с чайником или пылесосом, будут подпадать под действие закона о защите прав потребителя, он будет только расти и крепнуть. Все чаще мы будем сталкиваться с ситуациями, когда человек может получить с помощью адвокатов не только квартиру, но и сумму, фактически равную ее цене. Это уже целый бизнес для специализирующихся на этой теме адвокатов и разного рода ловкачей, специально приобретающих квартиры для того, чтобы отсуживать у застройщиков крупные суммы денег. Непонятно, почему покупатель недвижимости подпадает под закон о защите прав потребителя, который четко определяет предмет потребления как приобретаемое для личных бытовых нужд. Также неясно, для каких бытовых нужд нужна пятнадцатая квартира, приобретаемая явно в инвестиционных целях. Когда власти поймут, что защищать надо уже строителей, может оказаться, что защищать то уже и некого», – говорит она
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что в последнее время покупатели все чаще предъявляют завышенные требования при передаче квартир. «214-ФЗ серьезно изменил жизнь застройщика, прежде всего в части его ответственности, – деятельность по передаче квартир выстраивается более тщательно и аккуратно. К сожалению, невозможно избежать всех сложностей на этом пути. Большинство конфликтных ситуаций связано со спорами по существу, если возникли недочеты при передаче квартир. Застройщик устраняет замечания, старается снять конфликтность, но иногда ситуация заходит в тупик. Например, при попытках дольщиков пересмотреть обмеры проектно-инвентаризационного бюро, хотя застройщик на результаты повлиять не может, а работу производит лицензированная организация. Этот вопрос остается законодательно не урегулированным: с одной стороны, застройщик, который абсолютно не влияет на результаты обмеров; с другой стороны, дольщик, не доверяющий результатам и стремящийся еще до подписания акта приема-передачи их оспорить», – добавляет эксперт.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Еще одна «горячая» тема в отношениях между застройщиком и дольщиком – это срок передачи квартир. Некоторые покупатели по-детски уверены, что должны быть в первых рядах принимающих, хотя на это дело выделяется порядка 3–4 месяцев. Передача происходит планомерно, в соответствии с графиком, передаются сотни, а то и тысячи квартир. Иногда скандалист просто не понимает, что отношения между дольщиком и застройщиком строго регламентированы, в масс-маркете еще и типизированы, невозможно индивидуально для него выйти бригадой в выходной.
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов:
– Значительная часть объектов недвижимости в России приобретается на основании договоров долевого участия. С учетом того обстоятельства, что в претензионном порядке разрешается небольшой процент споров, большинство споров с застройщиками переходит в судебную плоскость. При этом, согласно «Обзору судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в большинстве случаев суды встают на сторону дольщиков. В целом же профессионализм юристов возможно проверить по результатам: количеству выигранных и проведенных дел, с этими данными можно ознакомиться на сайтах соответствующих судебных инстанций.
На публичных слушаниях жители Калининского района раскритиковали проект строительства второй очереди спортивного комплекса Nova Arena в зеленой зоне.
В администрации Калининского района прошли публичные слушания по вопросу расширения зоны строительства второй очереди спорткомплекса Nova Arena на территории Муринского парка.
Год назад проект нового спортивного объекта был презентован компаний «Анна Нова» на ПМЭФ 2018. Объект должен быть возведен на участке в 1,8 га рядом с действующим спорткомплексом инвестора в зеленой зоне между Северным проспектом и проспектом Луначарского. В начале апреля этого года компания получила разрешение на строительство нового здания.
Однако инвестору-застройщику предоставленной в июле прошлого года территории оказалась мало. Он предложил расширить зону строительства вширь на 9,6 метров. По словам начальника отдела инвестиционного развития компании «Анна Нова» Самвела Григоряна, отклонение от изначально заданных параметров необходимо для реализации всех запланированных объектов на участке. В частности, компания кроме пятиэтажного здания хочет построить футбольное поле. «Возведение спортивных объектов регламентируется определенными стандартами. Кроме того, нам нужен дополнительный отступ из-за особенности почв», - сообщил он.
Депутат ЗакСа Петербурга, лидер фракции «Яблоко» Борис Вишневский отметил, что проект изначально должен был делаться в заданных параметрах с соблюдением всех градостроительных ограничений зоны. Парламентарий добавил, что он, в целом, против любого строительства в данной зеленой зоне. «Осенью ко мне поступило несколько десятков обращений местных жителей, которые требовали вернуть участок, где планируется стройка, в состав парка. Нами были поданы поправки в закон о ЗНОП, но их не стали рассматривать, потому что участок не прошел инвентаризацию. Подали заявку на инвентаризацию, но, не дожидаясь ее рассмотрения, Смольный выдал разрешение на строительство, а теперь пытается дать еще и разрешение на отклонение», - добавил народный избранник.
Лидер движения «Красивый Петербург» Красимир Врански рассказал, что несколько тысяч подписей уже было собрано против строительства спортивного объекта в Муринском парке. «Регулярно местные жители хотят согласовать акции против застройки зеленой зоны. Но только за апрель месяц нам отказали в проведении четырех митингов. Муринский парк надо сохранить», - подчеркнул он.
В защиту зеленой зоны выступили многие местные жители, пришедшие на публичные слушания. По их словам, Муринский парк - это единственная зона отдыха, находящаяся в пределах шаговой доступности. Люди считают, что строительство нового спортивного комплекса не только уничтожит березовую рощу, но и сведет к минимуму благоустройство парка, которое началось два года назад.
Граждане высказали множество претензий к уже работающему спортивному комплексу Nova Arena. Услуги спорткомплекса нельзя отнести к бюджетным, их стоимость начинается от 5,5 тыс. рублей за час, а цена годового абонемента достигает 180 тыс. рублей. Петербуржцы считают, что и новый объект будет работать для вип-персон, а не для обычных граждан. Также жители ближайших домов пожаловались на громкую музыку, которая регулярно доносится из здания спорткомплекса и стадиона в летнее время. Наиболее радикально настроенные граждане предложили властям города снести работающий спортобъект в Муринском парке, а также две прилегающие к нему автостоянки, одна из которых, как выяснилось, является незаконной.
Все замечания и пожелания жителей Гражданки были зафиксированы в итоговом протоколе публичных слушаний. Предполагается, что их мнения будут учтены при рассмотрении вопроса о расширении участка, которое принимается на заседании правительства в Смольном.
В случае одобрения отклонений от действующих границ строительства «Анна Нова» направит архитектурный проект на рассмотрение Градсовета. Эскиз спорткомплекса был показан на публичных слушаниях. Граждане тут же окрестили его «крематорием» и «гробом с оранжевой лентой».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Вишневский просит Беглова отменить разрешение на строительство спорткомплекса Nova Arena
Парк на Смоленке включили в список ЗНОП
На благоустройство Муринского и Пионерского парка потратят 59 млн рублей
Судебный квартал с Петроградской стороны переедет на Смольную набережную, где когда-то планировалось построить Музей обороны и блокады Ленинграда. На территории бывшего Государственного института прикладной химии появится парк и Дворец танца Бориса Эйфмана.
Об этом сообщил временно исполняющий обязанности губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов во время визита президента РФ Владимира Путина.
Смольный и федеральные власти вернулись к идее, которую много лет лоббировали градозащитники: между проспектом Добролюбова и Невой появится зеленая зона. «Это уникальная территория. Рядом Петропавловская крепость, стрелка Васильевского, Зимний дворец – все самые важные архитектурные шедевры. Мы это должны учитывать», - сказал Александр Беглов.
По озвученным данным, на Петроградской стороне появится парк в 6 га, театрально-выставочное пространство, площадью 60 тыс. кв. м., Дворец танца Бориса Эйфмана и парковка на 1,5 тыс. машиномест.
Владимир Путин поддержал проект и сравнил его с популярным московским парком Зарядье.
Начинай сначала
О необходимости освоить эту территорию заговорили 10 лет назад. Несмотря на прекрасное расположение у локации был серьезный минус – там много лет работал Государственный институт прикладной химии, на территории которого создавались и тестировались различные химикаты, включая ядовитое ракетное топливо. Все это, естественно, сказалось на экологии.
В 2010 году компания «ВТБ-Девелопмент» предложила возвести на этом месте элитный жилой комплекс «Набережная Европы». Помимо многоквартирного дома девелопер был готов построить Дворец Бориса Эйфмана, торгово-офисный центр, гостиницу, доступную всем горожанам набережную, площадь Европы и большое парковочное пространство под ней.
Проект свернули в 2012 году, когда Владимир Путин предложил сделать Петербург судебной столицей страны и перевезти туда Высший арбитражный суд, Верховный Суд и Судебный департамент при Верховном Суде. В связи с этим и возникла идея создания целого Судебного квартала на Крестовском острове. Отметим, что структуры «ВТБ-Деведопмент» успели вложить в «Набережную Европы» около 10 млрд рублей и начали демонтаж Государственного института прикладной химии. Впрочем, город вернул компании вложенное.
Несмотря на федеральную поддержку дела у Судебного квартала шли с переменным успехом. Концепцию архитектора Максима Атаянца эксперты раскритиковали за недостаточное количество общедоступных пространств и отсутствие зелени. Тогда Управление делами президента РФ, которое курировало проект, обратило внимание на предложение архитектора Евгения Герасимова.
Новый проект помимо зданий судов и служебного жилья для их сотрудников предусматривал появление пешеходных зон с зелеными насаждениями и опять же Дворец Бориса Эйфмана. На реализацию концепции требовалось 36 млрд рублей, работы должны были быть завершены в 2022 году. Однако на данный момент готовность объекта составляет чуть более, чем 0%.
Петербургское «Зарядье»
Эксперты, опрошенные порталом «АСН Инфо», встретили новость неоднозначно. Многим не понравилось то, что власти в очередной раз меняют «коней на переправе».
Заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров, считает, что благоустроенный парк с набережной и Дворцом Бориса Эйфмана Петроградской стороне нужнее Судебного квартала. «Возможно, я необъективен, однако даже когда мы работали над проектом «Набережной Европы», который предусматривал появление благоустроенной общественной территории, градозащитники указывали на нехватку зеленых насаждений», – вспоминает он.
Генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков сомневается, что Судебный квартал в принципе нужен городу: «А если уж его и реализовывать, то можно сделать это, например, в Шушарах или Каменке. Так он оживит эти монофункциональные спальные районы, создаст там места приложения труда и т.д.». Эксперт уверен, что лучшим проектом для локации на Крестовском острове была «Набережная Европы». «Если смотреть с точки зрения общественного блага, то, идея сделать там парк, безусловно, хорошая», - добавио он.
Владимир Федоров напомнил, что когда-то всерьез обсуждался проект создания «зеленого пояса» города:через Петропавловскую крепость, сад в районе улицы Добролюбова, потом по Петровскому и Крестовскому острову. «Очень красивый был проект, но очень дорогой, поэтому власти и решились тогда на «Набережную Европы». Вероятно, сегодня средства на реализацию зеленой зоны с набережной нашлись, поэтому федеральные власти вернулись к этой идее. Я буду рад, если ее воплотят в жизнь», – вспоминает эксперт.
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев считает, что искать экономическую целесообразность в решениях властей не стоит, т.к. они носят сугубо политический характер: «Когда-то политически целесообразным казалось наделить Петербург дополнительными «столичными» функциями. Для этого требовалось место, соответствующее высокой государственной задаче, и им стал Крестовский остров. Отказ от Судебного квартала в этой локации – тоже сугубо политическое решение, в рамках которого даже внушительные бюджетные затраты не являются решающими».
Основатель и директор по развитию студии Rumpu Евгений Богданов считает, что если и создавать на Петроградской стороне новую зеленую зону, то она должна быть многофункциональной. «Если вместо Судебного квартала там появится парк наподобие московского Зарядья, то я буду рад», – сказал эксперт.
Директор направления девелопмента группы компаний Becar Asset Management Екатерина Тейдер считает, что появление Судебного квартала положительно повлияет на качество жизни района и всего города: «Это проект комплексного освоения территории, в ходе которого будет строиться не только судебная инфраструктура, но и некоммерческие объекты (парк, набережная) для жителей всего города».Эксперт уверена, что изменение локации не избавит Судебный квартал от негатива: «Критические замечания будут всегда».
Руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что Судебный квартал все равно необходимо реализовать в Петербурге: «Такой проект оживит экономику и бизнес нашего города, однако необязательно строить его на Петроградской стороне».
Если что и настораживает Майю Петрову, так это нестабильность решений, которые принимают власти: «Сначала был один проект. Девелопер приступил к работе, вложил немало сил и средств, а власти передумали. Много лет обсуждается другой проект, и от него вновь отказываются. Меня волнует, что власти часто меняют свое отношение к тому, как должна развиваться территория. В такой ситуации ни бизнес, ни горожане не могут адекватно оценивать свое будущее. Также городу нужна единая политика по поводу сохранения зеленых насаждений. Сейчас какие-то зеленые сохраняются, а другие - вырубаются ради конкретных проектов».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Прекращен конкурс на проектирование нового Музея блокады Ленинграда
«Главстрой-СПб» хочет создать в Апраксином дворе театральный кластер