Право на суд
В России растет количество юридических компаний, специализирующихся на предоставлении услуг дольщикам и взыскании неустоек и штрафов с девелоперов. Игроки строительного рынка считают значительную часть претензий и действия таких специалистов «потребительским экстремизмом».
По оценке экспертов, в настоящее время в России около 800 юридических компаний специализируются только на оказании услуг дольщикам. С 2016 года число таких организаций выросло в 2,5 раза. В эту статистику не вошли частные адвокаты, также активно занимающиеся этим направлением деятельности. В 2018 году российские суды различной инстанции удовлетворили около 2,7 тыс. исков в пользу дольщиков и представляющих их интересы юристов, на общую сумму более 11 млрд рублей.
Предъявить претензии
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов напоминает, что в 2017 году ужесточились законодательные требования к застройщикам. В частности, изменения коснулись мер повышения информационной открытости застройщиков, порядка определения цены договора, гарантий качества, требований к финансовой обеспеченности застройщиков. Тем не менее, проблема «обманутых дольщиков» остается открытой и актуальной и сегодня.
Эксперт добавляет, что большая часть споров в этой сфере возникает в связи с нарушением сроков передачи объектов долевого строительства, а также наличием недостатков в переданном объекте недвижимости. Для застройщика нарушение сроков сопряжено с обязанностью выплатить дольщику неустойку, что также является предметом рассмотрения судебных инстанций. В судебной практике присутствуют и споры (в небольшом количестве), связанные со включением в договор условий, не соответствующих законодательству, ограничением права участников на уменьшение цены соразмерно уменьшению площади квартиры.
Как отмечает ведущий юрист компании «Гражданский юрист» Роман Котов, любой гражданин имеет право на возмещение убытков при неоказании ему услуги или если она была оказана некачественно. Но, как правило, человеку сложно разобраться в тонкостях законодательства. «В особенности это касается жилищного строительства. В настоящее время растет число долгостроев и банкротов-девелоперов. Также достаточно часто жилье сдается с существенными недоделками. Наша задача – оказать юридическую помощь гражданину, в том числе приобретающему или уже купившему недвижимость, вне договора ДДУ. Некоторые вопросы по соглашению сторон решаются и в досудебном порядке», – подчеркнул он.
По словам Романа Котова, стоимость услуг для граждан зависит от сложности ситуации, а также суммы заявленных требований. В частности, обычно консультация обходится дольщику в 1–2 тыс. рублей. Подготовка претензионных документов – до 10 тыс. За участие юристов в судебном процессе необходимо будет заплатить 20–30 тыс. рублей.
Несколько иную позицию по этому вопросу имеют юристы, работающие с бизнесом. Юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев отмечает, что многие признают российский закон о защите прав потребителей одним из самых гуманных в мире. И если для одних потребителей он является гарантией защиты нарушенных прав, то для других – средством получения личной выгоды. Такая практика распространена во всех сферах потребительского рынка, начиная с ритейла повседневных вещей и услуг и заканчивая рынком долевого строительства.
«Как мне кажется, «потребительский экстремизм» – явление, вызванное скорее не столько изъянами действующего законодательства, сколько системной ошибкой, вызванной формальной практикой применения закона, неспособностью дать оценку поведению участников потребительского рынка. При этом он зачастую является типичным примером недобросовестного поведения и явного злоупотребления потребителями своими правами с целью получения материальной выгоды, а не механизмом привлечения к ответственности недобросовестных предпринимателей», – говорит Максим Алексеев.
Защитить строителя
Стоит отметить, что Минстрой РФ на прошлой неделе сообщил, что завершает разработку законопроекта, который будет призван ограничить подачу необоснованных исков к застройщикам от граждан. Предполагается, что правовой документ обезопасит строительные компании от чрезмерных претензий, связанных со взысканием неустойки за недостатки в жилье, передаваемом дольщикам
Потребительский экстремизм в недвижимости, к сожалению, довольно распространенное явление, считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. «Пока квадратные метры, наравне с чайником или пылесосом, будут подпадать под действие закона о защите прав потребителя, он будет только расти и крепнуть. Все чаще мы будем сталкиваться с ситуациями, когда человек может получить с помощью адвокатов не только квартиру, но и сумму, фактически равную ее цене. Это уже целый бизнес для специализирующихся на этой теме адвокатов и разного рода ловкачей, специально приобретающих квартиры для того, чтобы отсуживать у застройщиков крупные суммы денег. Непонятно, почему покупатель недвижимости подпадает под закон о защите прав потребителя, который четко определяет предмет потребления как приобретаемое для личных бытовых нужд. Также неясно, для каких бытовых нужд нужна пятнадцатая квартира, приобретаемая явно в инвестиционных целях. Когда власти поймут, что защищать надо уже строителей, может оказаться, что защищать то уже и некого», – говорит она
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что в последнее время покупатели все чаще предъявляют завышенные требования при передаче квартир. «214-ФЗ серьезно изменил жизнь застройщика, прежде всего в части его ответственности, – деятельность по передаче квартир выстраивается более тщательно и аккуратно. К сожалению, невозможно избежать всех сложностей на этом пути. Большинство конфликтных ситуаций связано со спорами по существу, если возникли недочеты при передаче квартир. Застройщик устраняет замечания, старается снять конфликтность, но иногда ситуация заходит в тупик. Например, при попытках дольщиков пересмотреть обмеры проектно-инвентаризационного бюро, хотя застройщик на результаты повлиять не может, а работу производит лицензированная организация. Этот вопрос остается законодательно не урегулированным: с одной стороны, застройщик, который абсолютно не влияет на результаты обмеров; с другой стороны, дольщик, не доверяющий результатам и стремящийся еще до подписания акта приема-передачи их оспорить», – добавляет эксперт.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Еще одна «горячая» тема в отношениях между застройщиком и дольщиком – это срок передачи квартир. Некоторые покупатели по-детски уверены, что должны быть в первых рядах принимающих, хотя на это дело выделяется порядка 3–4 месяцев. Передача происходит планомерно, в соответствии с графиком, передаются сотни, а то и тысячи квартир. Иногда скандалист просто не понимает, что отношения между дольщиком и застройщиком строго регламентированы, в масс-маркете еще и типизированы, невозможно индивидуально для него выйти бригадой в выходной.
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов:
– Значительная часть объектов недвижимости в России приобретается на основании договоров долевого участия. С учетом того обстоятельства, что в претензионном порядке разрешается небольшой процент споров, большинство споров с застройщиками переходит в судебную плоскость. При этом, согласно «Обзору судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в большинстве случаев суды встают на сторону дольщиков. В целом же профессионализм юристов возможно проверить по результатам: количеству выигранных и проведенных дел, с этими данными можно ознакомиться на сайтах соответствующих судебных инстанций.
Обитатели ЖК «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленобласти вынуждены оплачивать «водные виды» коммунальных услуг по явно завышенным тарифам. Снизить их нужно и можно, но для этого должны приложить усилия и управляющая компания, и жильцы, и местная власть.
В последних числах июня на собрании жильцов ЖК застройщик «ЛенРусСтрой», ресурсоснабжающая организация «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС) и МУП «УЖКХ МО Виллозское СП» обсуждали пути снижения тарифов на услуги водоснабжения и водоотведения. Частный бизнес предлагал всем миром добиться снижения тарифов, а муниципалы призывали отказаться от услуг частных компаний.
ЖК «Новое Горелово» – еще в процессе строительства, готовы и постепенно заселяются три дома. Пока был сдан только первый корпус, услуги ЖКХ оплачивал застройщик. После заселения трех домов жильцы получили квитанции на оплату ЖКУ – и неприятно изумились. Кубометр холодной воды стоит для них 71,24 рубля, горячей – 220,84 рубля, водоотведение – 76,19 рубля.
Несколько лет назад «ЛенРусСтрой» и ЛОКС пришли в «чистое поле», где построили недвижимость и инженерные сети. Они не искали друг друга специально – их свели муниципальные власти и действующее законодательство.
Размер платы за коммунальные услуги утвердил областной Комитет по тарифам до конца 2019 года. Он вряд ли изменится до 20 декабря, когда ведомству предстоит утверждать новые тарифы, уже на 2020 год.
Тариф посчитан как экономически обоснованный, к нему прибавлен НДС. По данным областного правительства, в него включены только эксплуатационные затраты. Но воду, пояснил начальник департамента по работе с абонентами ЛОКС Константин Костюченко, ЛОКС вынуждены покупать у ГУП «Водоканал СПб» по высокому тарифу, предназначенному для «прочих потребителей», не относящихся к категории «население», поскольку на момент заключения договора между организациями здесь никто не жил. В результате получили самый высокий тариф на отпуск воды в Петербурге.
В то же время экономическое обоснование, представленное в комитет ЛОКС, – не самое большое даже в Ломоносовском районе. Так, тариф на водоснабжение в Низинском поселении, где работает МУП «Низино», составляет 75,96 рубля за кубометр (у ЛОКС – 59,97 рублей). Однако конечная плата – 32,32 рубля. Причина не в низкой стоимости воды, но в предоставленных компании льготах, которых в Новом Горелово пока не добились.
Таким же тарифом хвастается МУП «Виллозское», которое, впрочем, не строит коммуникации, а поставляет дешевую воду. Директор предприятия Светлана Зелянина призвала жильцов расторгнуть существующие договоры на обслуживание и перейти под крыло МУП. Она пообещала пару месяцев вообще не выставлять жильцам счета за воду, а через два месяца выставить оплату по более низкому тарифу.
Услышав такое обещание, некоторые участники собрания стали ратовать за немедленный переход в ведение МУП, другие – бурчать «Сказки все это». Вот и в областной администрации также думают, что сказки.
Снизить тарифы действительно возможно. Для этого надо предпринять ряд совместных шагов. Собственно, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин и пытался это сделать, организовав собрание, которое, впрочем, в течение четырех часов ходило по кругу, задавая одни и те же вопросы, но так и не пришло к «единому знаменателю».
Во-первых, необходимо переходить на прямые договоры с поставщиками – это, по расчетам Максима Жабина, позволит снизить тариф на воду на 10-11 рублей, на водоотведение – примерно на 16 рублей. Во-вторых, есть надежда на льготы от региональных властей – заявка уже подана, ожидается ответ.
Однако областные чиновники сомневаются, что любые предпринятые шаги приведут к снижению тарифов – по крайней мере, до конца текущего года. Например, передача сетей на обслуживание МУП не позволит снизить тариф, поскольку затраты останутся прежними. Появления договоров между МУП и жильцами – мало, поскольку ЛОКС – собственники сетей, и МУП должен заключить договор еще и с ними, на аренду сетей. Ну, в крайнем случае, можно купить у ЛОКС сети. Представитель ЛОКС сказал, что компания готова продать, но по реальной цене. Вряд ли в МУП есть пара-тройка сотен миллионов рублей на эти цели.
Что действительно поможет снизить тарифы – так это увеличение численности населения в комплексе. Сети протяженные, людей пока мало, и они вынуждены нести все затраты на водоснабжение. Поэтому чем быстрее строятся и заселяются дома, тем быстрее снижается тариф.
Усилия Правительства Ленобласти по решению проблемы долгостроев получат поддержку федеральных властей. Власти региона надеются, что теперь решение вопроса получит дополнительное ускорение.
Федеральный центр продолжает реализацию комплекса мер по решению проблемы обманутых дольщиков. Изменение схемы привлечения средств в отрасль практически обеспечило невозможность появления новых долгостроев. Теперь предпринимаются меры по обеспечению достройки тех, которые уже имеются. Законодатели для этого создали правовую базу, предусмотрев возможность направления средств из госказны на эти цели и создание региональных фондов завершения строительства проблемных объектов.
Добро дано
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, по итогам разговора с вице-премьером РФ Виталием Мутко, сообщил, что Правительство России подтвердило выделение средств на совместное с регионом решение проблемы: «Виталий Леонтьевич сообщил, что область попала в программу госкомпании «ДОМ.РФ» по софинансированию завершения долгостроев. Это произошло, так как мы первые попросили о помощи и первые заявили о готовности выделить 2 млрд рублей собственных бюджетных средств».
Конкретные объекты и сумма, выделяемая на их достройку, будут определены в ближайшее время. Всего на 37 объектов в разных субъектах РФ Правительство России готово выделить около 16 млрд рублей. Ленобласть рассчитывает на получение не менее 2 млрд рублей из федерального бюджета.
Эта новость стала результатом проводившейся в последнее время по этому направлению активной работы властей региона с представителями федерального центра. Отметим, что на Петербургском международном экономическом форуме Александр Дрозденко обсудил эту проблематику с генеральным директором Фонда защиты прав дольщиков, генеральным директором АО «ДОМ.РФ» Александром Плутником.
Именно тогда была достигнута предварительная договоренность о взаимодействии в деле достройки проблемных объектов на территории региона. Ранее власти области представили в Минстрой РФ сводный список проблемных объектов, составленный Госстройнадзором Ленобласти по нескольким критериям (см. таблицу). В него включены комплексы из «дорожной карты», вошедшие в план-график завершения долгостроев (18 ЖК). Также сформирован перечень объектов, не охваченных «дорожной картой», но застройщики которых проходят процедуру банкротства (20 ЖК). В еще один реестр включены дома, где есть существенный срыв сроков ввода (26 ЖК). Всего по этим комплексам заключено около 10 тыс. договоров. По каждому ЖК даны основные характеристики объекта и текущее состояние.
Столь полная «каталогизация» долгостроев связана с тем, что список обманутых дольщиков, созданный по критериям Минстроя РФ, вскоре значительно изменится. Теперь пострадавшим участникам долевого строительства не нужно будет собирать документы и заявлять о своем статусе. Застройщик будет признаваться проблемным после просрочки передачи ключей или введения процедуры банкротства, а Росреестр будет автоматически передавать в Минстрой РФ сведения о дольщиках.
До 1 сентября Фонд защиты прав дольщиков намерен завершить ревизию всех проблемных строек региона. Согласно достигнутым договоренностям, в первую очередь работы начнутся на долгостроях с самым большим числом пострадавших дольщиков. В частности, речь шла о недостроенных объектах компании «Норманн».
Опыт есть
У Ленобласти есть опыт эффективного сотрудничества с федеральными властями в деле достройки проблемных объектов. Так, совсем недавно были введены в эксплуатацию четыре 14-этажных дома, расположенных в Восточном Янино, – их строительство начинала печально известная ГК «СУ-155». Общая жилая площадь домов — более 30 тыс. кв. м (свыше 500 квартир).
Напомним, ГК «СУ-155» вышла на рынок Ленобласти в 2014 году. В ее объектах было продано 160 квартир на сумму около 880 млн рублей. Согласно первоначальным планам, ввод домов в эксплуатацию должен был состояться в I квартале 2017 года. Строительство остановилось с банкротством компании в 2016 году. Всего ГК «СУ-155» не достроила около 150 домов в 17 регионах России. Правительство РФ назначило ответственным за достройку объектов компании банк «Российский капитал», затем контроль за завершением строительства перешел к государственной компании «ДОМ.РФ».
После того, как было принято решение о схеме достройки проблемных объектов ГК «СУ-155» силами федеральных структур, распоряжением губернатора Ленобласти Александра Дрозденко образована рабочая группа по вопросам завершения строительства проблемного объекта в Янино. В частности, были решены вопросы подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, построены подъездные пути.
«Ввод объектов «СУ-155» в Янино – хороший пример взаимодействия областных и федеральных структур при завершении проблемных объектов. При федеральном финансировании администрация области помогала с вопросами подключения к сетям и коммуникациями, решала проблемы с градостроительными документами. Это хороший опыт, который нам пригодится и в дальнейшем сотрудничестве», – сказал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
На позитиве
Группа компаний «УНИСТО Петросталь», объекты которой находятся в третьей части списка, составленного Госстройнадзором Ленобласти (то есть являются «недодолгостроями» – их застройщики еще не обанкротились, но уже сорвали сроки ввода), предпринимает значительные усилия для выведения своих проектов из опасной зоны. В частности, она нашла инвестора для достройки двух домов в составе ЖК «Аннинский парк», расположенном в Ломоносовском районе.
Напомним, работы на объекте общей площадью 59 тыс. кв. м были приостановлены в начале 2018 года в связи с кризисом ликвидности, с которым столкнулась компания. Сейчас, при активном содействии Правительства Ленобласти, в качестве инвестора проекта удалось привлечь ООО «Монолит» – строительную компанию из Дагестана. Объем инвестиций составляет более 1,7 млрд рублей. По достигнутой договоренности, ООО «Монолит» заходит на объект в качестве подрядчика, а после исполнения своих обязательств по финансированию получит полный контроль над проектом. Работы на объекте уже возобновились. Передача ключей дольщикам запланирована в срок до конца 2020 года.
«Основным приоритетом в переговорах с инвесторами для нас являлось исполнение обязательств перед дольщиками ЖК «Аннинский парк», – заявил исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. – Фактически, закрыв сделку по ЖК «Аннинский парк», мы решаем проблему одного из наших трех крупных проектов. В ЖК «Чудеса света» в Колтушах мы рассчитываем ввести в эксплуатацию еще два дома до конца июля, практически полностью исполнив обязательства по заключенным договорам долевого участия, а с сентября планируем возобновить работы еще на двух ранее замороженных объектах. Мы также находимся в активном поиске решения по завершению строительства ЖК «Тридевяткино Царство» в Мурино».
Мнение
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин:
– Правительство РФ подтвердило выделение средств для завершения проблемных объектов при софинансировании со стороны Ленинградской области. Предполагается, что до конца лета будут утверждены список первых объектов, порядок выделения и использования средств и схема завершения проблемных домов. Изначально речь шла о том, что долгострои будут завершать по схеме достройки дома «СУ-155», то есть будет приходить федеральная структура, а региональные власти будут оказывать помощь в рамках своих полномочий. Мы сейчас очень плотно взаимодействуем со структурами «ДОМ.РФ» – передали всю имеющуюся информацию, специалисты госкомпании приезжали к нам несколько раз на различные объекты. Мы в ежедневном контакте, выстраиваем юридические механизмы, обсуждаем уже конкретные объекты. Каждый случай уникален, для каждого долгостроя мы придумываем свое решение.
