Через реформу к нацпроекту
Федеральные власти понимают, что реформа схемы привлечения средств граждан в жилищное строительство, скорее всего, притормозит увеличение объемов ввода жилья в России, но надеются, что проблемы будут носить временный характер и целей нацпроекта удастся достичь. Об этом говорили эксперты, собравшиеся на конференции Сбербанка по девелопменту жилой недвижимости «Время изменений».
Глава Минстроя РФ Владимир Якушев отметил, что завершается первый этап переходного периода на схему проектного финансирования. 1 октября завершился прием заявок на получение заключений о соответствии проектов критериям, установленным федеральным ведомством, соответствие которым позволяет достраивать и продавать объекты по старым правилам. К 1 ноября застройщикам должны быть выданы последние такие документы. Горизонт второго, заключительного этапа переходного периода, в рамках которого часть проектов будет реализовываться по прежней долевой схеме, пока не очевиден, – видимо, порядка двух лет.
«Но все новые проекты уже с лета текущего года запускаются в рамках проектного финансирования», – отметил Владимир Якушев, озвучив текущую статистику хода реформы. Из 116,5 млн кв. м жилья, получившего разрешение на строительство, 74,7 млн будут достраиваться по старой схеме, 21,4 млн – получили проектное финансирование и 20,4 млн – его не получили. Из последней цифры: 8,6 млн кв. м жилья находятся в высокой стадии готовности и будут достроены за счет собственных средств девелоперов; 9,3 млн – активное строительство еще не начиналось, продажи не ведутся; наконец, 0,4 млн (0,3% от общего объема) – объекты, которые рискуют перейти в категорию проблемных. Для предотвращения этого с ними необходимо, по словам министра, разбираться «в ручном режиме».
Владимир Якушев подчеркнул, что, несмотря на опасения пессимистов, пока снижения объемов ввода жилья не произошло; напротив, наблюдается даже некоторый рост показателя. «По состоянию на 1 сентября, в России сдано 48,9 млн кв. м жилья. Это на 7,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По нашим прогнозам, до конца года может быть введено еще 44–46 млн кв. м. Так что итоговые годовые показатели будут не хуже, чем в прошлом году», – отметил он.
При этом министр признал, что на дистанции в один-два года возможен спад объемов ввода, связанный с переходом на новую схему финансирования жилищного строительства. К аналогичным выводам пришли аналитики Сбербанка, данные которых озвучил старший вице-президент Сбербанка Владимир Ситнов. В докризисном 2014 году застройщикам были выданы разрешения на строительство 76,4 млн кв. м жилья по всей России. В 2017 году – всего на 34,4 млн, в 2018-м (в преддверии реформы) – на 48,9 млн кв. м. «В этом году разрешений выдается меньше, чем в прошлом. Таким образом, «запас» разрешений начнет иссякать в конце 2020-го – в 2021 году», – допустил он.
К проблемным точкам, по словам Владимира Якушева, относится также срок ответа банков на запрос застройщика о предоставлении кредита. «Несмотря на то, что целевое значение составляет 45 дней, средний показатель сегодня – 67 дней», – признал министр, отметив, что практика банков нуждается в доработке.
Заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов сообщил, что банке в среднем уже достигнут целевой показатель по времени ответа на запрос девелопера (хотя, конечно, и бывают исключения). «Но для себя мы ставим более высокую планку – сократить срок до 25 дней», – сообщил он. По состоянию на середину октября, Сбербанк одобрил более 500 заявок на проектное финансирование на общую сумму 600 млрд рублей. В банке открыто 13 тыс. счетов эскроу на общую сумму около 30 млрд рублей, в том числе около 400 из них (на 800 млн) уже раскрыто, то есть жилье сдано в эксплуатацию, – добавил эксперт.
Также был презентован новый продукт, предназначенный для проектов, получивших финансирование Сбербанка при условии открытия в нем эскроу-счетов. По его условиям, процентная ставка по ипотечному кредиту на покупку жилья в таких объектах составит от 1% годовых – по программе господдержки для семей с детьми; от 3,3% – при субсидировании ставки застройщиками-партнерами банка; и от 5,3% – для остальных ипотечных программ.
Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова сообщила, что всего на начало октября в России было открыто 17 тыс. эскроу-счетов. Лидеры – Сбербанк, ВТБ, банк ДОМ.РФ. «Постепенно подключаются региональные банки, получившие право на работу в этой сфере», – добавила она. Эксперт также подтвердила принципиальную позицию Центробанка, о преждевременности введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов (о необходимости которого много говорят застройщики) до тех пор, пока не будет наработан опыт работы по этой схеме.
Со своей стороны, замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин сообщил, что в будущем году федеральное ведомство разработает и представит механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Он сообщил также, что с 2020 года по программе «Стимул» планируется начать софинансирование строительства инженерной инфраструктуры проектов комплексного освоения. «Но увеличить бюджет программы пока, к сожалению, не удалось», – признал замминистра.
Он отметил также, что говорить сейчас о принципиальной возможности или невозможности обеспечить к 2024 году ежегодный ввод 120 млн кв. м – преждевременно. «Мы понимаем все связанные с этим трудности, и хотелось бы быть реалистами. В то же время наша задача – приложить максимум усилий для достижения поставленных целей. Мы постараемся задействовать для этого все возможные ресурсы – от механизмов стимулирования спроса до поддержки индивидуального жилищного строительства», – подчеркнул Никита Стасишин.
Мнение
Глава Минстроя РФ Владимир Якушев:
– Для минимизации проблем застройщиков, связанных с реформой, а также для обеспечения увеличения ввода жилья в рамках реализации нацпроекта – необходимо снизить влияние реформы на отрасль. Минстрой ведет мониторинг ситуации, особое внимание уделяя регионам с небольшими рынками и низкой маржинальностью работы застройщиков. Еще одной очень важной задачей текущего момента является подготовка пула точечных изменений в законодательство, призванных помочь девелоперам в решении возникающих проблем. И в подготовке этого пакета мы рассчитываем прежде всего на помощь самих застройщиков. Пул поправок планируется внести в самое ближайшее время, чтобы успеть принять закон уже в осеннюю сессию.
На месте снесенного дома Рогова компания «Вектор» построит торгово-офисный центр. Инвестиции в проект оцениваются в 4 млрд рублей. Таких проектов в центральной части города немало – и обычно они оказываются дороже строительства «с нуля».
На углу Щербакова переулка и Загородного проспекта, на месте печально известного дома Рогова, который с большим скандалом снесли в Петербурге шесть лет назад, появится новый торгово-офисный объект. Его возведут в утраченных габаритах и с историческими фасадами. Но здание будет состоять не из одного, а из двух корпусов общей площадью 10,2 тыс. кв. м, включая подземную парковку. Высота объекта по Загородному проспекту не превысит 15 м, а по Щербакову переулку – 27 м. С Владимирской площади дом просматриваться не будет.
Подготовительные работы на участке уже проводят компании «Ренессанс констракшн» и «СМУ-2». Инвестором выступает ООО «Вектор», подконтрольное структурам «Газпромбанка». Эксперты говорят, что традиция воссоздания исторических фасадов в новых постройках в Петербурге существует. Таким образом строили, например, Невский, 68, МФК «Невский центр», ТРЦ «Адмирал», гостиницу «Англетер». Но чаще происходит редевелопмент с сохранением значимых частей исторического здания: фасадов, несущих конструкций. И в целом такие проекты получаются дороже обычного строительства.
«Проект воссоздания дома Рогова непростой. Участок небольшой и зажат между узким Щербаковым переулком и Загородным проспектом с интенсивным односторонним движением. Это осложняет парковку, организацию разгрузки материалов. Конечно, исторический центр города и близость к метро привлекательны для инвестора. Но могут возникнуть сложности в ходе подземного строительства. Дополнительные затраты не исключены», – говорит директор департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня.
«В последние годы строят мало новых офисов в центре города. Поэтому новый объект будет иметь повышенный рыночный потенциал. Но разделение небольшого офисного центра на два здания – это риск. Ведь уменьшится число окон с хорошими видами. Но поскольку один из двух корпусов будет иметь воссозданные исторические фасады, это благотворно повлияет на атмосферу Загородного проспекта. При этом важно, что новый корпус не будет так агрессивно вторгаться в панорамы исторического центра, как это произошло с соседним офисно-торговым комплексом», – добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«Поскольку исторический дом снесен, ни о какой историчности нового комплекса говорить нельзя. Но это позволит построить современный объект с достаточным количеством парковочных мест, который будет востребован на рынке», – уверен гендиректор АН «Метры» Андрей Вересов.
По оценке Павла Бережного из ГК «С.Э.Р.», инвестиции в проект такого масштаба составят около 4 млрд рублей.
Справка
История с домом Рогова началась в 2008 году, когда «Вектор» решил построить на месте исторического здания комплекс коммерческой недвижимости. Но против сноса здания выступили градозащитники. В 2010 году суд признал здание объектом культурного наследия (этот статус запрещал снос). Но в 2012 году девелопер все-таки дом уничтожил. Причем, сделал это в воскресный день, когда губернатор Петербурга Георгий Полтавченко был в отпуске. За 6 часов демонтажных работ от здания осталась только одна стена. Губернатор позже назвал случившееся «хамством в адрес правительства и горожан» и пообещал, что дом Рогова восстановят в первоначальном виде. Власти пытались взыскать с ООО «Вектор» 7,6 млн рублей ущерба за этот снос. Но суд этот иск отклонил. Позже Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга выдал предписание восстановить особняк в исторических габаритах.
Компания Tikkurila обещает в 2020 году запустить производственную площадку в Ленинградской области и перевести туда с Уткина проспекта лакокрасочный завод, с которым не хотят соседствовать владельцы квартир в ЖК «ЗимаЛето».
Точные даты производитель не озвучивает. Дольщики опасаются, что переезд затянется на годы, и обещают активизировать протестную деятельность.
«Невидимый» завод
Жилой комплекс комфорт-класса «ЗимаЛето» располагается на проспекте Энергетиков, 19, на берегу реки Большая Охта. Согласно проекту, группой компаний Setl City запланировано возведение пяти корпусов в 21-22 этажа, а также многочисленной инфраструктуры: парковок, школы на 450 учеников, детского сада на 190 мест, а также коммерческих помещений. Четыре корпуса уже сданы и почти полностью заселены, последний дом планируется завершить в III квартале этого года.
Казалось бы, все прекрасно, однако многие дольщики только после переезда обнаружили, что соседствуют с лакокрасочным заводом Tikkurila, который располагается в 50 м от жилого комплекса, на Уткином проспекте, 15. «Этот завод никак не увидеть ни с проспекта Косыгина из-за хитрого рельефа местности, ни с проспекта Энергетиков. На «Яндекс.Картах» он не обозначен. Всякие отчеты «тайных покупателей» и «экспертов по новостройкам» ни о каком заводе тоже не упоминали. Ну и плюс большая часть жильцов – "понаехавшие"», – констатировал один из владельцев квартиры в жилом комплексе «ЗимаЛето».
Местные жители рассылают обращения к властям города и руководству Setl City и Tikkurila, однако, если на проблему никто не обратит внимание, обещают начать активные действия уже в оффлайне.
В рамках закона
О проблеме знают и в Setl City, и в Tikkurila, и в Смольном. И во всех этих инстанциях подтверждают, что жилой комплекс возводится в рамках закона. Как пояснила юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская, по нормативно-правовым актам, расстояние между заводом и жилой зоной должно составлять 300 м, однако законодательство позволяет уменьшить этот показатель: «При отсутствии превышения предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ и уровней физического воздействия на атмосферный воздух санитарные зоны могут быть сокращены». Так и произошло с данной локацией.
«Все производственные площадки Tikkurila в РФ прошли независимый аудит и сертифицированы по системам менеджмента в области качества, охраны окружающей среды и безопасности (ISO 9001, ISO 14001, OHSAS 18001). Сертификаты размещены на сайте нашей компании, – пояснили в Tikkurila. – В соответствии с данными системами менеджмента, программой корпоративной ответственности, политикой в области безопасности, охраны окружающей среды и труда, а также другими внутренними документами, мы уделяем особое внимание повышению качества стандартов в области охраны окружающей среды, а также их соблюдению на наших производственных площадках. В дополнение к внешним аудитам и инспекциям, проводимым уполномоченными авторизованными организациями, наша деятельность контролируется посредством внутренних аудитов».
«Строительство жилого комплекса «ЗимаЛето» ведется в соответствии с законодательством. У застройщика имеется вся необходимая разрешительная документация, позволяющая реализовывать проект на данном участке», – добавила пресс-служба Setl City.
Как объясняют юристы, сложившееся положение вещей может изменить только суд. «Данное решение может быть оспорено в порядке, установленном гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ. В соответствии со ст. 227 КАС РФ, требования о признании оспариваемого решения незаконным могут быть удовлетворены, если суд признает такое решение не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца», – пояснила Мария Оболенская.
Экологический контроль
Впрочем, местные жители не отрицают, что с формальной точки зрения все законно, поэтому уповают на переезд завода, о котором Tikkurila объявила в июне 2017 года. Компания намерена запустить производство в индустриальном парке Greenstate. «Новый завод заменит два существующих в Петербурге предприятия по производству органоразбавляемой продукции, в том числе и завод на Уткином проспекте. Производство будет запущено в 2020 году, после начнется релокация», – сообщили в пресс-службе компании Tikkurila, однако точную дату закрытия завода не озвучили.
Владельцы квартир в жилом комплексе опасаются, что переезд может затянуться на годы, поэтому требуют ежемесячно проводить экологический и шумовой контроль. Впрочем, соответствующие исследования они намерены инициировать и сами.