Торговый гигант на побережье
Многофункциональный торгово-развлекательный центр регионального масштаба «Питерлэнд» открылся летом 2012 года на Приморском проспекте, 72, в Приморском районе Санкт-Петербурга. Эксперты называют проект сложным и неординарным.
«Питерлэнд» расположился в Пьяной гавани на побережье Финского залива, рядом с парком 300-летия Петербурга. Комплекс построен по проекту архитектора Евгения Подгорнова, главы студии «Интерколумниум». В начале 2000-х он спроектировал многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс на участке в 8 га общей площадью 190 тыс. кв. м по заказу компании «Стремберг». Инвестор намеревался построить аттракционы, аквапарк, кафе, магазины, боулинг, каток, детский комплекс и 30-этажный отель с вертолетной площадкой на крыше, организовать причал для катеров и яхт, парковки.
Однако кризис 2008 года и иные факторы внесли изменения и в сам проект, и в сроки его ввода. В результате на участке в 6 га появились пятиэтажный ТРК общей площадью 180 тыс. кв. м (торговая площадь – 80 тыс. кв. м) и парковка на 1,3 тыс. автомобилей. Стоимость проекта – 320 млн долларов. Генподрядчиком на строительстве «Питерлэнда» выступала компания «ТОР».
По мнению экспертов рынка, дополнительным драйвером для сооружения комплекса стала жилищная застройка – поблизости компания «ЛенСпецСМУ» возводила ЖК «Золотая гавань», компания «Петербургстрой Skanska» – ЖК «Наутилус».
Изюминки и фишки
Главной фишкой проекта был и остается аквапарк – он начал работать еще до официального открытия ТРЦ. На момент открытия это был самый и большой и, по мнению экспертов, интересный аквапарк в России – и один из крупнейших в Европе. Его площадь составляет 25 тыс. кв. м. Проект включает множество аттракционов разной степени экстрима: горки, волновой бассейн, реки с течением и проч.
Другая уникальная особенность проекта – купол аквапарка. Его конструкцию разработал ЦНИИСК – Центральный научно-исследовательский институт строительных конструкций им. В. А. Кучеренко (Москва). Это самый большой купол из клееных деревянных конструкций в России, а возможно, и в мире. Купол собран из 60 элементов и покрыт трехслойной тефлоновой пленкой, которая не накапливает пыль, снег и воду, зато пропускает ультрафиолет. Сначала планировалось изготовить купол из металла или бетона, но затем было выбрано легкое дерево.
Также в комплексе построен уникальный энергоблок, который вырабатывает электроэнергию, тепло и энергию, потребляемую для охлаждения.
Продолжение следует
Сегодня, по оценке консультанта проекта Анастасии Балмочных, работавшей в период строительства ТРЦ в компании JLL, «Питерлэнд» входит в число лучших торгово-развлекательных комплексов Петербурга.
Сейчас четыре этажа ТРЦ занимают магазины, рестораны, детский развлекательный центр, мультиплекс «Формула Кино», спортивные площадки, фудкорт, а также видовая терраса. Еженедельно в комплексе проходят развлекательные мероприятия, включая концерты и выставки. По оценке Colliers International (Россия), развлекательная часть в комплексе занимает более 60% арендопригодных площадей.
Накануне Чемпионата мира по футболу 2018 года на пятом этаже «Питерлэнда» открылся небольшой четырехзведочный отель на 27 номеров площадью 4 тыс. кв. м – пилотный проект будущей гостиницы, которая должна составить единый комплекс с торгово-развлекательным центром. Как пояснял ранее гендиректор компании «Стремберг» Александр Кожин, он решил вернуться к ранее запланированному строительству отеля на 550 номеров с объемом инвестиций 50 млн евро, а отработать технологии – на мини-отеле в ТРЦ.
На месте, где ранее планировалось разместить отель, было даже подготовлено свайное поле. Однако проект пришлось отложить, а на этом месте организовать наземную парковку.
Мнение
Борис Юшенков, независимый эксперт:
– Когда появился «Питерлэнд», это было круто по архитектуре и масштабу. Поначалу проблемным моментом была транспортная доступность, но теперь есть станция метро «Беговая». Место – очень важный параметр для торговых комплексов.
Дмитрий Грошев, руководитель группы компаний TTIN GROUP – «Tермотех»:
– Наша компания на объекте выполняла работы по проектированию, поставке оборудования и монтажу системы водяного напольного отопления в комфорт-зонах вокруг основного бассейна, зонах бань и хаммамах – всего 8 тыс. кв. м. До нас никто не проектировал и не монтировал подобных систем в аквапарках на таких больших площадях. Да и по сей день таких площадей с системами водяных теплых полов, системами отопления, комфорт-зонами – в аквапарках на таких больших площадях нет. Системы позволяют поддерживать оптимальную температуру в помещениях, а также температуру пола в зонах бассейнов, в зонах вокруг бассейнов, купелей, на балконе, в зоне отдыха, в банях и хаммамах, раздевалках, комнатах отдыха, санузлах и технических помещениях. Регулирование и управление осуществляется системой автоматики, посредством установленных термостатов по температуре воздуха и температуре пола.
Холдинг Legenda Intelligent Development приобрел у компании Meridian Development из Казахстана проект строительства жилого комплекса на бывшей территории завода «Петмол» в Санкт-Петербурге. Объем инвестиций в него оценивается в 8 млрд рублей.
О завершении сделки рассказали несколько участников строительного рынка. По их данным, в конце июня 2018 года Legenda приобрела 8,5 га на бывшей территории завода «Петмол». Раньше этот участок в партнерстве с Meridian Development планировала застраивать казахстанская компания BI Group. Был даже разработан проект жилого комплекса Promenade стоимостью около 10 млрд рублей. Но партнеры поссорились и разошлись.
В итоге участок приобрела Legenda. Сумма сделки не раскрывается. По оценке гендиректора СК «Красная Стрела» Николая Урусова, стоимость проекта могла составить примерно 1,1-1,4 млрд рублей, учитывая, что разрешение на строительство уже получено.
Гендиректор компании Legenda Василий Селиванов сделку подтвердил. По его словам, на участке появится жилой комплекс из четырех корпусов общей площадью 87,1 тыс. кв.м. (жилая площадь – 36,4 тыс. кв.м). Проектом предусмотрен подземный паркинг на 570 машин, коммерческие встройки, детский сад и кладовые (262 небольших помещений на техническом этаже для нужд жильцов). Проект разработан «Студией 44» Никиты Явейна. Высота зданий не превысит 8 этажей.
«Этот проект станет для нас дебютом в сегменте бизнес-класса и станет нашим авторским переосмыслением стандартного «бизнеса», представленного на рынке», - говорит Василий Селиванов.
Работы на площадке планируется начать уже в этом году и завершить до конца 2022 года. Общий объем вложений в проект оценивается в 8 млрд рублей. Из до 2 млрд рублей может составить проектное финансирование – кредитную линию с таким лимитом открыл холдингу Legenda Альфа-банк.
Участники рынка отмечают, что Legenda приобрела интересный актив. «Место хорошее – на пересечении Московского проспекта и Обводного канала, в шаговой доступности от метро. Близко к центру города. Близлежащие новостройки уже частично заселены и уже успели обзавестись необходимой коммерческой инфраструктурой во встроенных помещениях», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Но, по его словам, у участка есть свои особенности – на территории действуют ограничения, связанные с охранными обязательствами, что создаст девелоперу определенные сложности с конфигурацией новых зданий и сохранением существующих.
«Территория «Петмола» интересна для покупателей – здесь хорошая транспортная доступность – между аэропортом и центром города. Так же близок выезд на ЗСД. При этом, сам участок уже не промзона со всеми ее недостатками, а обжитой и активно развивающийся жилой район, где есть магазины, рестораны и все что нужно для нормальной жизни», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
Кстати
Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв. м). «Сейчас здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв. м жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс. кв. м недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил СМИ размер взносов, которые Смольный рассчитывает собирать в Фонд социальной ответственности застройщиков. Сумма оказалась больше той, на которую надеялись девелоперы, но меньше той, какой опасались.
По словам Игоря Албина, Фонд социальной ответственности застройщиков должен начать действовать к концу 2018 года. В настоящее время формируется схема его будущей работы.
Как отметил вице-губернатор, объемы планирующегося в городе строительства огромны. На сегодняшний день девелоперам согласованы проекты планировок территорий, на которых можно построить более 90 млн кв. м жилья, а также разрешения на строительство примерно 20,7 млн «квадратов». Между тем дефицит средств, необходимых бюджету Петербурга для обеспечения новостроек всей необходимой социальной инфраструктурой, по его словам, на сегодняшний день достигает примерно 140 млрд рублей.
Игорь Албин признал, что у города просто нет денег, чтобы обеспечить строящееся в таких объемах жилье социальной инфраструктурой. «В итоге мы со строителями договорились о том, что они возьмут на себя часть ответственности в размере 6 тыс. рублей с квадратного метра. Нам бы, конечно, хотелось получить 11 тыс. с «квадрата», но мы понимаем, что нельзя вообще лишать девелоперов прибыли», – заявил он.
Напомним, что с идеей создания специального фонда, который аккумулировал бы отчисления застройщиков, направляемые затем на строительство социнфраструктуры, выступили сами строители еще весной прошлого года. «В Фонд социальных обязательств застройщики, по нашей мысли, будут отчислять средства на эти цели пропорционально объемам жилья, которое они возводят. Учредителем этого фонда предполагается сделать субъект РФ, который будет контролировать расходование поступающих средств», – рассказал тогда генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Главной целью инициативы было создание одинаковых для всех «правил игры» в этом вопросе. «Четкого механизма расчета нагрузки на строителей нет. Кто-то строит соцобъекты сам, кто-то куда-то отчисляет деньги. Цифры всегда разные. А ведь понимание расходов на старте проекта – ключевой вопрос для любого бизнеса», – говорил ранее Алексей Белоусов.
К самой идее городские власти отнеслись позитивно. Расхождения начались, когда возник вопрос о сумме. По оценкам, которые провели эксперты «Объединения строителей СПб», речь должна была идти примерно о 4 тыс. рублей на каждый строящийся «квадрат» жилья. Между тем в Смольном ранее называли сумму в 10-12 тыс. и даже в 25 тыс. рублей с 1 кв. м.
Таким образом, озвученная Игорем Албиным цифра стала компромиссом между предложениями девелоперов и пожеланиями городской власти. Причем чиновники пошли на более заметные уступки, чем застройщики.
Кстати
В 2012–2017 годах застройщики Санкт-Петербурга заключили со Смольным 121 соглашение о строительстве 215 объектов социальной инфраструктуры на общую сумму около 90 млрд рублей. Более 70 из них уже введены в строй.
Так, в 2017 году сдано в эксплуатацию 25 социальных объектов, в том числе 2 школы (на 1125 мест), 18 детсадов (на 2880 мест), встроенный кабинет семейного врача, пункт охраны общественного порядка, 3 отремонтированных школы. Наибольший вклад внесли «Группа ЛСР» (завершила строительство 5 объектов), Setl City (3), Холдинг RBI (2), «Главстрой-СПб» (2) и «Форум» (2). Всего по итогам 2017 года в развитие социальной инфраструктуры девелоперы Петербурге вложили около 8,5 млрд рублей.
При этом власти города отмечают, что в задачи на 2018 год входят увеличение объема привлеченных внебюджетных средств и наращивание темпов строительства социальной инфраструктуры, в том числе увеличение числа объектов, передаваемых Петербургу на безвозмездной основе. Ко вводу в 2018 году планируется 24 социальных объекта на общую сумму более 9,5 млрд рублей, включая 2 школы и 18 детсадов. Также к безвозмездной передаче в собственность города планируются земельные участки для последующего строительства соцобъектов за счет бюджета.
Опрос
«Строительный Еженедельник» спросил экспертов рынка об их взгляде на создание Фонда социальной ответственности застройщиков и последствия, к которым оно приведет.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– До сих пор не ясно, кто конкретно будет создавать фонд и нести ответственность за правильное использование поступивших денег. Чиновники брать ее на себя не хотят. Строителям выступать соучредителями фонда тоже не с руки: наше дело – строить.
Кроме того, желательно сделать размер взносов дифференцированным, а не одинаковым для всех. Ведь те, кто строит жилье в центре Петербурга, и те, кто работает в спальных районах, удаленных от метро, получают за квартиры разную прибыль.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Сама идея индивидуальные обременения застройщиков заменить общими для всех «правилами игры» кажется мне правильной. В то же время печально, что власти всю тяжесть расходов на создание социальной инфраструктуры хотят перенести на девелоперов. Мне кажется, что сумма в 6 тыс. рублей с «квадрата» появилась как результат исчисления всех расходов, необходимых на эти нужды. Дополнительные обременения застройщиков, на мой взгляд, не способствуют развитию рынка. Это увеличит на нем долю более дорогого и, соответственно, менее доступного жилья.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Хотелось бы обратить внимание на то, что Закон № 214-ФЗ содержит прямой запрет на использование средств дольщиков по любому назначению, кроме финансирования строительства непосредственно жилого комплекса. Как быть с этим?
Большая нагрузка на застройщика ведет к неминуемому росту цены квадратного метра, которая и без того является весьма высокой. Рынок существенно снизил маржинальность, девелоперская деятельность в жилищном строительстве ведется на низкой ставке рентабельности. Соответственно, появляется дополнительная нагрузка на покупателей, платежеспособность которых и так не высока. Мне кажется, что городской администрации надо действовать чрезвычайно аккуратно, чтобы не подорвать спрос. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса. Мы всегда готовы к диалогу, без конструктивного взаимодействия бизнеса и власти невозможно планомерное развитие.