Прокуратура не оставила от проекта ПЗЗ камня на камне
22 декабря в Мариинском дворце состоялось внеочередное заседание Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам (КГХ) Законодательного собрания Санкт-Петербурга. Необходимость в нем была связана в первую очередь со сложностями, возникшими при правовой оценке городского закона «О правилах землепользования и застройки».
Как ранее сообщало АСН-инфо, Юридическое управление ЗакС обнаружило в 6 статьях главы 1 общей части закона несоответствие федеральному законодательству. Городская прокуратура нашла таких несоответствий еще больше. Несмотря на то, что заключение, подписанное первым заместителем прокурора города Сергеем Литвиненко, датируется 16 декабря, председатель КГА Юлия Киселева не сообщила прессе о наличии этого документа на пресс-конференции в минувшую пятницу.
Кроме того, претензии прокуратуры, в отличие от замечаний Юруправления, распространяются не только на формулировки, но и общие принципы территориального зонирования в проекте ПЗЗ, представленном в ЗакС. Как сообщалось ранее, еще в ходе доработки законопроекта прокуратура оспорила правомерность формирования смешанных (жилищно-деловых и производственно-деловых) зон на территории города. Эти замечания были частично учтены при корректировке зонирования в периферийных районах. Однако прокуратура этим не удовлетворилась и требует полной ликвидиции смешанных зон, утверждая, что «законодательством не предусмотрена возможность включения в жилые зоны объектов общественно-деловой застройки, не связанной с проживанием граждан».
Как отмечает С.Литвиненко, Градкодексу не соответствует также принцип формирования подзон в составе территориальных зон, введенный в законопроекте. «Федеральным законодательством предусмотрена возможность установления подзон в пределах территориальных зон лишь с одинаковыми видами разрешенного использования и объектов (так в тексте – К.Ч.) капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и/или) максимальными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства и реконструкции», говорится в заключении прокуратура, со ссылкой на п. 3 ст.38 Градкодекса.
Таким образом, оспаривается введение дифференциации видов разрешенного использования в подзонах, число которых при доработке законопроекта на последнем этапе значительно возросло. То же относится к градостроительным регламентам, которые, как указывает прокуратура, могут устанавливаться на зоны, а не на подзоны.
Список земель, на которые градрегламенты не устанавливаются, в свою очередь, не соответствуют перечню, приведенному в п. 6 ст. 36 Градкодекса. В него необоснованно включены земли водного фонда, отмечает прокуратура. Столь же некорректной признается отнесение улично-дорожной сети к землям, занятым линейными объектами. В то же время земли запаса отсутствуют.
Следует отметить, что в первоначальном варианте ПЗЗ (до их доработки на втором этапе деятельности КЗЗ с подключением ряда профильных комитетов) водный фонд и улично-дорожная сеть не включались в перечень «внерегламентных» земель, который был ранее установлен специальным городским законом. В то же время присутствовало несколько разновидностей земель запаса.
Некоторые зоны, по мнению прокуратуры, вообще являются лишними. Так, участки особо охраняемых природных территорий и особой экономической зоны, согласно ст. 4 Градкодекса, могут быть отнесены к зонам с особыми условиями использования территорий, а не собственно к территориальным зонам.
Как можно убедиться при сопоставлении систематики зон и подзон документа, представленного 25 ноября на рассмотрение городского правительства, с внесенным в ЗакС, эти положения были внесены в законопроект между этими событиями. Зона КООПТ (особо охраняемые природные территории) была, очевидно, «кооптирована» в законопроект при рассмотрении закона в Комитете по природопользованию, хотя его представитель входил в состав КЗЗ, и это несоответствие федеральным законам могло быть выявлено и устранено раньше.
Наконец, прокуратура напоминает о необходимости соблюдения принципа ст. 30 п. 4 Градкодекса о том, что земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне. Следует отметить, что при утверждении временных регламентов застройки этот принцип соблюдался, и его нарушение (в форме признания возможности распространения регламентов на ту часть разделенного участка, которая является наибольшей) также является нововведением.
В то же время, предельная высота или этажность зданий, строений и сооружений по Градкодексу включается в общий комплекс предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, который устанавливается применительно к каждой территориальной зоне. Между тем, из ст. 2 главы 1 проекта ПЗЗ следует, что этот параметр устанавливается отдельно от других. Действительно, высотный параметр, по согласованию между КГА и КГИОП единственным, который устанавливается Законом о ПЗЗ для зон охраны объектов культурного наследия ЗРЗ-2, ЗРЗ-3, ЗРЗ-4, ЗРЗ-4 и ЗОЛ.
Более того, по мнению прокуратуры, установление общих значений предельной высоты для всех градостроительных регламентов «противоречит самому определению регламента и основным принципам законодательства о градостроительной деятельности... в частности, с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий». Эти тезисы прокуратуры по существу оспаривает положения не только закона о ПЗЗ, но и уже принятого во втором чтении Закона о границах зон охраны объектов культурного наследия.
Федеральным законодательством не предусмотрено введение процедуры выдачи разрешений на оформление условно разрешенного использования земельного участка, равно как и сроков действия таких разрешений, тем более что оно не сводит понятия «ограничение использования земельных участков и объектов капитального строительства» к понятию «ограничение прав на землю», которое допущено в проекте Закона о ПЗЗ. Не предусмотрен федеральными законами и термин «специальное разрешение». Градкодекс устанавливает лишь процедуру предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров. В то же время для реконструкции объектов, представляющих опасность для жизни, окружающей среды и памятников истории и культуры никакого разрешения по Градкодексу не требуется. Петербургский законопроект требует разрешения и в этом случае. Столь же неправомерным прокуратура считает требования к заявителям (застройщикам) о предоставлении заключений уполномоченных органов власти Санкт-Петербурга о соответствии заявлений ПЗЗ, а также о полноте и достоверности представленных в них сведений.
Таким образом, городская прокуратура выявила в проекте ПЗЗ целый ряд бюрократических требований, не предусмотренных федеральными законами. Превышение полномочий КГА усмотрено и в установленном в законопроекте правом корректировать красные линии нормативными актами, в то время как по ст. 42 Градкодекса это осуществляется только путем внесения изменений в ранее утвержденный проект планировки. Не должно согласовываться с КГА, как подчеркивает прокуратура, и производство текущих и поддерживающих ремонтов – тем более что понятие «поддерживающий ремонт» в законодательстве отсутствует.
Исходя из вышеперечисленных и других замечаний, прокуратура (заключение согласовано с руководителями управлений по законодательному и эколого-экономическому надзору) заключает, что принятие ПЗЗ в представленной редакции «будет противоречить требованиям законодательства и может привести к нарушению государственных и общественных интересов».
«У нас теперь два пути», - подвел итог председатель КГХ ЗакС Сергей Никешин. «Либо придется переписывать закон полностью, с повторным вынесением на общественные слушания во всех районах, и это займет еще год, либо принятие к сведению требований прокуратуры перед принятием закона за основу с последующей подготовкой поправок ко второму чтению».
Участники заседания признали обоснованность ряда замечаний прокуратуры, но отметили, что с некоторыми из них трудно согласиться. В частности, при формировании смешанных зон в центре города разработчики законопроекта исходили из факта существующего сочетания жилых и общественных функций, не связанных с проживанием населения (в частности, размещение центральных офисов банков, центральных библиотек, кинотеатров и др. в жилых домах).
В итоге было принято решение рекомендовать закон к рассмотрению в первом чтении, как и было запланировано, 24 декабря. Как отметил глава Комитета по законодательству ЗакС Виктор Евтухов, во втором чтении целесообразно внесение изменений для устранения противоречий с федеральным законодательством губернаторской поправкой. «В противном случае при возникновении судебных процессов мы окажемся единственным ответчиком», - пояснил депутат. Как было упомянуто выше, ряд изменений в текст и картографию законопроекта возникли в период его рассмотрения в Смольном.
Константин Черемных
На территории нового стадиона для футбольного клуба «Зенит» уже начались строительные работы. В настоящее время на будущей футбольной площадке строители изготавливают буронабивные сваи. Именно со свайных полей начинается реализация глобального проекта в бетоне и металле.
Очередной этап строительства нового стадиона для клуба «Зенит» стартовал на прошлой неделе. Этот этап – изготовление и испытание пробных буронабивных свай – должен быть завершен в конце текущего месяца. По результатам этих работ специалисты компании «АВАНТ», выполняющей функции генерального подрядчика, продолжат изготовление буронабивных свай, необходимых для возведения новой футбольной арены. Как отмечает генеральный директор ООО «АВАНТ» Григорий Фельдман, в целом для возведения стадиона потребуется более 9 тысяч свай. Технология бурения скважин и набивки свай бетоном, по словам специалистов, в отличие от иных известных устройств фундамента, позволит обеспечить наиболее надежную основу столь масштабного сооружения. Расчетная нагрузка каждой сваи диаметром 520 мм – 180 тонн. Соответствуют ли этому показателю сваи, выполняемые сегодня на территории будущего стадиона, строители смогут узнать не ранее чем через 28 дней. Именно такой срок необходим для испытаний.
Как говорит Григорий Фельдман, расчеты генеральных проектировщиков принципиально неправильными быть не могут, поскольку математическая модель строящегося стадиона уже создана и испытана, поэтому внезапных сюрпризов не предвидится. «Мы знаем, какими особенностями обладает грунтовая почва осваиваемой территории, примерный диапазон глубины погружения свай, как они будут держаться, какая должна быть марка бетона, какой должна быть свая в целом, – отмечает Григорий Фельдман. – Теоретически мы уже пришли к определенным выводам, теперь все это нужно подтвердить результатами испытаний».
Следующий этап работ после проведения испытаний свай – организация свайных полей и устройство монолитных ростверков, с чего и начнет расти вверх огромное сооружение. Монолитные ростверки будут устанавливаться одновременно с дальнейшим изготовлением буронабивных свай. Масштабы, короткие сроки (стадион должен быть построен до 30 ноября 2008 года), заявленный класс «элит» будущей спортивной арены буквально обязывают строителей выполнять работы круглосуточно. «Это тот самый случай, когда мы можем говорить о переходе количества в качество, – отмечает Григорий Фельдман. – Масштабный технологический процесс связан с высокой скоростью его реализации. Мы строим уникальный объект. Перед нами стоит масса задач, которые до сегодняшнего дня, при строительстве спортивных сооружений, не решались нигде в России, возможно, даже в мире».
Одной из главных отличительных особенностей будущего футбольного стадиона на Крестовском острове станет поле, выдвигающееся за пределы арены. По словам Григория Фельдмана, площадь, на которую будет выдвигаться поле, станет многофункциональной. На период проведения матчей, когда поле будет находиться внутри стадиона, почти 10 тысяч кв. метров ровной бетонной поверхности (такова площадь выдвижной конструкции) может быть использована как парковка для автотранспорта, в том числе для специальных машин телевидения, экстренных служб и т.д. Она рассчитана на любые автомобили, поскольку должна и будет выдерживать 11-тонную конструкцию поля.
Отсутствие специальной площади для автомобильной парковки, по мнению Кисе Курокавы, позволит сохранить структуру уникального ландшафта Крестовского острова и открыть прекрасную возможность принимать транспортные суда, которые следуют из Европы. Они смогут швартоваться прямо у стадиона. Однако пока причал планируется построить как грузовой, исключительно для обеспечения рабочего процесса строительства, и данное сооружение будет временным. Как говорит Григорий Фельдман, причал будет готов к началу сентября этого года.
На территории стадиона сохранят павильоны и лестницы, построенные по проекту ленинградского архитектора Александра Никольского. Кисе Курокава включил эти архитектурные элементы в свой проект. В дальнейшем они будут реконструированы. Благодаря частично сохраненному холму и сооружениям, построенным по замыслу Александра Никольского, новый стадион будет представлять неповторимую архитектуру, отражающую единение двух культур.
Сегодня, по словам Григория Фельдмана, специалисты выдерживают безумный график строительных работ. За два года спроектировать и построить объект, уникальный с точки зрения и архитектуры, и масштабов, и технологий, с учетом того, что к моменту заключения государственного контракта не было никакой разработанной документации, и даже старый стадион не был разобран до конца, реально только в таких жестких условиях. В настоящее время основная задача строителей – оперативно изготавливать сваи, основание будущей 62-тысячной футбольной арены.
Марина Голокова
Теперь жильцы общежитий, заключив договоры социального найма, автоматически приобретают все права обычного нанимателя городского жилья, вплоть до приватизации занимаемых помещений.
Как сообщил председатель Жилищного комитета городской администрации Юнис Лукманов, с 1996 по 2006 годы изменен правовой статус 606 общежитий, они переведены в жилой фонд. Таким образом, сейчас в Петербурге числится 707 общежитий. Из них 301 находятся в федеральной собственности (общежития вузов, федеральных учреждений), 46 – в частной собственности и 360 – в государственной собственности города (переданы предприятиями). Именно эти 360 общежитий, в которых проживает 183 тыс. петербуржцев, и будут поэтапно переведены в социальный жилой фонд. В течение 2007 года предстоит изменить статус 104 общежитий. А всю работу завершат в 2009 году.
Реформа проводится в рамках исполнения федерального закона, где определен срок ликвидации рабочих общежитий – 2010 год. Петербург в этой работе идет с некоторым опережением. По закону обитатели общежитий должны до 1 марта 2010 года успеть приватизировать свои квадратные метры. Именно тогда истекает срок бесплатной приватизации.
Кусочек для инвестора
Сегодня площадь петербургских общежитий составляет около 5 млн кв. метров. Их условно можно разделить на две большие группы: те, которые интересны инвесторам с точки зрения реконструкции и те, которые интересны исключительно своим жильцам. Первые, как правило, находятся в зоне жилой застройки, в интересных местах – в центре города, у метро, на берегу Финского залива. Для инвестора их реконструкция может быть целесообразной. Вторые – наоборот, расположены в непопулярных районах, где сейчас дешевое жилье и некачественный жилой фонд.
Но с учетом дефицита земельных пятен в Петербурге, все инвесторы начинают интересоваться теми зонами, на которые раньше не обращали внимания. В том числе сложными промышленными территориями и общежитиями. «С одной стороны, с общежитиями проще, поскольку они изначально находятся в зоне жилой застройки, и их можно реконструировать под жилье. С другой – перед реконструкцией необходимо проводить их расселение, да и само качество и состояние зданий общежитий оставляет желать лучшего, – говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Поскольку затраты на предоставление альтернативного жилья и реконструкцию огромны, весь проект может стать убыточным. Если инвестор все же на него решается, то должны быть предпосылки к созданию на этом месте высококачественного объекта. Например, элитного дома».
В качестве примера Сергей Дроздов назвал двухэтажный дом в пер. Антоненко, 2. На первом этаже здания расположен клуб «Порт», на втором – общежитие. В 2000-2001 гг. появился инвестор, который был намерен расселить общежитие и впоследствии реализовать проект гостиницы класса «пять звезд». Однако, как оказалось, на площади общежития зарегистрировано большое число арендаторов. В результате проект не был реализован – гостиницу там так и не построили.
Самое дешевое жилье
До сих пор или сами ведомства брались за перепрофилирование своих общежитий, или жильцы оформляли собственность на квартиры по согласованию с предприятием. Но комнаты и квартиры в общежитиях никогда большим спросом не пользовались и были относительно дешевы. По данным аналитиков, если сравнивать их с обычными городскими комнатами в 3–4-комнатных квартирах, то стоимость комнат в бывших общежитиях, как правило, на $5–10 тыс. меньше. Связано это, прежде всего, с низким качеством жилья. Многие типовые проекты общежитий неудачны: там часто возникают проблемы и с водой, и с отоплением. Нередко на этаже с большим количеством комнат расположены только две общие кухни. И если комнаты в таких домах еще покупают по причине низкой стоимости, то квартиры вообще неперспективны с точки зрения спроса. Другое дело, если речь идет о расселенном и реконструированном проекте. «В данном случае здание может получить новую жизнь совершенно иного уровня. Примеры удачных проектов – общежитие на Морской набережной, реконструированное под гостиницу, и общежитие в «сталинском» доме на Шкиперском протоке, реконструированное под жилой дом. Для инвесторов такие проекты могут быть очень привлекательны при условии, что удается на нормальном уровне решить имущественно-правовые вопросы», – пояснила эксперт Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Надежда Малайчук. Она добавила, что «в бывших общежитиях «метры» будут, вероятно, покупать иногородние, студенты». «Но сейчас рынок приватизации комнат в общежитиях развивается слабо. Есть проблема – задержка в проведении их технической инвентаризации. Без техпаспорта на комнату нельзя подать заявление на приватизацию», – пояснила она.
Закон не писан
Еще одна проблема – отсутствие правового механизма, который хоть как-то ограничит неуемные аппетиты жильцов при расселении общежитий. «Если городские власти будут готовы хотя бы частично компенсировать расходы девелопера на расселение или примут нормативный акт, который установит четкую процедуру предоставления альтернативного жилья для жильцов общежитий, тогда, возможно, подобные проекты получат распространение», – отметил адвокат Игорь Силкин. По его словам, если общежитие находится в собственности города или в федеральной собственности, то оно может стать объектом инвестирования. «Возможны два способа работы с ним: передача объекта инвестору целевым назначением или выставление права на заключение договора инвестирования на торги. Если же общежитие находится в собственности предприятия, инвестор, если он заинтересован в расселении и реконструкции, может самостоятельно решить этот вопрос с руководством собственника. При этом все равно будет необходимо согласовать реконструкцию с соответствующим комитетом администрации – КГА и, если есть необходимость, с КГИОП», – пояснил он.
Студенческий вопрос
Отдельная тема – это общежития городских вузов. Их в городе около 100. Как пояснил куратор этой проблемы в совете ректоров Петербурга Лев Карлин, каждый год в вузы города только на дневные отделения поступают около 150 тыс. человек. Половина из них – иногородние. «Поэтому само существование общежитий – объективная реальность, от которой никуда не деться. Согласно федеральному закону плата за общежития не может превышать 5 процентов от стипендии студента. Средняя стипендия в вузах Петербурга составляет 600 рублей. Таким образом, отчисления на общежития составляют около 30 рублей с человека. Понятно, что на эти деньги обеспечить нормальные условия проживания невозможно», – говорит Лев Карлин. По его словам, многие вузы стали создавать хозрасчетные студенческие гостиницы. Спрос на такие проекты очень велик. Кроме того, в Петербурге, на базе межвузовского студенческого городка у пл. Победы, к 2010 году будет построена первая в России студенческая гостиница повышенной комфортности. «Земельный участок уже определен. На разработку проектно-сметной документации в этом году выделено12 млн рублей. Это средства, которые совет ректоров получает из городского бюджета в качестве компенсации уплаченного вузами налога на имущество и землю. Аналогичная сумма будет выделена в следующем году. Тогда же начнется строительство, которое планируем завершить в течение двух лет», – пояснил Лев Карлин.
Наталья Ковтун