Спрос на новостройки приходит в норму
После ажиотажа 2018 года спрос на квартиры в новостройках Петербурга и Ленобласти постепенно приходит к «базовым» показателям.
По данным ЦИАН, за III квартал 2019 года спрос на новостройки упал на 15% относительно аналогичного периода 2018 года. Количество сделок в Петербурге сократилось на 7%, в Ленобласти – на 36%.
По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», в III квартале в Петербурге и ближних районах области продан 1 млн кв. м строящегося жилья, за девять месяцев – 3,2 млн кв. м, что на 300 тыс. кв. м меньше, чем за тот же период 2018 года.
Как отмечают аналитики ЦИАН, довольно значительный объем продаж приходится на первую десятку крупных компаний – и в Петербурге (64%), и в Ленобласти (60%). Но в области вместе со снижением спроса сократилась и концентрация продаж: относительно III квартала 2018 года – с 68% до 60%.
По итогам квартала, на топ-10 застройщиков по объему продаж в Петербурге пришлось 12 тыс. сделок по договорам долевого участия, в Ленобласти – 2,7 тыс. сделок.
Вместе со спросом сокращается выручка застройщиков. Так, в течение квартала совокупная выручка компаний уменьшилась на 12%, а в годовом выражении – на 10% (со 105 млрд рублей до 94,6 млрд), относительно предыдущего квартала – на 12%.
При этом совокупная выручка застройщиков Петербурга по итогам III квартала 2019 года относительно того же периода 2018 года сократилась на 5% – с 86,4 млрд рублей до 81,7 млрд. Относительно II квартала 2019-го объем выручки сократился на 10%.
В Ленобласти наблюдается более существенное сокращение – на 31% относительно III квартала прошлого года и на 20% относительно предыдущего квартала.
«Уровень выручки сокращается медленнее, чем число сделок», – отмечают при этом аналитики ЦИАН.
Однако крупные петербургские компании уверенно рапортуют об увеличении продаж. Так, Группа «Эталон» сообщает о росте продаж на 26% по итогам девяти месяцев, до 55,8 млрд рублей, а также о росте относительно аналогичного периода 2018 года – на 10%. Согласно предварительному отчету компании, выросло также количество заключенных контрактов – на 13% в годовом выражении.
Но есть нюанс: пророст продаж обеспечило слияние с московской компанией «Лидер Инвест», благодаря которой застройщик получил сразу несколько столичных проектов. И если, например, денежные поступления по итогам трех кварталов в Москве выросли на 77%, то в Петербурге – лишь на 4%. И это при росте средней цены «квадрата» на 15%.
«Группа ЛСР» работает не только в Петербурге, но также в Москве и Екатеринбурге. И драйвером роста бизнеса стали также столичные проекты. За девять месяцев 2019 года продано 551 тыс. кв. м на сумму 57 млрд рублей. При этом объем реализованной недвижимости сократился относительно прошлого года – тогда за три квартала было продано 620 тыс. кв. м. Рост средней цены «метра» составил 17%.
Пожалуй, действительно серьезное улучшение результатов демонстрирует холдинг Setl Group. Компания сообщила, что за десять месяцев объем продаж вырос на 47,8% в денежном выражении и составил 79,3 млрд рублей, объем проданных площадей – на 25,4% (продано 647 тыс. кв. м).
«В III квартале в Петербурге и пригородной зоне был продан уже ставший традиционным миллион «квадратов», – комментирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Если исключить ажиотажные годы, такой объем спроса за квартал можно считать нормой. В прошлом году из-за ожидания роста цен в связи с переходом застройщиков на эскроу и из-за реального увеличения стоимости жилья спрос был ажиотажным».
При этом эксперты отмечают некоторое оживление рынка в массовом сегменте, обычное для начала осени, что ведет к росту цен. По словам гендиректора ГК Active Якова Волкова, некоторые застройщики уже анонсировали повышение цен в ближайшее время, и это их реакция на хороший спрос.
По расчетам Ольги Трошевой, по итогам 2019 года объем спроса превысит 4 млн кв. м, а рост средних цен в массовом сегменте достигнет 8%.
О необходимости запуска процесса реновации территорий с устаревшим жилищным фондом по всей стране говорят уже давно. Однако во многом успешный московский опыт в регионах не применим. А в Петербурге реновация явно пробуксовывает.
Депутаты городского ЗакСа и решили взяться за федеральное законодательство в этой сфере. Они подготовили собственный вариант общероссийского закона о реновации. Авторами выступили Денис Четырбок, Оксана Дмитриева, Сергей Трохманенко, Александр Ходосок и Андрей Васильев. ЗакС поддержал инициативу коллег в первом чтении. Эксперты же придерживаются разных взглядов на продуманность и реализуемость законодательной новации.
Opus 2
Напомним, ранее в Госдуму уже был внесен законопроект, который позволяет регионам запускать собственные программы реновации. Однако, по мнению петербургских депутатов, этот документ фактически клонирует положения законодательства о реновации Москвы (что делает его на практике не реализуемым в регионах) и содержит ряд существенных пробелов. В связи с этим они подготовили свой фундаментальный документ, состоящий из 7 глав, объединяющих 39 статей.
«Бюджетное финансирование программы реновации в Москве работает довольно хорошо, что вполне объяснимо: денег для этого там вполне достаточно. В Петербурге, как и в большинстве других регионов России, средств на реализацию программы нет, поэтому мы и предлагаем разные варианты финансирования. Наша главная цель – сдвинуть программу реновации с мертвой точки», – говорит депутат ЗакС Денис Четырбок.
Законопроект наделяет органы власти субъектов РФ правом реализовывать программы реновации за счет средств регионального бюджета и других источников. Предлагается деление проектов в этой сфере на два вида – бюджетные и инвестиционные (могут реализовываться на принципах ГЧП). Документом определяются базовые условия соглашения между правительством региона и инвестором, порядок его заключения, исполнения и расторжения.
«Для общероссийского старта таких программ необходимо создать гибкую основу правового регулирования, которая учитывала бы местные особенности. Законопроект предусматривает многообразие форм финансирования реновации», – поясняет председатель ЗакС Петербурга Вячеслав Макаров.
В целях обеспечения жилищных прав граждан нанимателям предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать стандартам и требованиям, установленным законодательством. Новое жилье должно располагаться в том же городском районе, а для городов федерального значения – в том же муниципальном образовании, что и прежнее.
Законопроект предусматривает, что реновация может осуществляться в отношении не только отдельного дома, но и квартала и микрорайона. «Это позволит избежать уплотнительной застройки, не просто заинтересовать инвесторов, но и четко распределить ответственность за создание коммунальной и социальной инфраструктуры на обновляемых территориях», – считает Вячеслав Макаров.
Закон нужен…
С тем, что федеральный закон, стимулирующий запуск программ реновации, необходим, не спорит никто. «Установление законодательного регулирования в этой сфере представляется актуальным и целесообразным, ведь эксплуатационный срок результатов «советского домостроения» давно истек, а существование коммунальных квартир вообще является архаизмом», – подчеркивает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Константин Клошко.
По оценке экспертов, заложенные в законопроект идеи в значительной степени снимают проблемы, из-за которых петербургская программа реновации не смогла заработать в полную силу. И это не удивительно: представители одного из ее операторов – компании «СПб Реновация» – консультировали разработчиков законопроекта.
«Мы участвовали в работе депутатской группы при подготовке проекта закона, делились своим опытом и обсуждали те моменты, которые на сегодняшний момент тормозят реновацию в Петербурге. Все проблемы, которые мы испытываем при реализации программы развития застроенных территорий, в законе в целом учтены», – отмечает руководитель службы компании «СПб Реновация» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.
Действительно, проблема отсутствия «стартовых пятен» нивелирована путем расширения географии переселения граждан с уровня квартала до муниципального образования. «А проблема «последнего жильца» решается принятием решения на общем собрании жильцов дома. Кворум – 50% от общего числа голосов собственников помещений. Решение принимается двумя третями голосов. Возможно и заочное голосование», – говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
К плюсам она также относит то, что предусмотрена инициатива частного инвестора и порядок его действий для реализации проекта. «Также положительной оценки заслуживает то обстоятельство, что большинство решений, в том числе критерии выбора объектов для реновации, отданы «на откуп» субъектам РФ. Это позволит учесть местную специфику», – говорит эксперт.
«Привязывать проект к реалиям жизни во многом будут власти субъектов РФ, которым даны полномочия разработать свое законодательство по данному вопросу в достаточно широких рамках. При адекватном подходе на уровне региона инвесторы найдутся. Территории, застроенные «хрущевками», интересны для них благодаря близости к центру и наличию инфраструктуры», – отмечает Елена Крестьянцева. «В проекте также преодолена принципиальная проблема в виде источников финансирования программы реновации, а именно предусмотрена возможность применения механизмов государственно- и муниципально-частного партнерства», – добавляет Константин Клошко.
…но не совсем такой
Тем не менее, по оценке юриста, «за внешней проработанностью регулирования скрыто достаточно большое количество отрицательных моментов».
Константин Клошко отмечает, что понятие реновации, по замыслу авторов законопроекта, включает в себя реконструкцию или снос не только домов, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии. «Таким образом, предмет регулирования расширяется до пределов, позволяющих включать в соответствующий перечень вполне пригодные для постоянного проживания дома, с целью введения в оборот территорий, на которых они расположены», – говорит он.
Такие способы обеспечения положительного решения по реновации (решение проблемы «последнего жильца»), как возможность инициирования повторного общего собрания одного собственника помещений, а также заочное голосование (опросным путем), являются благодатной почвой для злоупотреблений, полагает Константин Клошко.
«Предлагаемые законопроектом правовые механизмы создают экономические стимулы для включения в программу реновации домов, расположенных на участках, обладающих максимальной ликвидностью, вместо приоритетного переселения граждан из непригодных для проживания зданий, что может привести к необоснованному сносу или реконструкции неопределенного круга объектов недвижимости», – считает эксперт.
«Предполагается, что инвестор еще до стадии согласования вложится в проект реновации, получит банковскую гарантию в объеме не менее 5% объема финансирования. Только после этого проект рассматривается ответственным органом исполнительной власти, а далее общим собранием жильцов реновируемых домов, с трудно прогнозируемым исходом. В данной редакции слишком велик риск прекращения проекта без возмещения затрат на его запуск. Условия можно сделать и более демократичными: достаточно было бы предпроекта и предложения по предоставлению равнозначных помещений хотя бы для того, чтобы получить мнение жильцов», – добавляет Елена Крестьянцева.
Coda
Столь разная оценка законопроекта приводит к диаметрально противоположенным прогнозам о его дальнейшей судьбе. «Несмотря на актуальность самой инициативы, выявленные недостатки законопроекта представляются существенными, что, можно предположить, не обеспечит поддержку его принятия в Государственной Думе», – считает Константин Клошко.
«Проект подготовлен достаточно грамотно и, на мой взгляд, имеет высокие шансы на поддержку в Госдуме», – заявляет Елена Крестьянцева.
Дмитрий Михалев подчеркивает, что проблема ветхого жилья – общероссийская, поэтому и нужен именно федеральный закон, который станет базисом для подготовки в дальнейшем региональных законов о реновации. «На наш взгляд, реновация и развитие застроенных территорий – по сути одна программа, и они должны регулироваться одним законом. Надеемся, что законодательная инициатива будет поддержана на федеральном уровне», – говорит он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Решение суда продлевает программу реновации в Петербурге на 10 лет
Всероссийская программа реновации начнется после расселения всего аварийного жилья
«Оттепель» для хрущевок
Разработан проект реконструкции петербургских «хрущёвок»
Реформа привлечения средств на нужды жилищного строительства – это не только головная боль для крупных и, особенно, небольших застройщиков; это еще и формирование, а затем многократный рост рынка проектного финансирования. И на немалую его долю претендует банк «ДОМ.РФ» («дочка» АО «ДОМ.РФ», бывшего АИЖК).
Судя по выступлениям представителей банка на специальном семинаре для застройщиков, прошедшем в Санкт-Петербурге, шансы на реализацию этого плана довольно велики. И не только потому, что на его базе по поручению Президента России Владимира Путина создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, призванный стать центром компетенции при переходе на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но и в связи с тем, что кредитное учреждение уже разработало и начинает внедрять свои продукты в этой сфере.
Глобальная задача
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что все застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов. «Безусловно, такая схема позволит в будущем предотвратить появление обманутых дольщиков и вывести нас на цивилизованные способы жилищного строительства», - подчеркнул он, но признал, что сам процесс перехода сопряжен с серьезными сложностями.
«По нашей информации, уже сейчас часть застройщиков столкнулись с проблемами при взаимодействии с уполномоченными банками. Основные сложности следующие: отсутствие у большинства банков продукта «проектное финансирование»; длительный срок согласования необходимого пакета документов с банком (6-8 месяцев), высокая процентная ставка целевого кредита (от 12-14% годовых) и высокая стоимость обслуживания эскроу-счета», - отметил он.
С ним согласился заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, напомнивший, что процесс реформирование системы привлечения средств в жилищное строительство «накладывается» на задачу повышения объемов вводимого жилья, стоящую в рамках нацпроекта.
По словам заместителя председателя правления АО «Банк ДОМ.РФ», управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Кирилла Гришанова, процесс перехода на новую схему уже начался, и представляемый им банк в нем активно участвует. Он сообщил, банк «ДОМ.РФ» еще в прошлом году подготовил для застройщиков продукт, в рамках которого готов предоставлять компаниям проектное финансирование.
«После того, как в декабре 2018 года Госдума РФ приняла решение об обязательности перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года для проектов, продажи и готовность которых ниже обсуждаемых в настоящий момент уровней, интерес к нашему продукту вырос в разы», - рассказал Кирилл Гришанов, уточнив, что в настоящее время в работе находится около 700 заявок на проектное финансирование.
Руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (гарантийные продукты, развитие гарантийного портфеля) Анна Авдокушина напомнила, что банкам с текущего уровня 0,6 трлн рублей предстоит нарастить объем кредитования застройщиков в краткосрочной перспективе (1-2 года) до 4,3 трлн (заместив средства дольщиков), а в среднесрочной (5 лет) – до 6,4 трлн, обеспечив планы федеральных властей по увеличению ввода жилья.
Со своей стороны
Анна Авдокушина подчеркнула возможные сложности, с которыми столкнется банковский сектор, решая поставленные перед ним задачи. «На данный момент риск-вес кредитов застройщикам (коэффициент, который используется, например, для целей расчета норматива достаточности капитала банка) находится в диапазоне 100-265%», - отметила она.
По словам эксперта, для того, чтобы снизить нагрузку на капитал банков, «ДОМ.РФ» разработал такой механизм гарантирования, как поручительство по кредитам застройщиков. «С нашим поручительством риск-вес по кредиту застройщику, например, со 100% снижается до 36%. Это позволит банкам при том же объеме капитала кратно нарастить свой портфель проектного финансирования застройщиков. Разница в объеме потенциального кредитного портфеля застройщикам с поручительством ДОМ.РФ и без него может достигать трех раз. Кроме того, в случае признания застройщика банкротом, «ДОМ.РФ» покрывает 80% основного долга и начисленных, но не уплаченных процентов по кредиту. Таким образом, поручительство должно стать серьезной подмогой при адаптации банковского сектора к работе по новой схеме», - рассказала Анна Авдокушина.
Она рассказала также об особенностях продукта по проектному кредитованию, который предлагает банк «ДОМ.РФ». Основной его отличительной чертой, по словам специалиста, является гибкость.
Конечно, ключевым условием готовности работать с застройщиком для банка является четкое понимание экономики проекта. При этом, в предлагаемом продукте отсутствует обязательная доля денежных вложений застройщика в общем объеме инвестиций в проект. При достаточном запасе прочности проекта, оцениваемом с помощью коэффициента покрытия выплат по долговому обязательству денежным потоком от реализации проекта, достаточно прав на земельный участок и согласованной исходно-разрешительной документации. Кроме того, банк, при выявлении рисков оценивает именно проект, а не бизнес всей группы компаний застройщика, что упрощает работу с некрупными девелоперами.
Ставка по кредиту снижается по мере наполнения эскроу-счетов. Базовая ставка (для примера, 11-13% годовых) зависит от конкретных условий заключенной сделки. Она действует на сумму выбранного кредита сверх покрытия средствами на эскроу-счетах. Специальная ставка (например, 5-7% годовых) распространяется на сумму покрытия эскроу-счетами. Затем каждые 10% превышения суммы эскроу над выборкой снижают ставку примерно на 0,6 п.п. Таким образом при 150-процентном покрытии ставка снижается до 3% годовых, а при 200-процентном – до 0,01%. «Итоговая средняя ставка по проектному кредитованию, таким образом, полностью зависит от того, насколько успешно будет реализовываться жилье в проекте. При адекватных темпах продаж, в результате предлагаемой схемы, она не будет «неподъемной» для девелоперов», - резюмировала Анна Авдокушина.
Сейчас, в связи с переходным периодом, проектное финансирование возможно по двум схемам. Первая из них рассчитана на изначальную работу над проектом по новой схеме финансирования. Причем принятие кредитного решения при наличии всех документов и грамотной работе в личном кабинете застройщика на сайте банка обещают за 20 рабочих дней.
Вторая схема, применимая к уже строящимся и продаваемым объектам, предполагает работу до 1 июля 2019 года без эскроу (старый вариант, с использованием ДДУ), с переходом затем на новую систему с этой даты. В этом случае, для ускорения кредитного решения, действуют упрощенная процедура (до 10 рабочих дней). «Банк и застройщик заранее согласовывают финансовую модель, условия проектного финансирования, заключают кредитно-обеспечительную документацию. До 1 июля продажи можно осуществлять по старой схеме, а затем происходит переход на новую. В итоге у застройщика нет необходимости в последний момент срочно пытаться привлечь проектное финансирование и заключать договор с банком, снимается неопределенность», - уточнила Анна Авдокушина.
Дьявол в деталях
Надо признать, однако, что, как и у других кредитных учреждений, предлагаемый продукт пока проработан, так сказать, для общих условий. Многие частности и нюансы, которые касаются конкретных ситуаций на реальных объектах пока не ясны. Это показала сессия вопросов от представителей застройщиков, пришедших на семинар.
В частности, возник вопрос возможности использования средств проектного кредита на строительство социальных объектов. По словам Анны Авдокушиной, при условии достаточного запаса прочности проекта в целом, параметры продукта банка «ДОМ.РФ» допускают финансирование возведения социальной и инженерной инфраструктуры. Однако, в реальной практике строительного петербургского рынка не редки случаи, когда застройщик в целях обеспечения своего проекта, например, местами в детсаду, по договоренности с городскими властями берет на себя обязательство возвести его не на своей земле, а на городской, по соседству. Возможность такой работы за рамками своего участка не учитывается при проектном финансировании.
Другой большой вопрос – реализация проектов комплексного освоения, когда получено разрешение на строительство на весь проект из нескольких этапов на едином участке с общим кадастровым номером. Не ясна возможность раскрытия счетов эскроу после окончания этапа без кадастрового обособления участка, которое, в соответствие с правилами землепользования и застройки, влечет за собой необходимость получения нового пакета разрешительной документации.
Есть неясности со спецификой налогообложения жилищного строительства, практикой перехода с одной схемы на другую, оценкой строительно-монтажных работ и еще рядом вопросов, на которые специалисты банка «ДОМ.РФ» не всегда могли ответить. Тем более, что часть из них, скорее, нужно адресовать законодателям.
Кстати
На ранее неэффективно использовавшихся федеральных землях, введенных в оборот АО «ДОМ.РФ» (ранее – АИЖК), уже построено и введено в эксплуатацию 8 млн кв. м жилья, сообщил Денис Кучмин руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (земельные отношения, продвижение и предоставление земельных участков).
По его словам, «ДОМ.РФ» с начала работы по этому направлению, вовлек в оборот 16,7 тыс. га земель. В настоящее время портфель участков составляет 10,8 тыс. га. Готовится 176 аукционов по этим наделам. «На сегодняшний день реализуется 132 проекта жилищного строительства на землях, которые были вовлечены в оборот АО «ДОМ.РФ» и переданы через систему аукционов застройщикам», - рассказал Денис Кучмин.