Спрос на новостройки приходит в норму
После ажиотажа 2018 года спрос на квартиры в новостройках Петербурга и Ленобласти постепенно приходит к «базовым» показателям.
По данным ЦИАН, за III квартал 2019 года спрос на новостройки упал на 15% относительно аналогичного периода 2018 года. Количество сделок в Петербурге сократилось на 7%, в Ленобласти – на 36%.
По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», в III квартале в Петербурге и ближних районах области продан 1 млн кв. м строящегося жилья, за девять месяцев – 3,2 млн кв. м, что на 300 тыс. кв. м меньше, чем за тот же период 2018 года.
Как отмечают аналитики ЦИАН, довольно значительный объем продаж приходится на первую десятку крупных компаний – и в Петербурге (64%), и в Ленобласти (60%). Но в области вместе со снижением спроса сократилась и концентрация продаж: относительно III квартала 2018 года – с 68% до 60%.
По итогам квартала, на топ-10 застройщиков по объему продаж в Петербурге пришлось 12 тыс. сделок по договорам долевого участия, в Ленобласти – 2,7 тыс. сделок.
Вместе со спросом сокращается выручка застройщиков. Так, в течение квартала совокупная выручка компаний уменьшилась на 12%, а в годовом выражении – на 10% (со 105 млрд рублей до 94,6 млрд), относительно предыдущего квартала – на 12%.
При этом совокупная выручка застройщиков Петербурга по итогам III квартала 2019 года относительно того же периода 2018 года сократилась на 5% – с 86,4 млрд рублей до 81,7 млрд. Относительно II квартала 2019-го объем выручки сократился на 10%.
В Ленобласти наблюдается более существенное сокращение – на 31% относительно III квартала прошлого года и на 20% относительно предыдущего квартала.
«Уровень выручки сокращается медленнее, чем число сделок», – отмечают при этом аналитики ЦИАН.
Однако крупные петербургские компании уверенно рапортуют об увеличении продаж. Так, Группа «Эталон» сообщает о росте продаж на 26% по итогам девяти месяцев, до 55,8 млрд рублей, а также о росте относительно аналогичного периода 2018 года – на 10%. Согласно предварительному отчету компании, выросло также количество заключенных контрактов – на 13% в годовом выражении.
Но есть нюанс: пророст продаж обеспечило слияние с московской компанией «Лидер Инвест», благодаря которой застройщик получил сразу несколько столичных проектов. И если, например, денежные поступления по итогам трех кварталов в Москве выросли на 77%, то в Петербурге – лишь на 4%. И это при росте средней цены «квадрата» на 15%.
«Группа ЛСР» работает не только в Петербурге, но также в Москве и Екатеринбурге. И драйвером роста бизнеса стали также столичные проекты. За девять месяцев 2019 года продано 551 тыс. кв. м на сумму 57 млрд рублей. При этом объем реализованной недвижимости сократился относительно прошлого года – тогда за три квартала было продано 620 тыс. кв. м. Рост средней цены «метра» составил 17%.
Пожалуй, действительно серьезное улучшение результатов демонстрирует холдинг Setl Group. Компания сообщила, что за десять месяцев объем продаж вырос на 47,8% в денежном выражении и составил 79,3 млрд рублей, объем проданных площадей – на 25,4% (продано 647 тыс. кв. м).
«В III квартале в Петербурге и пригородной зоне был продан уже ставший традиционным миллион «квадратов», – комментирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Если исключить ажиотажные годы, такой объем спроса за квартал можно считать нормой. В прошлом году из-за ожидания роста цен в связи с переходом застройщиков на эскроу и из-за реального увеличения стоимости жилья спрос был ажиотажным».
При этом эксперты отмечают некоторое оживление рынка в массовом сегменте, обычное для начала осени, что ведет к росту цен. По словам гендиректора ГК Active Якова Волкова, некоторые застройщики уже анонсировали повышение цен в ближайшее время, и это их реакция на хороший спрос.
По расчетам Ольги Трошевой, по итогам 2019 года объем спроса превысит 4 млн кв. м, а рост средних цен в массовом сегменте достигнет 8%.
Экологическая повестка на данный момент впервые вышла на передовую в российской политике. Национальный проект «Экология», в частности, призван перевести сбор, хранение, утилизацию и переработку ТБО и ТКО с линейной системы в экономику замкнутого цикла.
Как это сделать и что для этого необходимо, обсуждали участники панельной дискуссии «Победить мусор: российская реформа и международные практики», прошедшей в рамках ПМЭФ-2019.
Регуляторная среда
«Майский указ» Президента, по сути, предписывает создать новую отрасль, которая 60% образующегося мусора будет перерабатывать, а 36% – уничтожать. Для практического выхода на эти цифры необходим комплексный подход к решению поставленной главой государства задачи.
«Действительно, реализация национального проекта «Экология» и входящего в него федерального проекта «Система обращения с твердыми бытовыми отходами» подразумевает строительство мощностей по переработке и утилизации. Но не только, – отметил первый заместитель министра природных ресурсов и экологии РФ Денис Храмов. – Государство еще до появления Указа № 207 начало работу в регулировании экологического направления».
С 2016 года в России внедряется механизм расширенной ответственности производителей по утилизации отходов, взимается экологический сбор, строятся очистные сооружения, в законодательную базу вводятся нормативы по сохранению окружающей среды и улучшению экологической обстановки. Создана и начала активно работать публично-правовая компания «Российский экологический оператор» (РЭО).
«По созданию рабочей регуляторной базы мы сотрудничаем с Комитетом Государственной Думы по экологии и охране окружающей среды, – заявил генеральный директор РЭО Денис Буцаев. – Уже в конце 2018 года были утверждены совместно разработанные депутатами и нами территориальные схемы (ТС), 80% которых направлены на актуализацию существующих требований законодательства.
Отметим, что ТС – это основа инвестиционной и технологической модели, поэтому для привлечения бизнес-сообщества в финансирование проектов территориальные схемы и регуляторная среда должны быть достаточно стабильны.
Информация и «зеленая» экономика
Также для реализации нацпроекта должна быть сформирована так называемая социальная ментальность, или культура обращения с отходами. И если у западных стран этот процесс занял не одно десятилетие, то в России решить эту задачу нужно в кратчайшие сроки, обозначенные «майским указом».
Поэтому, как было отмечено в дискуссии, необходимо обеспечить информированность населения, которое должно быть в курсе всех преобразований, понимать, на что идут деньги налогов, какие вводятся нововведения и т. д., а также распространить среди жителей страны идею формирования «зеленой», или обращаемой экономики.
Важно, что современные технологии переработки отходов, в том числе и отечественные, позволяют создавать продукцию, по своим качественным характеристикам не уступающую товарам, произведенным с использованием первичных природных ресурсов. Примеры тому – проекты, реализуемые ПАО «Сибур Холдинг», компанией TetroPak, и другие.
Создание инфраструктуры
В решении этой задачи, и с этим были согласны все участники дискуссии, необходима активность всех участников процесса: от владельцев и разработчиков технологий до банков и кадровых агентств.
Строительство инфраструктуры может стать триггером (спусковым крючком) для интенсификации смежных отраслей, а также будет способствовать переводу бизнес-модели ТКО из «серой» и «черной» зоны в «белую» – и простимулировать, таким образом, экономику России.
Фото: Никита Крючков
По данным Росстата, износ коммунальной инфраструктуры сегодня превышает 70%. Для приведения его к нормативным показателям требуются огромные инвестиции. Но бизнес не спешит вкладываться, несмотря на задачу по координации механизмов территориального и инвестиционного планирования для обеспечения сбалансированного развития систем коммунальной инфраструктуры, поставленную в Основных направлениях деятельности Правительства РФ с целью исполнения Указа Президента России № 207.
В чем причина отсутствия серьезных инвестиций и каковы перспективы концессий и проектов в жилищно-коммунальной сфере, обсуждали на ПМЭФ участники дискуссии «Коммунальная инфраструктура – бизнес или ответственность?».
Нарушение баланса
«Главное неудобство при концессионных контрактах – в отсутствии баланса. Когда бизнес стремятся вовлечь в концессию – говорится о перспективах и прибыли, а когда инвестор уже заключил договор, то концедент говорит о социальной направленности контракта», – отмечает исполнительный директор Национальной ассоциации концессионеров и долгосрочных инвесторов в инфраструктуру Светлана Биг.
Действительно, как показывает практика, если баланс рисков, которые берет на себя каждая из сторон, нарушен, то инвестиций крайне мало по сравнению с потребностями. В частности, такое наблюдается в отрасли ЖКХ.
Нарушение баланса происходит из-за нескольких факторов. Коммунальное сетевое хозяйство (в частности, тепло-, водо- и газоснабжение) представляет собой «кота в мешке» как для концессионера, так и для концедента.
Уровень подготовки документации, так называемого «подземного царства» (схем водоотведения, результатов технического аудита, тарифного моделирования и т. д.), выставляемого на конкурс, обычно невысок и не соответствует требованиям финансирующих организаций.
Строить даже приблизительные расчеты, составляющие основу концессии, на такой базе невозможно. Отсутствуют и перспективные планы развития территорий, что также влияет на достоверность расчетов.
Срок исполнения – завтра
Еще одним тормозящим фактором при установлении баланса является срок начала исполнения контракта. Инвестор обязан приступить к его исполнению незамедлительно, так как работу объекта останавливать нельзя. При этом концессия не учитывает время, необходимое для получения различных разрешительных документов. Оформление полного пакета занимает до двух лет, а финансирование концессии инвестор должен вести сразу же и непрерывно.
К тому же концессионер ежегодно должен отчитываться об исполнении контракта. При этом отчетные требования предъявляются только к инвестору. Вторая сторона контракта, даже если она не создала необходимые для исполнения договора условия, в акте концедента не участвует.
Все-таки можно
Несмотря на жесткость условий, низкую маржинальность и невысокую активность концедентов, концессионные контракты в сфере ЖКХ заключаются.
«Мы работаем по четырем концессиям. Многие условия мы оговариваем при заключении контракта с органами государственной и исполнительной власти. Это снижает количество проблем, так как концессионный бизнес – это бизнес, основанный на взаимной социальной ответственности – инвестора и муниципальной власти», – говорит генеральный директор АО «РКС-Менеджмент» Павел Курзаев.
Международный опыт представил на мероприятии партнер, руководитель практики по работе с компаниями сектора энергетики и коммунального хозяйства, КПМГ в России и СНГ Василий Савин, а позицию строителей объектов коммунальной инфраструктуры – президент ГК «ИНТЕКО» Александр Николаев. «Без участия государства концессионные контракты существовать не могут», – отметил он.
Тезис о необходимости «государственного плеча» поддержал и исполнительный директор АНО «Национальный центр ГЧП» Максим Ткаченко.
Концессии в России:
- инвестиционные (большой объем инвестиций с коротким сроком вложений; направлены на модернизацию системы в целом);
- операционные (долгосрочные отношения с небольшим объемом вложений, формирующие гарантию бизнесу и уверенность власти).