Спрос на новостройки приходит в норму
После ажиотажа 2018 года спрос на квартиры в новостройках Петербурга и Ленобласти постепенно приходит к «базовым» показателям.
По данным ЦИАН, за III квартал 2019 года спрос на новостройки упал на 15% относительно аналогичного периода 2018 года. Количество сделок в Петербурге сократилось на 7%, в Ленобласти – на 36%.
По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», в III квартале в Петербурге и ближних районах области продан 1 млн кв. м строящегося жилья, за девять месяцев – 3,2 млн кв. м, что на 300 тыс. кв. м меньше, чем за тот же период 2018 года.
Как отмечают аналитики ЦИАН, довольно значительный объем продаж приходится на первую десятку крупных компаний – и в Петербурге (64%), и в Ленобласти (60%). Но в области вместе со снижением спроса сократилась и концентрация продаж: относительно III квартала 2018 года – с 68% до 60%.
По итогам квартала, на топ-10 застройщиков по объему продаж в Петербурге пришлось 12 тыс. сделок по договорам долевого участия, в Ленобласти – 2,7 тыс. сделок.
Вместе со спросом сокращается выручка застройщиков. Так, в течение квартала совокупная выручка компаний уменьшилась на 12%, а в годовом выражении – на 10% (со 105 млрд рублей до 94,6 млрд), относительно предыдущего квартала – на 12%.
При этом совокупная выручка застройщиков Петербурга по итогам III квартала 2019 года относительно того же периода 2018 года сократилась на 5% – с 86,4 млрд рублей до 81,7 млрд. Относительно II квартала 2019-го объем выручки сократился на 10%.
В Ленобласти наблюдается более существенное сокращение – на 31% относительно III квартала прошлого года и на 20% относительно предыдущего квартала.
«Уровень выручки сокращается медленнее, чем число сделок», – отмечают при этом аналитики ЦИАН.
Однако крупные петербургские компании уверенно рапортуют об увеличении продаж. Так, Группа «Эталон» сообщает о росте продаж на 26% по итогам девяти месяцев, до 55,8 млрд рублей, а также о росте относительно аналогичного периода 2018 года – на 10%. Согласно предварительному отчету компании, выросло также количество заключенных контрактов – на 13% в годовом выражении.
Но есть нюанс: пророст продаж обеспечило слияние с московской компанией «Лидер Инвест», благодаря которой застройщик получил сразу несколько столичных проектов. И если, например, денежные поступления по итогам трех кварталов в Москве выросли на 77%, то в Петербурге – лишь на 4%. И это при росте средней цены «квадрата» на 15%.
«Группа ЛСР» работает не только в Петербурге, но также в Москве и Екатеринбурге. И драйвером роста бизнеса стали также столичные проекты. За девять месяцев 2019 года продано 551 тыс. кв. м на сумму 57 млрд рублей. При этом объем реализованной недвижимости сократился относительно прошлого года – тогда за три квартала было продано 620 тыс. кв. м. Рост средней цены «метра» составил 17%.
Пожалуй, действительно серьезное улучшение результатов демонстрирует холдинг Setl Group. Компания сообщила, что за десять месяцев объем продаж вырос на 47,8% в денежном выражении и составил 79,3 млрд рублей, объем проданных площадей – на 25,4% (продано 647 тыс. кв. м).
«В III квартале в Петербурге и пригородной зоне был продан уже ставший традиционным миллион «квадратов», – комментирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Если исключить ажиотажные годы, такой объем спроса за квартал можно считать нормой. В прошлом году из-за ожидания роста цен в связи с переходом застройщиков на эскроу и из-за реального увеличения стоимости жилья спрос был ажиотажным».
При этом эксперты отмечают некоторое оживление рынка в массовом сегменте, обычное для начала осени, что ведет к росту цен. По словам гендиректора ГК Active Якова Волкова, некоторые застройщики уже анонсировали повышение цен в ближайшее время, и это их реакция на хороший спрос.
По расчетам Ольги Трошевой, по итогам 2019 года объем спроса превысит 4 млн кв. м, а рост средних цен в массовом сегменте достигнет 8%.
Дорожники Ленобласти все шире применяют современные технологии для ремонта и обслуживания региональных трасс.
Ни одна отрасль сегодня не обходится без инноваций. Исключением не является и дорожное строительство. Областные дорожные ремонтно-строительные управления все шире применяют в работе современные разработки. Этого требуют и принципы, на которых базируется национальный проект «Безопасные и качественные автомобильные дороги».
В рамках его выполнения при ремонте региональных трасс Ленобласти используется особая битумно-полимерная лента, предотвращающая попадание влаги в швы на асфальтовом покрытии. Подрядные организации по заказу ГКУ «Ленавтодор» использовали такую технологию на ремонтируемых участках дорог Извоз – Лемовжа в Волосовском районе, Копорье – Ручьи и Санкт-Петербург – Ручьи в Кингисеппском и Ломоносовском районах, Кемполово – Выра – Шапки в Волосовском и Гатчинском районах, Старая Ладога – Трусово в Волховском районе.
Битумная лента позволяет герметизировать места примыкания нового асфальта как к основанию дороги, так и к бордюрному камню, канализационным люкам, водоотводным лоткам и фундаментам зданий. Склеивая места стыков, лента существенно повышает срок службы дорожного покрытия.
Также в этом году дорожники впервые используют технологию особого укрепления грунтов, которая повысит срок службы асфальтового покрытия. Комплекс ремонтно-восстановительных работ предусматривает ликвидацию колейности и деформаций асфальтобетонного покрытия, очистку кюветов и обочин, планирование откосов и восстановление работоспособности водопропускных труб, проходящих под основанием трассы.
«Учитывая, что сам костяк опорной сети дорог области строился в 1960–70 годы и основание некоторых трасс, что называется, «устало», где-то проводим холодный ресайклинг», – говорит председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Денис Седов.
В рамках этой технологии специальные вяжущие присадки смешиваются с землей и асфальтовой смесью, а полученная масса укладывается в основание дороги. За счет этого создается монолитная плита, способная выдерживать значительные нагрузки, в том числе и постоянный поток большегрузных автомобилей. Одним из важных преимуществ холодного ресайклинга является то, что он позволяет проводить ремонт в короткие сроки практически без ограничения движения транспорта.
Не забывают дорожники и о приближающейся зиме. Для обслуживания дорог региона будут применяться современные сортировочные комплексы, автоматически создающие песко-соляные смеси. Презентация первого из них прошла на базе Пригородного дорожного ремонтно-строительного управления № 1 в Выборгском районе. Производительность конвейерной установки может достигать 1 тыс. т в сутки.
Комплекс сам смешивает песок и соль в заданной пропорции. Затем смесь засыпается в кузовы комбинированных машин, которые обслуживают зимние дороги. Преимущество автоматической сортировки состоит в точной дозировке материалов, которую невозможно достичь при ручном или машинном смешивании. Результатом работы комплексов становится повышение безопасности дорожного движения: правильно выверенный процент соли в песко-соляной смеси позволяет реагенту быстрее и эффективнее растворять наледь на асфальте.
Кроме того, в преддверии осенне-зимнего сезона область масштабно обновляет парк дорожных машин, закупая по специальной трехлетней лизинговой программе 108 единиц техники. «Мы продолжаем насыщать ДРСУ новой техникой. К октябрю по программе лизинга все предприятия получат новые комбинированные машины, тракторы, погрузчики и виброплиты», – говорит Денис Седов
Мнение
Денис Седов, председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти:
– Дороги – это сфера постоянных инноваций, поэтому без обкатки новых технологий обойтись нельзя. Мы продолжаем использовать щебеночно-мастичный асфальт, который отличается особой прочностью и хорошо переносит ударные нагрузки на полотно. Помимо этого мы изучаем сейчас опыт других регионов в плане использования, например, поверхностной обработки. Технологий сейчас масса, главное – четко понимать, какая из них более эффективна в наших условиях, какая нужна именно нашим трассам.
Реализация положений нового законопроекта Минтранса РФ может ввести в оборот довольно внушительный массив земель, расположенных в непосредственной близости от аэропортов. Эксперты считают, что территории эти могут быть востребованы под застройку, в том числе и жилую, но вряд ли класс возводимых объектов будет высоким.
Минтранс РФ разработал законопроект о новом порядке установления приаэродромных территорий (ПАТ), который предполагает их существенное сокращение. Согласно документу, при строительстве на этих землях не потребуется дополнительных согласований.
Напомним, что в октябре 2017 года вступили в силу поправки в Градостроительный и Воздушный кодексы, прописанные в Законе 135-ФЗ. В соответствие с ними ПАТ стали зонами с особыми условиями использования территорий. Максимальный размер – до 30 км от аэродрома (что на практике, конечно, не соблюдается, поскольку в эту черту попадают давно застроенные территории). В рамках ПАТ устанавливаются семь подзон – от самой жесткой первой (где разрешено строить только объекты аэропорта) до седьмой, где можно строить все, кроме жилья, если уровень шумов и загрязняющих веществ не превышает норму.
Новый законопроект предполагает сокращение подзон до шести, а в седьмой, намного превышающей по размерам остальные, разрешение (с оговорками) в том числе и жилищного строительства. По мысли инициаторов законопроекта его положения должны упростить процесс достижения договоренности между аэропортами и властями регионов об установлении границ ПАТ.
Как отмечает руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова, законопроектом Минтранс России пытается решить вопрос о самой большой и спорной территории вокруг аэропорта – седьмой подзоне. «В законопроекте предусмотрена возможность застраивать приаэродромную территорию. Документ откладывает установление границ седьмой подзоны до 2025 года. Это существенный фактор, который повлияет на интересы девелоперов. На текущий момент отлагательное условие необходимо для разрешения уже существующих конфликтов между аэродромами, застройщиками и органами муниципальной власти», – считает она.
Между тем востребованность земель, которые потенциально могут быть введены в оборот, с точки зрения развития жилищного девелопмента достаточно спорна. По крайней мере, в Санкт-Петербурге.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что применительно к Северной столице речь может идти только о территориях вблизи аэропорта «Пулково» в Московском районе города. «А это один из самых престижных районов города, новостройки которого традиционно весьма востребованы на рынке», – напоминает она.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем рынка Московского района на 1 июля 2019 года составлял 915 тыс. кв. м (10% от общего объема рынка города). Объем спроса за первое полугодие 2019 года составил 220 тыс. кв. м (13% от объема продаж в границах Петербурга). Средняя цена 1 кв. м жилья в сегменте «масс-маркет» – 121,4 тыс. рублей (на 11% выше средней стоимости «метра» по городу).
«Привлекательность локации, на мой взгляд, может перевесить минусы, связанные с близостью к аэропорту. Рядом с КАДом, например, тоже высокий уровень шума и повышенная загазованность. Но это не останавливает ни девелоперов, ни покупателей жилья», – отмечает Ольга Трошева, добавляя, впрочем, что негативные факторы могут оказать влияние на классность возводимых объектов.
Юлия Арустамова настроена более скептически. «Возведенные объекты могут оказаться в зоне высокого уровня шумов и загрязняющих веществ, что повлияет на спрос и заинтересованность покупателей жилья. Привлекательность данных территория для девелопмента очень низкая, чаще всего на приаэродномной территории возводят недорогие жилые комплексы», – считает она.