Сохранять нельзя развивать
Проблематика нахождения баланса между сохранением и развитием исторического центра Санкт-Петербурга не теряет своей актуальности. «Строительный Еженедельник» провел заочный круглый стол, попросив ряд экспертов высказать свое мнение по этому вопросу.
«Строительный Еженедельник» («СЕ»): В мировой практике немало разных примеров отношения к сложившейся застройке исторических городов. Какие практики, на Ваш взгляд, наиболее применимы для Петербурга?
Рафаэль Даянов, руководитель Архитектурного бюро «Литейная часть-91», заслуженный строитель России: Я думаю, что проведение каких-то прямых аналогий совершенно неуместно. Зарубежные практики обращения с объектами наследия вряд ли применимы в России. У нас совершенно другие условия – иной климат, иная экология, иной менталитет людей. Сравнения просто некорректны. При всей похожести на европейскую застройку Петербург совершенно самобытен, его наследие оригинально, сформировано российской идентичностью в специфических северных условиях со всеми их отличительными особенностями. Поэтому у нас свой путь.
Александр Карпов, директор Центра экспертиз ЭКОМ, руководитель группы экспертов Комиссии ЗакС Петербурга по городскому хозяйству: На мой взгляд, это практика итальянских, немецких городов, которые развивали комплексное регулирование градостроительства и охраны наследия на муниципальном уровне еще до того, как это стало общей тенденцией. Эти практики предполагают очень детальную проработку перспектив управления территорией, включая желаемые сценарии развития буквально каждого участка. В результате планы по сохранению наследия этих городов были интегрированы с планами по развитию. И логика этих практик проистекала не из каких-то внешних обязательств, а из понимания своей идентичности, истории, культурной традиции. Нужно перенимать опыт, например, британский, государственной и муниципальной поддержки работы собственников по сохранению исторической ценности зданий.
«СЕ»: Известно, что барон Осман во второй половине XIX века фактически снес старый Париж и застроил территорию теми зданиями, которые сегодня всех восхищают. Возможна ли подобная практика в Петербурге – конечно, не в полном масштабе, а в отношении зданий, не представляющих серьезной историко-архитектурной ценности?
Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Петербурге: У каждого великого города свой путь, который складывается из истории, культуры, менталитета, традиций. В Петербурге огромное количество настоящих памятников архитектуры, сносить которые – это настоящее преступление. В то же время есть здания, которые не представляют собой ценности, но охраняются не меньше, чем истинные произведения искусства. Подход к ним с точки зрения законодательства почти одинаковый, что противоречит как здравому смыслу, так и самой сути сохранения и восстановления памятников архитектуры. В итоге город оказался фактически застывшим музеем под открытым небом – и ни о каком развитии не может идти и речи. Я выступаю за индивидуальный подход к новым проектам в центре города.
Александр Карпов: Это некорректное сравнение. Действия барона Османа имели стратегический градостроительный посыл – он реализовывал свой план преобразования хаотически застроенного Парижа не на уровне отдельных зданий или кварталов, объектом перепланировки был весь город в целом. Петербург изначально «умышленный город», со времен Петра он застраивался по планам, и градостроительного хаоса, который мешал бы его развитию и требовал ликвидации, у нас просто никогда не было. Так что говорить об использовании «опыта Османа», тем более применительно к отдельным зданиям, – не приходится.
«СЕ»: Какие архитектурно-градостроительные характеристики (высота, плотность и пр.) в зоне исторической застройки города должны оставаться незыблемыми, а что может быть скорректировано, на Ваш взгляд?
Филипп Грибанов: Пока незыблемым можно считать только то, что многие здания требуют реконструкции, реставрации и приспособления к современному использованию. Но сделать это зачастую невозможно из-за жесткого регулирования в зоне исторической застройки. В таких условиях любая попытка инвестора подойти к историческому зданию встречается в штыки. Для начала нужно выработать индивидуальный подход к особо значимым объектам. А высотность, плотность, перепланировка – это уже вопрос целесообразности, здравого смысла и сохранения исторической правды.
Рафаэль Даянов: Ситуация вкратце такова: охранное законодательство – жесткое, правила игры – очень строгие; большинство людей, которые дискутируют сегодня по поводу застройки – плохо представляют себе строительные нормы и правила. Надо понимать, что город все равно будет развиваться – так или иначе, в той или иной форме. Остановить этот процесс невозможно. Даже если «запретить всё», через какое-то время все равно придется подстраиваться под реальность. Потому что меняются технологии, представления о комфорте и качестве жизни и многие другие факторы. Ансамбли классицистического Петербурга принципиально отличаются от застройки конца XIX– начала ХХ века, но сегодня все это воспринимается как единый комплекс наследия. И сегодняшний путь законодательных ограничений на любые работы в центре города, на мой взгляд, – тупиковый. Законодательство должно быть гибким, учитывающим объективную реальность, а не строящимся на отвлеченных «принципах», не применимых на практике.
«СЕ»: Существует немало исторических объектов, которые не могут найти инвесторов, поскольку требования охраны не позволяют приспособить их для современного использования. В итоге они просто постепенно разрушаются. Что делать со сложившейся ситуацией?
Рафаэль Даянов: В старых жилых домах, где каждый гвоздь градозащитники готовы объявить бесценным артефактом, между прочим, люди живут. Почему они должны жить в условиях, совершенно ненормальных с точки зрения и современных представлений о комфорте, и тех же установленных норм – противопожарных, санитарных и прочих? Отремонтировать такие дома или просто невозможно или запредельно дорого, сохранять до естественного «умирания» – опасно. Это серьезные социальные проблемы, которые надо спокойно и методично решать – профессионалам, а не дилетантам.
Александр Карпов: По данным государственной инвентаризации, подобных объектов в городе не более полутора сотен. На фоне десятка тысяч исторических зданий в Петербурге – это ничтожный процент. При этом для того, чтобы говорить об их «разрушении», необходимо различать реальную аварийность, мнимую аварийность и просто облупившийся фасад, придающий дому непрезентабельный вид. У нас есть здания (яркий пример – ул. Восстания, 4), которые на фоне официального признания аварийными активно эксплуатировались, и никто из многочисленных арендаторов, несмотря на «диагноз», отнюдь не торопился оттуда съезжать. Большая часть рассказов о «неустранимой аварийности» – это просто миф, подтвержденный заказными экспертизами, доказывающими то, чего нет.
Алексей Шашкин, член Совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Санкт-Петербурга, генеральный директор компании «Геореконструкция»: С существующим законодательством никакого развития города не будет. Любой дореволюционный дровяной сарай будет стоять теперь «вечно». Если такова цель закона, надо ясно себе представлять и последствия. Исторический центр Петербурга в границах полуторамиллионной столицы Российской империи обречен на медленное (а может быть, и сравнительно быстрое) умирание. В бюджете денег на его поддержание нет. А инвестировать в дровяные сараи, которые должны стоять вечно, никто не будет. Не пора ли остановить эту псевдоспасательную деятельность, пока она не нанесла городу непоправимый урон? Конечно же, нельзя впадать и в другую крайность. Внешний облик исторической застройки, безусловно, должен быть сохранен. Именно она создает архитектурное очарование Петербурга. Однако вопрос может решаться отнюдь не только радикальным способом (сносим или оставляем как есть).
«СЕ»: Как обеспечить развитие и модернизацию исторического центра Петербурга, сохранив при этом его наследие?
Рафаэль Даянов: Абсурдно объявлять наследием все, что построено до 1917 года, включая третьи дворы и дровяные сараи. Законодательство надо развивать. Необходимо формирование дифференцированного подхода с четким пониманием: что действительно является ценным историческим наследием, а что – нет. В Вене, например, буквально поквартально расписано, где допустима какая-то трансформация застройки, а где – нет. Только делать это должны профессионалы. Бывали случаи, когда предметами охраны становились «исторические решетки», которые на поверку оказывалась типовыми ленпрокатовскими образца 1957 года, или лепной декор под «барокко» на гипроке. По каждой инициативе градостроительного вмешательства в сохранившуюся архитектурную среду должно приниматься индивидуальное решение – насколько оно уместно в предлагаемой форме в данном конкретном месте. И делать это должны специалисты, а не активисты, почему-то присвоившие себе право говорить от имени всего общества.
Александр Карпов: У большей части зданий, производящих неблагоприятное впечатление, есть собственники – как жители, так и юрлица. Так что их состояние – это вопрос о том, как городу помочь собственникам – организационно, финансово, технически, технологически. Как можно искать инвестора для объекта, у которого уже есть владельцы? Германская и английская практика, о которой я говорил ранее, в значительной мере как раз и заключается в обучении собственников (медленном и долгом, но зато надежном), разработке для них проектов грамотного ведения работ на исторических объектах, предоставлении им грантов и безвозмездных субсидий (или софинансирования). Конечно, у нас есть объективные препятствия для этого, поскольку традиция частного владения зданиями была в советский период разрушена, и компетентный собственник сейчас – это редкость.
Алексей Шашкин: В отношении исторических зданий необходимо вводить понятия их ценности и целесообразности сохранения. Категория ценности должна определять, какие именно здания следует сохранять, а какие могут быть снесены. Целесообразностью же должна определяться форма сохранения (полное или воссоздание). Целесообразность физического сохранения, например, аварийного исторического здания определяется ценой усиления и разумностью платить эту цену. Вполне возможным вариантом является сохранение исторического фасада здания и перестройка внутренних объемов.
Филипп Грибанов: Город должен расти и развиваться, и при этом необходимо бережно относиться к историческому центру, но не отпугивать от него инвесторов и меценатов, которые готовы взять на себя ответственность по сохранению и воссозданию исторического наследия. Пока же существуют такие жесткие градостроительные ограничения, ни о каком развитии не может быть и речи. Мы же все помним, что традиция – это поддержание огня, а не поклонение пеплу!
Судебный квартал с Петроградской стороны переедет на Смольную набережную, где когда-то планировалось построить Музей обороны и блокады Ленинграда. На территории бывшего Государственного института прикладной химии появится парк и Дворец танца Бориса Эйфмана.
Об этом сообщил временно исполняющий обязанности губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов во время визита президента РФ Владимира Путина.
Смольный и федеральные власти вернулись к идее, которую много лет лоббировали градозащитники: между проспектом Добролюбова и Невой появится зеленая зона. «Это уникальная территория. Рядом Петропавловская крепость, стрелка Васильевского, Зимний дворец – все самые важные архитектурные шедевры. Мы это должны учитывать», - сказал Александр Беглов.
По озвученным данным, на Петроградской стороне появится парк в 6 га, театрально-выставочное пространство, площадью 60 тыс. кв. м., Дворец танца Бориса Эйфмана и парковка на 1,5 тыс. машиномест.
Владимир Путин поддержал проект и сравнил его с популярным московским парком Зарядье.
Начинай сначала
О необходимости освоить эту территорию заговорили 10 лет назад. Несмотря на прекрасное расположение у локации был серьезный минус – там много лет работал Государственный институт прикладной химии, на территории которого создавались и тестировались различные химикаты, включая ядовитое ракетное топливо. Все это, естественно, сказалось на экологии.
В 2010 году компания «ВТБ-Девелопмент» предложила возвести на этом месте элитный жилой комплекс «Набережная Европы». Помимо многоквартирного дома девелопер был готов построить Дворец Бориса Эйфмана, торгово-офисный центр, гостиницу, доступную всем горожанам набережную, площадь Европы и большое парковочное пространство под ней.
Проект свернули в 2012 году, когда Владимир Путин предложил сделать Петербург судебной столицей страны и перевезти туда Высший арбитражный суд, Верховный Суд и Судебный департамент при Верховном Суде. В связи с этим и возникла идея создания целого Судебного квартала на Крестовском острове. Отметим, что структуры «ВТБ-Деведопмент» успели вложить в «Набережную Европы» около 10 млрд рублей и начали демонтаж Государственного института прикладной химии. Впрочем, город вернул компании вложенное.
Несмотря на федеральную поддержку дела у Судебного квартала шли с переменным успехом. Концепцию архитектора Максима Атаянца эксперты раскритиковали за недостаточное количество общедоступных пространств и отсутствие зелени. Тогда Управление делами президента РФ, которое курировало проект, обратило внимание на предложение архитектора Евгения Герасимова.
Новый проект помимо зданий судов и служебного жилья для их сотрудников предусматривал появление пешеходных зон с зелеными насаждениями и опять же Дворец Бориса Эйфмана. На реализацию концепции требовалось 36 млрд рублей, работы должны были быть завершены в 2022 году. Однако на данный момент готовность объекта составляет чуть более, чем 0%.
Петербургское «Зарядье»
Эксперты, опрошенные порталом «АСН Инфо», встретили новость неоднозначно. Многим не понравилось то, что власти в очередной раз меняют «коней на переправе».
Заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров, считает, что благоустроенный парк с набережной и Дворцом Бориса Эйфмана Петроградской стороне нужнее Судебного квартала. «Возможно, я необъективен, однако даже когда мы работали над проектом «Набережной Европы», который предусматривал появление благоустроенной общественной территории, градозащитники указывали на нехватку зеленых насаждений», – вспоминает он.
Генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков сомневается, что Судебный квартал в принципе нужен городу: «А если уж его и реализовывать, то можно сделать это, например, в Шушарах или Каменке. Так он оживит эти монофункциональные спальные районы, создаст там места приложения труда и т.д.». Эксперт уверен, что лучшим проектом для локации на Крестовском острове была «Набережная Европы». «Если смотреть с точки зрения общественного блага, то, идея сделать там парк, безусловно, хорошая», - добавио он.
Владимир Федоров напомнил, что когда-то всерьез обсуждался проект создания «зеленого пояса» города:через Петропавловскую крепость, сад в районе улицы Добролюбова, потом по Петровскому и Крестовскому острову. «Очень красивый был проект, но очень дорогой, поэтому власти и решились тогда на «Набережную Европы». Вероятно, сегодня средства на реализацию зеленой зоны с набережной нашлись, поэтому федеральные власти вернулись к этой идее. Я буду рад, если ее воплотят в жизнь», – вспоминает эксперт.
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев считает, что искать экономическую целесообразность в решениях властей не стоит, т.к. они носят сугубо политический характер: «Когда-то политически целесообразным казалось наделить Петербург дополнительными «столичными» функциями. Для этого требовалось место, соответствующее высокой государственной задаче, и им стал Крестовский остров. Отказ от Судебного квартала в этой локации – тоже сугубо политическое решение, в рамках которого даже внушительные бюджетные затраты не являются решающими».
Основатель и директор по развитию студии Rumpu Евгений Богданов считает, что если и создавать на Петроградской стороне новую зеленую зону, то она должна быть многофункциональной. «Если вместо Судебного квартала там появится парк наподобие московского Зарядья, то я буду рад», – сказал эксперт.
Директор направления девелопмента группы компаний Becar Asset Management Екатерина Тейдер считает, что появление Судебного квартала положительно повлияет на качество жизни района и всего города: «Это проект комплексного освоения территории, в ходе которого будет строиться не только судебная инфраструктура, но и некоммерческие объекты (парк, набережная) для жителей всего города».Эксперт уверена, что изменение локации не избавит Судебный квартал от негатива: «Критические замечания будут всегда».
Руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что Судебный квартал все равно необходимо реализовать в Петербурге: «Такой проект оживит экономику и бизнес нашего города, однако необязательно строить его на Петроградской стороне».
Если что и настораживает Майю Петрову, так это нестабильность решений, которые принимают власти: «Сначала был один проект. Девелопер приступил к работе, вложил немало сил и средств, а власти передумали. Много лет обсуждается другой проект, и от него вновь отказываются. Меня волнует, что власти часто меняют свое отношение к тому, как должна развиваться территория. В такой ситуации ни бизнес, ни горожане не могут адекватно оценивать свое будущее. Также городу нужна единая политика по поводу сохранения зеленых насаждений. Сейчас какие-то зеленые сохраняются, а другие - вырубаются ради конкретных проектов».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Прекращен конкурс на проектирование нового Музея блокады Ленинграда
«Главстрой-СПб» хочет создать в Апраксином дворе театральный кластер
Строительство судебного квартала в Петербурге откладывается
Правительство РФ разродилось, наконец, долгожданным Постановлением, устанавливающим критерии, при условии соответствия которым застройщик сможет после 1 июля 2019 года достраивать объекты в рамках долевой схемы привлечения средств. Однако, по оценке экспертов, начать подавать документы на подтверждение соответствия объектов утвержденным критериям, девелоперы смогут не раньше, чем через месяц.
Строительное сообщество, можно сказать, вздохнуло с облегчением. Вопреки опасениям, циркулировавшим среди застройщиков, никаких радикальных изменений по сравнению с последним опубликованным вариантом проекта Постановления, в документе не появилось. Впрочем, вопросов пока остается немало.
Что постановили
Постановление Правительства РФ №480 от 22 апреля 2019 года определило критерии «высокого уровня готовности» проектов жилого строительства, которые можно будет достраивать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. К ним отнесены объекты, количество заключенных договоров долевого участия по которым к 1 июля 2019 года будет составлять не менее 10%, а строительная готовность – превышать 30%; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%, при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м. на территории четырех и более субъектов РФ – 6%.
Администрациям регионов РФ предоставлено право уточнять значение критериев на своих территориях. Им также предписано в месячный срок определиться с органом, который будет удостоверять уровень готовности объектов. Если таковой назначен не будет, работу возьмут на себя кадастровые инженеры. Также в течение 30 дней Минстрой РФ должен разработать единую форму заявления, с которым застройщики будут обращаться в органы власти для подтверждения уровня готовности своих проектов.
«Критерии разрабатывались совместно с субъектами РФ и застройщиками страны. Документ очень сложный по своему наполнению – мы провели огромное количество совещаний и встреч, чтобы постараться учесть мнение и разработать коэффициенты, максимально удобные для всех. Считаю, что разработанные критерии оптимальны для игроков рынка жилой недвижимости и указанные проценты готовности могут гарантировать завершение строительства в срок», - прокомментировал издание постановления глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Лучше, чем могло бы быть
В целом можно согласиться с тем, что пожелания были услышаны. «Если вспомнить, что сначала рассматривались уровни в 40–50% строительной готовности и 20–30% квартир, проданных по ДДУ, то можно констатировать, что в Минстрое услышали строительное сообщество и учли его аргументацию», – отмечал ранее заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский. «Итоговая редакция Постановления претерпела значительные изменения, и в ней был учтен ряд пожеланий строительного сообщества. В частности, снижены критерии готовности для застройщиков, осуществляющих строительство социальных объектов, предусмотрены правила для определения готовности объектов, строящихся в несколько этапов», - соглашается директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов.
«Утвержденные критерии фактически позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета», - говорит вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С ним согласен председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «В целом, профессиональное экспертное сообщество с пониманием отнеслось к утвержденным критериям, поскольку они позволят порядка 60-70% рынка жилищного строительства остаться в прежних правилах и обеспечить бесперебойную работу отрасли по достижению целевых показателей паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда» на ближайшие несколько лет», - отметил он.
К главным достоинствам документа следует отнести относительно комфортный уровень строительной готовности (30%), учитывающий как объем фактически освоенных средств, так и физические показатели конструктивных элементов, а также понижающий коэффициент готовности 0,5 для КОТ и проектов с обязательством застройщика по строительству и безвозмездной передаче властям социальных объектов.
Отметим, что по оценке заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, исходя из этих критериев, около 70% новостроек региона могут быть достроены по старым правилам. Евгений Барановский по Петербургу называл похожую цифру – порядка 68-70%.
Вопросы остались
При этом, по словам экспертов, проблемные вопросы пока остаются. Первый из них связан с минимальным временным запасом, остающимся у застройщиков на подтверждение соответствия своих объектов принятым критериям. «Постановление предоставляет Минстрою месячный срок на разработку формы заявления о готовности объектов. Субъекты РФ также имеют 30 дней для принятия нормативного акта, регулирующего порядок подтверждения степени готовности домов. Если органы власти только 22 мая примут необходимую нормативную базу, то нетрудно спрогнозировать коллапс при оценке готовности всех строящихся объектов, поскольку документы должны быть подготовлены застройщиками и проверены органами власти в течение одного месяца», - говорит Дмитрий Иванов.
«Почему нельзя опубликовать форму сразу или оставить возможность обращения в произвольной форме – непонятно. Таким образом, теряется время в ожидании этой формы, а ведь застройщики могли бы обращаться уже сейчас. Это может вылиться в «лавину» обращений накануне 1 июля, когда контролирующий орган просто не сможет «переварить» и обработать весь поток, поэтому будет отказывать в заключении по любым, в том числе надуманным, основаниям», - соглашается директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Пока неясно до конца какой перечень документов потребует контролирующий орган. «Кроме того, установлено базовое правило, что расчет степени готовности по конструктивным элементам осуществляется кадастровым инженером «в установленном законодательством порядке». Не ясно, насколько для кадастровых инженеров понятно, в каком порядке им делать такой расчет и какими нормами руководствоваться? Наконец, методика расчета готовности конструктивных элементов дома предполагает разный удельный вес для разных элементов. Но пока непонятно, как он должен определяться», - отмечает эксперт. Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин также считает, что перечень конструктивных элементов для оценки составлен не совсем грамотно.
Возникает и вопрос конкуренции. По словам заместителя гендиректора по экономике и финансам ГК «КВС» Артема Кириллова, сейчас в число девелоперов, получивших льготы в качестве системообразующих организаций, попадают только два топовых застройщика России, земельный банк которых оценивается в 10 млн кв. м. «Это говорит о том, что еще как минимум 2-3 года на рынке будут существовать объекты по «старым правилам». Топовые застройщики будут иметь преимущества над остальными, поскольку будут менее зависимы от эскроу-счетов. А значит, сохранят свою текущую рентабельность на том же уровне. У остальных застройщиков себестоимость строительства увеличится в связи с переходом на проектное финансирование», - подчеркивает он.
Дмитрий Панов обращает внимание на то, что для проектов с признаками высоких темпов строительных работ и реализации помещений (готовность свыше 20%, заключенные ДДУ свыше 10%) не предусмотрен дополнительный «переходный период», например, до 30 сентября 2019 года, с тем, чтобы эти проекты были доведены до требуемого уровня строительной готовности (30%) без остановки продаж.
Дмитрий Иванов отмечает, что в целом, установленные Правительством критерии позволят довести большинство проектов до завершения. «Но полностью проблему финансирования они не решат – значительное число проектов жилищного строительства в РФ, не соответствующих данным критериям по состоянию на 1 июля, не смогут привлечь проектное финансирование, и их реализация окажется под вопросом», - говорит он.
О том же беспокоится замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «После 1 июля застройщики многоквартирных домов разделятся на три группы: одни будут достраивать дома по старым правилам, принимая деньги дольщиков; другие станут работать с эскроу-счетами, используя банковские кредиты; а вот третья группа проектного финансирования не получит, потому что не смогут выполнить требования уполномоченных банков. Что будет с этой ними – этот вопрос еще обсуждается. Очень важно, чтобы в ближайшее время были приняты нормативные акты, касающиеся этой категории строительных компаний, которая, по разным прогнозам, может включать от 10 до 30% всех действующих застройщиков», - резюмирует он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ: