Подпорки для эскроу
Схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов официально действует на рынке строительства жилья всего несколько месяцев. Однако уже сегодня очевидно, что для многих застройщиков она непосильна. Власти не собираются отменять схему, зато обещают господдержку компаниям, не вписавшимся в схему.
«Считаю, что эскроу-счета – это вынужденная мера для того, чтобы перейти от долевого строительства к проектному кредитованию. Счета эскроу, по своей сути, то же долевое участие, только деньги дольщиков будут собирать не строители, а банки. По мере того, как банковское сообщество будет способно кредитовать все жилищное строительство, эскроу-счета должны исчезнуть. Поэтому что-то менять сейчас в эскроу-системе бессмысленно», – убежден вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Проблемы отложены на потом
По данным Минстроя РФ, средняя стоимость проектного финансирования составляет 6,9% годовых. Центробанк подсчитал: с девелоперами заключено более 340 кредитных договоров на сумму свыше 300 млрд рублей, через проектное финансирование привлечено около 35 млрд рублей.
Суммы весьма невелики. Член Центрального штаба Общероссийского Народного фронта, координатор законодательных инициатив ОНФ в Госдуме Наталья Костенко заявила: «Цифра в 15 тыс. открытых счетов эскроу, если честно, не впечатляет. В переводе на дома – это два 90-квартирных дома на регион». По ее мнению, банки слабо участвуют в финансировании строительства.
Но кроме финансовых проблем уже проглядываются юридические. «Мы пока только ведем подготовку к работе с использованием счетов эскроу, поэтому в настоящее время не можем предугадать, какие у нас в будущем возникнут трудности», – говорит Оксана Галицына, начальник юридического отдела ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»).
Она поясняет: два корпуса ЖК «Огни залива» компания завершает по старой схеме финансирования, третью очередь предстоит вывести на рынок по новой. «Проект будет жить сразу в нескольких редакциях закона. Сложности, конечно, есть: получается, что очереди в одном проекте будут продаваться по разным правилам. Но часть этих проблем предстоит решать не нам, а банкам», – подчеркнула эксперт. При этом Оксана Галицына надеется, что на момент вывода на рынок третьей очереди основные игроки уже будут иметь опыт проектного финансирования, которым застройщик сможет воспользоваться.
Как отмечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов, целый ряд моментов во взаимоотношениях застройщиков и банков в схеме эскроу-счетов не регламентирован. Например, на рынке заключено довольно много ДДУ, предусматривающих оплату от нескольких лиц. Одни банки придерживаются формулы «1 ДДУ = 1 эскроу-счет», другие готовы открывать эскроу-счета в зависимости от количества дольщиков.
Вместе с тем он полагает, что возможные проблемы пока не выявляются: «Для реформы плохо, что пока все идет хорошо. Шлифовка законодательства зачастую связана с конфликтными ситуациями, необходимостью разработки регулятивных мер и наработки судебной практики. Пока можно смело говорить, что нынешняя редакция 214-ФЗ далеко не последняя и новые поправки в закон должны сделать эскроу-счета более совершенным механизмом».
Безотлагательные меры
Для усовершенствования эскроу-схемы и в помощь застройщикам власти разрабатывают ряд механизмов, заявил вице-премьер Правительства России Виталий Мутко. В частности, господдержку получат проекты комплексного освоения территорий (КОТ). «Будущее высоких темпов строительства – это комплексное освоение, здесь вопросов достаточно много, и нам предстоит их в ближайшие время решать», – заявил он.
В числе проблем проектов КОТ – обеспечение сетевой инфраструктурой. Поскольку самостоятельная инженерная подготовка территорий делает проекты нерентабельными, Правительство задумалось о финансировании ее за счет бюджета. Правда, проекты КОТ, которые крупные девелоперы реализуют уже не первый год собственными силами, видимо, такой поддержки не получат – речь шла прежде всего о «региональных застройщиках».
«Поскольку Закон № 214-ФЗ в исправленном виде предполагает схему «один объект – один застройщик», он совершенно не подходит для КОТ. При комплексном освоении необходимо, чтобы деньги были обобществлены и строились задельные объекты, которые будут вводиться в первом полугодии следующего года. Вообще, такие объекты должны составлять примерно 40% годовой программы жилищного строительства. Поэтому я поддерживаю Виталия Мутко – в противном случае поточное строительство будет невозможно», – уточнил Лев Каплан.
Кроме того, по словам Виталия Мутко, нужна государственная поддержка строительства социальных объектов. По его словам, в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» заложена программа «Стимул» с объемом финансирования в 22,5 млрд рублей – с ее помощью уже начато строительство жилья и социальной инфраструктуры в 42 субъектах РФ. Всего планируется построить 8 млн кв. м жилья, примерно полсотни школ, 22 детсада, поликлиники и дороги.
Также власти решили поддержать застройщиков, которым банки отказали в проектном финансировании. «Если банк классическим методом не может предоставить кредит, мы должны включать другие механизмы», – заявил Виталий Мутко.
Речь идет о средних и малых компаниях. В частности, предполагается использовать механизм поручительства, который пока задействован слабо. Поручителями смогут выступить «ДОМ.РФ» и АО «Банк ДОМ.РФ» после государственной докапитализации. «Банк мы докапитализируем, и, как мы рассчитываем, в ближайшее время он выйдет где-то на 1 трлн кредитных ресурсов для застройщиков. Мы исходим из того, что этот институт имеет сегодня возможность решать ряд вопросов с малыми застройщиками», – пояснил вице-премьер.
Есть также связанная с банками проблема – длительное рассмотрение заявок на проектное финансирование. В начале октября замглавы Минстрой РФ Никита Стасишин называл срок в 45 дней. Ведомство готовит проект поправок для ускорения процедуры.
Других мер пока не предусмотрено. Также неизвестно, когда стартует придуманная властями поддержка застройщиков.
Российский аукционный дом (РАД) продает за 320 млн рублей компанию «Весна», которой принадлежит участок под застройку на Варфаломеевской улице. У «Весны» есть разрешение на строительство там МФК, где будут офисы, торговля и гостиница.
РАД объявил о продаже 100% долей ООО «Весна», которому принадлежит земельный участок площадью 1 га в Невском районе Петербурга, на Варфоломеевской улице, 6. Сейчас на участке находится производственно-складской комплекс площадью 9,3 тыс. кв. м. Но здания можно снести и построить жилье и общественно-деловые объекты. «Собственник уже получил разрешение на строительство там 14-этажного МФК, в составе которого будут торговые, офисные и гостиничные площади (768 номеров различного типа). Общая площадь здания – 36,7 тыс. кв. м. Разрешение действительно до лета 2023 года. Начальная цена актива определена в 320 млн рублей.
«Поскольку участок продается с полным пакетом документов, инвестору остается только привезти технику на площадку и приступить к строительству», – комментирует и. о. руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Но участники рынка считают, что участок к торгам переоценен. «Не думаю, что будет много желающих его купить, несмотря на наличие разрешения на стройку и довольно гуманную цену. Дело даже не в промышленном окружении, а в специфическом отношении городских властей к строительству апарт-отелей и непонятных перспективах строительства жилья как такового из-за перемен в федеральном законодательстве. Хотя, в другое время, этот актив под редевелопмент наверняка бы нашел покупателя», – рассуждает один из участников рынка.
Эксперты отмечают, что сегодня фактически только промзоны и поставляют на рынок участки под жилищную и общественно-деловую застройку в городской черте. А Невский район – один из лидеров по освоению «серого пояса».
«В Невском районе, где находится участок «Весны», интенсивное строительство ведется именно на территориях, ранее принадлежавших промышленным предприятиям. Именно проекты редевелопмента будут самыми перспективными в этой локации в течение ближайших лет», – уверена руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Всего, по данным компании Peterland, в Петербурге представлено 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более. «Суммарная площадь этих зон составляет порядка 6 тыс. га. Взяв за основу эти данные, а также действующие градостроительные нормы и регламенты, подсчитываем: на территориях бывших промзон может быть построено примерно 14 млн кв. м жилья, без учета уже реализованных и запущенных проектов», – говорит руководитель аналитической группы Peterland Ирина Дайнеко.
По ее словам, с учетом текущего года можно говорить о проведенном или запущенном редевелопменте примерно на 1,5 тыс. га «серого пояса» (тут и целые промзоны, и отдельные площадки).
«За последние 5 лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза. Это свидетельствует о стабильной активности процессов и усилении роли редевелопмента в градостроительстве», – констатирует Ирина Дайнеко.
Кстати
Всего в Невском районе, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас реализуется 16 жилых комплексов совокупной площадью 834 тыс. кв. м. Предложение нового жилья здесь оценивается в 393 тыс. кв. м жилья (9% в общем объеме предложения по агломерации). Все объекты в Невском районе относятся к классу «масс-маркет». Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 111,2 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 5% выше показателя по городу в классе.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Тихий отдых на продажу. На Каменном острове готовят к продаже два здания
Петербургские апартаменты прошли проверку
РАД продаст складской комплекс в Невском районе
Проблема транспортной доступности аэропорта «Пулково» уже много лет ставит в тупик власти Петербурга, которые никак не могут решиться ни на один из предлагаемых проектов в этой сфере. Результатом стала новая инициатива – строительство участка метро в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП).
Оператор аэропорта «Воздушные ворота Северной столицы» заявляет, что действующая система транспортного сообщения «Пулково» наземным транспортом работает на максимуме своих возможностей. И пассажиропоток из года в год растет – по прогнозам, к 2020 году достигнет 20 млн человек (для сравнения: в 2016 году – 16,1 млн). Таким образом, решать вопрос нужно срочно, особенно учитывая необходимость времени на реализацию проекта.
Между тем инициатива строительства аэроэкспресса, около десятка лет бродившая по коридорам Смольного, в прошлом году, казалось бы, наконец, стронулась с места: был объявлен конкурс на строительство железнодорожной ветки между Витебским вокзалом и аэропортом «Пулково» в рамках ГЧП. Но в начале февраля новый глава городского Комитета по инвестициям Роман Голованов подписал распоряжение об отмене тендера – и вопрос вновь повис в воздухе. Мотивацией стала необходимость провести «дополнительную работу по сравнению альтернативных вариантов улучшения транспортного сообщения с аэропортом».
И альтернативный вариант появился. УК «Старт Девелопмент», реализующая проект города-спутника Южный, в рамках которого намечено строительство 4,3 млн кв. м жилья, предложила Смольному в формате концессии построить метро до «Пулково» и своего будущего жилого массива. Предполагается, что может быть возведено 7-8 станций. Объем инвестиций оценивается в 160 млрд рублей. «Метро должно развиваться не только радиально, но и линейно – чтобы в том числе добраться и до «Пулково». Поэтому мы вышли с предложением к Правительству Петербурга о концессии», – отметил совладелец компании «Старт Девелопмент» Захар Смушкин.
Вице-губернатор Петербурга Эдуард Батанов подтвердил получение документов от УК «Старт Девелопмент». Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов, со своей стороны, допустил возможность реализации такого проекта в рамках ГЧП. «Если у частного игрока есть соответствующие средства, он может нанять компании, которые имеют необходимые лицензии, и финансировать строительство метрополитена. Мы всех инвесторов приглашаем для развития нашего метро», – отметил он.
По словам партнера юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, с юридической точки зрения, никаких принципиальных препятствий для организации строительства и эксплуатации участка метро в рамках ГЧП не существует, более того, это весьма распространенная мировая практика. «Главное, что необходимо в этой ситуации – политическая воля Смольного. К сожалению, пока очень распространена практика смены позиции властей. Принимая во внимание огромные инвестиции, необходимые для реализации подобных проектов, и долгий срок их окупаемости, инвестор увидит необходимость четких гарантий со стороны города», – отмечает он.
По мнению экс-главы Минтранса РФ, генерального директора «Группы ЛСР» Максима Соколова, все зависит от условий концессии: «Бизнес приходит даже в самые «тяжелые» с финансовой точки зрения проекты ГЧП, если государство подставляет плечо – в виде гранта, в виде гарантий минимального дохода или минимального трафика. Есть примеры, когда структурируются проекты, в которых до 85% составляет грант со стороны концедента. Весь вопрос в правильной матрице распределения рисков и наличии долгосрочного финансирования».
Кстати
Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Смольного в ближайшее время объявит тендер на разработку предпроектной документации второго участка будущей Кольцевой линии Петербургского метрополитена. Речь идет об участке между станциями «Лесная-2» и «Ладожская-2». Начальная цена лота определена примерно в 100 млн рублей. Строительство, как пояснили в КРТИ, будут осуществляться по результатам разработки проектной документации. Оптимальный срок начала работ – 2027 год, срок строительства – 7 лет. Напомним, предпроектные работы по первому участку Кольца уже ведутся. Их выполняет Институт «Стройпроект» – и касаются они отрезка между «Горным институтом-2» и «Лесной-2».