Подпорки для эскроу
Схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов официально действует на рынке строительства жилья всего несколько месяцев. Однако уже сегодня очевидно, что для многих застройщиков она непосильна. Власти не собираются отменять схему, зато обещают господдержку компаниям, не вписавшимся в схему.
«Считаю, что эскроу-счета – это вынужденная мера для того, чтобы перейти от долевого строительства к проектному кредитованию. Счета эскроу, по своей сути, то же долевое участие, только деньги дольщиков будут собирать не строители, а банки. По мере того, как банковское сообщество будет способно кредитовать все жилищное строительство, эскроу-счета должны исчезнуть. Поэтому что-то менять сейчас в эскроу-системе бессмысленно», – убежден вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Проблемы отложены на потом
По данным Минстроя РФ, средняя стоимость проектного финансирования составляет 6,9% годовых. Центробанк подсчитал: с девелоперами заключено более 340 кредитных договоров на сумму свыше 300 млрд рублей, через проектное финансирование привлечено около 35 млрд рублей.
Суммы весьма невелики. Член Центрального штаба Общероссийского Народного фронта, координатор законодательных инициатив ОНФ в Госдуме Наталья Костенко заявила: «Цифра в 15 тыс. открытых счетов эскроу, если честно, не впечатляет. В переводе на дома – это два 90-квартирных дома на регион». По ее мнению, банки слабо участвуют в финансировании строительства.
Но кроме финансовых проблем уже проглядываются юридические. «Мы пока только ведем подготовку к работе с использованием счетов эскроу, поэтому в настоящее время не можем предугадать, какие у нас в будущем возникнут трудности», – говорит Оксана Галицына, начальник юридического отдела ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»).
Она поясняет: два корпуса ЖК «Огни залива» компания завершает по старой схеме финансирования, третью очередь предстоит вывести на рынок по новой. «Проект будет жить сразу в нескольких редакциях закона. Сложности, конечно, есть: получается, что очереди в одном проекте будут продаваться по разным правилам. Но часть этих проблем предстоит решать не нам, а банкам», – подчеркнула эксперт. При этом Оксана Галицына надеется, что на момент вывода на рынок третьей очереди основные игроки уже будут иметь опыт проектного финансирования, которым застройщик сможет воспользоваться.
Как отмечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов, целый ряд моментов во взаимоотношениях застройщиков и банков в схеме эскроу-счетов не регламентирован. Например, на рынке заключено довольно много ДДУ, предусматривающих оплату от нескольких лиц. Одни банки придерживаются формулы «1 ДДУ = 1 эскроу-счет», другие готовы открывать эскроу-счета в зависимости от количества дольщиков.
Вместе с тем он полагает, что возможные проблемы пока не выявляются: «Для реформы плохо, что пока все идет хорошо. Шлифовка законодательства зачастую связана с конфликтными ситуациями, необходимостью разработки регулятивных мер и наработки судебной практики. Пока можно смело говорить, что нынешняя редакция 214-ФЗ далеко не последняя и новые поправки в закон должны сделать эскроу-счета более совершенным механизмом».
Безотлагательные меры
Для усовершенствования эскроу-схемы и в помощь застройщикам власти разрабатывают ряд механизмов, заявил вице-премьер Правительства России Виталий Мутко. В частности, господдержку получат проекты комплексного освоения территорий (КОТ). «Будущее высоких темпов строительства – это комплексное освоение, здесь вопросов достаточно много, и нам предстоит их в ближайшие время решать», – заявил он.
В числе проблем проектов КОТ – обеспечение сетевой инфраструктурой. Поскольку самостоятельная инженерная подготовка территорий делает проекты нерентабельными, Правительство задумалось о финансировании ее за счет бюджета. Правда, проекты КОТ, которые крупные девелоперы реализуют уже не первый год собственными силами, видимо, такой поддержки не получат – речь шла прежде всего о «региональных застройщиках».
«Поскольку Закон № 214-ФЗ в исправленном виде предполагает схему «один объект – один застройщик», он совершенно не подходит для КОТ. При комплексном освоении необходимо, чтобы деньги были обобществлены и строились задельные объекты, которые будут вводиться в первом полугодии следующего года. Вообще, такие объекты должны составлять примерно 40% годовой программы жилищного строительства. Поэтому я поддерживаю Виталия Мутко – в противном случае поточное строительство будет невозможно», – уточнил Лев Каплан.
Кроме того, по словам Виталия Мутко, нужна государственная поддержка строительства социальных объектов. По его словам, в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» заложена программа «Стимул» с объемом финансирования в 22,5 млрд рублей – с ее помощью уже начато строительство жилья и социальной инфраструктуры в 42 субъектах РФ. Всего планируется построить 8 млн кв. м жилья, примерно полсотни школ, 22 детсада, поликлиники и дороги.
Также власти решили поддержать застройщиков, которым банки отказали в проектном финансировании. «Если банк классическим методом не может предоставить кредит, мы должны включать другие механизмы», – заявил Виталий Мутко.
Речь идет о средних и малых компаниях. В частности, предполагается использовать механизм поручительства, который пока задействован слабо. Поручителями смогут выступить «ДОМ.РФ» и АО «Банк ДОМ.РФ» после государственной докапитализации. «Банк мы докапитализируем, и, как мы рассчитываем, в ближайшее время он выйдет где-то на 1 трлн кредитных ресурсов для застройщиков. Мы исходим из того, что этот институт имеет сегодня возможность решать ряд вопросов с малыми застройщиками», – пояснил вице-премьер.
Есть также связанная с банками проблема – длительное рассмотрение заявок на проектное финансирование. В начале октября замглавы Минстрой РФ Никита Стасишин называл срок в 45 дней. Ведомство готовит проект поправок для ускорения процедуры.
Других мер пока не предусмотрено. Также неизвестно, когда стартует придуманная властями поддержка застройщиков.
После коммунальной аварии на Измайловском проспекте власти Санкт-Петербурга намерены провести проверку всех тепловых сетей в центре города и задействовать дополнительные средства на замену изношенных труб.
Повреждения тепловой сети у дома на Измайловском проспекте, 20, приведшие к смерти двух человек, полностью устранены. Об этом сообщили представители Смольного и АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» на специально собранной пресс-конференции, тема которой была связанна с трагическим коммунальным ЧП.
Напомним, прорыв магистральной трубы горячего водоснабжения произошел в 3.15 утра 28 сентября на придворовой территории. Несколькими часами ранее по ней начали подавать кипяток в связи с началом отопительного сезона. Труба лопнула на расстоянии 4 метров от жилого дома, что сразу привело к провалу грунта, в который угодили две легковые машины. Затем вода хлынула в подвальное помещение, где располагается антикафе «Типичный Питер». В результате аварии погибли два 20-летних парня.
«Рабочее давление в трубопроводе было 8,5-9 атмосфер. Под таким высоким давлением, когда произошел дефект, вода выходит молниеносно. Отключить аварийную теплосеть нам удалось в течение получаса после прорыва. Хотя на это обычно требуется час времени», - рассказал генеральный директор «Теплосети Санкт-Петербурга» Игорь Стренадко.
Руководитель предприятия также отметил, что дефектная труба была установлена в 1992 году. В прошлом году этот участок теплосети прошел положительную негосударственную экспертизу. Она позволила продлить срок его эксплуатации до 2020 года. Игорь Стренадко добавил, что в отношении компании, которая проводила экспертизу, будет проводиться внутренняя проверка. Кроме того, «Теплосеть Санкт-Петербурга» выплатит семьям погибших по 2 млн рублей.
Председатель Комитета по энергетике инженерному обеспечению Андрей Бондарчук сообщил, что в течение в течение ближайшего месяца в районах Петербурга с исторической застройкой также пройдет ревизия действующих теплосетей. Особое внимание будет уделено конструкциям, проходящим рядом или внутри подвальных помещений, где располагаются различные заведения. «К проверке также будут привлечены управляющие компании. Надеюсь, что они нам помогут попасть в подвалы, находящиеся в частной собственности. Если нет, то мы найдем другие механизмы проверки инженерных сетей», - отметил он.
Андрей Бондарчук признался, что в настоящее время приблизительно треть тепловых сетей города изношены и имеют срок службы более 25 лет. По его словам, в среднем в год происходит около 5 тысяч происшествий, связанных с дефектами труб, а в день более десяти. Значительная часть аварий случается на внутриквартальных сетях. В настоящее время объемы реконструкции трубопроводов увеличиваются, но пока на недостаточном уровне.
«Есть нормированный объем ремонтируемых сетей, который мы оцениваем в 400 км в год, но фактически из-за нехватки финансирования выполняется менее половины от этого лимита. Но положительные подвижки уже есть. При формировании бюджета администрацией и правительством Петербурга принято решение о выделении дополнительных бюджетных средств на 2019 год в размере 1,5 млрд рублей для реконструкции тепловых сетей в зоне «Теплосети Санкт-Петербурга», - сообщил Андрей Бондарчук.
Кстати
Вечером 2 октября произошло сразу два прорыва теплосетей горячего водоснабжения в Калининском районе города: на Тихорецком проспекте и улице Вавиловых. Дефекты устранялись в течение несколько часов.
Аналитики компаний «большой четверки» (Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE) впервые за 10 лет пересмотрели параметры классификации бизнес-центров Санкт-Петербурга. Другие эксперты сомневаются в том, что новация получит широкое распространение.
Оцениваем по-новому
Специалисты «большой четверки» объясняют свои действия изменениями на рынке офисной недвижимости, которые накопились с 2008 года – времени, когда ими была создана первая классификация современного офисного предложения Северной столицы. «Рынок значительно изменился как количественно, так и качественно. За этот период количество офисных объектов в городе увеличилось более чем вдвое: было введено свыше 2 млн кв. м, сформировались новые деловые районы, в частности Московский проспект и зона Пулково. Измененная классификация призвана стать ориентиром в первую очередь для собственников и девелоперов, планирующих в Петербурге строительство новых офисных зданий. Она носит рекомендательный характер», - отмечают аналитики компаний-участников проекта.
Требования разделены на несколько категорий: местоположение, парковка, инженерия, конструктив, собственность, управление и сертификация. В сумме изменения коснулись 21 параметра. Большинство критериев ужесточили, хотя ряд параметров, напротив, изменили в сторону послабления.
Для объективной оценки локации и транспортной доступности объектов удаленность здания от ближайшей станции метро, согласно новой классификации, рассчитывается исходя из фактического расстояния (не более 1,2 км) вместо времени в пути (10-15 минут ходьбы).
Одним из важнейших параметров является наличие парковки и обеспеченность машиноместами. Для класса А ужесточено требование по организации паркинга: он должен быть либо подземным, либо многоуровневым наземным с крытым переходом к офисному зданию. Параметр организованной охраняемой парковки сохранен в качестве обязательного в классе B+ и факультативного в классе B. При этом показатель обеспеченности офисных объектов парковочными местами был снижен для центра города.
В новой классификации офисных зданий были изменены требования к техническим параметрам, касающимся инженерного оснащения. В связи с развитием бизнеса, в том числе IT-индустрии, и спецификой требований, предъявляемых к организации офисного пространства и вспомогательных помещений, были ужесточены нормы систем вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и др. В частности, система принудительной вентиляции стала обязательной.
Отдельного внимания были удостоены конструктивные особенности офисных зданий. Требования к планировочным решениям, глубине этажа, допустимой нагрузке на межэтажные перекрытия также пересмотрены. Изменены требования к шагу колонн, что способствует организации более открытой и эффективной планировки этажа. Новый пункт «Сертификация» носит рекомендательный характер для бизнес-центров всех классов в части их соответствия международным и российским стандартам экологической эффективности зданий (BREEAM, LEED, Green Zoom).
Есть сомнения
Между тем, эксперты рынка из других компаний соглашаясь с тем, что офисный рынок меняется и требует новых подходов, сомневаются, что новая классификация «большой четверки» получит серьезное распространение в Северной столице.
«Коллеги молодцы, что продолжают развивать и совершенствовать классификацию – дело полезное», - говорит генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов. «Время, действительно, не стоит на месте, многое меняется, появляются новые технологии, системы, оборудование. Меняются требования арендаторов и, следовательно, подходы к девелопменту офисной недвижимости. Поэтому, конечно, пересматривать параметры классификаций регулярно необходимо», - добавляет управляющий директор Сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.
При этом он констатируем, что и предыдущая классификация «большой четверки» не была популярна и распространена в Петербурге. «До этого больше пользовались той, что разработал в свое время офисный комитет Российской гильдии управляющих и девелоперов. Однако РГУД давно не ведет активной работы в этом направлении и поэтому можно сказать, что никакой действующей классификации сегодня в Петербурге нет», - заключает эксперт.
С ним соглашается Николай Антонов. «Параметры классификации можно, нужно и необходимо обновлять, но обновлять всегда нужно с учетом наших реалий. Коллеги же из «большой четверки» стараются привнести западный опыт в российские реалии и это хорошо, конечно, однако, случается так, что это не всегда применимо», - говорит он. «Учитывая специфику российского рынка, какая бы грамотная классификация ни была, в реальности все приходится «щупать» руками», - добавляет заместитель управляющего директора PM УК NAI Becar Дмитрий Тищенко, также отмечая, что сами они пользуются классификацией, разработанной РГУД.
«И предыдущая классификация «большой четверки» была далека от реальностей, а новые их идеи, похоже, еще дальше. Консультанты практически не имеют реального опыта девелопмента и поэтому чаще всего выдают желания их клиентов за действительность. Эта же проблема была и в предыдущей их классификации. Кроме этого офисный рынок Петербурга и Москвы – это два разных мира, и поэтому наложение московских историй на наши реалии выглядит достаточно нелепым», - считает Дмитрий Золин.
Николай Антонов считает, что некоторые новые предложения «большой четверки» вполне позитивны, но другие оценивает критически. «С одной стороны хорошо – классификация вводит ряд дополнительных технических параметров, включая инженерию. Но при этом, например, там остается требование к наличию фальшпола для класса А, но не всегда понятно, зачем он так критически нужен. Тоже самое касается глубины этажа (особенно если мы говорим про исторические здания). И это же относится к открытым планировкам и шагу колонн. В исторических или реконструированных зданиях могут находится великолепные БЦ класса минимум В+, а то и А, однако в силу специфики, они не могут иметь «открытых планировок» или колонн. В классификации учитывается «зеленость» проектов и это здорово, это то, к чему надо постепенно идти. Но нет никаких требований, например, относительно доступной среды и использования бизнес-центров людьми с инвалидностью. А это, как раз, очень важный параметр и это нужно прививать и стимулировать девелоперов на этот счет», - отмечает он.
Также эксперт считает, что «большая четверка» напрасно игнорирует самый массовый кластер офисной недвижимости – бизнес-центры класса С. «К этому классу тоже есть требования и запросы рамки, не нужно относится к нему как к некому «неликвиду». При большом количестве разных параметров, которые имеют объекты данного класса и, зачастую, серьезных отличиях, это все равно бизнес-центры и арендаторы ждут от них определенного требующегося набора услуг», - отмечает Николай Антонов.
В остатке
В целом эксперты полагают, что новая классификация не вызовет революции на рынке и будет использоваться, главным образом самой «большой четверкой». «Если бизнес-центр имеет сертификат соответствия какой-то классификации, это может быть полезно при принятии решения арендаторов в пользу того или иного объекта. Но это скорее будет влиять на имиджевую составляющую сделки. Мы знаем много прецедентов, когда крупные компании выбирали объекты, которые не имели официальной классификации. У всех компаний свои критерии отбора офисных помещений. И совсем не обязательно, что они будут соответствовать той или иной классификации», - считает Дмитрий Тищенко.
«Думаю, что владельцы бизнес-центров не примут новую классификацию, как не приняли в свое время предыдущий вариант. Причем дело вовсе не в возможном понижении класса объектов. Дело в том, что консультанты – не девелоперы и практически не имеют реально опыта строительства бизнес-центров», - считает Дмитрий Золин. «Надо отдать должное офисному рынку Петербурга – он достаточно неплохо сам по себе структурирован и сами девелоперы и УК уже неплохо понимают различия, требования и нюансы, и достаточно трезво оценивают свои объекты», - добавляет Николай Антонов.
Специалисты «большой четверки» посчитали необходимым прокомментировать некоторые критические замечания, высказанных коллегами. Они подчеркнули, что при разработке новой классификации учитывали не только зарубежный опыт своих коллег. «Были проанализированы запросы клиентов на аренду офисов в Петербурге», - указывают консультанты, добавив, что при участии компаний «большой четверки» ежегодно закрывается больше половины сделок по аренде офисов классов А и В в Северной столице. «Также учитывался опыт наших компаний в управлении офисными центрами в Петербурге. Классификация компаний «большой четверки» носит рекомендательный характер и в полном объеме применима только к современным существующим и проектируемым качественным зданиям (классов А, В+, В). Такие параметры, как конструктивные особенности здания, не применимы к реконструкции», - добавляют они.
«При проектировании и строительстве нового офисного центра в Петербурге мы рекомендуем девелоперам учитывать те параметры, которые мы заложили в классификацию на основе нашего опыта по брокериджу и управлению зданиями. Это даст возможность создать качественный конкурентный и инвестиционно-привлекательный бизнес-центр. То есть классификация ориентирована в первую очередь на строящиеся новые здания. Представленный документ является классификацией качественного рынка, который компании ограничивают классами А и В», - заключают аналитики «большой четверки».