Подпорки для эскроу
Схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов официально действует на рынке строительства жилья всего несколько месяцев. Однако уже сегодня очевидно, что для многих застройщиков она непосильна. Власти не собираются отменять схему, зато обещают господдержку компаниям, не вписавшимся в схему.
«Считаю, что эскроу-счета – это вынужденная мера для того, чтобы перейти от долевого строительства к проектному кредитованию. Счета эскроу, по своей сути, то же долевое участие, только деньги дольщиков будут собирать не строители, а банки. По мере того, как банковское сообщество будет способно кредитовать все жилищное строительство, эскроу-счета должны исчезнуть. Поэтому что-то менять сейчас в эскроу-системе бессмысленно», – убежден вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Проблемы отложены на потом
По данным Минстроя РФ, средняя стоимость проектного финансирования составляет 6,9% годовых. Центробанк подсчитал: с девелоперами заключено более 340 кредитных договоров на сумму свыше 300 млрд рублей, через проектное финансирование привлечено около 35 млрд рублей.
Суммы весьма невелики. Член Центрального штаба Общероссийского Народного фронта, координатор законодательных инициатив ОНФ в Госдуме Наталья Костенко заявила: «Цифра в 15 тыс. открытых счетов эскроу, если честно, не впечатляет. В переводе на дома – это два 90-квартирных дома на регион». По ее мнению, банки слабо участвуют в финансировании строительства.
Но кроме финансовых проблем уже проглядываются юридические. «Мы пока только ведем подготовку к работе с использованием счетов эскроу, поэтому в настоящее время не можем предугадать, какие у нас в будущем возникнут трудности», – говорит Оксана Галицына, начальник юридического отдела ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»).
Она поясняет: два корпуса ЖК «Огни залива» компания завершает по старой схеме финансирования, третью очередь предстоит вывести на рынок по новой. «Проект будет жить сразу в нескольких редакциях закона. Сложности, конечно, есть: получается, что очереди в одном проекте будут продаваться по разным правилам. Но часть этих проблем предстоит решать не нам, а банкам», – подчеркнула эксперт. При этом Оксана Галицына надеется, что на момент вывода на рынок третьей очереди основные игроки уже будут иметь опыт проектного финансирования, которым застройщик сможет воспользоваться.
Как отмечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов, целый ряд моментов во взаимоотношениях застройщиков и банков в схеме эскроу-счетов не регламентирован. Например, на рынке заключено довольно много ДДУ, предусматривающих оплату от нескольких лиц. Одни банки придерживаются формулы «1 ДДУ = 1 эскроу-счет», другие готовы открывать эскроу-счета в зависимости от количества дольщиков.
Вместе с тем он полагает, что возможные проблемы пока не выявляются: «Для реформы плохо, что пока все идет хорошо. Шлифовка законодательства зачастую связана с конфликтными ситуациями, необходимостью разработки регулятивных мер и наработки судебной практики. Пока можно смело говорить, что нынешняя редакция 214-ФЗ далеко не последняя и новые поправки в закон должны сделать эскроу-счета более совершенным механизмом».
Безотлагательные меры
Для усовершенствования эскроу-схемы и в помощь застройщикам власти разрабатывают ряд механизмов, заявил вице-премьер Правительства России Виталий Мутко. В частности, господдержку получат проекты комплексного освоения территорий (КОТ). «Будущее высоких темпов строительства – это комплексное освоение, здесь вопросов достаточно много, и нам предстоит их в ближайшие время решать», – заявил он.
В числе проблем проектов КОТ – обеспечение сетевой инфраструктурой. Поскольку самостоятельная инженерная подготовка территорий делает проекты нерентабельными, Правительство задумалось о финансировании ее за счет бюджета. Правда, проекты КОТ, которые крупные девелоперы реализуют уже не первый год собственными силами, видимо, такой поддержки не получат – речь шла прежде всего о «региональных застройщиках».
«Поскольку Закон № 214-ФЗ в исправленном виде предполагает схему «один объект – один застройщик», он совершенно не подходит для КОТ. При комплексном освоении необходимо, чтобы деньги были обобществлены и строились задельные объекты, которые будут вводиться в первом полугодии следующего года. Вообще, такие объекты должны составлять примерно 40% годовой программы жилищного строительства. Поэтому я поддерживаю Виталия Мутко – в противном случае поточное строительство будет невозможно», – уточнил Лев Каплан.
Кроме того, по словам Виталия Мутко, нужна государственная поддержка строительства социальных объектов. По его словам, в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» заложена программа «Стимул» с объемом финансирования в 22,5 млрд рублей – с ее помощью уже начато строительство жилья и социальной инфраструктуры в 42 субъектах РФ. Всего планируется построить 8 млн кв. м жилья, примерно полсотни школ, 22 детсада, поликлиники и дороги.
Также власти решили поддержать застройщиков, которым банки отказали в проектном финансировании. «Если банк классическим методом не может предоставить кредит, мы должны включать другие механизмы», – заявил Виталий Мутко.
Речь идет о средних и малых компаниях. В частности, предполагается использовать механизм поручительства, который пока задействован слабо. Поручителями смогут выступить «ДОМ.РФ» и АО «Банк ДОМ.РФ» после государственной докапитализации. «Банк мы докапитализируем, и, как мы рассчитываем, в ближайшее время он выйдет где-то на 1 трлн кредитных ресурсов для застройщиков. Мы исходим из того, что этот институт имеет сегодня возможность решать ряд вопросов с малыми застройщиками», – пояснил вице-премьер.
Есть также связанная с банками проблема – длительное рассмотрение заявок на проектное финансирование. В начале октября замглавы Минстрой РФ Никита Стасишин называл срок в 45 дней. Ведомство готовит проект поправок для ускорения процедуры.
Других мер пока не предусмотрено. Также неизвестно, когда стартует придуманная властями поддержка застройщиков.
Начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким планомерно проводит преобразования деятельности надзорного ведомства, которые направлены на улучшение качества и эффективности проверочных мероприятий, устранение избыточных административных барьеров и давления на бизнес, сокращение коррупционных рисков.
С мая этого года началась ревизия проектной документации с помощью единой информационной системы «Стройформ». Отметим, что ЕИС «Стройформ» была преобразована из базы данных в управленческий инструмент, что в значительной степени сокращает временные издержки и документооборот. В ходе масштабной работы были выявлены несоответствия представленной проектной документации на различных этапах строительства. Измененный проект зачастую не включался в надзорное дело, из-за чего возникали противоречия между инспекторами разных специализаций. «Придирки» и субъективизм в работе инспекторов, противоречивые требования вызывали справедливое недовольство застройщиков и формировали негативный фон вокруг деятельности Госстройнадзора.
Для разъяснения требований Госстройнадзора были размещены информационные материалы на официальном сайте ведомства, организованы семинары совместно с «Союзпетростроем» и Ассоциацией «Объединение строителей Санкт-Петербурга». По результатам анализа проектной документации в адрес застройщиков было направлено свыше 750 предписаний и предостережений надзорного ведомства, над исполнением которых началась планомерная работа как со стороны строительных организаций, так и со стороны инспекторов.
Общение с застройщиками позволило пересмотреть подходы к организации проверок в ходе строительства объекта. Госстройнадзор следует трем основным принципам при изменении своей деятельности. Первый – это повышение качества работы инспекторов с проектной документацией с первого дня поступления ее в ведомство.
Второй – ведомство закрепляет на объектах конкретного инспектора, который должен организовать надзор и руководить проверочными мероприятиями на объекте, привлекая к ним своих коллег из отдела надзора за специальными видами работ.
Третий – проведение итоговой проверки в едином формате. Общестроительный инспектор, за которым закреплен объект, консолидирует замечания специалистов по специальным видам работ в акт проверки, после которого выдается одно предписание.
Все преобразования позволят качественно улучшить проверочные мероприятия, при этом количество проверок по линии специальных видов надзора должно сократиться в три раза, а общее количество проверок уменьшится на 40–50%.
Общение посредством электронных сервисов сайта, а также семинары показали, что не у всех участников рынка возникло понимание сути преобразований. Начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким неоднократно подчеркивал: «Если возникнут избыточные действия инспекторов Госстройнадзора, мы просим застройщиков обращаться, используя электронные сервисы официального сайта. Свои жалобы вы можете отправлять даже анонимно, указав только лишь конкретный день и объект».
Вместе с тем, большая часть строительных и саморегулируемых организаций поддержала изменения в работе надзорного ведомства, включая крупнейшие компании, в числе которых «Группа ЛСР», «РосСтройИнвест», Setl Group, Группа RBI, «ЛенСпецСМУ».
Необходимо подчеркнуть, что преобразования в работе Госстройнадзора не приведут к сокращению количества инспекторов, они затрагивают качественные характеристики надзорной деятельности. Действия специалистов оптимизируются и перенаправляются с целью более эффективного использования их высокой квалификации и потенциала, что в конечном итоге должно повысить качество надзорной деятельности. Инспектор не должен выполнять несвойственные ему функции строительного контроля, он должен качественно проводить надзорные мероприятия. Такой подход существенно сокращает возможность возникновения коррупционных рисков.
Мнения
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон»:
– Изменение Госстройнадзором подхода к работе с застройщиками будет воспринято участниками рынка как шаг навстречу. Сложности с документооборотом и избыточные проверки лишь тормозят процессы. А схема «1 объект – 1 инспектор – 1 предписание» выглядит более работоспособной и удобной для всех сторон. Мы уверены в положительном результате изменений.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»:
– Инициативу о сокращении количества проверок мы встречаем «на ура!». Совершенно правильным считаем требование о приемке объекта с полным благоустройством. Госстройнадзор об этом сообщал, и недостатка в информации нет.
Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City:
– Ужесточение Службой госстройнадзора требований в отношении сдачи объектов в эксплуатацию – логичный шаг, хотя и неприятный для застройщиков. С одной стороны, это дополнительные трудности для нас, но это и стимул к самодисциплине, что в конечном итоге благоприятно скажется на качестве строительного процесса. В то же время происходит сокращение числа проверок – это снижает давление административных барьеров на бизнес.
Лев Каплан, и. о. президента, директор «Союзпетростроя»:
– Служба государственного строительного надзора и экспертизы открыта для диалога со строительным, проектным и экспертным сообществом. Проводимая начальником ведомства Е. Н. Кимом планомерная работа по совершенствованию системы контроля дает свои плоды, что было отмечено участниками круглого стола «Меры по усилению контроля качества проектирования и строительства в Санкт-Петербурге», прошедшем в рамках подготовки ноябрьской городской конференции по качеству в строительстве. Кроме того, на мероприятии было намечено решить проблему ставших избыточными требований информационно-удостоверяю-щих листов, оформляемых на каждый загружаемый файл, что увеличивает объем работы как проектировщиков, так и проверяющих экспертов и при этом не влияет на качество проекта в целом. Отдельно участники круг-лого стола отметили хорошо налаженную работу на сайте Службы в режиме «вопрос – ответ».
В связи со вступлением в действие новелл законодательства в области проведения экспертиз проектов строящихся и реконструируемых объектов в профессиональном сообществе возникла двойственная трактовка этих законодательных норм. Разъяснения мы постараемся дать в нашей статье.
История вопроса
4 августа 2018 года вступили в действие корректировки, внесенные Федеральным законом № 342-ФЗ в Земельный кодекс Российской Федерации и в ч. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. В связи со вступлением в действие новелл, по-новому регламентирующих проведение экспертизы инженерных изысканий, экспертиза строящихся и реконструируемых объектов, реализуемых на участках, расположенных в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), должна проводиться только в государственных экспертных организациях.
У компаний, занимающихся негосударственной экспертизой, возникли опасения, что их рынок будет существенно сокращен в пользу государственных экспертных организаций.
С другой стороны, этот же закон внес свои корректировки в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) и обозначил в отдельной главе перечень из 28 зон с особым режимом использования (в том числе приаэродромные территории, ширина которых может достигать 30 км), и Санкт-Петербург весь оказался в данной зоне, потому что аэропорт «Пулково» расположен в городской черте.
Если буквально трактовать новеллу закона, то у негосударственных экспертных компаний заказов в Северной столице действительно не будет.
Письмо во власть
Из-за таких нововведений ряд компаний, работающих в области негосударственной экспертизы, обратился с открытым письмом в НОСТРОЙ, НОПРИЗ и в Торгово-промышленную палату Санкт-Петербурга.
«Коллеги обратились ко мне как вице-президенту Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты и члену Советов профильных нацобъединений с просьбой передать их письмо в Министерство для разъяснений. Что и было сделано. 28 сентября 2018 года Минстрой ответил, и я думаю, что опасения наших экспертных организаций напрасны. Официальный ответ Первого заместителя министра Леонида Ставицкого многое разъяснил в новеллах закона и их применении», – сообщил Антон Мороз.
Что сказал Минстрой
В частности, в письме говорится о том, что прежде чем указанные в законе нормы начнут действовать в полную силу, должен пройти ряд этапов.
Во-первых, согласно ч. 2 ст. 104 ЗК РФ, в границах ЗОУИТ устанавливаются ограничения по использованию территории.
На какие-то территории распространится полный запрет на ведение каких-либо строительных работ, на какие-то – ограничение по отдельным видам работ, и есть полностью свободные от ограничений территории.
Территории с полным запретом не будут подлежать никакой экспертизе – ни государственной, ни негосударственной, полузапретные территории будут подлежать госэкспертизе, в свободных от запрета зонах заказчик будет вправе сам решать, в какой экспертной компании (государственной или негосударственной) проводить экспертизу.
«Главное, что это разграничение пока еще не прописано законодательно и как такового перечня ЗОУИТ еще нет. То есть сам перечень, куда вошли 28 зон, есть, но разграничение законодательно не проведено», – обратил внимание в письме Леонид Ставицкий.
Во-вторых, жесткого разграничения по зонам не будет. Внутри них предусматривается также деление на подзоны в зависимости от близости к тому объекту, ради которого эта зона создавалась.
В-третьих, по экспертизе строительных и реконструируемых объектов, планируемых к реализации в каждой из зон, будет принято отдельное Постановление Правительства РФ. До принятия постановлений проведение экспертизы будет проводиться по применявшейся до этого схеме.
Мнение юриста
На сегодняшний момент ни одного дополнительного Постановления Правительства РФ принято не было, и некоторыми специалистами новелла закона продолжает трактоваться буквально: город – в зоне аэропорта «Пулково» и в близости ряда объектов культурного наследия. То есть экспертизу новых проектов можно проводить только в государственных экспертных организациях.
Но с другой стороны, нет и дополнительной информации по ограничениям в Земельном кодексе по каждой из 28 зон из утвержденного перечня. Не внесены они и в ЕГРН.
При этом в кадастре есть ряд объектов с ограничением и обременением по проведению экспертизы, в частности, в Санкт-Петербурге, расположенных в зонах регулирования застройки (ЗРЗ) и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных на территории кварталов и участков, композиционно связанных с объектами культурного наследия (ЗРЗ-1) и расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (ЗРЗ-2).
«Эти зоны, как исторический центр, не могут подпадать под букву закона, так как деятельность в них регламентируется не Постановлениями Правительства РФ, а региональными, в данном случае городскими, Правилами землепользования и застройки. И наличие этих зон в кадастре для принятия решения об ограничении выбора государственной или негосударственной экспертизы не подходит. Считаю, что до принятия дополнительных подзаконных актов эксперты, работающие в негосударственных компаниях, могут продолжать осуществлять свою деятельность», – подчеркнул управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин.