Дорожное строительство в остатке
Дорожное строительство – одно из важнейших направлений развития Петербургской агломерации, но ему мешают недостаток финансирования, порой неадекватная позиция владельцев земли, длительные согласования проектов ППТ и т. д. И, как водится, жилищное строительство намного опередило развитие дорожной сети.
Проблемы дорожной отрасли обсудили участники круглого стола «Дороги Санкт-Петербурга и Ленобласти», который в рамках подготовки ХХ практической конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти» организовали Союз строительных объединений и организаций и ЛенОблСоюзСтрой.
Мало денег
Чиновники жаловались на недофинансирование дорожной отрасли. В Ленобласти только на содержание дорог требуется 8,5 млрд рублей в год, но в бюджет закладывается не больше третий нужной суммы.
Городу, как заявил заместитель генерального директора СПб ГБУ «Центр транспортного планирования Петербурга» Андрей Шаньгин, необходимо 90 млрд рублей в год на дорожное строительство. Но на 2020 год на эти цели в бюджете заложено около 10 млрд рублей. Из-за недостатка средств город может финансировать строительство дорог только к крупным жилым массивам.
При этом Адресная инвестиционная программа по целому ряду причин исполняется не полностью, признал чиновник. Это, в частности, низкое качество проектов, неспособность победителей торгов построить объекты по заявленной цене и ряд других факторов. «Даже построенные объекты муниципалитеты на баланс не берут годами», – посетовал Андрей Шаньгин.
Советник ГКУ «Ленавтодор» Алексей Курчаков добавил, что порой подрядчики за короткий дорожно-строительный сезон не успевают освоить выделенные средства.
В этой ситуации власти рассчитывают на застройщиков. Сначала девелоперов нагрузили инженерными сетями, потом – социальными объектами, в последние годы настала очередь дорожной сети.
Безусловно, застройщики заинтересованы в транспортной доступности своих объектов, поэтому берутся за дорожное строительство – как IKEA, которая вкладывается в сооружение подъездов к своим объектам, или целая группа компаний, вынужденных строить дороги в Мурино и Кудрово.
Но теперь, после введения проектного финансирования, застройщиков сложнее нагружать дополнительными объектами: кредитные средства позволено тратить только на возведение самого объекта, но не сопутствующей инфраструктуры. Для строительства иных объектов, в том числе дорог, необходим отдельный кредит. Если власти решили развивать какую-либо территорию, дороги они должны построить за счет бюджета, убеждены застройщики.
Много споров
Для властей самая серьезная проблема, как выяснилось в процессе обсуждения, – непомерные аппетиты собственников и арендаторов земель, на которых будут строиться дороги. Как только становится известно о планах властей расширить трассу, происходит скупка или аренда участков вдоль нее. До утверждения проекта планировки территории на ней появляется множество новых собственников, у которых власти затем вынужденно выкупят землю.
Например, как сообщил начальник отдела строительства и реконструкции Дирекции развития транспортной системы Петербурга и Ленобласти Дмитрий Голумбевский, после обнародования планов о расширении Колтушского шоссе его обочины стали «зарастать» магазинчиками, ларьками, сервисами и др. Начальник отдела имущественных отношений ГКУ «Ленавтодор» Александр Африканов добавил, что стихийное появление объектов сервиса мешает не только планам реконструкции дороги, но также ее содержанию и эксплуатации.
Обычно вдоль трасс расположены земли сельскохозяйственного назначения, и для застройки их необходимо перевести в земли населенных пунктов. И выделение участков, и смена их функционального использования – это прерогатива местных органов власти. При этом, по мнению Александра Африканова, муниципалитеты совершенно не учитывают интересы дорожников. С аналогичными проблемами сталкиваются и застройщики, задумавшие крупные проекты.
Алексей Курчаков пояснил, что, когда выбирается участок для трассы, проблема с собственниками учитывается. Но пока идут согласования – а это долгий процесс, – участки на выбранной территории по закону предоставлять в аренду можно. А вот выдворить арендаторов потом – очень сложно. Поэтому бороться с проблемой удастся только с помощью правоохранительных органов.
Андрей Шаньгин отметил, что аналогичные проблемы есть и в Петербурге, но городские власти резервируют территории – они относятся к зоне У. Земли вовлекаются в оборот, но с обязательствами строить только временные сооружения.
В Ленобласти эту схему эффективно использовать не удается. «Я не знаю примеров, когда резервирование работает», – говорит Александр Африканов.
Диалоги
Многие жители близких к городу районов области работают в Петербурге, иногда петербуржцы тоже ездят на работу в Ленобласть. Им не хватает дорог вообще и качественных – в частности.
Проблемы Ленобласти становятся проблемами Петербурга – и наоборот. С этим утверждением согласились все участники круглого стола. Но пока проблемы не решаются. Застройщики отмечают несогласованность действий при освоении намыва на Васильевском острове, где им приходится перекладывать сети. Чиновники указывают на рекламные фантазии застройщиков, продающих дома с видом на «продолжение Светлановского проспекта», который никогда не будет продолжен.
Из этого следует: диалоги между бизнесом и властью, даже между региональными и местными властями не налажены. Нет полного согласия и между властями Ленобласти и Петербурга. Например, по поводу строительства метро до Кудрово. Два проекта – и скоростной трамвай, и метро – бюджет не осилит. Идут споры, а вместе с ними идет время. Между тем жители и города, и области ждут, когда регионы более активно начнут взаимодействовать, чтобы поскорее решить транспортные проблемы агломерации.
Мнение
Михаил Москвин, первый заместитель председателя Правительства Ленинградской области:
– Существует процедура выкупа земельных участков для государственных нужд при реализации строительных проектов. В случае с дорожными объектами она почти всегда проходит непросто и долго: стоит вспомнить строительство путепровода на Киевском шоссе и путепроводы на линии «Выборг – Каменногорск». Почти всегда администрация оказывается в судах с гражданами, которые хотел бы получить большую сумму за свои участки. В случае с Колтушским шоссе мы хотим сломать эту практику, поэтому приступаем к выкупу сейчас, еще задолго до подписания контракта, и приложим максимум усилий, чтобы выкуп не затормозил строителей-дорожников.
Владимир Мозговой, исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя:
– На круглом столе обсуждалось больше проблемных вопросов, чем совместных планов и единой стратегии развития двух субъектов в части дорожной сети и инфраструктуры.
Мне кажется, проблемы развития дорожной сети в той или иной степени понятны сегодня всем, но пути их решения порой либо вызывают вопросы, либо сталкиваются с невозможностью реализации, поэтому акцентировать внимание и говорить необходимо больше о положительных моментах, сдвигах, которые есть сегодня. Нужно показывать и приводить примеры удачного и успешного опыта и стремиться к применению его на будущих объектах.
Некоторые из спикеров приводили в пример Данию, где сейчас утверждается бюджет на 2030-е годы, в то время как у нас представители «Ленавтодора» говорят о невозможности своевременно осваивать выделяемые средства, а «плавающего бюджета» (когда неосвоенный бюджет переносится на следующий год) нет. Поэтому нам нужно научиться придерживаться намеченных планов на ближайшие два, три, четыре года, а также чаще встречаться с застройщиками, чтобы слышать их точку зрения и проблематику «по другую сторону баррикад».
Смольный решил отдать инвесторам пять исторических зданий под отели на условиях концессии. Почти все объекты ранее уже пытались выводить на рынок гостиничной недвижимости.
Совет по инвестициям при губернаторе Петербурге одобрил новый механизм создания гостиниц в принадлежащих городу зданиях – передача объектов недвижимости инвестору по концессионному соглашению. По словам инициатора внедрения схемы, председателя комитета по инвестициям Ирины Бабюк, концессия на данный момент является одним из наиболее перспективных правовых механизмов реализации инвестпроектов по развитию гостиничной инфраструктуры. В настоящее время, в соответствии с земельным кодексом, здания под реконструкцию и создание гостиниц предоставляются инвестору только на общих условиях и через проведение торгов. Новый метод позволит предложить инвесторам более гибкие условия.
Плюсы концессии для города в сохранении функционала зданий, нулевой нагрузке на бюджет, капитализации объекта при сохранении его в собственности города, концессионных платежах в бюджет.
Среди преимуществ для инвестора в комитете перечисляют уменьшение затрат на начальном этапе реализации (инвестиционный платёж предполагается уже после того, как объект построен), возможность привлечения долгосрочного финансирования (объект сдается в концессию на срок до 49 лет), предоставление объекта без конкурса в отсутствии других интересантов. В отличии от торгов, инвестору не придется тратиться на подготовку проектной документации до конкурса.
Так же инвесторам обещают «дополнительные преференции и поддержку города» при реализации проектов». Но при этом, все риски на этапе строительно-монтажных работ и эксплуатации ложатся на концессионера.
Для создания гостиниц категории трех звезд Комитет предлагает список из пяти объектов недвижимости - заброшенных зданий, судьбу которых пытаются устроить уже не первый год.
Доходный дом в Большом Казачьем переулке, 10 (площадь земельного участка - 185 кв. м.), планировалось реконструировать еще в начале 2000-х. Разрешение на начало работ было получено в сентябре 2010 года, но предыдущий владелец здания - ООО «Вега», так и не приступил к реконструкции здания, после чего руководство Адмиралтейского района Петербурга приняло решение о продаже дома.
Объект на Набережной реки Мойки, 26 (площадь земельного участка - 2 465 кв. м) пыталась реконструировать под отель компания «Санкт-Петербург девелопмент корп.». Но администрация города отказалась заключать договор аренды земли с компанией. На земельном участке оказалась котельная, в 2011 году отданная в аренду на 25 лет «Петербургтеплоэнерго». Росреестр на основании обращения КУГИ снял с кадастрового учета земельный участок, который предполагалось передать инвестору.
Реконструировать под гостиницу здания на Каменноостровском проспекте, 58-60, литера А (дом князя Вяземского и примыкающий к нему особняк Игеля, площадь земельного участка – 8 294 кв. м, общая площадь зданий – 7 866 кв. м.) ранее планировала группа «ЛСР», но в итоге девелопер отказался от своих намерений из-за крупных затрат на сохранение исторических фасадов.
Дом по адресу Вознесенский проспект, 36, литера А (дом М.В.Кольбе 1860 года постройки, площадь земельного участка – 2 929 кв. м, общая площадь здания – 7 352,2 кв. м) признан аварийным и расселен в 2011 году. Позже город за счет средств Адресной инвестиционной программы КУГИ выкупил объект под социальные нужды.
Особняк 1855 года постройки на Среднем проспекте В,О.,40 литера А (площадь земельного участка – 1 500 кв. м), в 2001 г. дом включён КГИОП в "Перечень вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность".
«Механизм концессии лучше регламентирован и предусматривает больше гарантий для инвестора, а город получает больше рычагов контроля за использованием объекта», - обосновывает преимущества нового инструмента партнер юридической фирмы «Максима Лигал» Владимир Клинкаров. Инвесторы, как российские, так и иностранные, по его словам, тоже заинтересованы и уже подтвердили готовность стать инициаторами заключения концессионного соглашения.
Насколько концессия выгодны инвесторам? И кто больше выигрывает в этих условиях? Аналитики считают, что намерение городских властей отдать здания по концессии оправдано текущим положением сегмента. «Во-первых, нет необходимости инвестировать в реконцепцию городские средства, во-вторых, существует определенная нехватка номеров в 3* гостиницах, а предоставление объектов недвижимости для реконструкции по концессии – хорошая возможность закрыть недостаток номерного фонда за счет привлечения сторонних инвесторов», - комментирует управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
А вот выгода девелоперов не столь очевидна. Так как инвестиционный потенциал конкретного проекта зависит не только от локации, но и от состояния, размера и пригодности здания для размещения отеля. «Например, объект в Большой Казачьем переулке имеет очень небольшую площадь для реализации полноценной гостиницы», - объясняет руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. Татьяна Веллер. «Девелоперу оптимально выгодно реализовывать проекты от 120-150 номеров, а площадь указанных объектах позволяет вместить лишь порядка 90 номеров», - добавляет господин Починщиков.
Оценить выгоду инвесторов сложно еще и потому, что владельцем объектов останется город. При этом, по подсчетам аналитиков, даже не смотря на отсутствие предварительных затрат вкладывать концессионеру придется много – порядка 100-120 тыс. руб. за кв.м, включая оснащение. Так же немаловажно, как будут соотноситься суммы концессионных платежей и объем средств, необходимый на реконструкцию объектов.
«На мой взгляд, локация объектов привлекательна для инвесторов, проекты могут быть интересны и успешны, но необходимы дополнительные преференции от государства», - резюмирует Иван Починщиков.
Цифра
32,1% от общего объема предложения занимают на рынке гостиницы сегмента 3*.
Сделки с покупкой или продажей квартир уже давно «в тренде» у мошенников. Однако если в «лихие девяностые» любители поживиться за чужой счет выбирали путь к чужим деньгам попроще, то сейчас они поумнели и стали делать акцент на юридическом и психологическом аспектах.
А вот технологические новинки при оформлении сделок с недвижимостью мошенники осваивают с трудом. Цифровая подпись и замена бумажных документов на электронные сыграли на руку покупателям и продавцам квартир.
Из первых рук
На рынке первичной недвижимости деятельность мошенников менее активна по сравнению со «вторичкой». Как объясняет юрист, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Жуматий, в последние годы число обращений о мошенничестве в уголовно-правовом смысле, когда речь идет о хищении чужого имущества путем обмана или злоупотреблении доверием, значительно снизилось. Сейчас в основном проблемы у граждан возникают из-за неисполнения требований со стороны застройщика или продавца. Самый простой вариант – дом не сдали вовремя. Такие ситуации происходят не всегда по вине застройщика, порой у этого есть объективные причины. Хуже, если девелопер вовсе не приступил к строительству и даже не получил на это разрешение. «Это не мешает заключать различные договоры с покупателями. Например, предварительный договор купли-продажи. Гражданин отдает деньги, но дом не строят, и он обращается в суд. Там в подавляющем большинстве встают на сторону потребителя, но когда решение вступает в силу, организации уже не существует и взыскать деньги не с кого», – приводит пример Александр Жуматий.
«Еще одна мошенническая схема в «первичке» – цессия, или договор переуступки, – добавляет президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. – При этом меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. Таким образом застройщик может продать квартиру сразу нескольким людям. Если сделка совершена без помощи профессионала, то могут быть и двойные, и тройные продажи».
Вторичное раздолье
На рынке вторичного жилья мошенники чувствуют себя по-настоящему вольготно, говорят эксперты. Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш сообщил, что в последнее время мошенники во время сделок с недвижимостью делают акцент на юридической составляющей. «Недавно гражданин исхитрился продать квартиру так, что балкон остался в его собственности. Теперь он требует наложить на жилье сервитут, чтобы получить право прохода на свой балкон. Интересно, что суд первой инстанции его требования удовлетворил», – рассказал Андрей Тетыш.
Также граждане охотно клюют на удочку мошенников из-за своей жадности, дополняет Валерий Виноградов. Они предлагают продавцам жилья в договоре отразить оценочную стоимость квартиры ниже оговоренной ранее, дабы сэкономить и снизить размер налогов, обещая доплатить разницу. Чего в итоге, конечно, не делают, и продавцы получают только договорную сумму.
«Однако в этом случае и юридически подкованный продавец может «устроить сюрприз» покупателю», – говорит генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая. Ссылаясь на экономию, он может договориться с покупателем о продаже жилья ниже рыночной, а потом оспорить это дело в суде. «Он скажет, что его ввели в заблуждение, и будет требовать компенсации и возмещения. Такая ситуация возможна, если договор заключен без нотариуса, так как они сейчас в договоре прописывают пункт, в котором оговаривается отдельно, что «стороны не заблуждаются о цене объекта», – объяснила госпожа Берестовая.
А вот мошеннические действия с недвижимостью с помощью электронно-цифровых носителей аферисты не освоили, говорит Андрей Тетыш: «Попытки были, даже целая волна, но не знаю ни одного успешного примера. Технологическую сторону вопроса они изучили хорошо, а вот саму структуру регистрации и обработки сделки – не очень».
Значительно усложнила путь к легким деньгам и отмена свидетельств о госрегистрации недвижимости, считает Александр Жуматий, так как этот документ часто подделывали. Сейчас соответствующую информацию можно получить только в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Элементарно!
Помимо новых техник обмана покупателей и продавцов жилья мошенники с удовольствием пользуются и проверенными временем. Так, по словам Валерия Виноградова, уже давно распространена схема продажи через аренду. Как правило, это бывает в случае с хозяевами квартиры, которые не проживают в городе, где сдают жилье, или находятся в длительной командировке. «Люди снимают жилье и первые месяцы исправно перечисляют деньги за аренду. В это время готовятся поддельные паспорта на имя собственников квартиры, по которым они потом получают документы на квартиру. Они ее быстренько продают и растворяются», – обрисовал схему Валерий Виноградов.
Стара как мир, но все еще актуальна схема сделок с завещаниями, считает Андрей Тетыш. Она состоит в том, что злоумышленник знакомится с пожилым человеком или сильно пьющим и начинает с ним «дружить». В первом случае он ухаживает за ним, помогает до дому, во втором – составляет компанию в алкогольных посиделках. А дальше – по ситуации. Часто мошенник предлагает начать жить вместе, чтобы «помогать» уже на постоянной основе, а дальше рекомендует завещать жилье ему. Дальше «жертве» советуют переехать в более спокойные и, главное, отдаленные районы области доживать или допивать свой век. «Такие «сделки» – это фактически не обман, – комментирует Александр Жуматий. – Возможно, когда бабушка, подписывая его, была не в себе. Но доказать, что ее состоянием умышленно воспользовался недобросовестный наследник, сложно».
Также отработанные механизмы есть и среди покупателей-мошенников. Наиля Берестовая привела пример: злоумышленник говорит, что по разным причинам не может оперативно оплатить покупку, но предоставляет продавцу состояние счета, на котором имеются деньги на квартиру. Но и после оформления права собственности он не спешит рассчитаться с долгами. Пострадавшая сторона обращается в суд, и даже когда будет доказана правота продавца, суд обяжет покупателя выплачивать ежемесячно часть зарплаты. «И даже если он зарабатывает 50 тыс. рублей в месяц, платить он будет не больше 20», – пояснила Наиля Берестовая.
А иногда покупатель-аферист поступает в разы проще – в ход идут фальшивые деньги. Часто люди пренебрегают очевидными и доступными способами проверки банкнот, которые всегда находятся рядом с помещением с банковскими ячейками. «Продавец квартиры поленился проверить деньги и получил фальшивые. Он обратился в полицию, но уже прошло полтора года, и покупателей так и не нашли», – рассказал Андрей Тетыш.
Для того чтобы не оказаться жертвой подобных историй, риэлторы советуют все манипуляции с документами проводить через нотариуса. Кроме того, по мнению экспертов, есть несколько красных сигналов, при которых покупатель должен насторожиться. Первое – сделка по доверенности. Большинство мошеннических схем совершаются с их помощью. Второе – низкая цена. Про бесплатный сыр поговорку помнят все, но жадность иногда берет верх. Третье – прозрачность сделки. И продавец, и риэлтор должны ясно и точно отвечать на все вопросы покупателя, и предоставлять все необходимые документы. Особое внимание нужно обратить на поведение продавца. Он должен прямо ответить, что он планирует делать после продажи квратиры. Такие ответы, как переезд ближе к родственникам или расширение жилплощади, похожи на правду.
«Но когда он начинает объяснять, что из трешки с женой и двумя детьми он переезжает в комнату в коммуналке или вообще еще не определился, где будет жить, это очень настораживает. Переезжает в небольшой город, а там ни работы, ни родных, и что он там будет делать, не отвечает – ищем другой вариант. Даже если продавец не обманывает, все равно не стоит лезть в эти дебри, тем более приобретая квартиру самостоятельно», – подытожил Андрей Тетыш.
Мнение
Валерий Виноградов, президент Российской гильдии риэлторов:
– Мошенничество всегда возникает там, где есть большие деньги и короткие сделки. Наиболее распространенная сфера среди сделок с недвижимостью – аренда жилья. Там небольшое количество документов, и стороны встречаются ненадолго. Именно поэтому здесь большое поле для деятельности аферистов, которые чаще всего используют свою любимую схему: сдают квартиру сразу нескольким жильцам и исчезают.