Рынок в фокусе внимания
На минувшей неделе в Северной столице проходило одно из крупнейших российских мероприятий в сфере недвижимости – Санкт-Петербургский Международный жилищный конгресс. Собравшиеся эксперты обсудили наиболее актуальные вопросы законодательства в строительной сфере, риэлторского бизнеса, развития ипотечного кредитования и пр.
Состоявшийся Жилищный конгресс стал пятнадцатым, юбилейным. Кроме того, он впервые официально получил международный статус. В этом году форум собрал более 5 тыс. профессионалов рынка недвижимости со всех регионов России и из 30 зарубежных стран. Конгресс имеет уникальный формат: в нем приняли участие представители всех сфер рынка недвижимости: девелоперы, риэлторы, банки, юридические, страховые и управляющие компании. Таким образом, состоялось профессиональное обсуждение всей актуальной проблематики, связанной с развитием рынка, – от строительства до эксплуатации.
В рамках форума состоялось более 400 мероприятий. На конференциях, круглых столах, семинарах и панельных дискуссиях конгресса выступили около 500 экспертов из разных частей России и из-за рубежа. Прошли более 70 мастер-классов ведущих бизнес-тренеров и практиков рынка. Мероприятия форума рассмотрели вопросы законодательного регулирования, жилищного строительства, риэлторской деятельности, ипотечного кредитования, малоэтажного домостроения, коммерческой недвижимости, информационных технологий, рекламы и PR, подготовки кадров на рынке недвижимости и др.
Социальный аспект
Об актуальных задачах, стоящих перед властями Северной столицы в сфере обеспечения комфортного проживания граждан, на пленарном заседании «Реализация Национального проекта "Жилье и городская среда"» рассказал вице-губернатор Петербурга Николай Линченко. «Администрация города предпринимает активные действия для ликвидации дисбаланса между быстрым строительством нового жилья и отставанием в сфере развития социальной инфраструктуры. В Правила землепользования и застройки внесено положение о возможности реализации жилых проектов только при условии обеспечения их нормативным числом мест в соцобъектах», – подчеркнул он.
Чиновник отметил, что, согласно произведенным подсчетам, дефицит составлял около 36 тыс. мест в детсадах и 37 тыс. мест – в школах. «С октября прошлого года совместно с девелоперами идет работа по нивелированию дисбаланса. За это время ведено 11 школ на 7,8 тыс. мест и 26 детсадов на 3,5 тыс. мест. До конца этого года будут сданы еще две школы на 2,2 тыс. мест и 11 детсадов почти на 2 тыс. мест», – сообщил Николай Линченко.
Он добавил также, что властями предпринимаются усилия для сокращения сроков строительства социальных объектов в рамках АИП (Адресной инвестиционной программы). Кроме того, город планирует начать участие в «Стимуле» и других федеральных программах в этой сфере.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, программа «Стимул» в регионе доказала свою эффективность. «В этом году ее финансирование из федерального бюджета составило около 1 млрд рублей, еще 500 млн добавила область. Эти средства пошли на финансирование строительства соцобъектов в местах массового строительства: Кудрово, Мурино и др. На следующий год мы уже заявили на участие в программе 20 объектов на общую сумму более 2 млрд рублей. Надеемся, что Минстрой поддержит нашу заявку», – сообщил он.
Чиновник добавил, что помимо этого областным бюджетом в этом году направляется около 2,5 млрд рублей на выкуп детсадов и школ, построенных девелоперами. «Тем самым мы, с одной стороны, стремимся обеспечить граждан необходимыми объектами социнфраструктуры, а с другой – стараемся не перегрузить застройщиков дополнительными обязательствами», – говорит Михаил Москвин.
Год великого перелома
Как отметил Михаил Москвин, задача стимулирования отрасли приобретает особое значение в связи с реформированием системы привлечения средств в жилищное строительство. «Любые перемены – это процесс болезненный, тем более в таком инертном секторе экономики, как строительство. Тем не менее, благодаря тому, что законодатели обеспечили переходный период, создав условия для достройки большинства проектов, уже находящихся в стадии практической реализации, по старой схеме, – вопреки прогнозам пессимистов, новых обманутых дольщиков в регионе не появилось», – подчеркнул он.
По словам вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза, нацобъединение строителей по поручению вице-премьера РФ Виталия Мутко осуществляет мониторинг проведения реформы. «Действительно, в городах-миллионниках, а также регионах со сложившимся, развитым строительным рынком существенных проблем пока не наблюдается. Но они есть в подавляющем большинстве менее «продвинутых» регионов и, как следствие, в целом по отрасли. Сегодня уже очевидно, что прогнозные показатели по нацпроекту в сфере жилья в этом году достигнуты не будут. Необходимы дополнительные меры государственного стимулирования строительной сферы. И они уже прорабатываются властями: Правительство готово прислушиваться к позиции строительного сообщества», – заявил эксперт.
Председатель Совета Межрегионального объединения организаций специального строительства Михаил Викторов отметил, что перед отраслью стоит новый вызов «Задача защиты прав дольщиков решена. Теперь надо подумать об интересах застройщиков. Необходимо также осмыслить роль банков в новой схеме строительства жилья», – считает он.
О новых вызовах, которые ставятся нацпроектами, говорила и президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. «И речь идет не только о повышении объемов ввода. Это и формирование рынка арендного жилья, и вопросы реновации и редевелопмента уже застроенных городских территорий, и обеспечение комфорта проживания граждан, и многое иное», – говорит она.
Голос рынка
Участники заседания отметили, что, с одной стороны, пессимистические прогнозы о проблемах на рынке в 2019 году в связи с реформой не оправдались, а с другой – что выводы делать пока рано: реальные последствия преобразований станут понятны ближе к концу 2020 года, когда задел проектов, реализуемых по старой схеме, начнет истощаться.
«Рост продаж есть и в Петербурге, и в Москве – не менее чем на 10%, даже если очистить данные от статистики продаж застройщиками квартир самим себе в целях подпадания под требования Минстроя РФ о критериях готовности, позволяющих реализовывать проекты по старой схеме», – полагает генеральный директор «ЦИАН Групп» Максим Мельников. По его словам, рынок не просел. «Скорее, ожидания по росту на 2019 год были завышенными. Это очевидно, если проанализировать ситуацию на более продолжительном по времени периоде», – добавил эксперт.
При этом, как подчеркнул генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин, рынок серьезно меняется. «Прежде всего, он стремительно молодеет. Помимо естественной смены поколений, существующие тренды (в частности, улучшения условий ипотечного кредитования) позволяют приобретать квартиры все более молодым гражданам. А новый клиент – требует новых подходов. С ним надо разговаривать на том языке, который ему понятен, и в тех местах, где он хочет общаться. Следовательно, необходимы выход в соцсети, использование мобильных приложений, интернет-магазины и другие формы работы с молодежной аудиторией», – считает он.
С этим согласился и руководитель группы развития региональных направлений Группы ЦДС Андрей Михайлов. «Конечно, мы обязаны меняться. Впрочем, не надо отказываться и от традиционных форм работы, они ближе более возрастным покупателям, о которых тоже нельзя забывать. Работа – как в позиционировании жилищных проектов, так и в общении с разными группами клиентов – должна быть разноплановой», – уверен эксперт.
Мнение
Александр Вахмистров, председатель Наблюдательного совета Петербургского Международного жилищного конгресса:
– С каждым годом Жилищный конгресс становится все масштабнее, а число проводимых в его рамках мероприятий и их участников неуклонно растет. Это говорит о востребованности нашего форума. Он уже давно стал эффективной площадкой для плодотворного профессионального общения участников рынка недвижимости, а также для контактов с властями различного уровня и обсуждения актуальных проблем отрасли. Теперь форуму стало «тесно» в России, и он вышел на новый, международный уровень.
Справка
Организатором Петербургского Международного жилищного конгресса является компания ExpoTime. Генеральный партнер – корпорация «Адвекс. Недвижимость», стратегический партнер – Группа ЦДС, титульный партнер – «Петербургская Недвижимость». Газета «Строительный Еженедельник» и Агентство Строительных Новостей выступили стратегическими медиапартнерами.
Добавим, что Сочинский Всероссийский жилищный конгресс состоится 6–10 апреля 2020 года. Регистрация уже открыта на сайте сочиконгресс.рф.
Фотоотчет о мероприятии смотрите на новостном портале ASNinfo.ru
По данным Центробанка РФ, почти треть всех «серых» финансовых услуг в России приходится на строительную сферу. Сами строители говорят, что это похоже на правду.
Центробанк РФ впервые обнародовал данные о ситуации с «серыми» финансовыми схемами в разных отраслях экономики. По сведениям регулятора, самый большой объем теневых финансовых услуг (30% от общего объема) в первом полугодии этого года пришелся на строительную сферу, еще 20% – на оптово-розничную торговлю стройматериалами и промтоварами, и 13% на продажу товаров народного потребления.
Основные «серые» операции в сфере строительства – обналичивание денежных средств и их вывод за рубеж по фиктивным основаниям. Это позволяет уйти от уплаты налогов, легализовать доходы, полученные преступным путем, а также – скрыть факты коррупции, говорят в ЦБ. «Серая» наличность, по данным регулятора, используется для расчетов с нанятыми в обход трудового законодательства рабочими-мигрантами, а также для взяток многочисленным контролерам и чиновникам.
Участники рынка с оценками ЦБ не спорят, но пытаются по-своему объяснить негативную статистику регулятора. «Почему такие печальные цифры по стройке? Потому что в этой сфере есть еще какие-то живые деньги, а не просто заемный капитал. Но ситуация уже существенно изменилась благодаря усилению контроля за расходами застройщиков, введению спецсчетов, а также использованию программных продуктов в налоговой. Они позволяют сверять сразу всю цепочку операций по расчетам контрагентов. Некоторые меры контроля в настоящее время очевидно излишни (например, в рамках Закона № 115-ФЗ даже добросовестные компании сталкиваются с необоснованными отказами в проведении ряда операций). Но будем надеяться, что это временные перекосы», – говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
«Помните, три года назад преступники расстреляли омоновцев, перевозивших «черный нал» на строительные площадки в Мурино? Но тогда проблема «черного нала» в стройке для Центробанка была явно «неочевидной». Почему же сейчас Центробанк обозначил эту проблему? Произошли тектонические изменения в деле борьбы глобальных и национальных элит за право эмитировать деньги ЦБ. В стране переизбрали президента, переназначили глав Центробанка и Правительства, поменяли губернаторский корпус, зачистили банковскую систему и ушли от схемы долевого строительства через изменение законодательства. Теперь у Центробанка появились законные и технологические ресурсы взять стройку под контроль, чего раньше не было. И выставить на всеобщее обозрение проблему, победив которую, ЦБ заработает политические очки в битве элит», – говорит коммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен» Вячеслав Засухин.
«На сегодняшний день организован серьезный контроль со стороны государственных органов за строительной сферой. Налоговые органы осуществляют полный сквозной контроль практически всех цепочек платежей. Если в какой-то момент в цепочке возникает недобросовестный участник, она вся подвергается встречной проверке. И это известно уже всем. Тем более, значительный вес сейчас приобрела репутация. Игры с незаконными финансовыми инструментами могут стоить для строительной компании очень и очень дорого. Поэтому серьезные игроки рынка в рамках своей деятельности тщательно следят за чистотой юридических и финансовых процессов», – заключил заместитель генерального директора компании «МASTER Девелопмент» Владимир Антонов.
Развитие Санкт-Петербурга как современного «умного города», комфортного для жизни, невозможно без создания комплексной стратегии, учитывающей все многообразные и сложные задачи, стоящие перед мегаполисом. А ее грамотная разработка, в свою очередь, невозможна без «умных» цифровых технологий. Об этом говорили эксперты, принявшие участие в III Инвестиционном форуме.
III Инвестиционный форум, прошедший в Петербурге 12–13 ноября 2018 года, посетило более 800 участников из 13 стран и 17 регионов РФ; среди них – представители федеральных и региональных органов власти, международных и российских финансовых институтов, топ-менеджеры инвесткомпаний, руководители бизнес-сообществ, финансовых институтов и общественных организаций, а также эксперты инвестиционной отрасли.
Деловая программа форума, включавшая пленарное заседание и работу в 17 специализированных секциях, была объединена главной темой «Инвестиционные вызовы мегаполисам – потенциал Санкт-Петербурга». Она охватывала самый широкий круг актуальных вопросов: от новых принципов региональной политики до конкретных мер по поддержке бизнеса, от социального предпринимательства и обеспечения комфортного делового климата в городе до экспортной политики и развития фармакластера.
Напомним, Инвестиционный форум – крупнейшая региональная площадка для обсуждения инвестиционной проблематики. Организатором мероприятия выступает Комитет по инвестициям Смольного. «Строительный Еженедельник» – информационный партнер.
Единым фронтом
Тон мероприятию задал вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов, выступивший с инвестиционным посланием. В нем глава города наметил основные направления городской политики в сфере развития Северной столицы в целом и совершенствования инвестиционной политики в частности. Необходимо отметить, что многие мысли, высказанные Александром Бегловым, нашли затем развитие в выступлениях других участников форума, что говорит о близости мыслей городских властей и бизнес-сообщества и не может не радовать.
Отметив имеющиеся достижения в деле улучшения делового климата, вр. и. о. губернатора подчеркнул: «В сегодняшних условиях требуется «перезагрузка» всей системы работы с инвесторами. Для запуска нового цикла инвестиций правительство города намерено не только совершенствовать существующие процедуры, с которыми сталкивается бизнес, но и менять, хочу подчеркнуть, и структуру органов власти. Недопустимо, когда на получение в аренду земельного участка уходит до десяти месяцев, а иногда и несколько лет. Правительство Петербурга готово активно вести диалог и оказывать содействие бизнес-сообществу».
Эта мысль нашла полную поддержку участников форума. Так, генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов, напомнив, что строительная сфера традиционно является крупнейшей сферой привлечения инвестиций в регионе и прямым мультипликатором для пяти смежных отраслей, отметил: «Для дальнейшего динамичного развития экономики Петербурга нужен открытый диалог между властью и бизнесом – как на региональном, так и на федеральном уровне. Пока никто не представляет, как отреагирует рынок на введение новых норм в Закон № 214-ФЗ. Поэтому сейчас этот диалог особенно необходим».
Добавить «ума»
Городские власти отчетливо понимают, что ни привлечение новых инвестиций в экономику Северной столицы, ни вообще эффективное развитие мегаполиса невозможны без развития и распространения «умных технологий», что предусматривается и «майским указом» Президента России Владимира Путина.
«Правительство Петербурга приняло принципиальное решение о модернизации города по всем направлениям развития. Мы намерены использовать все имеющиеся в нашем распоряжении финансовые и административные ресурсы для сбалансированного роста. Пространственное развитие мегаполиса должно сочетаться с обязательным резервированием территорий для создания рабочих мест в новых высокотехнологичных отраслях, с инвестициями в цифровую экономику, рынки Национальной технологической инициативы, в новую энергетику и «зеленые» производства», – подчеркнул Александр Беглов.
О развитии Петербурга как «умного города» и федеральных инициативах в этой сфере много говорил и замглавы Минстроя РФ Андрей Чибис. «Сейчас перед нами стоит задача перейти от пейджеров к смартфонам», – так образно он охарактеризовал стоящие перед страной задачи в сфере цифровизации.
По его словам, в рамках программы «Умный город» российским мегаполисам, в том числе Петербургу, предстоит создать полноценную 3D-модель города – цифровой комплекс централизованной статистической и оперативной информации, а также онлайн-аналитики по вопросам экономики, безопасности, госуправления, госуслуг, социальной поддержки, экологии и др. «Цель нашего проекта – повышение качества принятия решений, удобства ведения бизнеса, качества жизни людей в целом. «Умный город» – это не гаджеты; это, прежде всего, – идеология, это система принятия разумных, рациональных и эффективных решений. Только это позволит создать по-настоящему комфортную среду», – отметил Андрей Чибис.
О важности именно фактора роста комфортности жизни говорили и другие эксперты. «Надо понимать, что «умный город», – это не тот город, где много гаджетов, а тот, в котором комфортно жить. В настоящее время, при все большей мобильности граждан, в том числе квалифицированных специалистов, без которых невозможно никакое развитие ни в одной сфере, этот фактор становится особенно актуальным», – подчеркнул генеральный директор компании Biocad Дмитрий Морозов.
Стратегическое мышление
Решение стоящих перед городом грандиозных задач неосуществимо без продуманной стратегии развития. И эта тема стала одной из центральных в дискуссиях на форуме. «Нужно понимать, каким должен быть наш вклад в настоящее и будущее города. Правительство ставит перед собой задачу совместно с петербуржцами принять план стратегического развития Северной столицы. Мы будем использовать и развивать свои конкурентные преимущества, конкретные способности и конкретные возможности нашего города во всех абсолютно отраслях», – отметил Александр Беглов.
Председатель Совета директоров ОАО «СТАРТ Девелопмент» Захар Смушкин также коснулся этого вопроса. «Петербургу необходимо определиться с вопросами собственной идентичности. Нужно понять, что может стать драйвером развития города, исходя из его специфики и имеющегося потенциала в самых разных областях. Необходимо осмыслить и принять стратегию дальнейшего развития Северной столицы. Предыдущая городская администрация вела серьезную работу в этом направлении, и хочется надеяться на преемственность в этом вопросе», – отметил он.
По мнению бизнесмена, стратегия Петербурга может быть принята уже в 2019 году. «Без этого основополагающего документа эффективное и динамичное развитие такого сложного и многостороннего организма, как наш мегаполис, просто невозможно. Думаю, разработка документа должна вестись в открытой форме, к этому целесообразно привлечь различные экспертные советы, существующие при губернаторе и городских ведомствах – Совет по инвестициям, Экономический совет, Совет по наследию, Градостроительный совет и др. В результате нужно сформировать базу для интенсивного развития Петербурга. Пока развитие, к сожалению, носит по-преимуществу экстенсивный характер», – считает Захар Смушкин.
Андрей Чибис подчеркнул важность «умных технологий» и в этом вопросе. «Сегодня много говорится о важности формирования стратегии Петербурга. Это, действительно, очень актуальная задача. Но на основании чего ее готовить? Необходимы информационные базы, массивы данных, грамотный их анализ. И в совокупности именно это позволит сформировать современную стратегию, учитывающую весь комплекс проблем, стоящих перед городом», – считает замминистра.
Захар Смушкин согласился, что без «умных технологий» невозможно развивать инженерную и транспортную инфраструктуру, отставание по которым тормозит привлечение инвестиций. «То же касается вопросов управления. Здесь переоценить цифровые системы «умного города» просто невозможно», – подчеркнул он. Бизнесмен считает также, что стратегия Петербурга обязательно должна включать в себя «Цифровой Генплан» и «Цифровой Фонд имущества», работа с которыми призвана радикально упростить деятельность инвесторов.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга:
– Комфортная среда тесно связана и с развитием городской инфраструктуры. Многочасовое стояние в пробках, ввод в эксплуатацию жилья без детских садов, школ, поликлиник и больниц негативно сказывается на жителях и «убивает» инвестиционный климат.