Прогнозы рынка 2009 г. от управляющих и девелоперов
Рождественский саммит Гильдии управляющих и девелоперов, прошедший в петербургском отеле «Европа», в очередной раз собрал всю петербургскую элиту строительного бизнеса. Однако никогда еще предновогодняя встреча строительного топ-менеджмента не проходила в таком тревожном настроении. Тема основной дискуссии – «как кризис повлияет на рынок недвижимости» - в преддверии «дна кризиса», которое, по общему мнению, наступит уже в начале 2009 г., вызвала трехчасовую бурную дискуссию.
«На дне»
Разговор о кризисе начался с обращенного к экспертам вопроса о том, когда они планируют наступление пресловутого «дна». По мнению Бориса Юшенкова, гендиректора Colliers International St.
Андрей Розов, директор петербургского представительства Jones Lang La Salle, рассматривает 2 сценария будущего – оптимистичный и пессимистичный. Первый предполагает начало подъема экономики в III квартале 2009 г., второй, предполагает начало подъема лишь к 2011 г. «Хоть я и оптимист, но мне тоже кажется, что подъем начнется не раньше осени 2010 г., - заметил Александр Шарапов, гендиректор Becar Realty Group. – И то – при условии, что мировая экономика начнет подниматься на полгода раньше».
«Восстановление мирового рынка недвижимости начнется с Великобритании, весной 2010 г., - полагает Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов Aberdeen Property Investors. – Что касается России, то в условиях экономики, абсолютно зависимой от стоимости углеводородного сырья, прогнозировать что-либо сложно. Что касается нашей компании – если в 2009 г. нам удастся заключить хотя бы 2 сделки, я буду очень рад».
«Цена на нефть, от которой мы все зависим, не отреагировала даже на информацию о снижении добычи, так что в начале 2009 г. баррель будет стоить 30-35 долларов. Но в марте, думаю, будет разворот цены, и к концу года, может быть, нефть будет стоить 50-70 долларов за баррель. Соответственно, летом начнется оживление фондового рынка, осенью – рынка жилья и вообще российской экономики. А к середине 2010 г. можно ждать взлета цен на жилье», - такой прогноз дал гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Никто ничего не знает»
Президент «Аверса» Михаил Зельдин считает, что в существующих условиях вообще какие-либо оценки давать очень непросто. Но по данным оценщиков компании, цены на ликвидную недвижимость, принадлежащую городу и федеральному бюджету (не земельные участки и не недостроенные объекты) в течение последних 3-4 месяцев упали на 20-40%. А на неликвид упали еще больше – на 50-70%. Арендные ставки в коммерческой недвижимости упали на 25-30%. И все же, по его мнению, «дно» рынка еще не наступило. «Оно наступит тогда, когда пойдут сделки – соответственно, уровень цены удовлетворит людей», - пояснил эксперт, а значит, «это пока более консервативный дисконт, чем требуется». Но госэкспертиза должна, по словам М.Зельдина, занимать консервативную позицию, так как у государства нет необходимости продавать недвижимость на падающем рынке.
Ему возразил вице-президент ВТБ Александр Ольховский: «Если государство хочет продавать, а оно все-таки хочет, то оно должно продавать по справедливой цене. Консервативная политика приведет к отсутствию сделок – это нужно рынку?» Ему ответил гендиректор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков. Он полагает, что проблема не в том, что цена завышена, а в отсутствии данных, по которым можно сделать выводы о «справедливой» цене. «Никто не знает ситуации. И Фонд имущества тоже не знает. Я обращаюсь к ГУД с просьбой –рынку как воздух необходима информация о реальных сделках. Надо ею обмениваться. Причем информация не о вынужденных продажах с целью спасти бизнес, а о тех сделках, по которым можно судить о трендах рынка. Нам нужны числовые данные, а не экспертные мнения и пожелания заинтересованных людей», - сказал эксперт. «Значит, и оценщики не понимают, что делается на рынке. Что ж, тогда статистику выдадут журналисты, и обвинить их будет не в чем, раз эксперты молчат, - заметил вице-президент ВТБ. – Вот как я, банкир, могу строителю выдать кредит, если даже оценщики ничего не знают?». «Какая разница, вы все равно не дадите денег, с каким отчетом к вам ни приходи. Человек с рублем не заказывает оценок и не пойдет к консультантам. Думаю, в экономике сейчас будут другие платежные средства – может быть, векселя ЦБ и других банков и, конечно, бартер», - отозвался глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. «Никто ничего не знает. Никто не знает, где именно мы находимся. Надо это понять и не паниковать. Это переход во что-то новое, и скорость перехода не оставляет сомнения, что быстро он не закончится», - заметил М.Лернер.
Куда упадет земля
Комментируя вопрос о ценах на земельные участки, коммерческий директор и вице-президент RBI Михаил Возиянов заявил, что, по его данным, с лета 2008 г. цена на земельные участки снизилась на 50%. В RBI уверены, что для того, чтобы сделать строительный бизнес доходным (и оживить земельный рынок) цены на землю должны упасть не вполовину, как сейчас, а в 4-5 раз. «Для высоколиквидных участков под элитное жилье – в 4 раза, для типового строительства – в 5 раз, - пояснил М.Возиянов. – Это значит, что если в сентябре на торгах Фонда имущества кв. метр улучшений стоил 700 долларов, то к сентябрю 2009 г. он должен стоить в среднем не более 150 долларов». По словам вице-президента RBI, компания пока не покупает земли именно из-за того, что ждет пятикратного падения цен, которое ожидается уже летом 2009 г.
Что касается цен на жилье, то эксперт не исключает, что «стрессовые продажи» девелоперов, ухудшение их ликвидности и экономики в целом приведет к падению цен, так как компании будут вынуждены продавать, чтобы хоть как-то погасить долги. Цены на квартиры первичного рынка (по данным мониторинга всех основных застройщиков) упали с 1 октября на 10%. «В долларах – больше», - уточнил эксперт. Однако он уверен, что рублевые цены упадут еще на 5-10%, «не больше».
А вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» (ПН) Вячеслав Семененко откровенно заявил, что при журналистах топ-менеджеры корпорации будут избегать что-либо говорить о ценах на жилье. Его комментарий свелся только к тому, что «реальные» цены, по данным ПН, наступят на рынке летом. Тогда же выяснится, сколько потребителей осталось на рынке жилья, сколько есть платежеспособных арендаторов, и каким будет объем ввода жилья и нежилой недвижимости. Сейчас, по мнению эксперта, строители могут не рассчитывать на демпинг как средство для роста продаж. «Дело в том, что это не работает – люди не верят этим ценам, едут на стройку и видят, что там все стоит. И не покупают», - поясняет он.
По прогнозу ПН, ввод жилья в 2009 г. сократится на 30%. Кроме того, государство скупит практически весь объем ликвидного жилья. «Летом ликвида на рынке уже не будет. А про цены можно не спрашивать, ведь еще неизвестно, в чем считать, что будет с долларом и евро. Когда будет понятная цена квартир, при которой начнутся наконец сделки, тогда будет и понятная цена земли. Что ж, приятно хотя бы то, что тысячи гектаров земли вернутся в сельхозоборот. А нам затягивать пояса, думаю, нужно надолго», - отметил В.Семененко.
Лучше в отпуск?
Неутешительными данными о своей компании поделился гендиректор «М-Индустрии Матвей Закашанский. Цены на квартиры холдинга с августа снизились на 10-12%. Отдельные малоликвидные квартиры продавались и со скидкой 25%, но на большинство давалась небольшая скидка и длительная рассрочка с процентной ставкой. По его мнению, вскоре продажные цены вплотную «упрутся в себестоимость». «Судите сами: стройматериалы подешевели на 30%, но СМР – это только 45-55% расходов, так что удешевление материалов даст только 15-процентное уменьшение себестоимости. В то же время ожидается 20-процентное увеличение цены за подключение к энергоисточникам. Зарплаты тоже особо не падают, не более чем на 10-20%. Что же делать? Либо уйти с рынка, когда цена продаж не позволит бизнесу быть рентабельным, либо искать какие-то ресурсы. Но мы с сентября не можем получить ни одного кредита. Со Сбербанком в сентябре уже подписали соглашение, но кредит нам не выдали. Соответственно, темпы строительства, завися только от текущих продаж, снизились. Мы достроим объекты с 80-процентной готовностью, но все новые проекты заморожены. При такой стоимости денег строить вообще нет смысла, лучше всем идти в отпуск», - заявил топ-менеджер холдинга. С ним согласен и И.Водопьянов: «При цене на деньги в 20% и выше незачем вообще работать. Рынок разогреется только тогда, когда деньги станут дешевле. А сейчас рентабельность ниже процентной ставки – что тут можно сделать? Ничего. Может быть, если будет проседание доллара относительно евро, тогда деньги потекут со счетов в реальный сектор». М.Закашанский также уверен, что деньги на счетах банков есть. «Они есть, ведь ставки по депозитам растут, но их не хотят давать. Может быть, вскоре появятся какие-то строительно-финансовые группы, где все будет в одном флаконе – бартерные расчеты и кредиты в рамках одной структуры», - полагает эксперт. При этом он убежден, что финансовая помощь должна приходить не в производство, а непосредственно к потребителю. «Какой смысл кредитовать «Северсталь», если ее продукцию никто не покупает? Надо думать о спросе», - заявил гендиректор холдинга. Что касается «дна» рынка, то в «М-Индустрии», по словам М.Закашанского, оно наступило в ноябре. А в декабре за 1 неделю было продано в 3 раза больше, чем за весь ноябрь. Правда, активизацию продаж гендиректор компании связал с дисконтными программами. На январь-февраль прогнозы делать он не рискнул.
Банковский инструментарий
Диалог банкиров и девелоперов на саммите, как и ожидалось, оказался непростым. «Вы не поверите – в декабре к нам в компанию несколько раз звонили из банков и предлагали взять кредит! Неужели банки вспомнили, что существуют не только виртуальные операции, что деньги можно вкладывать в реальный сектор? Хотя, если честно, это были иностранные банки – с Мальты, из Италии, из Венгрии», - рассказал собравшимся гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. «Вы неправы. Есть сегменты, которые банки понимают лучше, чем специфику девелопмента. Это фондовый и финансовый рынок. И сейчас облигации крупных зарубежных банков дают нашим кредитным учреждениям больше дохода, чем проектное финансирование. И тем более рынок недвижимости, где все весьма неясно. На росте рынка – да, недвижимость и все с ней связанное дает больше дохода. А сейчас у банков есть более выгодный инструментарий для вложений. Поэтому я вас уверяю, что ни один крупный российский банк – Сбербанк, ВТБ и другие – и ни одно крупное представительство иностранного банка, такого, как Райффайзенбанк, не будет сейчас вам звонить и предлагать кредиты», - возразил девелоперу А.Ольховский. «Пока у банкиров есть другие инструменты, ничего не будет, вне зависимости от цен на недвижимость. Что-то кто-то будет покупать, на свой страх и риск, основываясь на интуитивных оценках, - заметил на это глава УК «Теорема». – Кроме того, если ВТБ может себе позволить реструктуризировать выплаты по кредитам, то для малых банков это смерти подобно. А значит, ждите роста преступности: банки будут выбивать кредиты у заемщиков любыми средствами. Хотя, по-моему, сильно хуже, чем сейчас, в 2009 г. не будет. Девальвация рубля не опустит его ниже 35 за доллар. При этом, конечно, будут массовые увольнения в декабре-январе, так как еще год сохранять в коллективе тех, от кого можно избавиться, бессмысленно». Данные об увольнениях в строительной отрасли у экспертов разошлись: по словам А.Ольховского, в строительных компаниях уволили к концу года около 10% сотрудников, а по данным В.Семененко – 30-50%.
Кто виноват?
«Все дело в том, что еще до кризиса девелоперы неправильно оценивали спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Вот основная причина. А сейчас что вы предлагаете? Держать цены? Или потом загнать их опять на такой уровень, который сейчас вызывал кризис?», - спросил, подводя итог встречи, гендиректор петербургского филиала GVA Sawyer Николай Вечер. Девелоперы попытались ответить. «У нас было ощущение, что продажная цена не соответствует спросу, что рост цен не бесконечен, - признал В.Семененко. – Но с другой стороны, были все цифры, данные о нехватке жилья, о потенциальном спросе». «Так что, опять виноваты оценщики и консультанты? Кто виноват?», - поинтересовался А.Ольховский. «Цены загнали не девелоперы. Был такой рынок, такой платежеспособный спрос, потому что цены на нефть выросли в 10 раз, и на недвижимость, соответственно, тоже», - попробовал защитить коллег М.Закашанский. «Цены соотнесутся с зарплатами горожан, и это нормально. Если только со снижением зарплат не пережать. Не надо рост цен считать нормой рынка, а откат цен – ужасным кризисом, - резюмировал М.Зельдин.
Дед Мороз, появившийся в зале к концу вечера, смотрелся среди озабоченных лиц довольно странно. Итог встречи подвел не он, а гендиректор Knight Frank. «Мы прожили восемь прекрасных лет. Нам было хорошо все эти годы. И если мы заблуждались, то были искренни в своих заблуждениях», - печально констатировал О.Барков.
Елена Зеликова
Газета «Строительный Еженедельник» провела семинар «Тенденции и перспективы развития рынка строящейся жилой недвижимости. Ценовой прогноз» на Ярмарке недвижимости в СКК. По мнению участников рынка, цены на жилье могут стоять на протяжении полутора лет. В итоге предложение жилья в новостройках сократится вдвое и за короткий период квартиры могут существенно подорожать.
Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group:
– Сегодня люди разделились на две категории. Первая – те, кто сидят с деньгами. Они не верят никому и держат деньги в сейфе. Вторая – те, кто верит в материальные ценности, а сегодня это только объекты недвижимости. Я помню 1998 г., когда мы переживали первый кризис. Многие тогда тоже обращали внимание на квартиры как единственный понятный способ сбережения денежных средств. Недвижимость – жизненный актив, и не важно, что с ней произойдет через полгода. Важно, что с ней будет через десять лет. Это способ реально сохранить сбережения.
В 1998 г., когда рухнуло все, включая банки, люди потеряли работу, те, у кого были квартиры, продолжали их сдавать. Эта ситуация длилась 1,5-2 года. Потом жизнь отыграла все, и их вложения себя многократно оправдали. Есть две альтернативы: держать деньги в чулке, при том что сейчас идет большая дискуссия о возможном реальном обесценивании денег, или купить жилье. Причем девальвация коснется не только российских рублей, а любой мировой валюты. Потому что финансовую дыру во всем мире будут затыкать печатанием новых необеспеченных денег. Это значит, что стоимость денег просто упадет.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– За три квартала 2008 года в Петербурге построено более миллиона квадратных метров жилья. Это повторяет тенденцию последних четырех лет. Половина жилья сдается за первые 9 месяцев, вторая половина – за три последних, под Рождество. В конце 2008 г. потенциальный покупатель жилья впервые может видеть такое разнообразие предложений. На вторичном рынке количество предложений с начала лета увеличилось в 1,5 раза. Время экспозиции квартир в листингах удвоилось. Покупатель торгуется только за «однушки» экономкласса. Дефицитные ранее «двушки» и «трешки» простаивают в листингах до двух месяцев. «Первичка» наиболее нервными застройщиками торгуется с 10-15-процентными скидками.
Цены, хотя и дрогнули в сторону уменьшения, в абсолютном выражении не опускаются ниже 0,5% в неделю. При сохранении такой тенденции до конца года они снизятся не более чем на 4-5%. Сложнее ситуация следующего года. Отсрочка ряда заявленных проектов, особенно комплексного развития территорий, приведет к снижению объемов предлагаемых к продаже строящихся объектов в 1,5 раза в течение 2009 г. Точечная застройка спальных районов не может покрыть потребности города. Здесь объем застройки вряд ли может превысить 1,5 млн. кв. м в год. Если город не будет заниматься инженерной подготовкой новых территорий, то к 2010 г. неизбежно получение значительного дефицита строящегося жилья.
Выкуп городом малогабаритных квартир экономкласса на городские нужды и для жилищных программ приведет к их вымыванию из листингов после первых аукционов. Следует учитывать, что экономкласс составляет около 55% объема рынка. Запланированные в бюджете 12 млрд. рублей позволят выкупить 200 тысяч кв. м строящегося жилья, то есть поддержат 10% рынка. Проблемы с ипотекой и кредитованием строительства, а также выжидательная позиция индивидуальных инвесторов, не говоря уже о сложной макроэкономической ситуации и относительной девальвации рубля, приведет в 2009 г. к сокращению предложения и в среднесрочной перспективе – к существенному росту цен.
Ирина Онищенко, заместитель генерального директора центрального управления недвижимости «ЛенСпецСму»:
– В этом году получилось, что пик кризиса пришелся на рождественские праздники. В нашей компании цена в прайс-листе на жилье не меняется, но мы предлагаем различные скидки и делаем специальные предложения. Выбор квартир высокой степени готовности и в сданных домах небольшой. Сейчас многие строительные компании отложили проекты, которые планировалось сдать в 2010–2011 гг. Если проекты будут перенесены на 1-1,5 года, то мы будем видеть вымывание интересных предложений на рынке. Город для социальных целей выкупает много жилья эконом-класса. В итоге происходит сокращение объема предложения. Поэтому тенденций к сильному падению цен нет.
Еще одна проблема – ситуация с ипотекой. Для тех, кто хочет купить квартиру на первичном рынке, предлагается небольшое количество программ. Все больше банков уходит с первичного рынка и не работает с застройщиками. Поэтому нам приходится самим находить какие-то варианты, чтобы поддержать клиентов. Например, сейчас мы предлагаем программы рассрочки до 55 месяцев. У нас остаются программы с минимальным первым взносом и оплаты 40–60% до сдачи дома, дальше возможен переход на ипотеку.
Мы думаем, что через год начнут работать ипотечные программы банков, и начнется снижение ставок. Они сейчас упорно ползут вверх, но это не может продолжаться до бесконечности. Сейчас основная роль крупных застройщиков заключается в поддержке рынка, чтобы он существовал, и были введены все строящиеся объекты. Сейчас можно получить максимально возможные скидки на строящееся жилье и выбирать из максимального объема предложения. Рост цен, правда, незначительный, начнется весной или осенью, в зависимости от ситуации на мировых рынках. Он будет составлять 1,5-2% в месяц.
Илья Логинов, директор по маркетингу корпорации «Строймонтаж»:
– Сейчас, кроме проблем с получением ипотеки, увеличены ставки и ужесточены условия предоставления кредита. Строительные компании вынуждены искать новые возможности для того, чтобы обеспечить клиентам доступ к ипотеке. В частности, наша компания совместно с банком «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку по ставке 9%, которая значительно ниже рыночной.
Ситуацию на рынке недвижимости определяют спрос и предложение. Предложение сейчас сокращается, закрытие проектов приведет к тому, что через 1-1,5 года оно сократится в два раза. При этом много квартир выкупает город, но они не поступят в продажу, а будут использованы в городских жилищных программах. Большим спросом пользуется жилье на финальной стадии строительства – готовые объекты. Спрос на них даже вырос. На объекты на начальной стадии строительства спрос уменьшился, но во многом это связано с психологическим эффектом – покупатели заняли выжидательную позицию.
В 2004 г. на рынке была похожая ситуация. Люди ждали год, цены стояли, но затем они начали резко расти, потому что покупатели устали ждать обещанного падения цен. При этом дополнительно уменьшился объем предложения, и в итоге в 2006 г. цены выросли в 2 раза. Аналогичная ситуация кратного роста цен может произойти в 2010 г. До этого времени цены будут меняться несущественно. Возможен как рост в пределах 2%, так и падение в этих рамках. Все будет зависеть от финансовой устойчивости конкретной строительной компании. В зависимости от ситуации они могут давать скидки в большем или меньшем размере. В целом цены останутся на текущем уровне.
Много разговоров идет о реальной себестоимости строительства. Могу сказать, что только строительно-монтажные работы обходятся в 1,5 тысячи долларов за 1 кв. м жилья. Прибавьте расходы на инфраструктуру, инженерное обеспечение, стоимость земли и другие. В итоге минимальная себестоимость составляет 2,5 тысячи долларов и более за 1 кв. м. Продавать ниже себестоимости бессмысленно. Если компания дает большие скидки на строящееся жилье, значит, растут риски того, что оно не будет достроено и сдано в срок. Если скидок нет, то это может быть своеобразной гарантией того, что объект будет возведен. Если получить меньше денег сегодня, то завтра просто не на что будет строить.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала банка «ВТБ-24»:
– Застройщики сейчас практически не начинают новые проекты. Как правило, они завершают строительство начатых объектов. Это большой плюс для заемщиков, которые взяли кредит на строящееся жилье. Цены на возводимые дома не растут. Государство к рынку недвижимости подходит очень взвешенно, поскольку это большой социальный вопрос. Квартиры, которые не будут покупаться, выкупит государство, чтобы продать нуждающимся по себестоимости. Текущий рынок характеризуется выжиданием. Причем это касается не только первичного, но и вторичного рынка.
Клиент сейчас не массово идет в банки за ипотекой. Многие банки, отказавшись от кредитования новостроек, предоставляют кредиты на вторичном рынке. При этом даже те заемщики, которые получили одобрение в банке на кредит, получают его только в том случае, если жилье им действительно нужно. Аналогичная ситуация и с продажами. Сейчас реализуют жилье только те частные продавцы, кому это необходимо. Рынок в целом затих, все замерли в ожидании. Я думаю, что мы ушли с рынка кредитования новостроек не навсегда, это временное явление. Когда ситуация прояснится, мы вернемся на этот рынок и будем активно кредитовать. Доля кредитования возводимого жилья в портфеле нашего банка была достаточно велика и достигала 30-40%.
Надо понимать, что риски при приобретении квартир в новостройках существуют. Сейчас риски при покупке новостроек выросли в два раза. Люди, которые взяли кредит «на котлован», могут оказаться в ситуации, когда у застройщика не хватит средств на достройку объекта. В итоге заемщики могут остаться с необходимостью выплачивать кредит, но без квартиры. Конечно, в итоге дом будет построен, но задержка может составить 2-3 года. Для минимизации рисков мы приостановили программу кредитования новостроек. Думаю, что в дальнейшем мы будем кредитовать застройщиков более взвешенно. Уже не на стадии котлована, а на высокой степени готовности дома, чтобы быть уверенными в том, что объект сдадут в срок.
При существенном снижении стоимости залога по ипотеке банк может потребовать внести дополнительное обеспечение или вернуть кредит досрочно. В частности, один банк разослал письма, в которых просит погасить 30% стоимости кредита на основании снижения стоимости залога. Однако думаю, что другие банки так поступать не будут. Начнем с того, что на 30% стоимость жилья не упала.
Кроме того, по большинству кредитов первый взнос был достаточно большой, поэтому дополнительное обеспечение не требуется. Например, наш банк давал ипотеку с нулевым первым взносом, но клиентов, которые ее брали, – единицы. В целом соотношение «кредит/залог» у нас составляет 30% собственных средств, остальные – заемные. Кроме того, если клиент брал у банка 100 тысяч долларов на квартиру, а затем она упала в цене до 50 тысяч, это не означает, что его долг уменьшился вдвое. Если он брал 100 тысяч долларов, значит, именно эту сумму с процентами он и обязан вернуть.
Валерий Виноградов, президент АН «Авентин-недвижимость»:
– Сегодня сделок стало меньше. Например, в нашей компании снижение составляет 25%. При этом значительно увеличился риск принятия решения при проведении сделки. В каждом сегменте недвижимости – эконом, бизнес или элитное жилье – свои тенденции. Важно понимать, для каких целей приобретается жилье. Если мы говорим о целях покупки, то, приобретая для себя, мы видим большой выбор вариантов и падение цен, особенно в долларах.
Если это инвестиционная сделка, то надо понимать, покупаете вы на свои деньги или используете заемный капитал и какой срок инвестиций вас интересует. В долгосрочной перспективе цены на жилье будут расти. Текущее снижение спроса будет нивелировано уменьшением предложения. Нужно тщательно подходить к выбору объекта. Важно, на каком этапе вы его выбираете. Думаю, в дальнейшем будет более серьезная дифференциация цен по видам недвижимости. Сейчас цена на новый дом отличается от цены «хрущевки» или «брежневки» в среднем на 10%. Это неправильно и нелогично.
Константин Иващенко, руководитель направления жилищных проектов Санкт-Петербургского филиала GVA Sawyer:
– В краткосрочной перспективе, 1-2 года, произойдет сокращение предложения новых проектов. Темпы реализации существующих проектов будут корректироваться с учетом сокращения денежного потока. После реконцепции на рынок будут выведены проекты, которые были заявлены ранее. При этом будет происходить рост цен. В среднесрочной перспективе, 3-5 лет, мы прогнозируем, что после некоторого периода стагнации в течение ближайших 1,5 лет ежегодный рост цен на жилье в Петербурге будет составлять 20-25% в год.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
– Рынок находится в ожидании. В долгосрочной перспективе недвижимость будет расти в цене, являясь самым надежным активом по сохранению средств, по мнению большинства россиян. Вторичный рынок занял выжидательную позицию начиная с июня 2008 г. Уже тогда активность продавцов и покупателей снизилась. Все думали, что это временно – лето, но сейчас уже ноябрь. Есть тенденция небольшого прироста предложения. Продавцы выставляют свои объекты, но не стремятся снизить стоимость. Можно говорить о торгах на понижение при наличии конкретного покупателя. Общей тенденции обвала цен нет.
Сейчас есть сокращения на работе, которые в ряде компаний достигают 30%. Это напрямую влияет на доход граждан, ипотеку и прочее. Хотя даже на этом фоне наш клиент недавно получил кредит на 200 тысяч долларов по ставке 9,7% в долларах. Нынешняя ситуация на рынке продлится до весны 2009 г., когда начнется оздоровление мировой экономики. Поскольку рынок недвижимости инертный, строительный рынок переживет стагнацию и выйдет из этого положения, ипотека тоже вернется. Думаю, что к концу следующего года мы почувствуем по-настоящему положительные тенденции на рынке жилья.
Дмитрий Малышев,
Строительный Еженедельник
Тема высотного строительства в Северной столице – пожалуй, самая острая сегодня для тех, кто считает себя петербуржцем – этой осенью обрела новое звучание. Экономический и технологический аспекты проблемы оказались не менее интересными, чем градостроительно-архитектурный, подогреваемый остротой социального недовольства по поводу возможности высотного строительства в Петербурге. Разговор о высотках, в том числе о небоскребах, явно приобретает все более конкретное содержание. И хотя экономический кризис внесет свои коррективы в планы застройщиков по высотному строительству, ожидать полной отмены этих планов не приходится. Со временем они так или иначе будут воплощаться в жизнь – даже «Охта-Центр», вероятнее всего, будет строиться, надежды противников проекта на влияние кризиса пока не получают подтверждения. Вопрос в том, какие ограничения высоткам будут поставлены властью – через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – и какие ограничения выстроит сам рынок, экономика таких проектов. При этом, и после принятия ПЗЗ, согласно Градкодексу, у застройщков останется возможность согласовывать высоту, не вписывающуюся в регламент. Это будет более сложно, чем сейчас, но вполне реально. И вряд ли стоить ожидать, что наступление высоток будет жестко ограничено законодательными и административными мерами. Более весомыми для застройщиков будут экономические и технические «за» и «против» высотного строительства.
Ввысь без страха и упрека
В Петербурге, как это ни странно, достаточно сторонников высотного строительства. Причем не только среди застройщиков, чей интерес к высоткам обоснован экономически, но и в научной общественности. Самый яркий представитель этой точки зрения в ученой среде – председатель комиссии по фундаментам и подземным сооружениям при правительстве города Владимир Улицкий.
По его словам, в мире проблему размещения небоскребов решают по-разному. В Хельсинки здания выше 25 м строят в только в особой зоне. В Вашингтоне, где высотный регламент соблюдается уже 200 лет, и есть лишь 5 зданий-доминант, больше не допускается. А есть такие центры строительства небоскребов, как Сидней, Мельбурн, Куала-Лумпур и др.
Что касается Петербурга, то, по мнению ученого, «все, что создано интересного в городе, появилось в результате чьих-то амбиций». И неважно, чьих – Петра I, Церкви или Газпрома, уверен В.Улицкий.
«Во всем мире нигде нет такого активного населения, как у нас. Обсуждают все – ПЗЗ, высотный регламент, «Охта-Центр». Нигде такого нет, - заявляет он. – Эти проблемы решаются не всенародно, их решают специалисты, в частности, специалисты по фундаментам. Вот говорят – якобы, на месте «Охта-Центра» плохие грунты, здание упадет. Ничего подобного – просто должны быть серьезные фундаменты. Небоскреб можно везде построить. Так, например, в Куала-Лумпуре под одним из небоскребов – 120-метровые сваи вбиты. А в Австралии хотят построить здание выше километра. И ничего, жители окрестных сел и деревень его не обсуждают. На это есть профессионалы. А в Шанхае все гордятся своими 500-метровыми небоскребами, и тем, что их видно отовсюду». По данным Улицкого, даже такие проекты, как дома высотой в километр, несмотря на повышенные риски, окупают себя.
Не хватает потенциала
Петербургские архитекторы склонны более осторожно относиться к теме. Так, Святослав Гайкович считает, что, конечно, небоскреб – это шедевр технологических и информационных достижений, такая застройка позволяет экономить на транспорте и дает больший выход площадей. Кроме того, небесная линия Петербурга без доминант не может существовать, уверен эксперт. Но ни сейчас, ни в ближайшем будущем нашествие небоскребов (кроме «Охта-Центра») Петербургу не грозит, так как 100-150-метровые здания, в мире, где идет речь уже о 600-800-метровой высоте, небоскребами никто не назовет.
Пока что городу не хватает экономического потенциала для их появления. «Чтобы были небоскребы, нужно здесь создать крупный экономический и финансовый центр с очень высокими ценами на землю, - говорит С.Гайкович. – Возможно, город получит полицентрическое, кластерное развитие высотного строительства – одним из таких кластеров может стать запад Васильевского острова».
Архитектор также замечает, что с ростом высоты формы небоскребов изменились: 500-метровой призме не будет хватать устойчивости, поэтому появляются пирамидальные и конусообразные небоскребы, еще более радикально вмешивающиеся в силуэт традиционных городов.
Между тем, для Петербурга были бы более характерны здания, увенчанные шпилем. На последнем форуме ProEstate в качестве иллюстрации такого подхода к высотному строительству в Северной столице архитектор показал собственный проект «Охта-Центра» - рисунок здания, высотой чуть больше Смольного собора, в форме разорванного кольца, раскрывающегося на Неву, в сторону собора, с тонким 300-метровым шпилем посредине и с основанием, напоминающим пятиугольник крепости Ниеншанц.
39-й этаж
Но небоскребы – небоскребами, а застройщики, занимающиеся не только строительством деловых центров, но и жильем, тоже не прочь получить большой выход полезных площадей на небольшом участке, и тоже задумываются о высотном строительстве. Однако мнения их по этому поводу расходятся.
Так, гендиректор «М-Индустрии» Матвей Закашанский, отмечая, что его холдинг первым в Петербурге построил 25-этажный дом, в то же время подчеркивает, что строительство каждого этажа после 20-го обходится дороже, чем возведение предыдущих этажей. Кроме того, помимо более сложных инженерных систем, сложных подъемных строительных механизмов (например, бетононасосов с размахом выше 28 м) в домах выше 20 этажей нужно ставить 4 и более дорогостоящих лифта. «Хотя, конечно, при отсутствии земли те, у кого она есть, строят столько, сколько возможно. Отсутствие инженерно подготовленной земли – главная причина стремления вверх», - замечает строитель.
Тем не менее, «М-Индустрия» отказалась от идеи строить 40-этажный жилой дом на Суздальском шоссе. «Мы провели опрос, и оказалось, что не более 20% потенциальных покупателей хотят жить выше 30 этажа. Если на 40-м этаже некоторые наиболее амбициозные клиенты и купят апартаменты, то что делать с 39-м этажом? Кто там купит квартиры?» - задается вопросом эксперт.
Гендиректор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин соглашается с этим мнением. А вот по данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости Зоси Захаровой, 60% клиентов на первичном рынке готовы купить квартиры в высотках. Исследования «М-Индустрии» она считает нерепрезентативными. По мнению З.Захаровой, поблизости от центра города, но не в самом центре, а в районах с хорошей транспортной доступностью, жилье бизнес-класса в высотках вполне может и даже должно быть. При этом, как замечает директор направления Петербург ГК «Пионер» Юрий Грудин, Северная столица, как и вся Россия, только движется к высотному строительству, а реальные примеры имеются пока только в Москве.
На окраине – бессмысленно, в центре – нельзя
По мнению Алексея Федорова, директора отдела офисных помещений Maris Properties, небоскребы в Петербурге могли бы быть, но не там, где их разрешают построить. «Существует спрос на офисные небоскребы. Они – основная часть мировых высоток. Но в Петербурге и во всех мировых столицах основной спрос на офисы сосредоточен в центре города. Поэтому офисная высотка, построенная на окраине, потеряет половину своих арендаторов, - заявляет эксперт. – Кроме того, строительство небоскребов ведут самые сильные, самые статусные компании, которые не будут строить вдалеке от центра – это не престижно. Москва, Франкфурт, Лондон – везде высотный «сити» находится если не в центре, то совсем недалеко от него. В Париже Дефанс находится в 8 км от Елисейских полей (это расстояние равно пути от пл. Восстания до Московских Ворот)».
Таким образом, подводит черту эксперт, в Петербурге высотное строительство запрещено везде, где оно имеет смысл, и «условно запрещено» вблизи от центра (в кольце промзон). Именно в промзонах, по мнению специалиста, высотки имеют шанс появиться и стать экономически выгодными: этого территориального ресурса хватит на 10 лет, а с учетом кризиса – и более. Может быть, экономика заставить инвесторов строить именно там и окружить город высотным «поясом» из бывших промзон, ставших деловыми центрами.
А может быть и по-другому – в городе образуется 3 центра высотного строительства – вокруг «Охта-Центра», на Морском фасаде и вокруг пл. Конституции в Московском районе. Будет ли это 3 разных «сити», или развитие получат не все 3 кластера, предсказать нельзя, тем более в условиях экономического кризиса. Но все же «групповая» локация небоскребов лучше с социальной точки зрения, чем высотный «пояс», считает эксперт. Кроме того, под каждую отдельно стоящую высотку потребуется создавать отдельную инфраструктуру, что менее выгодно, чем строить небоскребы в группе.
А смысл?
Другой эксперт – старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Игорь Кокорев – считает, что пояс промзон действительно можно выгодно использовать под строительство деловых центров. Но строить там высотки нет никакой необходимости и смысла – зданий средней этажности вполне хватит для насыщения рынка офисных площадей.
Комментируя проблему, эксперт перечисляет несколько особенностей высотного строительства – с одной стороны, высокий «выход» полезной площади на дорогом участке земли, возможность создания многофункциональных вертикально интегрированных объектов, но с другой стороны – меньшая эффективность использования площадей, высокие затраты на эксплуатацию, на создание и содержание инженерной инфраструктуры.
По данным эксперта, «выход» полезной площади с этажа в зданиях средней этажности составляет 85-90%, а в высотках – 75%, в небоскребах еще меньше (по данным «ВМБ-Траст» - менее 50%). Кроме того, так как в Петербурге нет опыта эксплуатации высотных зданий, застройщик не может учесть все затраты на эксплуатацию.
«С одной стороны, высотки позволяют уменьшить плотность застройки и даже сохранить зеленые насаждения. С другой стороны, в Петербурге ни у кого нет аналитики, показывающей экономику таких проектов. Я бы заплатил большие деньги за такой анализ. Мы хотели построить здание выстой более 100 м, но отказались от этой идеи из-за неясности экономических обоснований», - замечает директор компании «ВМБ-Траст» А.Гришин. То же самое говорит и Ю.Грудин – экономических исследований высотного строительства в Петербурге на рынке нет. А по словам представителя Jones Lang La Salle Андрея Косарева, его компания однажды делала концепцию проекта здания высотой 150 м на Васильевском острове. С тем, как «продавить» высоту, у весьма влиятельного клиента проблем не было, но доходность такого проекта оказалась весьма невелика.
Так же считает и президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. По его мнению, кроме того, что многие люди просто боятся высоты и не захотят работать в высотном бизнес-центре, отчего наполнение небоскреба будет весьма проблематично, инвестор, вкладывающий в строительство таких зданий, несет и массу других рисков. У него существенно выше затраты на строительство, так как в высотных зданиях больше требований к прочности каркаса, огромные системы инженерии, меньше коэффициент полезной площади, жестче требования пожарной и иной безопасности, и наконец, сложная система очистки фасадов в агрессивной городской воздушной среде (в Москве стеклянные фасады здания ЮКОСа из-за этого растрескались).
А региональный директор Savant на Северо-Западе Сергей Свешков, работавший, в том числе, с Газпромом, приводит и конкретные цифры. По его мнению, проект высотой до 50 этажей еще можно сделать окупаемым. «А выше – это уже монументы, чисто имиджевые проекты. В арабских странах и на юго-востоке Азии эти небоскребы строят и забывают – стоят они, пылятся, арендаторов там нет. Окупаемость таких проектов – несколько десятков лет», - говорит эксперт.
По его словам, стоимость инженерных систем и доставки стройматериалов в зданиях высотой 200-300 м на порядок больше, чем в обычном строительстве. Так, в стандартном здании стоимость инженерии составляет около 300 долларов на 1 кв. м, а в предполагаемом «Охта-Центре» она составит 3000 долларов на 1 кв. м. Дополнительную сложность представляет и отсутствие в России техрегламентов по высотному строительству.
Кроме того, сам процесс утреннего заполнения высотных бизнес-центров также весьма труден – 20-30 минут занимает только подъем на лифте, которого еще надо дождаться, не говоря уже о транспортных проблемах, которые создает каждый небоскреб. «Даже в 25-этажных комплексах уже сейчас возникают пробки на въезд и выезд. А как добраться до офиса в высотке к 9-10 часам? Невозможно», - говорит А.Гришин.
Качество решает все
«Тенденция строить небоскребы во многих странах сходит на нет. Больше всего их строят в странах третьего мира», - говорит замглавы КГА Виктор Полищук. По его мнению, власть может либо директивно «назначить» в городе места для высотного строительства, либо сделать отдельную процедуру утверждения высоток, что может для некоторых стать поводом для спекуляций. А по мнению директора ГУ НИПЦ Генплана Петербурга Сергея Митягина, недавняя история с Товарно-фондовой биржей показала, в частности, что важна не столько высота, сколько качество архитектуры высотных зданий.
Елена Зеликова