Прогнозы рынка 2009 г. от управляющих и девелоперов
Рождественский саммит Гильдии управляющих и девелоперов, прошедший в петербургском отеле «Европа», в очередной раз собрал всю петербургскую элиту строительного бизнеса. Однако никогда еще предновогодняя встреча строительного топ-менеджмента не проходила в таком тревожном настроении. Тема основной дискуссии – «как кризис повлияет на рынок недвижимости» - в преддверии «дна кризиса», которое, по общему мнению, наступит уже в начале 2009 г., вызвала трехчасовую бурную дискуссию.
«На дне»
Разговор о кризисе начался с обращенного к экспертам вопроса о том, когда они планируют наступление пресловутого «дна». По мнению Бориса Юшенкова, гендиректора Colliers International St.
Андрей Розов, директор петербургского представительства Jones Lang La Salle, рассматривает 2 сценария будущего – оптимистичный и пессимистичный. Первый предполагает начало подъема экономики в III квартале 2009 г., второй, предполагает начало подъема лишь к 2011 г. «Хоть я и оптимист, но мне тоже кажется, что подъем начнется не раньше осени 2010 г., - заметил Александр Шарапов, гендиректор Becar Realty Group. – И то – при условии, что мировая экономика начнет подниматься на полгода раньше».
«Восстановление мирового рынка недвижимости начнется с Великобритании, весной 2010 г., - полагает Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов Aberdeen Property Investors. – Что касается России, то в условиях экономики, абсолютно зависимой от стоимости углеводородного сырья, прогнозировать что-либо сложно. Что касается нашей компании – если в 2009 г. нам удастся заключить хотя бы 2 сделки, я буду очень рад».
«Цена на нефть, от которой мы все зависим, не отреагировала даже на информацию о снижении добычи, так что в начале 2009 г. баррель будет стоить 30-35 долларов. Но в марте, думаю, будет разворот цены, и к концу года, может быть, нефть будет стоить 50-70 долларов за баррель. Соответственно, летом начнется оживление фондового рынка, осенью – рынка жилья и вообще российской экономики. А к середине 2010 г. можно ждать взлета цен на жилье», - такой прогноз дал гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Никто ничего не знает»
Президент «Аверса» Михаил Зельдин считает, что в существующих условиях вообще какие-либо оценки давать очень непросто. Но по данным оценщиков компании, цены на ликвидную недвижимость, принадлежащую городу и федеральному бюджету (не земельные участки и не недостроенные объекты) в течение последних 3-4 месяцев упали на 20-40%. А на неликвид упали еще больше – на 50-70%. Арендные ставки в коммерческой недвижимости упали на 25-30%. И все же, по его мнению, «дно» рынка еще не наступило. «Оно наступит тогда, когда пойдут сделки – соответственно, уровень цены удовлетворит людей», - пояснил эксперт, а значит, «это пока более консервативный дисконт, чем требуется». Но госэкспертиза должна, по словам М.Зельдина, занимать консервативную позицию, так как у государства нет необходимости продавать недвижимость на падающем рынке.
Ему возразил вице-президент ВТБ Александр Ольховский: «Если государство хочет продавать, а оно все-таки хочет, то оно должно продавать по справедливой цене. Консервативная политика приведет к отсутствию сделок – это нужно рынку?» Ему ответил гендиректор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков. Он полагает, что проблема не в том, что цена завышена, а в отсутствии данных, по которым можно сделать выводы о «справедливой» цене. «Никто не знает ситуации. И Фонд имущества тоже не знает. Я обращаюсь к ГУД с просьбой –рынку как воздух необходима информация о реальных сделках. Надо ею обмениваться. Причем информация не о вынужденных продажах с целью спасти бизнес, а о тех сделках, по которым можно судить о трендах рынка. Нам нужны числовые данные, а не экспертные мнения и пожелания заинтересованных людей», - сказал эксперт. «Значит, и оценщики не понимают, что делается на рынке. Что ж, тогда статистику выдадут журналисты, и обвинить их будет не в чем, раз эксперты молчат, - заметил вице-президент ВТБ. – Вот как я, банкир, могу строителю выдать кредит, если даже оценщики ничего не знают?». «Какая разница, вы все равно не дадите денег, с каким отчетом к вам ни приходи. Человек с рублем не заказывает оценок и не пойдет к консультантам. Думаю, в экономике сейчас будут другие платежные средства – может быть, векселя ЦБ и других банков и, конечно, бартер», - отозвался глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. «Никто ничего не знает. Никто не знает, где именно мы находимся. Надо это понять и не паниковать. Это переход во что-то новое, и скорость перехода не оставляет сомнения, что быстро он не закончится», - заметил М.Лернер.
Куда упадет земля
Комментируя вопрос о ценах на земельные участки, коммерческий директор и вице-президент RBI Михаил Возиянов заявил, что, по его данным, с лета 2008 г. цена на земельные участки снизилась на 50%. В RBI уверены, что для того, чтобы сделать строительный бизнес доходным (и оживить земельный рынок) цены на землю должны упасть не вполовину, как сейчас, а в 4-5 раз. «Для высоколиквидных участков под элитное жилье – в 4 раза, для типового строительства – в 5 раз, - пояснил М.Возиянов. – Это значит, что если в сентябре на торгах Фонда имущества кв. метр улучшений стоил 700 долларов, то к сентябрю 2009 г. он должен стоить в среднем не более 150 долларов». По словам вице-президента RBI, компания пока не покупает земли именно из-за того, что ждет пятикратного падения цен, которое ожидается уже летом 2009 г.
Что касается цен на жилье, то эксперт не исключает, что «стрессовые продажи» девелоперов, ухудшение их ликвидности и экономики в целом приведет к падению цен, так как компании будут вынуждены продавать, чтобы хоть как-то погасить долги. Цены на квартиры первичного рынка (по данным мониторинга всех основных застройщиков) упали с 1 октября на 10%. «В долларах – больше», - уточнил эксперт. Однако он уверен, что рублевые цены упадут еще на 5-10%, «не больше».
А вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» (ПН) Вячеслав Семененко откровенно заявил, что при журналистах топ-менеджеры корпорации будут избегать что-либо говорить о ценах на жилье. Его комментарий свелся только к тому, что «реальные» цены, по данным ПН, наступят на рынке летом. Тогда же выяснится, сколько потребителей осталось на рынке жилья, сколько есть платежеспособных арендаторов, и каким будет объем ввода жилья и нежилой недвижимости. Сейчас, по мнению эксперта, строители могут не рассчитывать на демпинг как средство для роста продаж. «Дело в том, что это не работает – люди не верят этим ценам, едут на стройку и видят, что там все стоит. И не покупают», - поясняет он.
По прогнозу ПН, ввод жилья в 2009 г. сократится на 30%. Кроме того, государство скупит практически весь объем ликвидного жилья. «Летом ликвида на рынке уже не будет. А про цены можно не спрашивать, ведь еще неизвестно, в чем считать, что будет с долларом и евро. Когда будет понятная цена квартир, при которой начнутся наконец сделки, тогда будет и понятная цена земли. Что ж, приятно хотя бы то, что тысячи гектаров земли вернутся в сельхозоборот. А нам затягивать пояса, думаю, нужно надолго», - отметил В.Семененко.
Лучше в отпуск?
Неутешительными данными о своей компании поделился гендиректор «М-Индустрии Матвей Закашанский. Цены на квартиры холдинга с августа снизились на 10-12%. Отдельные малоликвидные квартиры продавались и со скидкой 25%, но на большинство давалась небольшая скидка и длительная рассрочка с процентной ставкой. По его мнению, вскоре продажные цены вплотную «упрутся в себестоимость». «Судите сами: стройматериалы подешевели на 30%, но СМР – это только 45-55% расходов, так что удешевление материалов даст только 15-процентное уменьшение себестоимости. В то же время ожидается 20-процентное увеличение цены за подключение к энергоисточникам. Зарплаты тоже особо не падают, не более чем на 10-20%. Что же делать? Либо уйти с рынка, когда цена продаж не позволит бизнесу быть рентабельным, либо искать какие-то ресурсы. Но мы с сентября не можем получить ни одного кредита. Со Сбербанком в сентябре уже подписали соглашение, но кредит нам не выдали. Соответственно, темпы строительства, завися только от текущих продаж, снизились. Мы достроим объекты с 80-процентной готовностью, но все новые проекты заморожены. При такой стоимости денег строить вообще нет смысла, лучше всем идти в отпуск», - заявил топ-менеджер холдинга. С ним согласен и И.Водопьянов: «При цене на деньги в 20% и выше незачем вообще работать. Рынок разогреется только тогда, когда деньги станут дешевле. А сейчас рентабельность ниже процентной ставки – что тут можно сделать? Ничего. Может быть, если будет проседание доллара относительно евро, тогда деньги потекут со счетов в реальный сектор». М.Закашанский также уверен, что деньги на счетах банков есть. «Они есть, ведь ставки по депозитам растут, но их не хотят давать. Может быть, вскоре появятся какие-то строительно-финансовые группы, где все будет в одном флаконе – бартерные расчеты и кредиты в рамках одной структуры», - полагает эксперт. При этом он убежден, что финансовая помощь должна приходить не в производство, а непосредственно к потребителю. «Какой смысл кредитовать «Северсталь», если ее продукцию никто не покупает? Надо думать о спросе», - заявил гендиректор холдинга. Что касается «дна» рынка, то в «М-Индустрии», по словам М.Закашанского, оно наступило в ноябре. А в декабре за 1 неделю было продано в 3 раза больше, чем за весь ноябрь. Правда, активизацию продаж гендиректор компании связал с дисконтными программами. На январь-февраль прогнозы делать он не рискнул.
Банковский инструментарий
Диалог банкиров и девелоперов на саммите, как и ожидалось, оказался непростым. «Вы не поверите – в декабре к нам в компанию несколько раз звонили из банков и предлагали взять кредит! Неужели банки вспомнили, что существуют не только виртуальные операции, что деньги можно вкладывать в реальный сектор? Хотя, если честно, это были иностранные банки – с Мальты, из Италии, из Венгрии», - рассказал собравшимся гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. «Вы неправы. Есть сегменты, которые банки понимают лучше, чем специфику девелопмента. Это фондовый и финансовый рынок. И сейчас облигации крупных зарубежных банков дают нашим кредитным учреждениям больше дохода, чем проектное финансирование. И тем более рынок недвижимости, где все весьма неясно. На росте рынка – да, недвижимость и все с ней связанное дает больше дохода. А сейчас у банков есть более выгодный инструментарий для вложений. Поэтому я вас уверяю, что ни один крупный российский банк – Сбербанк, ВТБ и другие – и ни одно крупное представительство иностранного банка, такого, как Райффайзенбанк, не будет сейчас вам звонить и предлагать кредиты», - возразил девелоперу А.Ольховский. «Пока у банкиров есть другие инструменты, ничего не будет, вне зависимости от цен на недвижимость. Что-то кто-то будет покупать, на свой страх и риск, основываясь на интуитивных оценках, - заметил на это глава УК «Теорема». – Кроме того, если ВТБ может себе позволить реструктуризировать выплаты по кредитам, то для малых банков это смерти подобно. А значит, ждите роста преступности: банки будут выбивать кредиты у заемщиков любыми средствами. Хотя, по-моему, сильно хуже, чем сейчас, в 2009 г. не будет. Девальвация рубля не опустит его ниже 35 за доллар. При этом, конечно, будут массовые увольнения в декабре-январе, так как еще год сохранять в коллективе тех, от кого можно избавиться, бессмысленно». Данные об увольнениях в строительной отрасли у экспертов разошлись: по словам А.Ольховского, в строительных компаниях уволили к концу года около 10% сотрудников, а по данным В.Семененко – 30-50%.
Кто виноват?
«Все дело в том, что еще до кризиса девелоперы неправильно оценивали спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Вот основная причина. А сейчас что вы предлагаете? Держать цены? Или потом загнать их опять на такой уровень, который сейчас вызывал кризис?», - спросил, подводя итог встречи, гендиректор петербургского филиала GVA Sawyer Николай Вечер. Девелоперы попытались ответить. «У нас было ощущение, что продажная цена не соответствует спросу, что рост цен не бесконечен, - признал В.Семененко. – Но с другой стороны, были все цифры, данные о нехватке жилья, о потенциальном спросе». «Так что, опять виноваты оценщики и консультанты? Кто виноват?», - поинтересовался А.Ольховский. «Цены загнали не девелоперы. Был такой рынок, такой платежеспособный спрос, потому что цены на нефть выросли в 10 раз, и на недвижимость, соответственно, тоже», - попробовал защитить коллег М.Закашанский. «Цены соотнесутся с зарплатами горожан, и это нормально. Если только со снижением зарплат не пережать. Не надо рост цен считать нормой рынка, а откат цен – ужасным кризисом, - резюмировал М.Зельдин.
Дед Мороз, появившийся в зале к концу вечера, смотрелся среди озабоченных лиц довольно странно. Итог встречи подвел не он, а гендиректор Knight Frank. «Мы прожили восемь прекрасных лет. Нам было хорошо все эти годы. И если мы заблуждались, то были искренни в своих заблуждениях», - печально констатировал О.Барков.
Елена Зеликова
До сих пор несколько десятков тысяч жителей Санкт-Петербурга занимают жилую площадь, не превышающую 1-2 кв. м на человека. При этом они зачастую ограничены в праве даже ставить вопрос об улучшении жилищных условий, поскольку, несмотря на многолетнее проживание и регистрацию по месту жительства, живут «на птичьих правах», хотя многолетним трудом на благо города заслужили те же права, что и все другие петербуржцы. Проблема граждан, проживающих в рабочих общежитиях, долгое время отодвигалась на второй план. Сейчас правительством Санкт-Петербурга поставлена задача решить ее к концу 2009 г. Кроме воли губернатора, для этого требуется как адекватное законодательное обеспечение, так и координация исполнения. Для этого необходимо, чтобы проблема рассматривалась во всех аспектах.
Прописка, которая не спасает
Обитатели общежитий в ходе многочисленных реформ, имевших место в России со времени перестройки, не только ничего не приобрели, но и потеряли больше, чем прочие граждане. Каждый новый этап развития рынка что-нибудь у них отнимал, притом без предупреждения. Об ограничении собственных прав многие узнали лишь спустя много лет после того, как оно фактически произошло.
От всех прочих категорий населения жильцы «общаг» отличались тем, что их регистрацией занимались не жилищно-коммунальные службы, а социально-бытовые управления предприятий, в которых они работали. В наилучшем положении оказалось то меньшинство, которому посчастливилось получить жилье в общежитиях квартирного типа, принадлежавших гигантам индустрии. Когда понятие «научно-производственное объединение» оказалось ненужно формирующемуся рынку, крупные предприятия организованно передавали общежития городу. Индустрия меньшего калибра, точно так же реорганизуясь в акционерные общества, о своих работниках заботилась меньше, и принцип «нет человека – нет проблемы» во многих случаях решался просто путем уничтожения документов. О чем многие жильцы «общаг» узнали лишь спустя 2-3 года, когда их запущенный жилфонд в ходе формирования рынка недвижимости заинтересовал частных собственников. Здесь уже все зависело от совести конкретного хозяина.
Все это время работники уже несуществующих предприятий, равно как и их семьи, рассчитывали на силу закона. Однако закон очень редко оказывался на их стороне. Отчаявшиеся истцы подозревали судей в коррупции и, чаще всего, заблуждались: отчуждение жилищ по формальным правовым признаком, как правило, было вполне законным. Ознакомившись с документами, которые – и то не всегда – удавалось достать по запросам судов, граждане с изумлением узнавали, что адрес, по которому они проживают, вовсе не является жилым строением, и более того, нынешний собственник уже приобрел его в измененном качестве.
Во многих подобных ситуациях оказывалось, что суд не может даже принять иск, поскольку непонятно, кто должен являться ответчиком. Отнюдь не все исчезнувшие предприятия имели законных правопреемников. Мало того, некоторые ведомства также – в связи уже не с рыночными реформами, а со структурными инициативами меняющихся правительств – также успели преобразоваться, унаследовав от прежнего главка штатное расписание, но отнюдь не социальные обязательства. Как рассказывает Ирина Сулимо, проживающая в бывшем общежитии Управления противопожарной службы, ее семье, как и соседям, не удается добиться ответа на простой вопрос о том, кто по закону обязан заботиться о кадрах. Новый «хозяин» Управления противопожарной службы – Управление МЧС – ссылалось на то, что здание было отчуждено еще до преобразования структуры правительства, а старый – ГУВД – на то, что все пожарники вместе с их проблемами больше к его ведению не относятся. Этот спор, как оказалось, не урегулировать ни в какой из ветвей «третьей власти».
Так перед многими петербуржцами открылась неожиданная истина, которую коротко и точно сформулировал уполномоченный по правам человека Игорь Михайлов: наличие советской прописки вовсе не гарантирует право на жилище.
Вопросы к районным властям
Федеральное законодательство, на которое уповали жильцы общежитий, отчаявшись найти понимание на местном уровне, нанесло по ним еще один беспощадный удар. Новый Жилищный кодекс оставил «за бортом» права обитателей общежитий, принадлежащих частным компаниям. Между тем в общежитиях, не переданных городским ведомствам (в Санкт-Петербурге – ГУ «Дирекция по содержанию общежитий») и не принадлежащих федеральным службам, жильцы арендуют комнаты на условиях коммерческого найма. Как правило, при приобретении такого здания новым собственником – в том случае, если здание все же оставалось жилым – перед жильцами весьма жестко ставился вопрос: либо платишь по коммерческой ставке, либо выселяешься.
До конца 1990-х гг. самая бесправная категория жителей «общаг» находила понимание лишь у отдельных депутатов ЗакСа, которые решить их проблем не могли, но создавали бумагооборот, затрудняющий самое беспардонное поведение нового владельца. Впрочем, некоторых собственников никакие запросы депутатов решительно не волновали. Даже после того, как городские власти вплотную занялись проблемой, ряд владельцев не участвует в ее решении, просто игнорируя запросы из Смольного.
Впрочем, в последние 2 года уйти от вопросов становится труднее. В 2006 г. ЗакС, наконец, справился с задачей, недоступной прежним созывам – избрал уполномоченного по правам человека. Хотя многие депутаты приняли омбудсмена И.Михайлова, «в штыки», новое назначение оказалось неожиданным подарком для уже отчаявшихся жильцов общежитий. В офисе уполномоченного не только прислушались к обращениям граждан, но и произвели по существу первую за все пореформенные 17 лет работу по систематизации проблемы.
Признавая тот факт, что общежития города имеют не только различный статус, но и различную имущественную историю, а проживающие в них граждане – различный объем прав, тем не менее, предложил установить единый, не допускающий разночтений порядок приемки общежитий и установления отношений с зарегистрированными в них жильцами. Для этого, по его мнению, необходимо в каждом случае решить 3 вопроса – о наличии жилого помещения, о его идентификации и о праве гражданина на помещение.
И.Михайлов по существу первым поставил вопрос об ответственности районных администраций за судьбу жильцов общежитий. Поводом послужила история выселения жильцов бывшего общежития треста «Ленрыбпром» из здания на ул. Стойкости, 18, для которого решающим доводом оказалась ссылка на документацию 1970-х гг. По существу, по инициативе самих властей района решение о незаконности предоставления здания было принято не просто задним числом, а посредством оспаривания документа несуществующего органа несуществующего государства. Как подчеркивает омбудсмен, это далеко не единственный случай, когда поводом к нарушению прав граждан является невыполнение установленных законом норм самими органами госвласти.
Возможно, именно этот эпизод побудил власти города принять в конце мая 2008 г. постановление, усиливающего ответственность районных властей за расселение общежитий и их перевод из специализированного жилого фонда в социальный.
Начало – еще не половина дела
Нельзя сказать, что проблема общежитий до сих пор никак не решалась. В двух столицах – Москве и Петербурге – важность проблемы была осознана практически одновременно, в 1999 г., когда органы власти городов разработали программы расселения «общаг». Тогда же было по-настоящему всерьез принято в расчет то обстоятельство, что эта часть жилого фонда превратилась в настоящий рассадник криминалитета. С этого момента власти мегаполисов вплотную столкнулись с фактом развития коррупции в системе паспортных служб ГУВД, где общежития, куда было можно легально прописать неограниченное число граждан, стали настоящим клондайком для недобросовестных клерков.
Впрочем, в ту пору власти были больше озабочены больше аспектом безопасности, чем решением социальной проблемы. Улучшение жилищных условий одной из самых неприкаянных категорий населения осуществлялось, скажем так, спорадически. В годовых отчетах мэрии Москвы число семей, переселенных из общежитий в социальное жилье, измерялось двузначными числами, в то время как общее число нуждающихся было по меньшей мере шестизначным.
Переход к систематическому решению проблемы в Санкт-Петербурге был предпринят на 4 года раньше, чем в Москве. Уже через месяц после избрания на пост губернатора, Валентина Матвиенко жестко поставила вопрос о расселении общежитий с предоставлением их жильцам жилплощади с перспективой последующего ее приобретения в собственность.
С этого времени, впервые за многие годы, стало производиться обследование зданий, причем десятки из них были признаны аварийными, в результате чего его обитатели были включены в соответствующую городскую программу. Этой категории жильцов должно помочь и создание федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, 40% средств которого предоставляется регионам именно на расселение аварийных жилых зданий.
При обсуждении каждого инвестиционного проекта, включающего приобретение и использование существующего общежития, обязательным условием стало предоставления его обитателям жилья за счет инвестора. Больше всего, пожалуй, посчастливилось жителям общежития уже расформированного трамвайного парка имени Смирнова, на месте которого будет построен комплекс зданий для самой городской администрации. Поскольку при этом освободится целый ряд других административных зданий в элитном центре города, инвестор – Внешторгбанк – может взять на себя предоставление отдельных квартир жильцам общежития, решили в Смольном. Следует отметить, что квартиры были предоставлены хотя и не в центре города, но в хороших кирпично-монолитных домах.
Первый установленный срок полного решения проблемы общежитий – конец 2005 г. – оказался все же неисполнимым. Если исходить из того, что к настоящему времени проблему удалось решить наполовину, то и новый «дедлайн» – конец 2009 г. – оказывается труднодостижимым. Между тем новый срок исполнения – в отличие от расчета до 2011 г., установленного администрацией Владимира Яковлева – связан с возможностью приватизации жилья на ныне действующих льготных условиях, поскольку обитатели «общаг», заведомо не могут приобрести жилье по рыночной цене.
К тому моменту, когда правительство города утвердило Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти при исключении жилых посещений в общежитиях из состава специализированного жилого фонда и включении их в состав жилищного фонда специального использования, в городе оставалось 668 нерасселенных общежитий – примерно половина от прежнего числа. Однако число частных общежитий, обитатели которых живут на самых «птичьих правах», сократилось лишь на треть – с 67 до 41. Таким образом, оставшаяся половина проблемы является более трудной, и не обойдется без специальных правовых решений.
Ответственность глав администраций, которым распоряжение Смольного предписывает обеспечивать регистрацию права госсобственности на здания, переведенные из спецфонда, еще не полностью гарантирует ускорение решения проблемы. При недавнем обсуждении временного регламента застройки одного из кварталов в историческом центре города, где инвестору предстоит расселить сто семей из двух весьма привлекательных зданий, выяснилось, что представители инвестора даже не встретились с жильцами, однако уже начали рекламу будущего отеля. Однако районную администрацию это обстоятельство не беспокоит, поскольку предполагается, что инвестор уже снял с ее плеч проблему этих конкретных двух домов.
Расчет нужен и на будущее
Когда В.Матвиенко напоминает членам правительства о долге города перед петербуржцами, много лет вносившими свой трудовой вклад в общегородское благо, она упоминает лишь об одном из трех аспектов проблемы общежитий. Второй аспект, как уже говорилось, состоит в упорядочении регистрации и выявлении незаконно прописанных и лишь на бумаге занимающих помещения граждан. Есть и третий аспект, прямо вытекающий из второго, но относящийся уже ведению ведомств по миграции и трудоустройству. Расселение общежитий поможет выявить динамику реальной миграции, и соответственно, рассчитать реальную потребность города в трудовых ресурсах.
Между прочим, ряд авторитетных специалистов, включая строителя Владимира Гольмана и спортивного тренера Алексея Мишина, высказывали мнение о том, что рабочие общежития городу все же нужны. Другое дело, что их организация и заселение должны производиться уже в новом, систематическом и прозрачном порядке, для чего потребуется координация всех вышеназванных ведомств – очевидно, в составе специально созданного для этой цели органа. К его работе может быть привлечено второе по масштабу российское профсоюзное объединение – СОЦПРОФ, еще в начале 2008 г. выдвинувший инициативу создания своими силами Центров миграции. К этому располагает и присоединение профсоюза к инициативе создания многопрофильного строительного техникума.
В Ленинградской области, где проблема по понятными причинам меньше по масштабу, но сложнее по решению, вице-губернатор Григорий Двас отстаивает необходимость создания новых благоустроенных общежитий. Ведь только для строительства ЛАЭС-2 потребуется привлечь около 4 тысяч человек, главным образом, на временную работу.
Это означает, что проблема во всероссийском масштабе не может рассматриваться лишь как «избавление от наследия прошлого». Тем более что из всех иностранных инвесторов, реализующих новые проекты в регионе, строить коттеджи для рабочих с последующей передачей в собственность планирует на сегодня лишь одна компания – Nokian Tyres.
Три предложения омбудсмена
29 мая, уже после выхода в свет нового распоряжения правительства Санкт-Петербурга, уполномоченный по правам человека И.Михайлов выступил на слушаниях в ЗакСа с тройной законодательной инициативой. Изменения, которые омбудсмен предлагает внести в ст. 3 Закона о специализированном жилищном фонде, предполагают, что в городе будут не только ликвидироваться старые общежития, но и создаваться новые – в рамках потребностей образования, индустрии и строительства. В соответствии с законопроектом, отнесение жилого помещения к общежитиям или исключение его из этого числа должно осуществляться на основании решения городского правительства, а вопрос предоставления жилых помещений по договору найма специализированного жилого помещения – уполномоченным им органом. Очевидно, речь идет о специализированной структуре, инициатива создания которой вполне созвучна предпринятому выделению Управления труда и занятости из состава Комитета по труду и социальной защите.
Омбудсмен также выдвигает законопроект «О социальном найме жилищного фонда Санкт-Петербурга», где отдельно рассматриваются правовые случаи с проживанием граждан в государственных и приватизированных зданиях. При этом, на те случаи, когда гражданин не является собственником помещения, но был зарегистрирован в нем на момент нахождения здания в госсобственности, распространяется право на предоставление жилья по социальному найму.
Наконец, И.Михайлов предлагает ЗакСу принять обращение к Госдуме с инициативой о внесении изменений в ст. 6 Закона о введении в действие Жилищного кодекса. Их суть почти полностью совпадает с предложенным законопроектом местного уровня. Они устанавливают право на получение жилья по социальному найму гражданином, зарегистрированном в общежитии на момент его нахождения в государственной собственности, даже если соответствующее помещение утрачено – в том случае, если гражданин не является собственником или нанимателем другого помещения.
Нельзя сказать, чтобы предложенный И.Михайловым подход сокращал затраты на выполнение задачи, тем более на федеральном уровне. Однако государство уже не вправе сегодня пожаловаться на бедность. В любой западной стране подобная проблема была бы отнесена к неисполненному внутреннему долгу.
Утверждение предложенных законопроектов целесообразно не только для выполнения обязательств перед старшим поколением, но и для того, чтобы новое поколение, которому предстоит реализовывать новые индустриальные и строительные проекты, было уверено в том, что государство в дальнейшем не останется перед ними в долгу.
Константин Черемных
Начало июня в Петербурге оказалась насыщено событиями, связанными с проблемами архитектурного сообщества. В конце мая – начале июня издательство «Артиндекс» призвало российских архитекторов к диалогу с иностранными коллегами в рамках ежегодного форума-выставки «Архитектурный диалог». Некоторые участники заключительного мероприятия этого форума приняли участие и в знаковом во всех отношениях заседании Градсовета. А вскоре их уже ждали для откровенного разговора сторонники «Живого города». Наконец, поиском новых архитектурных форм, озаботились управляющие и девелоперы, и призвали зодчих, дабы рассказать об условиях конкурсов, в которых им придется сражаться с конкурентами в самом ближайшем будущем. Словно сговорившись, призвать к ответу архитекторов захотели одновременно и горожане, и коллеги, и власти, и заказчики.
Город на распутье
«Петербург – это квинтэссенция задач и проблем в плане сохранения архитектурного наследия, даже в мировом масштабе», - заявил в один из дней «Архитектурного диалога-2008» профессор Государственного архитектурно-строительного университета Сергей Гришин. Более подробно эту мысль развил заместитель генерального директора НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик. По его словам, первые шаги Петербурга в направлении осуществления масштабных планов развития, направлены на разрушение рядовой исторической застройки, которая «делает исторические доминанты доминантами». А те в свою очередь привлекают туристов в город, сохранивший исторические ансамбли как ни один другой город мира.
Сохранение рядовой исторической застройки – тяжкое бремя для города и значительные расходы. Однако, полагает М.Мильчик, для сохранения уникальности города необходимо, в первую очередь, полностью отказаться от строительства в центре Петербурга. В этом вопросе с ним расходится даже «Живой город», считающийся наиболее радикальным противником городской администрации в вопросе о судьбе аварийных зданий. Его активисты, как выяснилось на конференции по случаю подведения итогов конкурса по выявлению лучших образцов нового строительства в историческом центре «Связь времен», не имеют принципиальных возражений на этот счет. «В ближайшие несколько лет «Живой город» вряд ли сможет остановить строительство в историческом центре, - говорит координатор движения Юлия Минутина. – Но чем больше мы говорим об этой проблеме, тем меньше шансов остается на появление в центре города таких объектов, как, например, многофункциональный центр «Пик» на Сенной».
Предпочтения сторонников «Живого города» отражают стремление архитекторов «к мимикрии в историческую среду», как снисходительно подметил в ходе обсуждения итогов конкурса «Связь времен» историк архитектуры Михаил Микишатьев. А в целом это стремление угодить консервативному петербуржцу зачастую приводит к появлению не просто вторичных в плане архитектуры зданий, но и к чудовищному, с его точки зрения, скрещиванию современных форм с аллюзиями на историзм, ограниченными притом рамками дизайна. Надо заметить, говорит М.Микишатьев, что под современными формами в эпоху постмодернизма понимается, как правило, либо заведомое, нарочитое пренебрежение системой архитектурных интервалов и пропорций, либо тривиальная безграмотность архитекторов. «Истинно петербургский стиль вырабатывался архитекторами на уровне создания особой системы мер, весьма гуманной, вы это можете почувствовать в повторяющемся ритме размера окна на фасаде», - попытался объяснить историк живогородцам.
По всей видимости, прежде чем мог бы состояться разговор обычных петербуржцев с архитекторами, к которому вызывает «Живой город», должна была пройти широкая дискуссия в среде профессионалов. Но, как объяснила коллега С.Гришина по ГАСУ Елена Третьякова в своем выступлении в ходе «Архитектурного диалога», даже методики охранной деятельности, которыми руководствуется КГИОП, во многом основываются на «эмоциональном понятии «образа», а не на материальном содержании, на основе которого сложилась уникальная отточенность форм и верность архитектурного языка в Петербурге. Петербургская эклектика – это не сумбурное наслоение стилей, а спрессованное многообразие элементов на основе четкого архитектурного каркаса. И если только благодаря этому каркасу стало возможна «эклектика», значит, его сохранность должна быть не в последнюю очередь регламентирована законодательно, убеждена Е.Третьякова.
Не исключено, что по крайне мере члены Градостроительного совета имеют более-менее общее мнение о том, что такое архитектурный каркас города и в чем выражаются истинно петербургские архетипы. Во всяком случае согласие его членов с директором Института Генплана Сергеем Митягиным, указавшим на наличие определенных частоты интервалов в ломанной линии крыш над историческими набережными по обе стороны Дворцового моста, создает такое впечатление. Но состоялось ли бы вообще заседание Градсовета по вопросу «убивших панораму Васильевского острова» «Финансиста» и «Новой биржи», если бы не побудила к тому губернатора своими протестами и обращениями непосвященная в архитектурные и градостроительные тонкости общественность? Вот в чем вопрос.
Как это ни странно, но слова о том, что общественность не должна «кивать на КГА», перекладывая ответственность на архитекторов и власти, прозвучали из уст представителя заказчика – вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко. В ситуации, которую предприниматель схематически описал как последовательный отказ инвестора на предложение вначале современного, затем исторического, а после комбинированного архитектурного проекта, решение проблемы, по его мнению, лежит в области общественной дискуссии. «Ваше общество, ваш культурный, административный и бизнес-истеблишмент должен определиться в вопросе, чего вы хотите», - сослался он на совет иностранного коллеги, как на независимую точку зрения по проблеме исторического центра Петербурга. - Мы должны не только понять, чего мы хотим, но и найти своего рода национальную идею. А после уже облекать ее в конкретику коммерческого, жилого и общественного строительства, чтобы не получился mix, наподобие тех проектов, в которые мы внедряем все подряд функции».
Деньги и время
Для того, чтобы оценить во что мог бы превратиться Петербург без архитекторов и всех, кто несет ту или иную долю ответственности за градостроительную политику в городе, В.Семененко предложил совершить путешествие, к примеру, в Омск. В этом городе с миллионным населением, как и в Петербурге, имеются девелоперы и риэлторы, которые держат руку на пульсе предпочтений потенциальных покупателей недвижимости, а те в свою очередь, так же как и петербуржцы, успели побывать за границей и выразить свои впечатления во взглядах на архитектуру. Однако плоды этого успешного взаимодействия на рынке нового строительства в Омске ужаснули вице-президента «ПН». «Десятки миллиардов рублей выбрасываются на ветер. Помимо прочего, людей вынуждают жить в неудобных домах, построенных вопреки всяческим СНиПам и называемых, тем не менее, элитными. Я надеюсь, что когда-нибудь, когда рынок недвижимости станет конкурентноспособным, все то, что построено там в последние годы пойдет под бульдозер», - сказал В.Семененко.
В том, что многие из современных образцов коммерческой недвижимости в Петербурге должны быть отправлены под бульдозер через 20-30 лет, ничуть не сомневается директор по профессиональной деятельности петербургского филиала Knight Frank Николай Пашков. По его словам, архитектурное решение вторично, на первом месте должна стоять функциональность проекта. К тому моменту, как требования к функциональным объектам изменятся, объект придется снести.
О том, что можно еще реконструировать технически устаревшее здания, напомнил генеральный директор ЗАО «ВМБ-Траст», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов промышленной и коммерческой недвижимости Александр Гришин. Впрочем, по его мнению, «при хорошей службе заказчика и грамотном девелопере, неважно, кто станет архитектором проекта». «Архитектор в конечном итоге выберет то, что выберете для себя вы сами. Вопрос только в том, переубедит ли вас звезда-архитектор, позволите ли вы ему это», - убежден он.
На фоне таких рассуждений блекнет бурная дискуссия на тему профессиональной чести и персональной ответственности архитекторов, имевшая место на заседании Градсовета по случаю запоздалого обнаружения «градостроительной ошибки». Остается только гадать, каким образом мог бы прокомментировать вышеприведенные высказывания участников конференции «Девелоперы в поисках новых архитектурных форм» приглашенный, но не нашедший для нее времени глава КГА Александр Викторов.
В этом вопросе, как оказалось, все пеняют друг на друга. Пожалуй, если положить на одну чашу весов все нелестные высказывания членов Градсовета в адрес заказчиков, а на другую – то, каким образом постфактум на своей конференции отозвались о петербургских архитекторах девелоперы, весы придут в состояние безнадежного равновесия.
Некоторый дисбаланс в этот диалог привносит только неоднозначный вопрос о том, кто будет в итоге расплачиваться за совершение «градостроительной ошибки». Если считать от обратного, то из тех десятков и сотен миллиардов рублей, которые по мнению В.Семененко, должны быть потрачены в период поисков решения судьбы исторического центра, пора приготовить те 8 млн евро, в которые генеральный директор ЗАО «Биржа «Санкт-Петербург» Виктор Николаев оценил демонтаж двух верхних этажей здания. Учитывая, что Смольный не намерен уступать инвестору, не исключено, что решение вопроса в судебном порядке может обременить городской бюджет.
Страхование градостроительных ошибок
Можно себе представить, что городские власти не менее инвесторов хотели бы быть застрахованными от градостроительных рисков. Судя по всему, именно в этом направлении следует рассматривать сообщение о том, что в профильных комитетах городского правительства готовится постановление о статусе и компетенции нового ГУ, призванного пресекать искажение архитектурного облика Санкт-Петербурга в результате нарушений требований проектной и нормативной технической документации. Таким образом, с осени 2008 г. помимо КГА, КГИОПа, присматривать за строительством в объединенной охранной зоне Санкт-Петербурга будет еще и ведомство, созданное на базе Гостройнадзора во исполнение обещаний властей о создании Технического совета.
Вслед за созданием Техсовета, по словам А.Викторова, должна последовать реструктуризация КГА, работа которого должна разделиться на отдел, обеспечивающий мониторинг реализации Генплана. Очень может быть, что прообразом такого органа и стало нетрадиционное заседание Градсовета, посвященное оценке проектов на Васильевском острове. «Мы должны анализировать реализацию наших экспертных заключений», - объяснил членам Градсовета зампред КГА Виктор Полищук. Возможно, что систематический и методически обоснованный мониторинг градостроительной практики, представит больше возможностей для плодотворного диалога властей и с архитекторами, и с инвесторами. В любом случае без работы такое подразделение не останется.
Наверное, девелоперы и архитекторы и сами, спустя какое-то время не преминут сделать выводы из проблемы, сложившейся вокруг зданий на Васильевском острове. В том числе этот вопрос должен стать актуальным и для созданной недавно «Гильдии градостроителей». На пресс-конференции, посвященной созданию одноименной СРО, прошедшей в марте 2008 г. в Петербурге представители организации только руками развели в ответ на вопрос о компенсационном фонде градостроительных рисков – кто может подсчитать размер такой компенсации?..
В самом деле, снижение рисков в градостроительной и архитектурной деятельности, в отличие от рисков девелоперов, скорее всего, находится где-то в области контроля качества и статуса профессии. Руководство «Живого города» пообещало в этой связи по совету искусствоведа Михаила Золотоносова заняться составлением рейтингов репутации петербургских архитекторов, а девелоперы – чаще проводить архитектурные конкурсы, хотя бы и в целях пиара. Но еще больше сами архитекторы, очевидно, должны быть заинтересованы в том, чтобы не превратиться в стрелочника меж теми и другими – вне зависимости от развития ситуации с панорамой стрелки Васильевского острова.
Наталья Черемных