Цифровизация и безопасность
Россия вступает в эру цифровой экономики, цифровизация объявлена главным курсом в нашей стране на ближайшие годы. Однако в новой реальности критическим становится вопрос обеспечения безопасности энергетической инфраструктуры. Эксперты также задаются вопросом: каково соотношение выгод и рисков для потребителей энергии от цифровизации энергетики?
В рамках Международного форума «Российская энергетическая неделя» прошла организованная компанией «Россети» пленарная дискуссия «Цифровую трансформацию не остановить: как обеспечить безопасность жизнеобеспечивающей инфраструктуры?».
Берегите свои сети
Проблема действительно острая, признают специалисты. По данным генерального директора и председателя правления ПАО «Россети» Павла Левинского, интенсивность хакерских атак на компанию и ее дочерние структуры чрезвычайно высока: 30 тыс. атак в день, 9 млн – в год. «Это попытки проникновения и в корпоративный периметр, и в технологические системы управления, и даже через калькулятор технологического присоединения», – перечислил он.
Однако потребители надежно защищены благодаря внедрению передовых стандартов управления энергетическими системами, уверяет Павел Левинский. В качестве ключевых мер киберзащиты он обозначил наличие корпоративной технологической сети без доступа к публичным сетям, что сегодня принято как стандарт в рамках концепции цифровой трансформации, а также защиту каналов связи с использованием передовых технологий.
«Да, подобная уверенность стоит дорого – мы тратим порядка 2 млрд рублей в год на мероприятия по кибербезопасности. Однако наша первоочередная задача в этой области, как одной из системообразующих компаний страны, – четко следовать международным трендам, брать на вооружение лучшие мировые практики, эффективно сотрудничать с ведущими зарубежными компаниями», – отметил Павел Левинский.
Глобальная цифровая гигиена
Цифровая трансформация в условиях рыночной глобализации создает не только большие возможности, но и серьезные вызовы, считает председатель комитета акционеров Nord Stream 2 AG Герхард Шрёдер.
«Практически все сферы инфраструктуры – будь то финансы, энергетика или даже водоснабжение – в современном мире начинают в очень большой степени зависеть от информационных технологий. Эта зависимость делает наше общество уязвимым», – констатировал он.
По мнению Герхарда Шрёдера, система, которая могла бы защитить от информационной угрозы, должна быть создана не только на национальном, но и на международном уровне. Сейчас работа на этом уровне ведется, но в большей степени она касается вопросов нефти и газа, что и впредь не потеряет своей актуальности. Но вместе с тем необходимо распространить этот опыт и на электроэнергетику, считает эксперт.
Плоды объединения
Обеспечение цифровой безопасности объектов ТЭК – ключевой вопрос для отрасли энергетики, к его решению нужно подходить системно, уверен замглавы Минэнерго РФ Анатолий Тихонов.
В марте этого года федеральное ведомство при участии компаний теплоэнергетического комплекса сформировало проект «Цифровая энергетика». Целью его создания является цифровая трансформация отраслей ТЭК с учетом приоритетов, обозначенных Президентом России Владимиром Путиным, и положений национальной программы «Цифровая экономика РФ».
Проект призван систематизировать имеющийся опыт внедрения цифровых технологий, обеспечить формирование целевого видения цифровизации ТЭК, а также базовых требований и критериев к внедряемым решениям, которые позволят впоследствии состыковать их. Ключевой организационной задачей проекта является построение системы координации цифровой трансформации ТЭК России. Так, в рамках проекта будут сформированы отраслевые центры компетенций по цифровой трансформации, а также совет по цифровой трансформации ТЭК под председательством министра энергетики РФ.
«В целом наш проект должен объединить усилия всех заинтересованных сторон – государство, энергетические компаний и предприятия смежных отраслей, разработчиков цифровых решений – для формирования консолидированной позиции по цифровой трансформации электроэнергетики и реализации запланированных инициатив», – заявил Анатолий Тихонов.
Вопрос обеспечения энергетической безопасности во всех программах является сквозным, подчеркнул замминистра, и учитывается при разработке всех базовых требований критериев ко всем внедряемым решениям.
От производителя к потребителю
О передовом опыте внедрения цифровых технологий в столице рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам ЖКХ и благоустройства Пётр Бирюков. По его словам, в столице цифровизация уже проникла во все системы жизнеобеспечения: электро-, тепло- и газоснабжения.
«Цифровые решения приняты во всей цепочке – от производителя до потребителя. Мы давно поняли, что системами жизнеобеспечения необходимо управлять, и добились в этом значительных успехов. Администрация города Москвы создает условия для внедрения цифровых технологий для всех участников процесса – как городских систем, так и систем частного капитала. Ресурсоснабжающие организации активно включились в эту работу. Через два с половиной года у нас заработает Центр управления городским хозяйством. Все это поможет усовершенствовать процессы управления системами жизнеобеспечения, а также приведет к сокращению расходов и к снижению технологических потерь», – сказал Пётр Бирюков.
По мнению чиновника, результаты цифровизации не заставляют себя ждать. Так, операционные расходы по энергетическим компаниям сократились на 30%, потери на электросетях дошли до уровня 5,3%. «Объемы потребления энергетических ресурсов в Москве вот уже несколько лет подряд остаются на том же уровне, несмотря на то, что город ежегодно прирастает в площадях недвижимости на 9 млн кв. м», – резюмировал он.
Губернатор Челябинской области Алексей Текслер рассказал о региональном аспекте цифровой трансформации. По его мнению, она должна проводиться на всем электросетевом пространстве. Для этого необходимо, в частности, продолжать решать вопросы по консолидации электрических сетей на базе системообразующих компаний.
«Работая в регионе, я столкнулся с проблемой. На ряде территорий, где электрические сети принадлежат частным владельцам, остаются серьезные вопросы с надежностью электроснабжения. Невозможно внедрять цифровые технологии точечно. Если одна компания вкладывается в автоматизацию, безопасность и инвестирует в эти направления значительные средства, а иные собственники не следуют технологическим трендам, то у нас не получится прорыва в развитии ТЭК. Ведь ряд теплоснабжающих организаций в регионах работает неэффективно и не вкладывается в модернизацию, а уж тем более в цифровую трансформацию. Необходимо ужесточать требования к теплоснабжающим организациям, которые позволят повысить уровень эффективности их работы. Если для теплоснабжающих организаций эти меры не будут являться дисциплинирующим фактором и мы продолжим фиксировать нарушения с их стороны, то следует консолидировать электрические сети на базе крупных системообразующих организаций», – считает Алексей Текслер.
Флагман отечественного банковского сектора – Сбербанк – провел семинары с представителями компаний-застройщиков Северо-Запада, чтобы дать необходимые разъяснения.
Не нужно ждать, нужно действовать
Семинары продолжили серию мероприятий Сбербанка, посвященных теме финансирования недвижимости в условиях изменений в закон о долевом строительстве. В очной встрече приняли участие более 100 застройщиков Петербурга и Ленинградской области, представители городского Комитета по строительству, Российского Союза строителей в Северо-Западном федеральном округе. А к семинару, который прошел в формате видеоконференцсвязи, подключились строительные компании из Пскова, Архангельска, Вологды, Череповца, Карелии, Мурманска, Сыктывкара.
Переход на эскроу-счета обещал быть постепенным. Однако в декабре прошлого года были приняты поправки в закон, регламентирующие следующее: если в предыдущей редакции работать по новой схеме должны были только те застройщики, по объектам которых первый договор долевого участия заключен после 1 июля 2019 года, то теперь прямое привлечение средств граждан возможно только в отношении домов высокой степени готовности независимо от даты получения разрешения на строительство.
«Мы видим острую потребность в таких встречах, потому что на подготовительном этапе постоянно появляются вопросы у участников процесса. Основная наша задача – дать максимально понятные и четкие разъяснения по новой модели финансирования недвижимости, услышать потребности предпринимателей. Нужно уже сейчас начинать работать с кредитными организациями и осваивать предложенную схему, как сделали это некоторые застройщики Северо-Запада – в Петербурге, Карелии», – прокомментировал тему заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Олег Тихомиров.
«Я понимаю, что очень многие застройщики сегодня ждут утверждения критериев «высокой степени готовности объектов». Это вполне объяснимо, но не дальновидно. В любом случае на проектное кредитование и эскроу-счета перейти придется. И чтобы сделать этот процесс максимально безболезненным, начинать подготовку нужно уже сегодня», – подчеркнул заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский, принявший участие в семинаре.
Лидер останется лидером
Сбербанк начал подготовку к работе в новых законодательных условиях еще раньше: уже в июле прошлого года появились продукты для застройщиков, соответствующие предложенной правительством модели, а в ноябре для девелоперов и покупателей квартир запущено комплексное предложение с использованием счетов эскроу.
Стоит, пожалуй, еще раз остановиться на понятийном аппарате и напомнить, что эскроу-счет – это специальный банковский счет условного депонирования, на который покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после передачи квартиры. Этот механизм обеспечивает защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости. При этом доход, получаемый от размещения средств покупателей квартир, используется для снижения ставки застройщику. Также по ряду проектов, соответствующих требованиям банка, возможна полная или частичная отсрочка уплаты процентов со списанием процентных платежей после ввода дома в эксплуатацию, за счет средств, накопленных на счетах эскроу.
Прозрачная экономика
Один из главных вопросов, волнующих строителей: насколько банки сегодня готовы кредитовать проекты, не будет ли массовых отказов по тем или иным причинам?
Как отмечают в Сбербанке, ключевым условием для принятия положительного решения о финансировании проекта является четкое понимание его экономики: основные контракты заключены, источники финансирования определены на 100% бюджета, финансовый резерв способен покрыть возможное удорожание.
Учитываются четыре ключевых аспекта: застройщик должен иметь положительную репутацию и опыт в девелопменте жилья, проект должен быть рентабельным, выдерживать возможное снижение цены продажи или повышение себестоимости, цены на жилье и темпы его реализации должны соответствовать рынку. Безусловно, необходимо наличие полного комплекта исходно-разрешительной документации.
Кроме того, застройщик должен внести в проект собственные средства в объеме не менее 15% бюджета. Возможными источниками участия могут быть прибыль от ранее реализованных проектов, взнос в уставный капитал, займы связанных компаний, оценочная стоимость земли (не более 15% бюджета при условии, что приобретение земельного участка профинансировано собственными средствами компании), кредит банка под готовые квартиры или коммерческую недвижимость.
Анализ проекта – длительная работа нескольких служб банка, и значительно ускорить ее могут качественно подготовленный заемщиком пакет документов и максимальная открытость клиента.
Простая математика
Сбербанк предоставляет кредиты на различных этапах реализации проекта. На инвестиционной стадии это классическое проектное финансирование строительства, на эксплуатационной – кредиты под залог готового жилья. Кроме того, сегодня разрабатываются и вскоре будут запущены продукты для финансирования предынвестиционной стадии (формирование земельного банка, разработка проектной документации).
С учетом изменений в 214-ФЗ наиболее востребованный продукт сейчас – проектное финансирование. В Сбербанке его можно реализовать по одной из трех схем. Первая – полностью без эскроу. Это старый вариант для тех случаев, когда проект соответствует критериям готовности, о чем было сказано ранее. Также существуют смешанная схема (когда часть дольщиков привлечена без использования счетов эскроу, а часть – с эскроу) и схема только с использованием этих счетов.
При финансировании Сбербанком затрат на строительство с полной или частичной продажей жилья с использованием эскроу срок кредита будет составлять до пяти лет, а при комплексной застройке – до семи. При этом лимит кредита может составлять до 85% от бюджета проекта. В качестве обеспечения кредита на инвестиционной фазе выступают ипотека земельного участка и имущественные права на строящиеся площади, а на эксплуатационной – ипотека построенных квартир, поручительства бенефициаров бизнеса. Ставка по кредиту – средневзвешенная и зависит от покрытия суммы кредита средствами, внесенными покупателями жилья на эскроу-счета. Чем больше объем средств на этих счетах по сравнению с объемом выданного кредита, тем меньше ставка. Так, при двукратном покрытии ставка может снижаться до 0,01%.
Новая схема финансирования жилищного строительства оказывает двойственное влияние на работу застройщиков. С одной стороны, застройщик теперь обязан привлекать банковские кредиты взамен бесплатных средств дольщиков, которыми он пользовался до этого. А с другой стороны, отпадает необходимость вносить средства в компенсационный фонд (страховые взносы осуществляет банк), а также выполнять ряд других требований 214-ФЗ. И главное – это дает возможность значительно сократить ту разницу в цене между готовыми квартирами и жильем на уровне котлована, которая была раньше, так как риски покупателей, вносящих деньги на счет эскроу, значительно снижены. Так, по оценкам застройщиков, пользующихся схемой с эскроу-счетами на протяжении последнего года, это дало возможность увеличить цену продаваемых квартир на ранних стадиях строительства в среднем на 10%.
В конце прошлого года Сбербанк также разработал дополнительный инструмент, который на данный момент работает в 11 субъектах РФ – Москве, Санкт-Петербурге, Красноярском и Краснодарском краях, Брянской, Воронежской, Нижегородской, Омской, Ростовской, Тюменской областях, Республике Удмуртия. Суть его в следующем: девелопер, получивший кредитование в банке, взамен снижения ставки по своему кредиту может предложить ипотечным заемщикам дисконт в размере 0,8 или 1,6 п. п. от стандартной процентной ставки по ипотечному кредиту в Сбербанке. В результате ставка по кредиту для самого застройщика будет несколько выше, чем при использовании стандартной схемы, зато дисконт может существенно увеличить объем продаж – и таким образом способствует досрочному погашению займа, а значит, экономии на процентах.
Гендиректор «Группы ЛСР» Максим Соколов приобрел долю в компании, которой принадлежит апарт-отель X-Home в Репино. Сейчас этот объект переделывают в элитный медицинский центр.
Максим Соколов, бывший министр транспорта РФ, а ныне генеральный директор девелоперской «Группы ЛСР», приобрел 40% компании «Территория инвестиций». Эта фирма, которую в 2008 году создал бывший топ-менеджер «Корпорации С» Николай Сергеенко (через год к нему присоединился выходец из той же компании Андрей Перминов), еще в 2014 году построила в Репино, на берегу Финского залива, апарт-отель X-Home. В этом комплексе удалось продать только десяток апартов. Поэтому в прошлом году собственники приняли решение превратить апарт-отель в элитную клинику X-Clinic, которая будет специализироваться на косметологии и очищении организма. Сама клиника займет первые этажи корпусов (около 2 тыс. кв.м.). На остальных этажах оборудуют апартаменты для пациентов. Работы уже ведутся. И часть инфраструктуры уже готова к эксплуатации. Ожидается, что полностью работы завершатся к лету.
В «Группе ЛСР» комментировать сделку Максима Соколова отказались, сославшись на то, что это его частная инициатива, которая к бизнесу холдинга никакого отношения не имеет. Сам бизнесмен был недоступен для общения. Но очевидно, что это сделка по дружбе: Максим Соколов сам начинал карьеру в «Корпорации С» и, видимо, решил поддержать бывших коллег в их начинании. После сделки доля Николая Перминова в «Территории инвестиций» снизилась до 41%, а доля Андрея Перминова – до 19%.
По оценке экспертов, вложения инвесторов в переделку апарт-отеля под медицинский центр, составят 0,5-1 млрд рублей, в зависимости от стоимости медицинского оборудования и оснащения апартаментов. По их мнению, решение это логичное. «Загрузка отелей загородом составляет далеко не 70%, как в Петербурге, и даже не 50%, а чуть ли не 30%, поэтому окупаемость комплекса апартаментов X-Home могла растянуться на 15-20 лет даже при усредненной оценке загрузки в 50%», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. Между тем услуги медцентра позволят ускорить окупаемость проекта.
По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время в Петербурге и Ленобласти работают около 50 лечебно-профилактических учреждений, так называемых санаториев и профилакториев. Более 30% из них расположено в Курортном районе.
«Подавляющее санаторно-курортных объектов в регионе созданы в советский период, а некоторые были заложены еще в царской России. Конечно, наиболее популярные санатории в регионе не раз реконструировались, но существуют и такие, в которых условия проживания не поддаются никакой современной классификации – например, предлагаются номера «с удобствами на этаже». В целом по региону, условия проживания в таких санаториях чаще всего соответствуют уровню гостиницы класса «2-3 звезды», - говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Конкурентов у X-Clinic практически нет. «Соседние санатории «Дюны» и «Белые ночи» ориентированы на другую целевую аудиторию. По сути, из конкурентов можно назвать только курорт «Первая линия» от компании «Пионер» и проект «Русские сезоны» в составе «Сестрорецкого курорта» компании RBI.