«Обманутых кооперативщиков» сравняют в правах с дольщиками
Члены ЖСК, пострадавшие от застройщиков-банкротов, будут приравнены к обманутым дольщикам и получат право на компенсацию. Соответствующий законопроект с поправками в 218-ФЗ внесен в Госдуму РФ. Эксперты считают документ недоработанным.
Инициатором документа выступила группа депутатов: Вячеслав Володин, Иван Мельников, Игорь Лебедев, Николай Николаев, Галина Хованская и Евгений Москвичёв. Основным посылом законопроекта является необходимость выплат возмещения членам жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), созданных в ходе процедуры банкротства застройщиков для завершения строительства проблемных домов.
«Члены ЖСК, организованных до 1 июля 2019 года, так же, как и обманутые дольщики, смогут получать возмещение за счет Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», – отмечает один из инициаторов, председатель Госдумы РФ Вячеслав Володин.
По его словам, в соответствии с действующими сегодня законодательными нормами, если Фонд защиты дольщиков принял решение о нецелесообразности финансирования завершения долгостроев, переданных ЖСК, то их членам денежная компенсация – в отличие от обычных участников договора долевого участия – не полагается. «Сложившаяся ситуация ставит участников ЖСК в неравное положение по сравнению с дольщиками. Это несправедливо», – говорит спикер.
В пояснительной записке к законопроекту отмечается: «По экспертным оценкам, сегодня на рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв. м. Из них, согласно данным «дорожных карт», представленных субъектами РФ, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов. Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв. м, а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек».
По оценке юристов, саму инициативу можно приветствовать, но законопроект недоработан и внутренне противоречив. «Если внимательно читать пояснительную записку к законопроекту, то можно предположить, что в документ хотели заложить больше смысла, чем он содержит сейчас. Так, например, сказано, что законопроект должен определить требования к ЖСК и к «обманутым кооперативщикам», которые могут претендовать на выплаты. Однако по прочтении текста законопроекта становится ясно, что в одном месте поправки внесли, а в других – «забыли», что создает неясности и противоречия по реализации прав такой категории граждан, как члены кооперативов. Например, вносятся дополнения в ч. 1 ст. 13 Закона № 218-ФЗ в части указания новой категории граждан для выплат, однако забывают вести необходимые изменения в ч. 2 этой статьи в части определения размера выплат для членов ЖСК», – отмечает независимый юрист Майя Петрова.
Она указывает, что изменения в ч. 1 ст. 13 говорят о том, что только сам кооператив, созданный до 1 июля 2019 года, вправе обратиться в Фонд для выплаты возмещения гражданам, но не граждане. «При этом на практике возможны ситуации, когда кооператив не обращается в Фонд по каким-либо причинам, хотя часть его членов хотела бы обратиться за выплатой», – говорит эксперт.
Советник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius Арина Довженко обращает внимание на то, что законопроект распространяется только на ЖСК, созданные обманутыми дольщиками в рамках проведения процедур банкротства застройщика, и не регулирует права членов обанкротившегося ЖСК. «Согласно ч. 1 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в случае принятия Фондом защиты прав граждан решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства проблемного объекта, такой дом может быть передан для завершения строительства ЖСК, образованному дольщиками. Однако такая передача возможна только в случае (и после) их отказа от получения возмещения, подлежащего выплате Фондом. Представляется, что законопроект предусматривает возможность повторной выплаты членам такого вновь образованного ЖСК, которые de facto уже однажды от нее отказались», – отмечает она.
Эксперт говорит, что законопроект внутренне противоречив и не учитывает существующую логику регулирования взаимоотношений в сфере выплаты компенсации участникам долевого строительства.
Мнение
Майя Петрова, независимый юрист:
– Сама инициатива по защите прав пострадавших граждан – членов ЖСК хорошая, но попытка воплотить ее в жизнь пока «сыровата». Полагаю, что в случае доработки текста законопроекта, а также внесения необходимых изменений в другие нормативно-правовые акты – Постановление Правительства РФ от 12 сентября 2019 года № 1192 «Об утверждении правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства о финансировании или о нецелесообразности финансирования…» – проблема с «обманутыми кооперативщиками» может быть в определенной степени решена.
Продавец – структура печально известного холдинга «СУ-155». Актив оценен в 70 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) выставил на продажу усадьбу Орловых-Денисовых в Петербурге. Этот старинный особняк, построенный в XIX веке по проекту архитектора А. М. Горностаева, расположен в Коломягах, на Главной улице, 32. 200 лет назад нем жили граф Алексей Никитин и его дочь, фрейлина Елизавета Орлова-Денисова.
Площадь усадьбы – 1,4 тыс. кв. м. Продается она с усадебным парком (площадью почти 2 га), который оформлен в долгосрочную аренду. И здание, и участок являются объектами культурного наследия. Поэтому их новому собственнику придется согласовывать все работы с КГИОП.
Сейчас имуществом владеет ООО «Балтикстрой» – «дочка» печально известного столичного холдинга «СУ-155». Компания купила это здание под реставрацию на торгах Фонда имущества в 2011 году за 40 млн рублей. Но реставрацию так и не провела.
В РАД считают, что особняк можно превратить в общественно-деловой комплекс или социальный объект, например, частный детский сад, медицинский центр или досуговый комплекс. Стартовая цена актива – 70 млн рублей.
«Если у бизнеса есть выбор – брать памятники в аренду у города или покупать в собственность, – он всегда выберет собственность. Восстановить памятник зачастую гораздо дороже, чем построить новый объект «с нуля». Риски очевидны, а экономические выгоды – не очень. Поэтому лучше, чтобы это был твой объект. Но, думаю, дача в Коломягах станет для кого-то проектом больше для души, чем для денег. Приятно же сказать: у меня есть старинная усадьба. Но больших прибылей там точно ждать не стоит», – считает Сергей Фёдоров из Rusland SP.
«Наш опыт работы с историческими памятниками в Петербурге (в частности, восстановление дачи Дурново, которую мы недавно сдали) научил нас обходить такие проекты стороной. Требования по реставрации таковы, что экономической целесообразности в работе просто не остается. Проект дачи у нас получился красивый, но очень затратный. Все-таки заниматься одним объектом 7 лет – это слишком. Тоже сейчас ищем покупателя. Но не спешим – важно отдать в хорошие руки и за достойные деньги», – говорит глава NAIBecar Александр Шарапов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Усадьбу Орловых-Денисовых предлагают спасти путем выкупа у владельцев
Тихий отдых на продажу. На Каменном острове готовят к продаже два здания
Фонд имущества Петербурга в апреле текущего года выставит на продажу 2,4 га компании «АБЗ-1» в «Уткиной заводи». Участок оценен в 700 млн рублей. В перспективе его застроят жильем.
Фонд имущества готовит к торгам земельный участок площадью почти 2,4 га на пересечении проспекта Большевиков и Октябрьской набережной (точный адрес - Октябрьская наб., 102, корп.2И). Пятно принадлежит ОАО «Асфальтобетонный завод 1» (АБЗ-1»). Там находятся его производственные мощности. Но в перспективе территорию ждет редевелопмент.
Согласно Генплану, на этой территории можно строить многоквартирное жилье. Общая площадь комплекса, который можно разместить на участке, по предварительным расчетам, превысит 40 тыс. кв.м. Одним из его преимуществ станет вид на Неву. Участок обеспечен необходимыми коммуникациями, имеется возможность присоединения дополнительных мощностей. Начальная цена лота – 700 млн рублей. Заявки принимают до 12 апреля, а сами торги пройдут 17 апреля.
По мнению управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, запрошенная собственником цена выглядит реалистичной. «Возможен даже рост на 2-5%, если девелопер сможет построить на участке больше 40 тыс. кв.м. жилья. Себестоимость строительства составит около 80-90 тыс. рублей за 1 кв.м. Поэтому стоимость жилья при продаже будет 115-120 тыс. рублей за «квадрат», что соответствует классу «комфорт», - говорит Ольга Шарыгина. К плюсам локации она отнесла близость к набережной и виды на воду, а минусы - удаленность от метро и непрестижность района.
На всем протяжении Октябрьской набережной возводится почти 2 млн кв.м. жилья. А в Невском районе, где находится проект, по данным «Петербургской недвижимости», в данный момент реализуется 16 жилых комплексов совокупной площадью 834 тыс. кв.м. (в том числе, 375 тыс. кв.м. – вдоль Октябрьской набережной). Предложение Невского района оценивается в 393 тыс. кв.м. жилья (9% в общем объеме предложения по агломерации), в том числе на Октябрьскую набережную приходится 179 тыс. кв.м..
«Все объекты в Невском районе относятся к классу «масс-маркет». Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при 100%–ной оплате в этом районе составляет – 111,2 тыс. рублей за 1 кв.м., что на 5% выше показателя по городу в классе», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, район обладает хорошо развитой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, особенно его правобережная часть. «Сегодня интенсивное жилищное строительство в районе ведется на территориях, ранее принадлежавших промышленным предприятиям. Именно проекты редевелопмента будут самыми перспективными в этой локации в течение ближайших лет», - уверена Ольга Трошева.
Кстати
АБЗ-1 просит поменять функциональное назначение для 8 га на ул. Новосельковской в Коломягах. Из них 4,2 га принадлежат компании на праве собственности, а ещё около 3 га она арендует у города. Через суд компания добилась приватизации земли. И сейчас просит город поменять статус участка с производственного на объекты туризма. Жители Коломяг давно требуют закрыть вредное производство и убрать его с территории жилого района. Возможно, смена статуса земли ускорит переезд завода и редевелопмент его территории.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Градсовет Петербурга одобрил строительство жилого комплекса от «Сэтл Сити» на Фарфоровской улице
Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон