«Обманутых кооперативщиков» сравняют в правах с дольщиками
Члены ЖСК, пострадавшие от застройщиков-банкротов, будут приравнены к обманутым дольщикам и получат право на компенсацию. Соответствующий законопроект с поправками в 218-ФЗ внесен в Госдуму РФ. Эксперты считают документ недоработанным.
Инициатором документа выступила группа депутатов: Вячеслав Володин, Иван Мельников, Игорь Лебедев, Николай Николаев, Галина Хованская и Евгений Москвичёв. Основным посылом законопроекта является необходимость выплат возмещения членам жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), созданных в ходе процедуры банкротства застройщиков для завершения строительства проблемных домов.
«Члены ЖСК, организованных до 1 июля 2019 года, так же, как и обманутые дольщики, смогут получать возмещение за счет Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», – отмечает один из инициаторов, председатель Госдумы РФ Вячеслав Володин.
По его словам, в соответствии с действующими сегодня законодательными нормами, если Фонд защиты дольщиков принял решение о нецелесообразности финансирования завершения долгостроев, переданных ЖСК, то их членам денежная компенсация – в отличие от обычных участников договора долевого участия – не полагается. «Сложившаяся ситуация ставит участников ЖСК в неравное положение по сравнению с дольщиками. Это несправедливо», – говорит спикер.
В пояснительной записке к законопроекту отмечается: «По экспертным оценкам, сегодня на рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв. м. Из них, согласно данным «дорожных карт», представленных субъектами РФ, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов. Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв. м, а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек».
По оценке юристов, саму инициативу можно приветствовать, но законопроект недоработан и внутренне противоречив. «Если внимательно читать пояснительную записку к законопроекту, то можно предположить, что в документ хотели заложить больше смысла, чем он содержит сейчас. Так, например, сказано, что законопроект должен определить требования к ЖСК и к «обманутым кооперативщикам», которые могут претендовать на выплаты. Однако по прочтении текста законопроекта становится ясно, что в одном месте поправки внесли, а в других – «забыли», что создает неясности и противоречия по реализации прав такой категории граждан, как члены кооперативов. Например, вносятся дополнения в ч. 1 ст. 13 Закона № 218-ФЗ в части указания новой категории граждан для выплат, однако забывают вести необходимые изменения в ч. 2 этой статьи в части определения размера выплат для членов ЖСК», – отмечает независимый юрист Майя Петрова.
Она указывает, что изменения в ч. 1 ст. 13 говорят о том, что только сам кооператив, созданный до 1 июля 2019 года, вправе обратиться в Фонд для выплаты возмещения гражданам, но не граждане. «При этом на практике возможны ситуации, когда кооператив не обращается в Фонд по каким-либо причинам, хотя часть его членов хотела бы обратиться за выплатой», – говорит эксперт.
Советник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius Арина Довженко обращает внимание на то, что законопроект распространяется только на ЖСК, созданные обманутыми дольщиками в рамках проведения процедур банкротства застройщика, и не регулирует права членов обанкротившегося ЖСК. «Согласно ч. 1 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в случае принятия Фондом защиты прав граждан решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства проблемного объекта, такой дом может быть передан для завершения строительства ЖСК, образованному дольщиками. Однако такая передача возможна только в случае (и после) их отказа от получения возмещения, подлежащего выплате Фондом. Представляется, что законопроект предусматривает возможность повторной выплаты членам такого вновь образованного ЖСК, которые de facto уже однажды от нее отказались», – отмечает она.
Эксперт говорит, что законопроект внутренне противоречив и не учитывает существующую логику регулирования взаимоотношений в сфере выплаты компенсации участникам долевого строительства.
Мнение
Майя Петрова, независимый юрист:
– Сама инициатива по защите прав пострадавших граждан – членов ЖСК хорошая, но попытка воплотить ее в жизнь пока «сыровата». Полагаю, что в случае доработки текста законопроекта, а также внесения необходимых изменений в другие нормативно-правовые акты – Постановление Правительства РФ от 12 сентября 2019 года № 1192 «Об утверждении правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства о финансировании или о нецелесообразности финансирования…» – проблема с «обманутыми кооперативщиками» может быть в определенной степени решена.
За 2018 год в Ленинградской области будут отремонтированы участки 30 трасс и завершится строительство всех путепроводов-долгостроев. А Комитет по дорожному хозяйству и госучреждение «Ленавтодор» задумались о расширении действия системы «Платон».
Как рассказал глава Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрий Запалатский, в этом году, как и в прошлом, на ремонт региональных дорог предусмотрено 1,5 млрд рублей. Дополнительно по заявкам автомобилистов формируется программа срочных ремонтов на 40 млн рублей. Однако этого недостаточно. «На ремонт всех региональных трасс в области, а это около 9600 км, требуется порядка 15 млрд рублей, в то время как дорожный фонд составляет 8-10 млрд. А ведь мы должны еще заниматься реконструкцией и строить новые трассы», – сообщил г-н Запалатский.
Очевидно, что дорожный фонд нуждается в дополнительной статье доходов, в связи с этим чиновники задумались о расширении системы взимания платы с большегрузов – системы «Платон». С 15 ноября 2015 года грузовики массой более 12 т платят за возможность передвигаться на федеральных трассах. По задумке авторов системы, эти средства должны идти на ремонт этих трасс, так как большегрузы наносят большой урон дорожному покрытию. Директор «Ленавтодора» Денис Седов отметил, что для расширения действия системы «Платон» необходимо внести правку в законодательство: «На данный момент действие системы «Платон» распространяется только на федеральные дороги. Если изменить это положение, то возможно, сможем использовать систему и на региональных трассах».
Юрий Запалатский добавил, что после появления «Платона» грузовики стали чаще использовать именно региональные трассы, чтобы сэкономить: «Мы живем в особом регионе, у нас две международные границы, много промышленных предприятий, поэтому много большегрузов. Если «Платон» будет действовать и на региональных трассах, то вырученные средства мы могли бы направить на их ремонт». Денис Седов считает, что такая система будет уместна на тех дорогах, которыми чаще всего пользуются большегрузы, а также там, где есть съезды.
Предложение Ленобласти о переносе системы «Платон» на региональные дороги нашло отражение в резолюции межрегиональной дорожной конференции. Документ в течение двух недель будет передан в Министерство транспорта РФ и «Росавтодор».
Чиновники также уверены, что до октября 2018 года завершится строительство путепроводов-долгостроев. Речь идет о виадуке на 3-м километре железнодорожного перегона «Выборг – Таммисуо» и путепроводе на 11-м километре перегона «Таммисуо – Гвардейское». Главная причина задержки ввода объектов – сложности с выкупом частных земель, попавших в створ строек.
Кстати
Строительство путепровода «Таммисуо – Гвардейское» буксовало из-за судебных тяжб с владельцем кафе «У привала», которое попало в «пятно» застройки. В итоге суд поддержал «Ленавтодор», а владелец кафе получит за землю 13 млн рублей. «Это печально известное кафе снесут, и в мае начнутся работы по строительству съезда с путепровода», – сообщил г-н Запалатский.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Московская ГК «ПИК» начала размещение облигационного займа на 14 млрд рублей. Часть привлеченных средств девелопер, скорее всего, направит на развитие проектов в Петербурге. Доля города в общей выручке группы в перспективе должна составить 10%.
На этой неделе на Московской бирже ГК «ПИК» начала размещать по открытой подписке 14 млн облигаций серии БО-П05 номиналом 1 тыс. рублей в рамках реализации программы, зарегистрированной осенью 2016 года. Срок погашения бумаг - через 10 лет после выпуска, но возможно досрочное погашение по требованию владельцев облигаций и по усмотрению компании.
В ГК «ПИК» ситуацию не комментируют. Но, судя по всему, часть привлеченных средств девелопер направит на развитие бизнеса в Петербурге. Сейчас у компании в портфеле два проекта в северной столице, запущенные в 2017 году. Это жилой комплекс на Дальневосточном пр., 15 (площадь жилья – 72 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение проекта намечено на II квартал 2020 года) и комплекс "Орловский парк" (площадью 164 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение этого проекта намечено на II квартал 2021 года). Но вице-президент по региональному развитию компании Александр Лефель в прошлом году заявлял журналистам, что в течение двух лет ГК «ПИК» планирует сформировать в Петербурге земельный банк под строительство 1-1,5 млн кв.м. жилья. А в перспективе доля Петербурга в общей выручке группы составит около 10%. Компания, по его словам, не исключает возможность строительства в регионе ДСК для собственных нужд или покупку одного из местных заводов. "Что касается покупки местных застройщиков с портфелем проектов, то пока такой вариант нам не интересен", - резюмировал Александр Лефель.
Эксперты рынка считают, что размещение ГК «ПИК» может быть успешным, поскольку рынок облигаций, в отличие от рынка акций, менее подвержен геополитическим рискам.
«Время сейчас для экономики непростое. Но есть надежда, что санкционная паника скоро пойдет на спад. Считаю, что шансы у облигаций ГК «ПИК» хорошие. Их целевая аудитория – локальные банки. А они более адекватно, чем частные инвесторы, оценивают риски влияния на котировки различных геополитических событий. Для акций ситуация более сложная – здесь значительней доля иностранных инвесторов, которые существуют в другой системе координат не только ментально, но физически, - из-за чего у них меньше возможностей для маневра и больше риски запрета на переуступку российских активов», - говорит аналитик «БКС» Марат Ибрагимов.
«Не вижу противопоказаний для успешного размещения облигаций. Время сложное, но рабочее. Ликвидность на финансовых рынках большая. Государственные бумаги и облигации крупных федеральных игроков пользуются огромным спросом. Думаю, эмитент получит хороший результат. А все, что касается акций и IPO - мало перспективно из-за страховых рисков и отсутствия настроя у наших финансовых властей делать капитализацию фондового рынка (а это один из ключевых показателей здоровья экономики страны). Все это понимают и даже не пытаются выходить на этот рынок. Думаю, такая ситуация продлится минимум в течение года», - рассуждает гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Ужесточение законодательства с фактической отменой «долевки» вынуждает застройщики искать альтернативные источники финансирования. Облигации – один из вариантов. Но если эта возможность закроется, останется только банковское финансирование, которое пока очень дорого обходится девелоперам», - заключил гендиректор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Справка:
ГК «ПИК» - крупнейший публичный застройщик России. Компанией на 74,6% владеет президент и председатель правления группы Сергей Гордеев. За прошлый год ГК «ПИК» продала 1,84 млн кв.м. недвижимости на 189 млрд рублей (рост по сравнению с предыдущим годом в «квадратах» составил 93,6%, а в деньгах – 116,4%). Чистая прибыль группы по МСФО за 2017 год снизилась в 6 раз до 3,2 млрд рублей. А выручка выросла в три раза до 175,1 млрд рублей. В земельном банке компании участки под строительство 12,5 млн кв.м. жилья.