Гостиничный бизнес: кризис меняет приоритеты
На Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) руководитель отдела гостиничного консалтинга и брокериджа компании Praktis Елена Игнатий рассказала о последних тенденциях и прогнозах на рынке гостиничной недвижимости. По ее данным, начало 2008 г. ознаменовалось положительными для рынка событиями. В 1-3 квартале регистрировался значимый для петербургского рынка рост объемов ввода номерного фонда в эксплуатацию – в сравнении с аналогичным периодом 2007 г. и в сравнении с годовыми объемами, вводимыми в 2006-2007 гг. Так, в 2008 г. было введено всего 1295 новых гостиничных номеров, тогда как в 2007-м г. – 872 номера. На 2009 г., по данным аналитика, запланирован ввод 1031 нового номера.
В первой половине года также наблюдалась интенсификация развития рынка пригородных отелей, выход на рынок Санкт-Петербурга крупнейших международных операторов. Среди уже присутствующих на рынке можно назвать Rezidor, Accor, Marriott, Kempinski, Orient-Express и других. В настоящий момент о своем решении выйти на рынок Санкт-Петербурга заявили такие крупнейшие сети, как Intercontinental (бренды Crowne Plaza , Holiday Inn и др.) и Starwood Hotels and Resorts Worldwide (бренды W Hotel , Sheraton , Le Meridien и др.). Одновременно, в связи с приходом крупных игроков (как международных сетей, так и международных инвесторов), наметился спад в строительстве мини-отелей, что повлекло за собой реализацию крупномасштабных проектов и усиление конкуренции на рынке.
Увеличилась доля проектов строительства отелей в составе МФК. Доля таких проектов составляет 25% в общем объеме качественных гостиничных проектов. Появились проекты качественных гостиниц высокого класса за пределами центра города. Примером может служить проект строительства Crowne Plaza в МФК Пулково-3. Проект предполагает строительство двух корпусов гостиницы 4 звезды на 300 номеров (завершение строительства – IV квартал 2009 г.).
При этом наблюдалось расширение номерного фонда в знаковых гостиницах за счет строительства вторых очередей (отели Corinthia Nevskij Palace Hote l, Талион Империал Отель и ряд других). Активно развивалось онлайн-бронирование. Усиление присутствия отелей в системах электронного бронирования является не только общемировой тенденцией, но и в том числе фактором значительного повышения доходности гостиничных объектов в условиях активного развития индивидуального туризма и индивидуальных поездок.
Развитие получил и сегмент СПА-отелей. Знаменательным событием явилось открытие СПА-отеля Holiday Club St. Petersburg на Васильевском острове. И наконец, активно развивался конгрессно-выставочный туризм, влияющий на увеличение притока бизнес-туристов.
Однако к концу года гостиничный бизнес Петербурга, как и практически все отрасли экономики, почувствовал сильное влияние экономического кризиса. По словам Е.Игнатий, это вылилось, во-первых, в замедление темпов увеличения номерного фонда, замораживание новых проектов, уменьшение масштабов реализуемых проектов, перенос сроков открытия гостиниц. Загрузка отелей резко снизилась. Отмечается миграция клиентов в отели более низкой «звездности»: те, кто привык останавливаться в 3-4-звездочных гостиницах, теперь выбирают 2-3-звездочные отели. Турпоток в целом также показал заметное снижение – как пояснила эксперт, в связи с высокой стоимостью туров и низким качеством гостиничного и туристического сервиса. Резко снизилась востребованность конференц-залов и банкетных площадок. Сократилось количество инвестиционных сделок. В сложившейся ситуации, считает Е.Игнатий, требования к внутренней норме доходности (IRR) и ставкам капитализации (yields), будут возрастать, что в целом отражает увеличение стоимости финансирования и повышение рисков на рынке гостиничной недвижимости.
При этом, по мнению аналитика, кризис принесет с собой и некоторые положительные моменты. Е.Игнатий считает, что снижение спроса на услуги отелей заставит их пересмотреть свою политику и сделать ее максимально клиентоориентированной. Это должно привести к повышению конкурентоспособности отельного бизнеса и повышению качества гостиничных услуг в России. По мнению эксперта, гостиничным операторам и девелоперам стоит сейчас сконцентрироваться на наиболее привлекательных туристических центрах, пересмотрев планы региональной экспансии. Если же у оператора есть на балансе старые советские гостиницы в регионах, то они будут нуждаться в немедленной реновации, иначе их заполняемость перестанет оправдывать затраты на эксплуатацию. И вообще в целом всем стоит обратить максимальное внимание на улучшение сервиса и качества предоставляемых услуг. Необходимо применять новые маркетинговые ходы и искать дополнительные каналы продаж. Возможно, кому-то надо отказаться от вывода всей линейки брендов. Кроме того, как полагает аналитик, успешным будет смещение приоритетов в сторону рекреации - СПА-отелей, гольф-отелей.
Необходимость реновации региональных гостиниц, построенных в советские времена. И наконец, подчеркнула эксперт, те, у кого имеются средства, сейчас имеют возможность выгодной покупки активов, за счет поглощения слабых игроков.
Эксперт также перечислила наиболее важные события на рынке гостиничной недвижимости Петербурга в 2008 г. В частности, она напомнила, что руководство ОАО «Аэрофлот - Российские авиалинии» выразило готовность начать реализацию проекта по строительству гостиницы для транзитных пассажиров в петербургском аэропорту «Пулково». Четырехзвездочная гостиница будет иметь от 200 до 500 номеров. ЗАО «Нежилой фонд консалт» планирует реконструировать здание, находящееся по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 145б, лит. А. Здание планируется реконструировать под гостиницу уровня «три звезды», рассчитанную на 133 номера. В Петроградском районе юго-западнее пересечения Петровского проспекта с рекой Ждановкой, ООО «Петровский Альянс» собирается построить гостиничный комплекс и яхт-клуб. Для проведения изыскательских работ выделены два участка совокупной площадью 24 тысячи 651 кв. м. Компания GVA Sawyer совместно с международным гостиничным оператором Rocco Forte планирует вывести на рынок крупных российских городов экономичные отели City Lights. В рамках проекта планируется создание гостиниц формата «бизнес-класс» на 150-200 номеров. Известно, что в ближайшее время в Петербурге появится несколько отелей этой сети.
Кроме того, на российский рынок выходит испанская гостиничная сеть Hesperia. Компания будет управлять пятизвездочным отелем, который построит петербургская GC Development Group. Hesperia подписала меморандум о намерениях на управление отелем на 300 номеров с конференц-центром (23 зала вместимостью до 2 тыс. человек). Площадь гостиничного комплекса, который планируется построить к 2010 г., составит 41 тыс. кв. м.
Продолжает усиливать свои позиции в Петербурге и Rezidor Hotel Group. Открытие трехзвездного отеля Park Inn на 246 номеров на Невском пр., д. 89 запланировано на февраль 2009 г. Общая площадь здания составит 13 тысяч кв. м. Кроме того, компания собирается открыть в городе новый пятизвездочный отель под брендом Missoni.
Елена Зеликова
Строительный рынок России находится сегодня в ожидании больших федеральных денег, которые должны быть направлены на формирование рынка доступного жилья. Однако мнения строителей на этот счет разделились.
Одни считают, что рынок к освоению бюджетных миллиардов готов. Другие уверяют, что потратить деньги будет довольно сложно и непосредственно до строителей они могут не дойти. Ну а третьи и вовсе сомневаются в реализации национального проекта по доступному жилью.
В федеральном бюджете 2006 года на создание рынка доступного жилья закладывается порядка 22 млрд рублей, а в целом на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» планируется направить около 213 млрд бюджетных рублей. На эти средства, напомним, предполагается увеличить объемы жилищного строительства в два раза, с 40 млн кв. м в 2004 году до 80 миллионов к 2010 году. За это же время объем выдачи ипотечных кредитов, по расчетам чиновников, должен возрасти в 20 раз, с 46 тыс. единиц до 1 миллиона.
Деньги всегда кстати
Президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров считает, что рынок к освоению бюджетных миллиардов вполне готов: строительная индустрия недогружена, подрядные мощности не задействованы. У застройщиков набрано пятен с избытком, что подтверждает большой объем предложения на рынке готовых участков. «Денег много не бывает, - замечает г-н Макаров. - Посему вопрос - в размере, графике, регулярности их поступлений на рынок. Рынок быстро перестроится так, чтобы их принять. Думаю, эти деньги были бы сейчас кстати: сняли бы излишнюю напряженность, оживили и активизировали строительный рынок».
Федеральные средства, как уверяют эксперты, пойдут в двух направлениях: на стимулирование спроса и стимулирование предложения. Стимулирование спроса - это ипотечное кредитование и дотации малоимущим слоям населения. Стимулирование предложения - это механизмы, регламентирующие продажу земли и ее инженерную подготовку. По мнению генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, тормозом развития спроса, кроме несовершенного законодательства, является нехватка дешевых и длинных денег. «Вторая проблема, - поясняет он, - недостаточное количество заемщиков, способных подтвердить легальные доходы и тем самым предоставить гарантии, что они могут вернуть сумму кредита и проценты в срок. Речь идет о сотнях миллиардов рублей, и потратить эти деньги за один год будет довольно сложно».
Что касается стимулирования предложения, то, по словам Виталия Вотолевского, «пока в нашей стране не так много регионов, которые готовы организовать весь этот процесс и знают механизм не только инженерной подготовки и организации торгов, но и способны обеспечить гарантированный возврат вложенных в них средств».
Замена петербуржцам
Cегодня, по оценкам экспертов, на строительном рынке наблюдается тенденция резкого падения спроса на пятна под застройку. Во II квартале 2005 года вывод на рынок новых объектов снизился (наименьшие показатели за 3 последних года). Уже сейчас объемы продаж превышают объемы нового предложения. Тенденция к сокращению объемов планового ввода жилья имеет долгосрочную перспективу: обращает на себя внимание незначительный объем предложения домов со сроками ввода позже I квартала 2007 года. Таким образом, существует большая вероятность того, что объемы строительства снизятся, несмотря на заверения городских чиновников. Любопытно, что при этом власти не собираются снижать стоимость платы за инфраструктуру.
Однако есть другой вопрос. Миллиарды бюджета - это «строгие» средства, требующие подготовки и проработки представляемых документов для получения этих денег. «Будут тщательно проверяться участники и проекты, - заявляет Александр Макаров. - Нет и организованной структуры, этим вопросом занимающейся. В остальном рынок готов. Если деньги придут, мы их освоим. Строители в состоянии на городских и областных проектах переработать то, что согласуют заказчики».
А вот заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонид Сандалов говорит, что, если объемы не потянут строители из Санкт-Петербурга, им всегда найдется замена, например, московские строительные компании примутся за выполнение заказа в Петербурге. Тому есть масса примеров. «Если же не смогут москвичи, найдутся другие, скажем, китайские строительные компании, - продолжает г-н Сандалов. - Свято место пусто не бывает, тем более что на строительном рынке сейчас наблюдается серьезный недостаток финансовых средств, недостаточный спрос и практически все объекты строятся на деньги дольщиков. Банки не спешат с выдачей кредитов, а посему государственные заказы в условиях переизбытка предложения жилья будут как нельзя кстати».
Города-пылесосы
Примерно также насчет иногородних компаний думает и другой наш собеседник: «Москва и Питер являются своего рода пылесосами, которые в состоянии всосать кадровый и технический потенциал соседних регионов». И, кстати, если верить тому же собеседнику, в январе 2006 года петербургские компании намерены сократить свой кадровый состав примерно на 20-30 процентов.
Но главное - на что пойдут средства федерального бюджета, опасаются эксперты. По их мнению, напрямую на жилищное строительство они вряд ли будут направлены. Как правило, большая часть бюджетных денег оседает у консультантов, разработчиков каких-либо программ и т.д. При этом непосредственно до строительных компаний деньги могут и не доходить, а эффект подобных программ, будь то ипотечных или иных, равен нулю.
«Если предположить, что деньги в чистом виде достигнут своих адресатов на строительном рынке, это иначе как каплей в море нельзя назвать, - сетует Леонид Сандалов. - Если посчитать, что в год в Петербурге строителями будет вводиться порядка 2 млн кв. м жилья по усредненной цене $1000 за квадратный метр, то только годовой объем рынка в рублевом эквиваленте составит порядка 60 млрд рублей, что в три раза больше, чем выделенные на всю Россию государственные деньги в 2006 году. Даже если до Петербурга дойдет часть этих денег, то это будет не более 10 процентов годового объема рынка, а посему таких вливаний никто просто не заметит».
Еще на одну сторону законопроекта обратил внимание Павел Созинов, директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). Он задается вопросом, каким образом депрессивные регионы будут возвращать кредиты на развитие инфраструктуры, ведь продажа инженерно подготовленных участков там невозможна по определению. «В этом отношении интересен принцип выбора тех регионов, куда отправятся озвученные миллиарды. Видимо, скоро в Первопрестольную потянутся вереницы ходоков. В принципе, Петербург здесь вне конкуренции: у нас имеется удачно реализованный проект Всемирного банка и проекты стратегических инвесторов. А у регионов есть повод побеспокоиться», - заметил Павел Созинов.
Между тем никто из чиновников любого уровня не привел в качестве примера какую-либо федеральную или региональную программу, которая бы была реализована за последние 15 лет.
Андрей Теплоухов
После введения новой методики плата за помещения, арендованные у КУГИ, возрастет в среднем на 75 процентов.Покончить с прошлым
Напомним, что старая методика создавалась в 1997 году. Тогда она воспринималась как более передовой опыт оценки недвижимости и в том числе арендных ставок, поскольку такой подход позволял сравнительно дешево и в короткие сроки пускать в гражданский оборот большое количество объектов, принадлежащих государству. Предлагаемая новая методика осталась массовой, но была изменена структурно. Как заверяет Дмитрий Куракин, начальник ГУИОН, она стала точнее, рыночнее и эффективнее.
«Мы устали от упреков, что город демпингует на рынке недвижимости и что предприниматели, которые арендуют площади у частных владельцев, оказываются в менее выгодном положении, чем арендаторы КУГИ, – отметил начальник ГУИОН. – Подтверждением того, что КУГИ сильно занижает ставки, является распространенная сегодня практика субаренды. Создавая новую методику, мы хотели обеспечить равный доступ к объектам городской недвижимости для всех участников рынка».
Лучше – значит, дороже!
Однако сама формула расчета арендной ставки по-прежнему проста. Размер ставки определяется путем умножения базовой арендной ставки на ряд корректирующих коэффициентов, которые отражают актуальные рыночные факторы, влияющие на величину арендной ставки. Речь идет о таких ценообразующих факторах, как местоположение объекта, площадь, этаж, состояние, тип входа, тип здания, коэффициент благоустройства.
Вся возможная деятельность арендаторов в новой методике расчета арендной ставки сводится к трем основным видам: торговля, офис, склад. В рамках определения стоимости аренды выбирается тот вид деятельности, который дает наивысшую арендную ставку. Кроме этого, на повышение арендной ставки влияет близость объекта к крупным городским магистралям и локальным центрам. Существенно повлияют на размер арендной ставки геодезические координаты здания. И если в прежней методике местоположение объекта определялось по координатам центроида, то в новой методике учитываются координаты входа здания. Другими словами, если фактический центр здания находится где-то в глубине двора дома, то есть в отдалении от магистрали, но его вход расположен со стороны дороги, то местоположение здания будет определяться по последнему параметру, и, соответственно, арендная плата будет выше.
Самое ощутимое повышение арендной ставки, по оценкам специалистов КУГИ и ГУИОН, ожидает один из крупнейших объектов розничной торговли города – Апраксин двор. Торговцы с «Апрашки», видимо, даже не подозревают о том, как им повезло с объектом аренды, и явно недооценивают его преимущества. Решив исправить эту несправедливость, КУГИ собирается повысить арендную плату на этой торговой точке в 20 раз. Но, спешат упокоить разработчики новой методики оценки, такое значительное увеличение грозит только Апраксину двору. Ставка на других объектах городского нежилого фонда увеличится в среднем в 1,8 раза, на объектах в центральной части города – в 1,5 раза, что тоже немало, учитывая состояние большинства объектов городской собственности, сдаваемых в аренду.
Дороже не значит лучше
«Мы не стремились создать такую методику, которая обязательно увеличит денежные поступления в городскую казну, мы хотели сделать эту методику адекватной», – утверждает Дмитрий Куракин. Но сами же чиновники признаются, что введение новой методики уже в 2006 году позволит увеличить поступления от аренды более чем на 40 процентов.
При этом никто не скрывает, что состояние городской недвижимости, сдаваемой сегодня в аренду, оставляет желать лучшего. Помещения, предлагаемые на частном рынке, как правило, сдаются в аренду со сделанным ремонтом, с действующими инженерными сетями и с определенным набором сервисных услуг: охраной, парковкой, телефонией, технической эксплуатацией и т.д. КУГИ не имеет собственных средств на приведение сдаваемых площадей в порядок, а потому передает их в руки арендаторов в том виде, в котором они существуют.
Не обижайте маленьких – им трудно
Но пока все споры, вызванные действием новой методики, – только вопрос будущего, участники рынка пользуются правом открыто высказываться по поводу грядущего изменения арендных ставок. «Стратегическим документом, сопоставимым с Генеральным планом развития Санкт-Петербурга и заслуживающим уважения компаний, работающих на рынке недвижимости», назвал данную методику директор компании «Коммерческая недвижимость «Бекар» Игорь Горский. По мнению специалистов этой компании, методика, требующая все же некоторых корректировок, не вызовет резкого скачка цен на рынке коммерческой недвижимости.
Зато с 1 января резко увеличится количество отказников и неплательщиков арендной платы, считает Елена Церетели, председатель Купеческого клуба Санкт-Петербурга: «Я делаю этот вывод на том основании, что на сегодняшний день в составе неналоговых отчислений малого бизнеса арендная плата составляет до 70 процентов. Можно себе представить, каких размеров достигнет этот показатель, когда ставки повысятся. Совершенно очевидно, что сверхзадача КУГИ – наполнять городской бюджет и максимально эффективно использовать городскую недвижимость. Но при всей правильности новой методики расчета арендной ставки не хотелось бы, чтобы главным пострадавшим снова оказался малый бизнес».
По мнению Елены Церетели, подготовленный документ не повредит предприятиям малого и среднего бизнеса, если будет действительно упрощена процедура затрат. Если она будет только продекларирована, то это не решит насущных проблем малого бизнеса, поскольку уже сегодня преимуществом зачета затрат на ремонт арендуемых помещений пользуются только 30 процентов арендаторов КУГИ. Процедура затрат настолько бюрократическая и трудновыполнимая, что предприниматели предпочитают от нее отказываться. А не придется ли им отказываться от своего маленького, но очень гордого бизнеса после введения новой методики, сегодня сказать трудно.
В настоящий момент известно только то, что для нынешних арендаторов КУГИ повышение арендной ставки будет вводиться постепенно, в течение практически всего следующего года. Изменения не коснутся арендаторов, получивших площади в результате торгов или псевдоторгов по повышенным ставкам. Льготные категории арендаторов будут переходить на новые ставки в течение полутора лет. А в полную силу новая методика заработает в IV квартале 2006 года.
Александра Тен