Проекты на новых рельсах: по каким правилам работают российские застройщики
Почему безопасно вкладываться в покупку квартиры в новостройке
Российская строительная отрасль работает по новым правилам. По сути, именно с 1 октября 2019 года на отечественном рынке недвижимости должно было все встать на свои места, появиться четкое понимание, кто и что строит, а также кто отвечает за деньги дольщиков. «Газета.Ru» разбиралась, есть ли риски на рынке новостроек сегодня, как теперь защищаются права участников строительства и в чем особенности новой модели финансирования проектов.
В ожидании прибавления
Ровно три месяца назад, как уже принято говорить, строительная отрасль в России встала на новые рельсы. Застройщики, которые начали реализацию проектов после 1 июля 2019 года не могут больше привлекать деньги покупателей без использования счетов эскроу. Банковское финансирование стало для них новой реальностью.
Схема работает так, что застройщики не имеют права напрямую брать средства дольщиков по новым договорам долевого участия. Деньги людей лежат весь срок строительства дома на специальном счете эскроу, а девелопер строит за счет банковского финансирования и получает привлеченные средства только после ввода в эксплуатацию.
«Банки контролируют деятельность застройщиков, она становится прозрачной и понятной. Стоит отметить, что государство допустило к процессу только самые надежные кредитные организации», - обратил внимание директор по продажам компании «Интеко» Павел Лепиш, добавив, что в тройку лидеров входят Сбербанк, ВТБ и Банк Дом.РФ.
Внедрение проектного финансирования приближает Россию к международному, в частности, западному опыту строительства, считает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.
«Следует помнить, что это было инициирован для того, чтобы в первую очередь обезопасить покупателей жилья, сделать рынок более стабильным и надежным и избежать такого понятия как «обманутый дольщик» в ближайшем будущем», - поделился мнением эксперт.
Согласно Единой информационной системе жилищного строительства, объем проектов, по которым застройщиками предусмотрено использование спецсчетов и проектного финансирования, непрерывно растет. Если на 1 июля 2019 года площадь многоквартирных домов, предусматривающих использование счетов эскроу, составляла 4,9 млн квадратных метров, то сейчас речь идет о 19,2 млн «квадратов».
При этом по тем проектам, в которых строительная готовность составила на тот момент 30%, а объем заключенных ДДУ - 10%, девелоперы могли до 1 октября заключение о соответствии таким критериям, после чего им предоставлялось право завершить начатое строительство по старым правилам. На сегодняшний день это 70,8 млн кв. метров из 118,1 млн кв. метров жилья, находящегося на стадии строительства.
Кроме того, все заявления на соответствие, которые были поданы застройщиками до 1 октября, остаются в силе и будут рассмотрены контролирующими органами. «Поэтому в ближайшие пару недель рост числа проектов, которые будут достроены по старым правилам, продолжится. Только в информационной системе мы видим поданные заявки по более чем 5 млн кв. метров, еще часть застройщиков подали заявления в письменном виде, информацию о таких заявлениях мы сможем увидеть в системе по мере выдачи заключений о соответствии критериям», - объясняют в ДОМ.РФ.
Игра по правилам
При этом на рынке есть и те застройщики, которые уже начали свои проекты, но по каким- то причинам не получили заключение на соответствие критериям правительства. Их доля на составляет 24%. С 1 октября такие застройщики не могут подавать заявления о соответствии критериям строительной готовности, но у многих из них и не было в этом необходимости, рассуждают эксперты, опрошенные «Газетой.Ru».
«Неполучение застройщиком заключения не означает, что проект является каким-то проблемным. Вовсе не так. Объясню. Заключение о соответствии критериям правительства нужно для чего? Чтобы продавать квартиры. После 1 октября застройщик теряет право, чтобы подать заявление на продолжение продажи квартир по старым правилам. Вот и все. Но если застройщик, у которого в проекте распроданы все квартиры, и он уже получает разрешение на ввод в эксплуатацию, ему и не нужно бегать собирать бумажки. Его задача сдать дом и передать людям квартиры, а мы его уже в «красную линию» определили. У него нет проблем, он уже дом сдает», - рассказывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По его словам, согласно новым правилам, не получившие заключение застройщики не могут заключать новые ДДУ, но завершить работу по старым – вполне.
«Никто не запрещает застройщику достроить дом. Плюс ко всему, он может делать это на свои деньги, и в этом случае никакого дополнительного разрешения ему тоже не нужно», - объяснил эксперт, добавив, что дольщики в таких проектах защищены через механизмы Фонда защиты прав дольщиков.
Более того, проблемного застройщика сегодня можно вычислить, проверив на портале наш.дом.рф, где все компании должны размещать информацию о реализуемых проектах.
По данным аналитической службы ДОМ.РФ, в числе проектов площадью 28,1 млн кв. метров жилья, которые не получили заключение, 31% проектов либо уже достигли нужной готовности, либо застройщик подал заявление о соответствии критериям, и оно еще не рассмотрено. Также речь идет о 33% проектов, по которым девелопер планирует завершить строительство за счет собственных и уже привлеченных средств. При этом по 30% проектов застройщик планирует перейти на счета эскроу.
В последнем случае, полагают эксперты, речь может идти о части спящих проектов с ранее полученными разрешениями на строительство. Если ДДУ пока еще не заключались, то застройщик сможет использовать схему с эскроу в будущем.
Перспектива защиты
Так или иначе, но на рынке сегодня созданы все необходимые инструменты для поддержки отрасли и восстановления прав участников долевого строительства. Речь идет о запуске проектного финансирования через счета эскроу, работе Фонда защиты прав дольщиков, запуске инструмент гарантии единого института развития строительной отрасли по кредитам застройщикам.
Новые правила позволяют минимизировать присущие строительной отрасли риски, сделать ее максимально прозрачной, считает финансовый директор ГК «А101» Александр Соколюк.
«Переход на эскроу-счета кардинально меняет бизнес-модель девелоперов. Кредиты достаточно комфортны для заемщика с точки зрения соотношения долей собственных и заемных средств, а особые условия формирования банковских резервов позволяют капитализировать проценты», - поделился мнением собеседник «Газеты.Ru».
Кроме того, если предыдущая модель финансирования строительства жилья целиком зависела от продаж, тогда как нынешняя дает возможность финансировать стройку в объемах, превышающих совокупные поступления на эскроу-счета, что является несомненным плюсом.
Директор департамента по продажам ГК «Гранель» Арсланов Рустам полагает, что проектное финансирование является именно тем механизмом, который гарантирует покупателям первичной недвижимости безопасность.
«Раньше покупка квартиры на этапе строительства по договору долевого участия могла иметь некоторые риски, на сегодняшний день обязательные отчисления застройщиков в компенсационный фонд и банковский контроль, который прекращается только после сдачи объекта в эксплуатацию, стали 100-процентной гарантией того, что объект будет достроен и покупатель получит свою квартиру», - объяснил эксперт.
Для застройщиков новый механизм является гарантом того, что будут деньги на строительство жилых комплексов, а покупателям эскроу-счета гарантируют то, что они не потеряют свои деньги, даже если у застройщика возникнут какие-то финансовые трудности, ведь согласно банковской гарантии, покупатель в праве вернуть свои деньги.
«Условия предоставления проектного финансирования застройщикам являются достаточно лояльными, а плавающая процентная ставка на кредит зависит от соотношения остатка средств на эскроу-счетах к его телу. Это в свою очередь обеспечит здоровую конкуренцию на рынке первичной недвижимости и повысит доверие к отрасли в целом», - отметил эксперт «Гранель».
Источник: «Газета.Ru»
Президент России Владимир Путин неоднократно ставил задачу регионам решить проблемы, связанные с обманутыми дольщиками. Вр.и.о губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов, на основании подготовленной Комитетом по строительству Смольного дорожной карты, потребовал в этом году в целом закрыть вопрос с долгостроями в Северной столице. Планы в этой сфере обсуждались в рамках совещания, прошедшего в региональном отделении Общероссийского народного фронта.
Последних два шага
Как сообщил заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, по состоянию на 1 января 2018 года в Петербурге оставалось 39 проблемных жилых домов на 12568 квартир, общей площадью свыше 570,4 тыс. кв. м.
За прошлый год удалось завершить строительство 10 корпусов на 3512 квартир суммарной площадью 171,87 тыс. кв. м. В июне «сдались» три корпуса (2, 3 и 6) ЖК «Новая Каменка». В августе введен в эксплуатацию 6-этажный ЖК «Пушкин-Хаус», а также корпуса 6Б и 6В ЖК «Ленинский парк», печально известного долгостроя ГК «Город». В декабре были выданы разрешения на ввод корпуса 9А ЖК «Прибалтийский» и жилой долгострой СК «Дальпитерстрой» в Шушарах.
Евгений Барановский признал, что по некоторым объектам, которые планировалось сдать в 2018 году, сроки ввода сдвинулись на нынешний год. «Но в значительной мере это уже формальность. Например, в домах ЖК «Ленинский парк», которые намечались к сдаче в конце прошлого года, сейчас идет итоговая проверка Службы госстройнадзора. То есть фактически дома уже построены, а формальный ввод в эксплуатацию состоится в самое ближайшее время», - отметил Евгений Барановский.
Всего в такой высокой стадии готовности находится 7 многоквартирных домов общей жилой площадью 71 тыс. кв. м на 1627 квартир. Это еще один дом СК «Дальпитерстрой» в Шушарах, корпуса 4 и 5 ЖК «Новая Каменка», три корпуса (5А, 7Б и 7В) ЖК «Ленинский парк», а также долгострой в пос. Ленсоветовский в Шушарах. На этих объектах в настоящее время проводятся итоговые проверки Службы госстройнадзора, устраняются замечания инспекторов, формируются пакеты документов для ввода в эксплуатацию.
Таким образом, по словам чиновника, по состоянию на 1 января 2019 года, в городе осталось 29 проблемных зданий на 9063 квартиры общей площадью 402,05 тыс. кв. м. Подавляющее большинство из них, по словам Евгения Барановского, планируется сдать в этом году. Суммарно это будет 22 жилых дома на 8064 квартиры общей площадью 363,9 тыс. кв. м. «Вр.и.о губернатора Петербурга Александр Беглов тщательно изучил вопрос и дал по этому поводу совершенно четкие указания. На 2020 год, в рамках утвержденной дорожной карты, останется только один проблемный объект – ЖК «Вариант», - рассказал он.
Чиновник подчеркнул, что и по этому объекту уже найдена компания, которая готова его достроить – СК «Стоун». «Этот девелопер уже сдал два проблемных дома компании «Титан» в пос. Ленсоветовский. С руководством «Стоуна» достигнута договоренность, что застройщик возьмется завершить проект ЖК «Вариант». Сейчас прежний девелопер проходит процедуру банкротства», - уточнил Евгений Барановский.
По его словам, всего в проекте 7 корпусов на 999 квартир суммарной площадью 38,15 тыс. кв. м, причем одно из, зданий, возможно, удастся сдать еще в 2019 году, остальные – в 2020-м. После этого проблему долгостроев в Петербурге можно будет считать окончательно закрытой.
Кроме того, Евгений Барановский подтвердил, что с «Группой ЛСР» имеется договоренность по достройке одного из старейших долгостроев города – ЖК «Охта-Модерн» («На Охте»). «Монолитстрой» заканчивает строительство ЖК «Прибалтийский». «Эталон ЛенСпецСМУ», по его словам, прекрасно справляется с завершением проблемного ЖК «Морская звезда», также относящегося к наследию ГК «Город». «Дальпитерстрой», добавил чиновник, хоть и с опозданием, но все-таки самостоятельно сдаст свои долгострои. Как подчеркнул Евгений Барановский, что ни один проблемный объект не «брошен», по каждому ведется тщательный контроль со стороны Комитета по строительству.
Не долгостроем единым
Участники совещания с удовлетворением констатировали, что новое руководство города уделяет особое внимание «болевым точкам» строительного комплекса – таким как долгострои, социальные объекты, транспортная инфраструктура и др. При этом отмечалась необходимость участия в процессе общественных структур, таких как региональное отделение Общероссийского народного фронта, Общественная палата Петербурга и пр.
«Выборный год – особая ответственность. Необходимо, чтобы граждане видели, что проблемы действительно решаются: долгострои вводятся, с улиц своевременно убирается снег, социальная инфраструктура развивается и т.д.», - подчеркнул депутат Госдумы, член штаба ОНФ в Петербурге Сергей Вострецов. Он подчеркнул, что вр.и.о губернатора Северной столицы Александр Беглов проводит колоссальную работу по привлечению очень крупных федеральных средств для решения городских проблем.
Народный избранник отметил также, что в настоящее время федеральный центр стремится как можно лучше слышать «голос регионов», чтобы понимать, чего хотят люди на местах. Поэтому он предложил петербургским общественникам активнее выступать с законодательными инициативами в сфере регулирования в т.ч. и строительной отрасли. «Со своей стороны, работая над совершенствованием закона 214-ФЗ, депутатский корпус старается в законотворческом процессе найти «золотую середину». Чтобы с одной стороны права граждан были надежно защищены, а с другой – не были созданы проблемы для строительного комплекса. Сейчас готовятся новые предложения, в т.ч. и от ОНФ», - рассказал Сергей Вострецов.
Эти мысли активно поддержал член регионального исполкома ОНФ в Петербурге Валерий Солдунов. «Мы, в частности, предлагаем разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Такая мера должна серьезно помочь застройщикам при переходе от долевой схемы финансирования жилищного строительства к проектному кредитованию. Возможны и другие варианты привлечения средств, например, через паевые инвестиционные фонды. Думаю, целесообразно было бы выработать консолидированную позицию городской власти, бизнес-сообщества и общественников, и уже с нею выходить с инициативами в федеральные органы», - отметил он.
По итогам собрания Сергей Вострецов предложил инициировать проведение в Петербурге выездного заседания Комитета по транспорту и строительству Госдумы РФ для всестороннего обсуждения актуальных вопросов жизни строительной отрасли с участием экспертов и представителей общественности Северной столицы.
В декабре прошлого года в Доме Правительства Ленинградской области состоялась VI Межрегиональная конференция органов государственного строительного надзора субъектов Российской Федерации. Организатором мероприятия выступил Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
В этом году конференцию посетило 176 представителей органов государственного строительного надзора России, Минстроя, Минэкономразвития и других органов федеральной власти. Основными темами для обсуждения стали реформа надзорной деятельности, проводимая в России, вопросы практической работы органов госстройнадзора, связанные с изменениями, внесенными в законодательство о градостроительной деятельности и Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко обратился с приветственным словом к участникам конференции. Александр Дрозденко отметил, что Межрегиональная конференция уже второй раз проходит на площадке Ленинградской области, что «очень почетно, и в то же время ответственно».
«Мы сегодня, как и, наверное, все другие субъекты Российской Федерации, на себе чувствуем и несовершенство российского законодательства, и те многочисленные проблемы, которые сегодня имеются на строительном рынке, и конечно, понимаем, что необходимо принимать по целому ряду направлений кардинальные меры и кардинальные решения», - подчеркнул губернатор и выразил надежду, что работа конференции позволит дать абсолютно правильные предложения для изменения федерального законодательства.
Необходимость изменений, выступая с приветственным обращением, подтвердил и директор Департамента разрешительной деятельности и контроля Минстроя России Владимир Калинкин. Он призвал участников конференции к открытому диалогу, но при этом выразил сожаление, что сегодня Градостроительный кодекс превратился уже «в крайне подвижный документ». «А этого быть не должно. Это все-таки Кодекс. Он должен быть основополагающим документом, а мы его кроим практически каждые полгода. Это неправильно, - сказал Владимир Калинкин. - Мы хотели бы услышать ваше мнение по поводу тех корректировок, которые внесены, по поводу тех новых полномочий, которые у строительного надзора появились».
Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов, обращаясь к участникам конференции, выразил надежду, что формат проведения конференции позволит максимально продуктивно использовать возможность обсудить насущные вопросы с представителями органов государственного строительного надзора из 73 субъектов Российской Федерации.
«Мероприятие в первую очередь организовано нами как диалоговая площадка, практически все запланированные доклады представляют собой описание вопросов, стоящих перед нами и нашими коллегами. Надеюсь в процессе обсуждения мы сможем если не найти решение, то по крайней мере сформировать перечень наиболее актуальных задач для дальнейшей их проработки с Минстроем» - отметил Денис Горбунов.
Истина в предмете
Основная дискуссия конференции развернулась вокруг предмета государственного строительного надзора, участниками конференции озвучены различные точки зрения.
В своем докладе начальник отдела технической политики и нормирования Комитета государственного строительного надзора г. Москвы Евгений Мухин, указал на необходимость корректировки Градкодекса для установления случаев, правил и сроков осуществления надзорной деятельности в форме оценки соответствия объекта, а не в отношении субъекта предпринимательской деятельности: «Экспертиза осуществляется в правильном формате в виде оценки соответствия по отношению к зданиям и сооружениям, а Госстройнадзор по каким-то невиданным обстоятельствам - в отношении субъектов, осуществляющих строительство. При этом подмена процедуры оценки объекта через оценку деятельности субъекта представляется несоответствующем требованием технического регулирования».
Надежда Машкова, директор Департамента контрольно-надзорной и разрешительной деятельности Министерства экономического развития России, не видит в решении этой задачи большой проблемы: «Как увязать деятельность по строительному надзору с 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц…» я больших проблем, если честно, не вижу. Потому что даже сейчас он позволяет работать с объектом. То есть нам надо четко понимать, что субъект и объект в понимании одного закона - это одни сущности, а в понимании другого закона - другие сущности. То, что вы предлагаете, - вариант ограничения предмета надзора именно зданием, которое возводится. Но вы не можете прийти к зданию и разговаривать с ним. Вам нужен кто-то обладающий субъектностью».
Начальник государственной инспекции строительного надзора Курской области, председатель Совета Российской коллегии органов государственного строительного надзора Татьяна Березникова поддержала Евгения Мухина: «Стадия «П» - это, скорее, концепция, чем проект. И стройка осуществляется в 99,9% случаев по рабочей документации. Принято решение о надзоре только за проектной документацией, но тогда нужно жестко подойти к разработке проектной документации и ее экспертизе, потому что априори проектная документация уже соответствует всем требованиям технических регламентов».
«Мы готовы наблюдать объект только по проектной документации, если проектная документация будет иметь однозначный характер, и в ней будут изложены все мероприятия, которые на сегодняшний день требуются при осуществлении государственного строительного надзора», - выразила общую точку зрения Наталья Борздова, заместитель руководителя Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
Заместитель руководителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Олег Белашук считает, что рабочая документация должна стать на законодательном уровне предметом проверки: «Принимая объект, особенно достаточной сложности, мы так или иначе сталкиваемся с исполнительной документацией. Проверить исполнительную документацию на соответствие проекта возможно только с рабочей документацией, потому что узлы, детали и прочее описание объекта, конечно же, содержится в рабочей документации».
По мнению Дениса Горбунова, для обсуждения предложений по корректировке градостроительного законодательства, стоит создать совместно с Минстроем рабочую группу. «Важен прямой диалог, в том числе и с органом регулирования в этой части, иначе у нас ничего не получится», - считает он.
Статья 54
Масштабная дискуссия также развернулась вокруг проблемы правоприменения органами строительного надзора положений статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации при организации и проведении проверок с учетом предмета, оснований и особенностей для таких проверок, в связи с изменениями законодательства, вступившего в действие 4 августа 2018 года.
«Мы считаем, что в настоящее время проверки, которые определены по части 1.1, практически невозможны до тех пор, пока не будет наведен порядок в том, что касается положений об осуществлении государственного строительного надзора, и не будут приведены все зоны ограничений в соответствие, - заявила Наталья Борздова. – Мы в целом настаиваем на том, чтобы эти полномочия были в Градостроительном кодексе отнесены к функциям органов местного самоуправления».
С ней согласна Ольга Березкина, начальник отдела по надзору за строительством объектов в городе Благовещенск Амурской области: «Сейчас совершенно нереально и нецелесообразно возлагать на органы госстройнадзора проверки объектов, которые указаны в части 1.1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Порядок и процедура совершенно не ясны. Я постоянно привожу один и тот же пример, что, допустим, приходит какое-то обращение, в какой- то деревушке какой-то объект не соответствует параметрам. И мы должны это проверить. Специалист командируется, покупает дорогостоящий билет, добирается, находит наконец этот объект. Он находится за высоким забором, хозяев дома нет. Он, в принципе, не может даже попасть на эту территорию. То есть, потрачены огромные деньги, время, а проверка не проведена».
В своем докладе Ольга Березкина затронула вопрос о проверке выполнения работ по благоустройству до ввода объекта в эксплуатацию. Владимир Калинкин обратил внимание участников конференции на обязательные требования законодательства, исключающие возможность переноса благоустройства объекта после получения заключения о соответствии.
Представители Минстроя также согласились в том, что многие вопросы нуждаются в корректировке. В частности, уже подготовлен законопроект, который наделяет органы государственного строительного надзора полномочиями обжаловать заключения негосударственной экспертизы при возникновении сомнений в обоснованности такого заключения. «От вас приходит много предложений по усовершенствованию законодательства, в том числе и по муниципальному архитектурно-градостроительному контролю. Но к сожалению, часто нам не хватает в дискуссиях с теми же депутатами, с Правительством, конкретных примеров, конкретных расчетов», - заострил внимание участников конференции Владимир Калинкин.
Все поднадзорно
О вопросах, связанных с осуществлением госстройнадзора за объектами капитального строительства, которые с 1 января 2019 года подлежат экспертизе исключительно на предмет проверки достоверности сметной стоимости рассказал Денис Горбунов, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
С 1 января 2019 года изменяется предмет экспертизы проектной документации, установленный ст. 49 Градкодекса Российской Федерации. Согласно новой редакции данной нормы в предмет экспертизы также включается проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства в случаях, установленных частью 2 статьи 8.3 Кодекса (строительство за счет бюджетных средств и средств государственных компаний и корпораций, капитальный ремонт за счет указанных средств в случаях, установленных Правительством Российской Федерации).
«Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации №87 «О составе разделов проектной документации», смета входит в объем проектной документации. Если в проекте участвует бюджет, соответственно, смета подлежит государственной экспертизе, и, как результат, если часть проектной документации проходила госэкспертизу, возникает необходимость проведения регионального Государственного строительного надзора», - заключил Денис Горбунов.
Вместе с тем, как отметил Денис Горбунов, количество объектов, подпадающих под новые нормы, очень велико. «Это дополнительной нагрузкой ляжет на бюджет, значительно увеличив трудозатраты и удлинив процесс строительства. Возникает и вопрос предмета проверки – что мы должны проверить и на соответствие чему», - задался вопросом Денис Горбунов и подчеркнул, что эта проблема характерна для многих регионов России, а времени до 1 января 2019 года осталось совсем немного.
«Когда вносились поправки, никто и не думал, что получился такой результат», - признал Владимир Калинкин. «Попробуем выйти из этой ситуации через официальное разъяснение или письмо Минстроя», - пообещал он.
Ужесточить контроль
Доклад заместителя председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области – начальника департамента государственного строительного надзора Алексея Абузова был посвящен проблемам применения законодательства в градостроительной сфере при эксплуатации объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным видом использования после ввода объекта в эксплуатацию.
Собственники объектов после ввода в эксплуатацию самовольно меняют их назначение, указал на проблему Алексей Абузов. «При этом, если речь идет о зданиях нежилого назначения, даже не вносятся изменения в технический план здания, т.к. в нем назначение помещений указано как «нежилое» и их назначение формально не меняется, - пояснил он. - В частности, сейчас мы пытаемся решить проблему изменения назначения социальных объектов, в которых самими застройщиками либо новыми собственниками размещаются коммерческие помещения. Но бывают и другие варианты, когда строится что-то совсем простое, например, холодный склад, а потом в нем размещаются объекты производственного, общественного или другого назначения. И действительно возникают ситуации, при которых законодательство оказывается бессильным перед грамотными и хитрыми собственниками».
Уже есть немало примеров, когда эксплуатация таких объектов впоследствии приводила к массовой гибели людей. Чтобы исключить такие случаи, нужно корректировать действующее законодательство, заявил Алексей Абузов. В частности: установить Градостроительном кодексе РФ понятие разрешенного использования (назначения) здания, сооружения, увязанное с функциональным назначением, определенным проектной документацией, разрешением на ввод в эксплуатацию. А также отделить данное понятие от понятия вида разрешенного использования объекта капитального строительства, используемого в градостроительном зонировании.
Установить в Градостроительном кодексе РФ порядок изменения разрешенного использования (назначения) здания, сооружения, помещений. Установить необходимость внесения сведений о разрешенном использовании (назначении) здания, сооружения, помещений в таких зданиях и сооружениях в документы государственного учета недвижимости (технический план, единый государственный реестр недвижимости). Определить ответственность за нарушения требований законодательства о градостроительной деятельности (ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ), проектной документации и технических регламентов в целом при эксплуатации зданий, сооружений, помещений, в т.ч. встроенных в многоквартирные дома.
А также определить орган государственной власти, уполномоченный на осуществление надзора за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности (в том числе в части соблюдения разрешенного использования) и технических регламентов при эксплуатации зданий, сооружений, помещений, в т.ч. встроенных в многоквартирные дома, а также на принятие мер административного воздействия за такие нарушения.
Успех технологий
О практике применения электронного документооборота рассказала Елена Чеготова, первый заместитель начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Ее сообщение касалось использования информационной системы «Стройформ» как управленческого инструмента в контрольно-надзорной деятельности. Информационные технологии позволили не только оптимизировать работу инспекторов, но и повысить ее качество.
Единая информационная система Службы «Стройформ» создавалась с 2009 года для Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Центр государственной экспертизы».
«Изначально эта система была создана для накопления информации, однако со временем она превратилась в систему принятия решений, - подчеркнула Елена Чеготова. – Электронный документооборот, в частности, помогает пресечь попытки замены листов в проектной документации. В системе «Стройформ» была введена функция чек-листов по отслеживанию изменяющейся проектной документации. Инспектор сразу видит какие параметры ему необходимо проверить».
По мнению Елены Чеготовой, электронный документооборот в последнее время приобретает все большую значимость, особенно в свете принятых в августе текущего года поправок в законодательство относительно зон с особыми условиями использования территорий. «В случае нахождения объекта в этих зонах требуется проведение обязательной государственной экспертизы. Сейчас мы занимаемся налаживанием межведомственного взаимодействия между всеми органами власти различных уровней по своевременному предоставлению соответствующей информации, чтобы ее могли видеть и на стадии разрешения на строительство и на стадии осуществления госстройнадзора».
Владимир Калинкин, подводя итоги конференции, отметил необходимость перехода на новые технологии осуществления проверок на территории всей Российской Федерации: «Впереди еще много работы по регламентации порядка проведения государственного строительного надзора. Нам нужно создать действенный механизм обеспечения качества и безопасности строящихся объектов».
фотоотчет:
видеоотчет:
https://asninfo.ru/events/video-reports