Электросетевая паутина Ленобласти крепнет
Еще десяток лет назад одними из самых «узких мест» в работе по привлечению новых инвесторов в Ленобласть были изношенность и недостаточная развитость электросетевого хозяйства, проблемы с техприсоединением к сетям. Сегодня, благодаря слаженной и целенаправленной работе региональных властей и энергетических компаний региона, эти проблемы фактически ушли в прошлое.
Примечательно при этом, что работа по развитию и модернизации электросетей продолжается – и инвестиции в эту сферу растут год от года.
Надежная сеть
Крупнейшими территориальными сетевыми компаниями, эксплуатирующими распределительные сети 0,4–110 кВ, на территории Ленобласти являются ПАО «Ленэнерго» и АО АО «Ленинградская областная электросетевая компания» («ЛОЭСК»).
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по топливно-энергетическому комплексу Ленобласти, за последние три года всего введено в эксплуатацию всего около 3,3 тыс. км линий электропередачи (ЛЭП), в том числе в 2018 году более 1,6 тыс. км, что в 2 раза больше, чем в 2017 году. При этом «Ленэнерго» запустило более 2 тыс. км ЛЭП, а «ЛОЭСК» – более 1 тыс.км. Суммарный ввод трансформаторной мощности за три года – 2,55 тыс. МВА (1,06 тыс. МВА в 2017 году, 730 МВА – в 2018-м). «Ленэнерго» обеспечило прибавку около 1,5 тыс. МВА, «ЛОЭСК» – 1,1 тыс. МВА.
В частности, «Ленэнерго» обеспечило 1,5 МВт мощности Коневскому Рождество-Богородичному монастырю, а также 2 МВт – инфраструктурным объектам в бухте Владимирская. С этой целью в 2018 году было выполнено расширение ПС 110 кВ «Плодовое» с заменой трансформаторов и в 2019 году завершено строительство заходов и ПС 35 кВ «Бухта». В 2018 году завершена реконструкция ПС 110кВ № 390 «Северная Птицефабрика» в Кировском районе. Также была завершена реконструкция ПС 525 «Ильинка» во Всеволожском и ПС «Победа» и «Каменногорская» в Выборгском районе. В июле 2019 года введена в эксплуатацию подстанция 110/10 кВ «Куземкино» в Кингисеппском районе, которая обеспечит электроснабжение объектов газопровода «Северный поток – 2».
Активно работал и «ЛОЭСК». «В 2018 году объем реализации инвестиционной программы составил 3,1 млрд рублей, что является максимальным значением за всю историю деятельности нашей компании. Одним из важных событий стал пуск подстанции «Криогаз» в Высоцке летом 2018 года. Это современная цифровая подстанция, не требующая постоянного присутствия персонала филиала. «ЛОЭСК» построила ее для обеспечения электроснабжением нового завода «Криогаз» по переработке сжиженного природного газа, но ее мощностей хватит и для жителей Высоцка», – рассказывает главный инженер АО «ЛОЭСК» Андрей Горохов.
Также компанией в 2018 году была выполнена реконструкция ПС «Петрокрепость» в Шлиссельбурге. Для присоединения новых нагрузок осуществлено строительство ПС «Новая-4» в пос. Бугры Всеволожского района. Завершается реконструкция подстанции в пос. им. Морозова Всеволожского района.
В январе–феврале 2019 года в Ленобласти в связи с неблагоприятными погодными условиями произошли массовые технологические нарушениями электроснабжения потребителей. Были приняты меры с целью недопущения подобных ситуаций в будущем. «Погодные условия в начале 2019 года значительно повлияли на работу энергетиков. Мы комплексно проанализировали «болевые точки» инфраструктуры и разработали программу по повышению надежности электроснабжения в электрических сетях 0,4–110 кВ. На данный момент компания в полной мере реализовала ремонтную программу на этот год. В Ленобласти ведется масштабная замена неизолированного провода на самонесущий изолированный и проводится расчистка просек. Эти меры дадут ощутимый эффект и обеспечат надежную работу электросетевого комплекса в осенне-зимний период 2019–2020 годов, в том числе в периоды неблагоприятных погодных условий», – обещает генеральный директор ПАО «Ленэнерго» Андрей Рюмин.
Финансирование мероприятий программы на 2019–2020 годы предусмотрено на общую сумму 3,05 млрд рублей, в том числе: из средств ремонтной программы 2019–2020 годов – 74 млн рублей, из средств инвестпрограммы «Ленэнерго» на 2019–2021 годы – 2,97 млрд рублей.
Комфортное техприсоединение
Не остался без внимания областных властей и вопрос техприсоединения. Как сообщили в Комитете по ТЭК региона, проведена серьезная работа по внесению изменений в нормативно-правовые акты области в части упрощения процедуры подключения к электросетям. Так, в 2015 году было издано постановление Правительства Ленобласти, обеспечивающее строительство объектов электросетевого хозяйства без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Кроме того, были внесены изменения в региональное законодательство, устанавливающие случаи, при которых не требуется получение разрешения на строительство электросетевых объектов ниже 35 кВ.
Таким образом, Ленобласть была одним из первых субъектов РФ, где для сетевых компаний были созданы условия для сокращения сроков техприсоединения. Это, в частности, позволило региону улучшить свои позиции и войти в топ-10 рейтинга Агентства стратегических инициатив, десятку по инвестиционной привлекательности.
Так, среднее время подключения к сетям в Ленобласти в 2017 году составило 49,25 дня, что на 34,54 дня меньше, чем в 2016 году. По итогу опроса респондентов – юридических лиц, осуществивших техприсоединение к электрическим сетям в 2018 году, – средний срок составил 51,1 дня.
«В 2018 году заявителям выдано 5124 акта об осуществлении техприсоединения на мощность 204,54 МВт, с общей стоимостью оказанных услуг более 3,2 млрд рублей. То есть «ЛОЭСК» подключила к электроснабжению более 5 тыс. потребителей – это и частные дома, и многоквартирные высотки, и крупные предприятия, и школы, и детские сады», – рассказывает Андрей Горохов.
Между тем власти продолжают работу по обеспечению минимальных сроков техприсоединения. По результатам мониторинга выявлен ряд причин значительного превышения установленных сроков. «Проблематика носит комплексный характер, требующий пересмотра как федерального законодательства, так и обеспечения нового подхода к процедуре согласования строительства объектов электросетевого хозяйства», – отметили в Комитете по ТЭК.
Кроме того, одной из задач на 2020 год является выработка системного подхода в части установления органами местного самоуправления Ленобласти публичных сервитутов. Такая практика позволит сетевым компаниям исполнять обязательства по техприсоединению объектов заявителей в случаях отказа собственников земельных участков в размещении объектов электросетевого хозяйства либо при требовании необоснованного размера платы за согласие.
Внедряя инновации
Современные технологии помогают решить наболевшие проблемы отрасли. Не случайно их внедрение стало одним из направлений модернизации электросетей. В Комитете по ТЭК отмечают роль инноваций и в сокращении сроков техприсоединения. «Стоит отметить работу, проведенную «ЛОЭСК» и «Ленэнерго», функционал «личных кабинетов», который предоставляет возможность подачи заявки в электронном виде с правом электронной цифровой подписи бланка, обеспечивает заключение договора об осуществлении технологического присоединения, получение сведений об основных этапах обработки заявки на технологическое присоединение к электросетям», – отмечают в ведомстве.
Но этим внедрение инновационных технологий не исчерпывается. Так, «Ленэнерго» в 2018 году реализовало пилотный проект «Автоматизация электрических сетей 6–10 кВ Всеволожского РЭС (района электросетей). Реализация данного проекта позволит повысить надежность электроснабжения: снизить частоту и длительность отключений потребителей, далее – тиражировать этот опыт в других РЭС и районах Ленобласти.
«Этот проект наглядно демонстрирует основные преимущества цифровизации. Во-первых, умные технологии повышают надежность энергоснабжения. Во-вторых, это упрощает поиск места аварии на сетях, сокращает время на ее устранение. Следующий на очереди по цифровизации сетей – Кингисеппский район, а за ним и весь регион», – отметил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, принявший участие в запуске инновационной системы управления сетями Всеволожского РЭС.
Работает в этом направлении и «ЛОЭСК». «Все наши новые подстанции напряжением 35–110 кВ уже оснащены устройствами телемеханики и управляются дистанционно. Также все новые блочные подстанции 10/04 оборудованы самыми современным силовым высоковольтным оборудованием и новой цифровой защитой, телемеханикой и новейшими приборами учета. Благодаря проведенным реконструкциям, техническому усовершенствованию направления «Диспетчеризация электрических сетей», нам удалось сократить время перерывов в энергоснабжении потребителей, а также снизить количество аварийных отключений. Это та самая цифровизация сетей, о которой так много сейчас говорят. В нашей компании «разумная цифровизация с человеческим лицом» внедряется с 2009 года», – отмечает Андрей Горохов
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
– Ленинградская область входит в число лидирующих регионов России в сфере энергетики. Однако в части возобновляемой, «зеленой» энергии мы находимся еще в начале пути, поэтому особо заинтересованы в изучении мирового опыта в этом направлении.
Андрей Горохов, главный инженер АО «ЛОЭСК»:
– Мы по-прежнему будем продолжать работу по модернизации сетей, заниматься строительством новых, наращивать количество присоединяемых потребителей. Как и ранее, нас интересует консолидация сетей.
Законодатели, в последние годы сосредоточенные на защите прав дольщиков, неожиданно озаботились таким явлением, как «потребительский терроризм» в отношении застройщиков.
В Госдуму недавно внесен законопроект, предусматривающий исключение из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей» отношений, возникающих в сфере долевого строительства.
Условия задачи
Документ подготовлен депутатом Госдумы РФ Валерием Гартунгом. Он отмечает, что согласно действующему закону, если дольщик до обращения в суд предъявил к застройщику требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, суды взыскивают с застройщика не только неустойку, но и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Эта норма и основанная на ней практика привели к появлению такого явления, как «потребительский терроризм»: недобросовестные граждане пользуются этим в целях обогащения.
В сопроводительной записке к законопроекту подчеркивается, что применение Закона «О защите прав потребителей» к долевому механизму ставит под угрозу финансовую устойчивость застройщиков и создает дополнительные риски для самих участников долевого строительства, выражающиеся в повышении вероятности банкротства девелоперов.
Применение данного закона в этой сфере «ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается. Кроме того, повышенная, фактически двойная финансовая нагрузка на застройщиков, в связи с применением Закона «О защите прав потребителей», препятствует стабильному функционированию строительного рынка», – заключает Валерий Гартунг.
В настоящее время законопроект проходит этап предварительного обсуждения. В феврале его рассмотрит Совет Госдумы. Первое чтение намечено на начало апреля.
Кто «террорист»?
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты по-разному относятся к актуальности проблемы «потребительского терроризма» и к аргументации автора законопроекта. «В моем представлении данный законопроект вообще не ассоциируется с борьбой против «потребительского терроризма». Указанная норма имеет долгую историю и используется теми дольщиками, которые реально годами ждут свои квартиры. Если нарушения нет, штраф просто не взыщут. Очевидно, что взыскание штрафов является не причиной, а следствием задержки сдачи домов. Кроме того, неустойки снижаются по ст. 333 ГК РФ. Не о таких больших суммах идет речь, чтобы разорить застройщиков», – считает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Более осторожную позицию занимает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «В подавляющем большинстве случаев речь идет о законных требованиях участников долевого строительства, связанных с нарушением их прав. Другое дело, что в последние годы стало все больше случаев, когда юридические фирмы, пользуясь известной законодательной и судебной поддержкой, выступают с исками и пытаются получить от застройщиков высокие денежные компенсации за нарушения прав участников долевого строительства», – говорит он, приводя в качестве примера вердикт суда в Московской области, который за просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца обязал застройщика выплатить неустойку фактически в размере стоимости квартиры.
«Законодательство о долевом строительстве изначально содержит достаточно серьезные меры ответственности застройщиков, в частности, возможность взыскания неустойки в двойном размере. В совокупности с мерами ответственности, предусмотренными законодательством о защите прав потребителей, общий размер ответственности застройщика может выражаться в суммах, сопоставимых с общей стоимостью договора. Такое положение вещей, очевидно, нарушает интересы не только девелоперов, но и интересы других участников долевого строительства, так как их денежные средства могут быть взысканы в счет уплаты штрафов, вместо того, чтобы направляться на строительство объекта», – подчеркивает директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов. В связи с этим юристы комиссии по недвижимости Общества потребителей при обращении дольщиков изучают ситуацию и, если застройщик фактически строительства не прекращает, даже срывая сроки передачи квартир, советуют подождать с исками до ввода объекта в эксплуатацию, добавляет Олег Островский.
По мнению директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, корректнее говорить о «терроризме» не «потребительском», а «адвокатском». «Образовывались целые юридические конторы с весьма внушительным рекламным бюджетом, которые специализируются именно на взимании с застройщиков всевозможных штрафов и пенни. Причем своей рекламой они забивают ключевые запросы в поисковиках – и застройщики несут еще и репутационные потери. А для подобных фирм рисков никаких – они в любом случае получают свой гонорар от дольщика, даже если дело заведомо проигрышное», – считает она.
Худой мир лучше
При этом эксперты согласны с тем, что сторонам конфликта для достижения цели (каковой может быть только достройка объекта и передача квартир дольщикам) лучше проявить здравый смысл и добрую волю – и не доводить дело до судебных крайностей. «Если задержка строительства произошла не по вине застройщика (а такое случается весьма часто, можно вспомнить проблемы с монополистами или с Росреестром), добросовестный застройщик пытается объяснить ситуацию и договориться с дольщиками. И добросовестные дольщики, как правило, идут на такие договоренности. Потому что для потребителя главное – получить квартиру, а не засыпать застройщика исками, которые фактически могут еще сильнее отсрочить ввод дома в эксплуатацию», – подчеркивает Надежда Калашникова.
С ней согласен Олег Островский. «Часть застройщиков, допустивших нарушения, пытается урегулировать взаимоотношения с дольщиком в досудебном порядке. Если деятельность застройщика прозрачна и открыта, его представители находятся в постоянном диалоге с дольщиками и получают полную информацию о ходе строительства, то массовых конфликтных ситуаций, как правило, можно избежать», – говорит он. А для того, чтобы исключить необоснованные претензии участников долевого строительства, в 214-ФЗ уже давно нужно четко определить, что же относится к существенным недостаткам в качестве построенного объекта, которые позволяют дольщику не принимать квартиру, считает эксперт.
«Штрафы никогда не гарантировали получение квартиры, и дольщики от их отмены немного потеряют. Баланс интересов состоит в том, чтобы застройщики имели возможность строить, а дольщики – получали бы свои квартиры, а не штрафы и неустойки. В этом смысле вывод отношений из-под регулирования Закона «О защите прав потребителей» является логическим продолжением уже начавшейся реформы. Раз уж предполагается, что банковское финансирование должно идти только на строительство, логично не отвлекать его на выплату дополнительных санкций, при этом права дольщиков обеспечиваются иным, более эффективным способом», – заключает Елена Крестьянцева.
Впрочем, по мнению Надежды Калашниковой, выдвигаемая инициатива несколько запоздала. «По моим ощущениям, «снявши голову, по волосам не плачут». На фоне новых рисков, связанных с отменой «долевки», «потребительский терроризм» уже не выглядит как серьезная угроза рынку», – считает она.
Мнение
Дмитрий Иванов, директор юридического департамента Группы «Эталон»:
– Применение установленных законодательством штрафных санкций не должно приводить к фактической остановке строительства – именно здесь находится баланс интересов всех участников процесса. Аналогичные проблемы в сфере ОСАГО уже привели к реформированию этого рынка – в частности, кардинально изменились способы исполнения требований по договорам ОСАГО, появился особый порядок рассмотрения споров по договорам страхования. В сфере долевого строительства целесообразно сосредоточить все необходимые меры ответственности застройщиков в рамках 214-ФЗ, вывести данные отношения из-под действия законодательства о защите прав потребителей, а также ввести особый порядок рассмотрения данных споров.
В Санкт-Петербурге и Ленобласти сохраняются сотни зданий – объектов наследия, которые не используются, и вряд ли найдут пользователя в обозримом будущем. По оценке экспертов, несмотря на историческую ценность, значительная часть этих памятников – не активы, а «головная боль» для собственников.
Как в поговорке
Многие объекты наследия (разумеется, прежде всего, не крупные, федерального значения, которые собирают туристов, а небольшие, со статусом региональных и даже выявленных памятников) все больше напоминают «чемодан без ручки» из известной поговорки – который и бросить жалко, и нести неудобно.
По данным КГИОП, по состоянию на начало октября 2018 года, на территории Петербурга насчитывалось 8960 объектов культурного наследия. Из них 3761 – федерального значения, 2340 – регионального, 2859 – выявленных объектов. По оценке экспертов, по крайней мере, несколько сотен их них еще с советских времен находятся в крайне неудовлетворительном состоянии и не используются.
Причина ситуации достаточно проста: требования к реконструкции и реставрации объектов наследия с целью приспособления для современного использования настолько строги, что потенциальные инвесторы просто не хотят за это браться, несмотря на имиджевые плюсы, которые дает размещение в таком здании.
«Петербург – уникальный по размерам и сохранности исторического наследия мегаполис; ничего похожего в мире нет. И любая попытка вторжения в сложившуюся архитектурную среду вызывает крайне бурную негативную реакцию общественности. С одной стороны, такое трепетное отношение к наследию – это прекрасно, с другой – не дает использовать здания-памятники», - отмечает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С ним соглашается директор Архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов. «В Петербурге сегодня самое жесткое охранное законодательство из всех, с какими мне довелось знакомиться в мире. В 2003 году мы работали над приспособлением Комендантского дома в Петропавловской крепости. В частности, над его двориком была установлена крыша. Проект в целом оказался успешным, сейчас этот объект очень востребован, там проходит множество мероприятий различной направленности. Но в рамках нынешнего законодательства, этот проект не мог бы быть реализован», - отмечает он.
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке экспертов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов, и теперь продолжают естественным образом разрушаться, поскольку бюджетных средств на реставрацию на все здания-памятники, очевидно, хватить не может.
Долго ли, коротко ли
На сегодняшний день, даже крупный исторический объект в центре Северной столицы очень проблематичен с точки зрения окупаемости. «Мы разрабатывали итоговый проект реконструкции Никольских рядов на Садовой улице. Там разместились две гостиницы крупных международных брендов Holiday Inn Express и Meininger Hotel Gruppe. Функционально проект, на мой взгляд, очень успешен – вместо руин в центре города появился востребованный объект. Но вот относительно экономической выгоды – я не настолько уверен», - говорит Рафаэль Даянов.
«В такой ситуации невозможно получить краткосрочную доходность. Берясь за реализацию проекта в объекте наследия, инвестор должен ориентироваться на долгосрочную перспективу. В данном случае, гостиничный сегмент, на мой взгляд, был оптимален. Отели не слишком большой звездности в историческом центре Петербурга будут востребованы всегда, даже не в высокий сезон. Соответственно, они постоянно будут генерировать прибыль, и «долгом шаге» обеспечат и окупаемость, и хорошую инвестиционную ценность объекта», - считает Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании VIYM (собственник Никольских рядов).
Поэтому, по его словам, имеются инвесторы, готовые вкладывать в исторические объекты в хороших локациях. «Они понимают, что долгосрочная инвестиция будет приносить, может быть, небольшую, но стабильную прибыль», - заключает эксперт.
По словам Николая Пашкова, у большинства исторических объектов очень «сложная экономика», поскольку затраты и сложности при приспособлении к современному использованию очень велики. «При покупке таких зданий, в основном, 40 тыс. рублей за 1 кв. м – это граница экономической целесообразности; а выше 60 тыс. рублей – практически не окупаемый в перспективе вариант», - отмечает он.
Эксперт отмечает также, что для памятников промышленной архитектуры одним из потенциально наиболее привлекательных вариантов использования является создание креативных пространств. «Такие проекты не требуют изменения планировки здания внутри и нуждаются в существенно меньших единовременных инвестициях», - говорит Николай Пашков.
«В таком случае есть возможность реконструировать объект постепенно. Поэтапное инвестирование в преобразование пространства комфортно для собственника. По мере выполнения улучшений и повышения класса объекта, может увеличиваться и арендная плата. При этом постепенное обновление дает возможность анализировать процесс и планировать развитие проекта в целом», – констатирует управляющая креативного пространства «Бертгольд-центр» Алена Цветкова, отмечая, что на этом объекте подход оказался экономически оправданным.
Между «нагрузкой» и «изюминкой»
Отдельную проблему представляют собой объекты наследия, находящиеся в составе крупных территорий «серого пояса», направляемых под редевелопмент. «Приспособление их под жилье, что экономической точки зрения было бы максимально привлекательно, практически невозможно. Планировки, которые, как правило, являются предметом охраны, совершенно не подходят для такого функционала. Паркинги размещать негде, озеленение, как правило, - тоже», - отмечает Николай Пашков.
Реконструкция объектов наследия в составе проектов застройки – это практически всегда дополнительная «нагрузка» на девелопера, считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Разумеется, застройщики, у которых на территории проекта имеются какие-то объекты наследия, подписывают соответствующие охранные обязательства, готовят проект реставрации и осуществляют ее, стараясь приспособить здание для того или иного современного использования. Но самостоятельной «экономики» у этих зданий нет. Затраты на исторические строения покрываются из доходов, полученных при реализации девелоперских проектов. Реставрация – это своего рода социальная «нагрузка», особенно, если речь о зданиях, находящихся не в историческом центре, а «на отшибе», - отмечает она.
Альтернативное мнение высказал директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. «Проекты реконструкции объектов наследия, находящихся на территории современной застройки, с точки зрения формальной рентабельности, действительно, редко когда выходят «в ноль». С этой точки зрения, они только добавляют девелоперам хлопот. Но сам факт присутствия такого объекта в составе жилого комплекса, особенно, если застройщик сумел придумать интересный формат для его современного использования, создает дополнительную ценность для возводимого жилья. Это привлекает к ЖК дополнительный интерес. Кроме того, исторический объект задает оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, стимулирует искать интересные решения внешнего облика комплекса», - считает он, приведя в пример ряд комплексов холдинга. Михаил Гущин добавляет, что объект наследия, гармонично «встроенный» в современный проект, позволяет повысить цены на жилье в нем до 10%.
Впрочем, эксперты солидарны в том, что реконструкция объектов наследия с приспособлением их под современное использование вне «больших девелоперских проектов», с точки зрения рентабельности, крайне проблематична, а значит вопрос повышения интереса инвесторов к зданиям-памятникам сохраняет актуальность.