Калининградская перспектива
Музейный квартал, развитие территории стадиона «Калининград» и острова Октябрьский, бизнес-перспективы Калининградской области, реализацию пилотных проектов, а также нормативные основы и практический опыт комплексного развития территорий профессионалы обсудили в ходе практической конференции, прошедшей в Калининграде.
Место для мероприятия, организованного НОПРИЗ, выбрано не случайно. За последние годы Калининград не только запустил реализацию масштабных проектов реновации фонда капитального строительства, но и разработал и начинает внедрять концепцию комплексного развития отдельных территорий в черте города и в населенных пунктах области.
Реализуя нацпроекты
Важность и актуальность обсуждения вопросов, связанных с комплексным развитием территорий, напрямую связаны с масштабными задачами национальных проектов, в которых задействована строительная отрасль. Поэтому конференция вызвала большой интерес у профессионалов.
Современный взгляд на обеспечение комфортности проживания также делает актуальным комплексный подход к проектированию и развитию территорий. Сегодня жилые кварталы должны включать не только школы, детские сады и поликлиники, как это было в советские времена, но и супермаркеты, спортивные сооружения, паркинги, прогулочные зоны, зеленые насаждения и многое другое.
«Важнейшей составляющей качественной жизни человека является не просто наличие рабочих мест и мест проживания, но и экология, уровень комфорта, развитая транспортная сеть. И Калининград – один из первых городов, который стал применять принципы комплексного развития территорий и уже накопил определенный опыт в данном направлении», – отмечает президент НОПРИЗ, народный архитектор России, академик Михаил Посохин.
Действительно, как подчеркнул главный архитектор Калининградской области Евгений Костромин, все населенные пункты региона и сам Калининград в последние годы развиваются по обновленным Генеральным планам и Правилам землепользования и застройки, выполненным с учетом требований Стандарта комплексного развития территорий.
Опыт применения
Благодаря применению Стандарта, Калининградская область зарекомендовала себя как регион практической реализации новой государственной градостроительной политики и выработки новых подходов к развитию городской среды.
Для населенных пунктов региона разработаны и внедряются концепции развития, предусматривающие их комплексное развитие, с обязательным предоставлением объемно-пространственной модели. Это делает планы властей более понятными гражданам, что, в свою очередь, стимулирует жителей на общественных слушаниях активнее принимать участие в обсуждении представленных проектов и вносить свои предложения по их изменению, а также по сохранению и использованию исторических и культурных объектов.
«Данный подход, опробованный нами в Светлогорске, далее был применен в других городах области, а также при разработке реализуемого в шесть этапов и рассчитанного до 2043 года мастер-плана развития острова Октябрьский в Калининграде», – отметил Евгений Костромин.
Реализация масштабного мастер-плана на территории площадью 600 га, одной из составляющих которого является Музейный квартал, повлечет внесение изменений в существующую градостроительную документацию (Схему территориального планирования Калининградской области, Генплан города, региональные нормативы градостроительного проектирования и в Правила землепользования и застройки).
Вопросы реализации
28 июня 2014 года был принят Закон № 172-ФЗ «О стратегическом планировании в Российской Федерации», регламентирующий временные этапы стратегического развития каждого региона страны, в том числе и территориального планирования, включая инженерно-энергетическое обеспечение новых объектов.
«В разрабатываемые документы должны входить схемы развития инженерной инфраструктуры всей территории каждого населенного пункта. В них должны быть заложены параметры развития существующих мощностей, строительство новых энергетических источников и сетевого хозяйства», – говорит вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин.
Вице-президент НОПРИЗ Алексей Воронцов также отметил важность инженерной составляющей при планировании развития новых территорий. «Конечно, среда обитания генерирует новые возможности, в том числе и энергетические, но необходимо ориентироваться также и на утвержденную Стратегию экономического развития региона. Именно она должна стать основой дальнейшей градостроительной деятельности архитекторов и проектировщиков», – подчеркнул он.
В совокупности, как было отмечено на конференции, природная составляющая и возведение инфраструктурных объектов должны обеспечить высокий уровень комфортной среды обитания жителям городов.
Стадион «Калининград»
Заместитель генерального директора Корпорации развития Калининградской области Олег Скворцов коснулся вопросов инвестиционной привлекательности региона. «Принимая во внимание уникальное положение области, в нее необходимо привлекать IT-бизнес, развивать туристические кластеры, создавая хорошие условия для жизни и работы квалифицированных специалистов. Нужно также расширять потенциал велотранспорта, стимулировать развитие игорного и гостиничного бизнеса, конного и других видов спорта», – отметил он.
Подготовка к проведению в Калининграде матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года значительно способствовала активизации работы по реконструкции исторического центра города, строительству новых объектов и развитию территории острова Октябрьский, где расположился стадион «Калининград».
Он построен в соответствии с требованиями, предъявляемыми FIFA, и при этом включает оригинальные решения, с которыми в ходе экскурсионной части деловой программы ознакомились участники конференции.
«Хотя Калининград не внесен в список сейсмоопасных территорий, но он отнесен к сложным регионам, где возможны тектонические подвижки земной коры. Поэтому стадион, как и многие другие объекты в Калининградской области, возводен с учетом сейсмологической опасности. В этом его уникальность», – рассказал заместитель директора, начальник отдела эксплуатации и технического обслуживания стадиона «Калининград» Геннадий Борисов.
Для обеспечения сейсмологической безопасности на стадионе «Калининград» установлены специальные усиленные узлы, поддерживающие крышу. Они блокируют распространение воздействий на несущие конструкции объекта и предохраняют крышу стадиона от смещения и деформации.
Прилегающий к стадиону район будет преобразован в спортивный парк, открытый для всех желающих.
Кстати
Стандарт комплексного развития территорий – методическое руководство по развитию городских территорий и освоению новых, разработанное Минстроем РФ и «ДОМ.РФ» совместно с КБ «Стрелка» по поручению Председателя Правительства РФ.
Смольный одобрил продажу через Фонд имущества Петербурга восьми участков под строительство объектов коммерческой и промышленной недвижимости.
На прошлой неделе правительство Петербурга одобрило продажу через аукционы права аренды восьми участков под объекты коммерческой недвижимости: паркинги, торговые комплексы и предприятия. Об этом на заседании правительства сообщила глава Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. Под многоэтажные и подземные паркинги, согласно информации Управления инвестиций, предназначены четыре участка. Из них три общей площадью 1,8 га находятся на ул. Оптиков и один, площадью, 0,32 га, – на Туристской ул. Совокупная стартовая цена за эти четыре участка (она традиционно для таких лотов привязана к размеру ежегодной арендной платы) составляет 18,3 млн рублей в год (самый дорогой лот на ул. Оптиков стоит 5,8 млн рублей в год, а самый дешевый, на Туристской ул., – 3,3 млн рублей в год). Эксперты говорят, что тема строительства паркингов крайне актуальна для города, но не столь перспективна для инвесторов из-за низкой рентабельности таких объектов (особенно подземных паркингов). Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями (Asset Management) NAI Becar Ольга Шарыгина отмечает, что локации участков, которые предлагает инвесторам город, не самые удачные. «Если в центре города, где остро чувствуется нехватка парковочных мест, инвестор еще может «поиграть» с ценой, то в спальных районах, которым относится и Приморский, цена аренды составляет от 3,5 до 7-8 тыс. рублей за одно место, что очень низко с учетом необходимых инвестиций. Так что ажиотажного спроса на лоты не будет», – считает она. «Участки под паркинги могут быть востребованы, особенно если цена земли не слишком сильно вырастет. В Приморском районе дефицит парковочных мест. Кроме того, часть будущего паркинга можно использовать под коммерческие цели – торговля сопутствующими товарами, офисы», – добавляет Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.
На торги Фонда имущества также попадут два участка под размещение производств машин и оборудования на Новосельковской ул. Это пятно площадью 0,19 за по стартовой цене 1,6 млн рублей в год и пятно площадью 0,24 га за 2,2 млн рублей в год. К торгам также готовят участок на ул. Ольминского (0,14 га за 14,8 млн рублей в год), где можно построить бизнес-центр, и пятно в 0,12 га для строительства объекта торговли на Южном шоссе. Стартовая цена аукциона за право аренды этого пятна составит 4,8 млн рублей в год. «Я не верю в успех строительства торгового объекта на Южном шоссе», – говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar. Она указывает, что в непосредственной близости от участка расположены парк, промышленные зоны, но очень мало жилых объектов. «А еще рядом с метро «Международная» расположен относительно большой торговый центр. А на Южном шоссе участок небольшой – его мало даже для плоскостного гипермаркета, не говоря уже про качественный торговый центр», – поясняет госпожа Шарыгина. Что касается участка на Новосельковской ул., то сейчас, по словам эксперта NAI Becar, на рынке нет дефицита участков под производство машин и оборудования. «С учетом небольшого размера участков стоимость должна быть практически демпинговой. Только в этом случае можно привлечь малых предпринимателей и небольшие производства», – отмечает Ольга Шарыгина. Строительство бизнес-центра на ул. Ольминского, по ее словам, также малоперспективно. «В этом районе и так достаточно много действующих и еще строящихся бизнес-центров. Спрос на объект будет низким», – предупреждает она.
Бизнес сетует, что город практически не выставляет на продажу интересные участки. Этот пул земли под коммерческую застройку – самый большой в этом году. И предложит ли город инвесторам еще что-то до конца года, непонятно. Для сравнения, в 2015 году было реализовано на торгах 22 таких участка площадью 17,3 га с суммарной арендной платой чуть более 3 млрд рублей. «Через торги продаются лишь единичные объекты. Большая часть сделок с земельными участками проходит на вторичном рынке недвижимости. При этом рынок закрытый и непрозрачный – информация о сделках, как правило, не распространяется», – говорит Лев Гниденко из ЗАО «Ойкумена». «Участки не под жилье мало интересуют бизнес. А большая часть земельных сделок под новые жилые дома проходит без участия живых денег – в обмен на квартиры или выплаты в рассрочку. Стандартный процент, который получает за пятно лендлорд – 15% от общего числа квартир в проекте. Город такой бартер предложить бизнесу не может. Поэтому и покупателей не густо», – заключил руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Кстати
Несмотря на экономический кризис, крупные девелоперы Петербурга за прошлый год, по данным экспертов Peterland, купили 270 га земли под жилищную застройку на сумму почти 30 млрд рублей. Там можно возвести 2,5 млн кв. м жилья. Львиная доля сделок пришлась на вторичный рынок. А сам город земельные участки под жилье продает неактивно. В пресс-службе Фонда имущества сообщили, что за весь 2015 год было продано восемь таких пятен общей площадью 11 га. Для сравнения, в 2010 году, на который пришелся пик таких торгов, было продано более 450 га.
С января будущего года изменится процедура прохождения документов при кадастровом учете и регистрации прав.
В соответствии с положениями нового 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступает в силу с 1 января 2017 года, объединяются базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого реестра прав (ЕГРП). В результате будет образована новая база Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также процедура кадастрового учета и регистрации прав станет единой, состоящей из нескольких подпроцессов. «Ранее ожидалось, что два ведомства – Кадастровая палата и Росреестр – также будут объединены в одно, однако в настоящий момент говорить об этом рано. Они остаются автономными ведомствами. Кадастровая палата будет готовить заключение, но окончательное решение по кадастровому учету и регистрации прав отныне будет принимать регистратор», – заявил Сергей Никитин, заместитель руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, на заседании круглого стола на тему «Последние изменения законодательства в области кадастрового учета и регистрации прав. Работа кадастровых инженеров в условиях обязательного членства в СРО. Обсуждение новых нормативных правовых актов и нормативных документов», организованном СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров».
На вопрос из зала о том, каким теперь будет свидетельство, Сергей Никитин пояснил, что бланк свидетельства изменился. Если раньше он печатался на гербовой бумаге с водяными знаками, то сейчас это свидетельство, напечатанное на обычной бумаге с печатью, серийным и порядковым номерами. Это сделано в целях экономии, ведь всем понятно, что свидетельство в любом случае действительно только на дату выдачи в связи с тем, что с течением времени объект недвижимости может измениться. Вся необходимая информация об объекте и его изменениях хранится в ЕГРП и, соответственно, в дальнейшем будет перенесена в ЕГРН.
Архив нужен
Комментируя изменения, которые инициирует вступление в силу с 1 января будущего года 218-ФЗ, Сергей Никитин рассказал аудитории, состоявшей преимущественно из кадастровых инженеров, в частности, о том, что в Управлении Росреестра намерены внимательно следить за тем объемом сведений, который будет вноситься в новую базу ЕГРН. Сергей Никитин рекомендовал кадастровым инженерам хранить всю информацию, которая необходима при постановке объекта на кадастровый учет. Он обратил внимание на то, что в Управлении Росреестра будут просить влиять на этот процесс и саморегулируемые организации, чтобы те, в свою очередь, предъявляли требования о ведении архива к своим кадастровым инженерам.
«Нам все чаще приходится запрашивать у кадастровых инженеров дополнительные документы, которые использовались для кадастрового учета, но не хранятся в ГКН. Большая просьба отвечать нам, иначе могут возникнуть проблемы при регистрации прав на объект», – заявил господин Никитин в пояснение необходимости создания электронного архива. «С 1 января 2017 года мы переходим на новые рельсы», – резюмировал он.
На то, что ведение архива необходимо, также обратил внимание председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» Алексей Лебедев. «От имени СРО мы участвуем в рабочих группах совместно с представителями Национальной палаты СРО кадастровых инженеров. В эти рабочие группы также входят представители Агентства стратегических инициатив, Министерства экономического развития, крупных организаций – участников этого рынка. На встречах активно обсуждается необходимость архива».
В этой связи слова Сергея Никитина и Алексея Лебедева также поддержала Алла Эккерман, генеральный директор СПб ГУП «ГУИОН». Она, со своей стороны, предложила следующее решение: ГУП «ГУИОН» готово принимать и хранить у себя всю бумажную документацию, так как обладает местами под архивное хранение во всех филиалах, а также имеет опыт перевода бумажной документации в электронный вид.
«До конца года, скорее всего, будут установлены тарифы и определены условия, на которых вы сможете получать при необходимости информацию, хранящуюся в ГУИОН. Рано или поздно, как вы понимаете, информация технического плана об объектах недвижимости и земельных участках может понадобиться либо вашим заказчикам, либо государству. Если вы по каким-то причинам хранить ее не можете, мы готовы предложить вам свои услуги в этой части», – в частности, сказала она. В том числе замечания о необходимости архива поддержал заместитель руководителя Кадастровой палаты Санкт-Петербурга Максим Румянцев.
Учет с разъяснениями
Со своей стороны, Валерий Малинин, заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, представил кадастровым инженерам разъяснения в отношении новых нормативных документов для постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства и земельных участков, поступившие от Минэкономразвития в Кадастровую палату с начала нынешнего года.
К примеру, Валерий Малинин отметил, что Кадастровая палата проверяет виды разрешенного использования земельных участков на соответствие градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
В свою очередь, Алексей Лебедев, председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров», напомнил собравшимся о необходимости подготовиться до 1 июля к вступлению в силу требований 452-ФЗ. В частности, о требовании об обязательном членстве кадастрового инженера в саморегулируемой организации. Как отметил Алексей Лебедев, важно при этом обращать внимание не только на активную рекламную деятельность СРО, но, прежде всего, на выполнение предусмотренных законом действий в отношении целого ряда правоустанавливающих документов (устав, положение, структура СРО, методическая и юридическая документация), организационно-правовую форму, состав участников, оперативность реакции самой СРО на запросы и обращения кадастровых инженеров, участие в комиссиях по лишению аттестатов и защиту своих членов. Только на изменения организационно-правовой формы СРО может уйти не менее двух месяцев, так как регистрация проходит через Министерство юстиции и Росреестр. В заключение глава совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» подчеркнул, что даже после вступления в силу всех положений 452-ФЗ закон не запрещает переходить из одной СРО в другую, более эффективно представляющую интересы кадастровых инженеров. Также в рамках заседания круглого стола на вопросы кадастровых инженеров ответили представители Кадастровой палаты Санкт-Петербурга и Ленинградской области.