Со сдержанным оптимизмом
До 2024 года власти Ленобласти намерены существенно увеличить социально-экономические показатели и выполнить обязательства региона по национальным проектам. Однако достижение многих параметров будет зависеть от общеэкономической ситуации в стране.
Правительство Ленобласти на прошлой неделе утвердило прогноз социально-экономического развития региона на 2020–2024 годы. В соответствии с ним будут верстаться бюджеты ближайших лет. Прогноз был подготовлен Комитетом по экономической политике и инвестиционной деятельности Ленобласти на основе текущих и ожидаемых показателей развития региона и РФ в целом.
«Свой прогноз мы построили исходя из нескольких консервативных факторов. Первый из них – это сохранение недружественного санкционного давления на нашу страну. Второй (и это глобальная тенденция) – замедление темпов роста экономики. Однако в своем прогнозе мы задействовали и позитивные факторы, в том числе связанные с необходимостью исполнения национальных проектов, что в итоге должно благоприятно отразиться на ситуации в регионе», – отметил глава Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Дмитрий Ялов.
По его словам, в ближайшие годы показатели Ленобласти, по уже сложившейся практике, будут превышать общероссийские. В частности, валовый региональный продукт в 2024 году достигнет 1,64 трлн рублей. Прирост по сравнению с текущим уровнем составит 17,3%. В среднем на 4,2% ежегодно будет расти индекс промышленного производства. Увеличение данного показателя будут обеспечивать обрабатывающая промышленность, логистика, сельское хозяйство. Также сохранится положительная динамика в объемах работ в строительстве. За общий период прирост показателя составит 7%.
Ожидается, что в 2024 году денежные доходы на душу населения увеличатся до 43,3 тыс. рублей в месяц. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата вырастет на 13,3%, до 64,2 тыс. рублей. Однако демографическая ситуация, отметил Дмитрий Ялов, в полной мере не сможет радовать. Ожидается, что через пять лет она будет по-прежнему характеризоваться естественной убылью населения, которая будет компенсироваться только миграционным приростом. Таким образом, к 2024 году численность жителей Ленобласти достигнет 1,9 млн человек.
Дмитрий Ялов на заседании правительства попросил коллег из других комитетов регулярно обновлять статистические данные по их отраслевым предприятиям. «Важно, чтобы вы мониторили ситуацию и предоставляли нам свежие данные по организациям. За счет этого мы сможем более точно спрогнозировать параметры социально-экономического развития региона», – подчеркнул он.
Стоит отметить, что на прошлой неделе Правительство Ленобласти также утвердило проект бюджета на 2020-й и плановый период на 2021–2022 годы. После небольших доработок его отправят в областное Заксобрание. Согласно принятому за основу проекту, в следующем году доходы региона составят 141,8 млрд рублей, расходы – 149,8 млрд. Дефицит средств будет 6%, при этом предполагается, что к 2022 году он снизится до 3%. В бюджете, в частности, будут учтены отчисления средств в фонд «ДОМ.РФ» для помощи в завершении проблемных объектов, выплаты компенсаций родителям при отсутствии мест в детских садах, на расходы на расселение ветхого и аварийного жилья, которое не вошло в госпрограммы.
По словам губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, регион войдет в 2020 год с самым стабильным бюджетом за свою историю. «Ранее об этом мы могли только мечтать. В новом же проекте бюджета всё есть. Однако важно, чтобы расходы, которые мы запланировали, полностью были осуществлены. По текущему году опять видим, что по некоторым направлениям идет недовыполнение по расходной части бюджета», – добавил он.
Комитет имущественных отношений Петербурга объявил раньше обычного срока конкурсы на закупку у строителей жилья для госнужд. Их торопятся провести до отмены «долевки».
За последнюю неделю анонсированы две закупки: одна на 200 квартир разного формата с бюджетом 814 млн рублей, вторая – на покупку еще 136 квартир на сумму 806 млн рублей. Таким образом, бюджет уже объявленных конкурсов составляет 1,6 млрд рублей. Но это еще не все. В апреле Смольный намерен провести тендеры на закупку жилья еще на 1,8 млрд рублей. Срок ввода домов, в которых город готов приобрести жильё - середина текущего года. А передать квартиры в собственность мегаполиса застройщики обязаны не позднее 2020 года.
Обычно город выкупает квартиры у строителей по осени. Но в этом году изменил традиции, поскольку нужно успеть оформить договоры до отмены долевого строительства и перехода отрасли на работу через эскроу-счета (соответствующие поправки в ФЗ-214 «О долевке» вступят в силу 1 июля текущего года).
Но ажиотажа на торгах ни чиновники, ни строители не предвидят. Традиционно в закупках участвуют только два девелопера региона - «Группа ЛСР» Андрея Молчанова и «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова, у которых много готового жилья, и потому цена оптовой закупки их устраивает. Традиционно эту цену определяет Минрегион. На этот год для Петербурга она составляет 69,5 тыс. рублей за 1 кв.м. При этом, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», самые скромные рыночные цены на такую недвижимость (в районах Шушар, Ручьев, в Ленсоветовском) на первичном рынке города составляют 75-90 тыс. рублей за 1 кв.м.
Тем не менее, совладелец «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров завил, что компания планирует участвовать в торгах и обладает необходимым запасом квартир, нужных городу.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на запрос об интересе к новым торгам не ответили.
Напомним, что за прошлый год Смольный закупил для госнужд 845 квартир площадью более 50 тыс. кв.м. на сумму свыше 3,7 млрд рублей. Из них у «Группы ЛСР» - на 2,3 млрд рублей (в ЖК «Новая Охта» и «Цветной город»), а у «Дальпитерстроя» на 1,4 млрд рублей в Шушарах.
Годом ранее весь бюджет таких закупок, который составил 6 млрд рублей, также разделили между собой эти два подрядчика. А всего с 2008 года город купил для госнужд более 10 тыс. квартир на сумму более 25 млрд рублей. Согласно плану, с 2017 до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
«Сейчас контракт между городом и застройщиком по выкупу жилья для госнужд оформляется не в форме договора долевого участия в строительстве, а фактически в форме договора купли-продажи будущей вещи. Поэтому формально процедуру выкупа это усложнять не должно. Но это утверждение верно только для "старых" застройщиков. А новым в соответствии с изменившимся законом, придется использовать эскроу-счета для расчетов с городом. То есть "предоплата" не будет поступать напрямую застройщику, а значит в цене застройщики будут вынуждены учитывать свои расходы на такую заморозку средств на счетах. Так что можно ожидать снижение интереса новых застройщиков к таким сделкам и изменение подхода к ценообразованию», - говорит партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Сиротская четверть. Город меняет правила закупки квартир для сирот
Город закупит квартиры на 538 млн рублей у СК «Дальпитерстрой»
Петербург купит квартиры для очередников у ЛСР
Там можно построить 440 тыс. м2 жилья. Актив оценен в 1,8 млрд рублей.
Российский аукционный дом (РАД) 21 мая текущего года по поручению ГК «ЦДС» Михаила Медведева будет продавать 6 земельных участков общей площадью 25 га в Буграх (массив «Центральное»). Все лоты имеют разрешения на строительство жилья и примыкают к ЖК «Новые горизонты», который «ЦДС» уже строит в этом районе.
Участки будут продавать отдельными лотами. Площадь самого маленького - 1,4 га (его начальная цена – 118,1 млн рублей), а самого большого - 5,9 га (его начальная цена - 570 млн рублей). Общая начальная стоимость земли составляет 1,8 млрд рублей.
На участках в совокупности можно построить около 440 тыс. кв.м. жилья (при таком объеме застройки нагрузка земли на стоимость 1 кв.м. нового строительства составит около 4 тыс. рублей). Важно, что между «ЦДС» и администрацией Ленобласти заключено соглашение о строительстве на этой территории объектов социальной инфраструктуры в обмен на налоги.
«Продаём эту землю, потому что решили сосредоточиться на городских проектах. В условиях нынешней рыночной ситуации это экономически более выгодно», - пояснили в пресс-службе ГК «ЦДС».
Исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова напомнила, что в прошлом году градостроительные нормативы застройки Ленобласти были изменены так, что теперь там нельзя строить дома выше 12-и этажей. «А у этих территорий есть все согласования по старым правилам. Их покупатели получат возможность реализовать один из последних высотных проектов в регионе», - говорит она.
"Цена, по которой участки выставлены на продажу, довольно низкая для рынка, что в некотором смысле подтверждает наш прогноз о том, что с введением эскроу-счетов стоимость земельных участков может упасть в 2-3 раза. Последние два года, клиенты, которые приходят к нам с запросами на земельные участки под жилье, не готовы рассматривать предложения в заКАДье. С этой точки зрения, «ЦДС» тоже, наверняка, понимают, что рынок тяжелый, и локация довольно проблемная, поэтому и стараются часть земельного банка продать. Точно также это сделал «ЮИТ» в проекте «Новоорловский», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Среди преимуществ локации он назвал относительную близость к городу. А среди минусов – отсутствие метро, сложности с инфраструктурой и отсутствие городской прописки для покупателей.
Марк Лернер, гендиректор компании «Петрополь» говорит: «Бугры», при определенных обстоятельствах, могут стать нормальной рабочей локацией для застройщика с большим финансовым ресурсом и возможностью продуктивно работать с банками в рамках изменившегося законодательства. Реализовывать большие проекты сегодня могут только компании, которые жестко контролируют себестоимость и способны работать на низкомаржинальном рынке. На каждый товар обязательно найдется свой покупатель. Большие холдинги, которые на рынке есть, могут заинтересоваться участком «ЦДС» в рамках собственной программы диверсификации портфеля. А раз «ЦДС» решил продавать, наверное, видит больший эффект от перспективной работы в другом районе Ленобласти или Петербурга».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» напомнила, что последние несколько лет район Мурино-Девяткино-Бугры остается самым востребованным у покупателей жилья районом в пригородной зоне Ленобласти - у этой территории фактически нет конкурентов по соотношению цены, транспортной доступности и инфраструктуры.
«По итогам 2018 года в районе Мурино-Новое Девяткино (включая Бугры) было реализовано 555,6 тыс. кв.м. жилья. Это 14% от общего объема сделок в петербургской агломерации», - говорит Ольга Трошева. Сейчас в этом районе девелоперы реализуют 24 проекта общей площадью 987,2 тыс. кв.м. В свободной продаже находится 367,7 тыс. кв.м. жилья. В основном это проекты класса «масс-маркет».
«Средняя цена предложения жилья составляет 77,2 тыс. рублей за 1 кв.м, что на 7,8% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленобласти», - сообщила Ольга Трошева.
По данным Knight Frank St Petersburg, в ближайшее перспективе в районе планируется строительство еще 1 млн кв.м. жилья. А к 2030 году в этом районе, по предварительным прогнозам, будет уже 6,2 млн кв.м. жилья.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
РАД продал здание фабрики «Красное знамя»
ДОМ.РФ продаст земельные участки в Курортном районе
У «Озерков» продают землю под строительство ЖК бизнес-класса