Добавить недвижимости «ума»
Цифровизация в самых разных ее проявлениях лавинообразно проникает во все сферы жизни современного общества.
Естественно, не мог остаться в стороне от обсуждения этого вопроса и один из крупнейших российских форумов по недвижимости, PROESTATE, на днях завершивший работу в Москве. Одной из площадок для обсуждения данной тематики стала панельная дискуссия «Умный дом – умный город».
Собравшиеся эксперты отметили, что цифровые технологии проникают в сферу недвижимости одновременно с двух сторон. Первая из них касается профессионалов отрасли. Диджитализация внедряется во все процессы проектирования, строительства и эксплуатации любых объектов недвижимости. В результате развития второго направления «поумнел» человеческий быт, «цифра» стала частью образа жизни, повседневного пользования людьми их жилищем.
По словам коммерческого директора Московского территориального управления Группы «Эталон» Василия Фетисова, современное положение в строительной сфере требует повышения рентабельности бизнеса, в том числе путем оптимизации расходов на все производственные процессы. Одним из наиболее эффективных инструментов здесь может стать использование современных цифровых технологий.
«И игроки строительного рынка это прекрасно понимают. Согласно результатам проведенного недавно специалистами опроса, 18% российских компаний, работающих в сфере недвижимости, уже имеют стратегию цифрового развития. Еще 51% респондентов намереваются внедрять ее в ближайшие два года», – подчеркивает он.
В то же время, как отметил Василий Фетисов, при осознании большинством необходимости использования цифровых технологий далеко не все понимают, какие именно из них сейчас наиболее актуальны, проще внедряются в строительную практику, позволяют добиться максимального экономического эффекта. «Поэтому одной из важнейших задач сегодня является анализ рынка технологий, компаний, стартапов в этой сфере. С одной стороны, существуют технологические гиганты, такие как Microsoft, Cisco и др., которые предлагают пакетные решения. Но продукты их весьма недешевы и редко «заточены» под решение специфических проблем нашей отрасли. С другой стороны, есть небольшие компании, выводящие на рынок свои относительно недорогие разработки как раз для решения конкретных задач. Но качество этого предложения не всегда находится на должном уровне. Поэтому необходим тщательный бенчмаркинг, сопоставительный анализ предлагаемых продуктов», – говорит эксперт.
Сопредседатель Экспертного совета по инновациям на рынке недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Ольга Гусева подчеркнула, что понятие «умный дом» сегодня не получило конкретного, четкого определения. «Каждый толкует его по-своему. Для одного оно подразумевает установку счетчиков энергоресурсов, а другой считает, что это набор приложений на смартфоне, позволяющий управлять бытовой техникой», – отмечает она.
По словам директора компании «Юникорн» Светланы Перминовой, в такой ситуации нет ничего удивительного: цифровые технологии вторгаются в жизнь общества очень быстро, и степень их восприятия зависит от многих факторов. «Кроме того, системы «умного дома» очень разнообразны, охватывают множество сторон жизни человека, и каждый выделяет то, что для него нужно и важно», – говорит она.
Эксперт также привела данные социологического опроса среди девелоперов, согласно которым уже около 30% компаний закладывают в свои проекты «умные решения». «Конечно, и здесь нет единого стандарта. Каждый планирует установку тех систем, которые кажутся ему наиболее интересными и привлекательными для покупателей», – отмечает Светлана Перминова, уточняя, что «умные решения» могут охватывать множество сфер жизни. Это обеспечение доступа, взаимодействие с управляющей компанией, контроль за использованием и оплатой энергоресурсов, управление бытовой и климатической техникой, в том числе дистанционное, и многое иное.
По данным эксперта, цена максимального комплекта «умных» систем для квартиры для застройщиков в Москве сейчас достигает 200 тыс. рублей, хотя есть, конечно, и сокращенные варианты, стоимость которых стартует от 30–50 тыс.
Справка
Форум PROESTATE проводится с 2007 года и является площадкой, где встречаются основные игроки рынка недвижимости. В числе делегатов форума – представители федеральных и региональных органов власти, инвестиционные, девелоперские и строительные структуры, управляющие и инжиниринговые компании, архитекторы, ритейлеры, консалтинговые и другие компании, представляющие рынок недвижимости. Ежегодно форум собирает несколько тысяч специалистов отрасли из десятков стран. Организаторы – «Росконгресс» и ARE, при поддержке Минстроя РФ, Правительства Москвы, Ассоциации инвесторов Москвы и Российской гильдии управляющих и девелоперов.
В Санкт-Петербурге и Ленобласти сохраняются сотни зданий – объектов наследия, которые не используются, и вряд ли найдут пользователя в обозримом будущем. По оценке экспертов, несмотря на историческую ценность, значительная часть этих памятников – не активы, а «головная боль» для собственников.
Как в поговорке
Многие объекты наследия (разумеется, прежде всего, не крупные, федерального значения, которые собирают туристов, а небольшие, со статусом региональных и даже выявленных памятников) все больше напоминают «чемодан без ручки» из известной поговорки – который и бросить жалко, и нести неудобно.
По данным КГИОП, по состоянию на начало октября 2018 года, на территории Петербурга насчитывалось 8960 объектов культурного наследия. Из них 3761 – федерального значения, 2340 – регионального, 2859 – выявленных объектов. По оценке экспертов, по крайней мере, несколько сотен их них еще с советских времен находятся в крайне неудовлетворительном состоянии и не используются.
Причина ситуации достаточно проста: требования к реконструкции и реставрации объектов наследия с целью приспособления для современного использования настолько строги, что потенциальные инвесторы просто не хотят за это браться, несмотря на имиджевые плюсы, которые дает размещение в таком здании.
«Петербург – уникальный по размерам и сохранности исторического наследия мегаполис; ничего похожего в мире нет. И любая попытка вторжения в сложившуюся архитектурную среду вызывает крайне бурную негативную реакцию общественности. С одной стороны, такое трепетное отношение к наследию – это прекрасно, с другой – не дает использовать здания-памятники», - отмечает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С ним соглашается директор Архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов. «В Петербурге сегодня самое жесткое охранное законодательство из всех, с какими мне довелось знакомиться в мире. В 2003 году мы работали над приспособлением Комендантского дома в Петропавловской крепости. В частности, над его двориком была установлена крыша. Проект в целом оказался успешным, сейчас этот объект очень востребован, там проходит множество мероприятий различной направленности. Но в рамках нынешнего законодательства, этот проект не мог бы быть реализован», - отмечает он.
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке экспертов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов, и теперь продолжают естественным образом разрушаться, поскольку бюджетных средств на реставрацию на все здания-памятники, очевидно, хватить не может.
Долго ли, коротко ли
На сегодняшний день, даже крупный исторический объект в центре Северной столицы очень проблематичен с точки зрения окупаемости. «Мы разрабатывали итоговый проект реконструкции Никольских рядов на Садовой улице. Там разместились две гостиницы крупных международных брендов Holiday Inn Express и Meininger Hotel Gruppe. Функционально проект, на мой взгляд, очень успешен – вместо руин в центре города появился востребованный объект. Но вот относительно экономической выгоды – я не настолько уверен», - говорит Рафаэль Даянов.
«В такой ситуации невозможно получить краткосрочную доходность. Берясь за реализацию проекта в объекте наследия, инвестор должен ориентироваться на долгосрочную перспективу. В данном случае, гостиничный сегмент, на мой взгляд, был оптимален. Отели не слишком большой звездности в историческом центре Петербурга будут востребованы всегда, даже не в высокий сезон. Соответственно, они постоянно будут генерировать прибыль, и «долгом шаге» обеспечат и окупаемость, и хорошую инвестиционную ценность объекта», - считает Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании VIYM (собственник Никольских рядов).
Поэтому, по его словам, имеются инвесторы, готовые вкладывать в исторические объекты в хороших локациях. «Они понимают, что долгосрочная инвестиция будет приносить, может быть, небольшую, но стабильную прибыль», - заключает эксперт.
По словам Николая Пашкова, у большинства исторических объектов очень «сложная экономика», поскольку затраты и сложности при приспособлении к современному использованию очень велики. «При покупке таких зданий, в основном, 40 тыс. рублей за 1 кв. м – это граница экономической целесообразности; а выше 60 тыс. рублей – практически не окупаемый в перспективе вариант», - отмечает он.
Эксперт отмечает также, что для памятников промышленной архитектуры одним из потенциально наиболее привлекательных вариантов использования является создание креативных пространств. «Такие проекты не требуют изменения планировки здания внутри и нуждаются в существенно меньших единовременных инвестициях», - говорит Николай Пашков.
«В таком случае есть возможность реконструировать объект постепенно. Поэтапное инвестирование в преобразование пространства комфортно для собственника. По мере выполнения улучшений и повышения класса объекта, может увеличиваться и арендная плата. При этом постепенное обновление дает возможность анализировать процесс и планировать развитие проекта в целом», – констатирует управляющая креативного пространства «Бертгольд-центр» Алена Цветкова, отмечая, что на этом объекте подход оказался экономически оправданным.
Между «нагрузкой» и «изюминкой»
Отдельную проблему представляют собой объекты наследия, находящиеся в составе крупных территорий «серого пояса», направляемых под редевелопмент. «Приспособление их под жилье, что экономической точки зрения было бы максимально привлекательно, практически невозможно. Планировки, которые, как правило, являются предметом охраны, совершенно не подходят для такого функционала. Паркинги размещать негде, озеленение, как правило, - тоже», - отмечает Николай Пашков.
Реконструкция объектов наследия в составе проектов застройки – это практически всегда дополнительная «нагрузка» на девелопера, считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Разумеется, застройщики, у которых на территории проекта имеются какие-то объекты наследия, подписывают соответствующие охранные обязательства, готовят проект реставрации и осуществляют ее, стараясь приспособить здание для того или иного современного использования. Но самостоятельной «экономики» у этих зданий нет. Затраты на исторические строения покрываются из доходов, полученных при реализации девелоперских проектов. Реставрация – это своего рода социальная «нагрузка», особенно, если речь о зданиях, находящихся не в историческом центре, а «на отшибе», - отмечает она.
Альтернативное мнение высказал директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. «Проекты реконструкции объектов наследия, находящихся на территории современной застройки, с точки зрения формальной рентабельности, действительно, редко когда выходят «в ноль». С этой точки зрения, они только добавляют девелоперам хлопот. Но сам факт присутствия такого объекта в составе жилого комплекса, особенно, если застройщик сумел придумать интересный формат для его современного использования, создает дополнительную ценность для возводимого жилья. Это привлекает к ЖК дополнительный интерес. Кроме того, исторический объект задает оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, стимулирует искать интересные решения внешнего облика комплекса», - считает он, приведя в пример ряд комплексов холдинга. Михаил Гущин добавляет, что объект наследия, гармонично «встроенный» в современный проект, позволяет повысить цены на жилье в нем до 10%.
Впрочем, эксперты солидарны в том, что реконструкция объектов наследия с приспособлением их под современное использование вне «больших девелоперских проектов», с точки зрения рентабельности, крайне проблематична, а значит вопрос повышения интереса инвесторов к зданиям-памятникам сохраняет актуальность.
Акционерное общество «Морской вокзал», которое почти 20 лет занимало здание на площади Морской Славы, признано банкротом по собственному иску. Здание передали «Морскому фасаду». Инвестиции его в реконструкцию, по оценке экспертов, превысят 1 млрд рублей.
Иск о признании АО «Морской вокзал» банкротом был подан самой компанией минувшей весной. Причина – накопившийся долг по аренде в размере 528 млн рублей. На днях Арбитраж открыл процедуру банкротства в отношении фирмы. Она продлится до конца июля 2019 года.
«Морской вокзал» занимал здание на пл. Морской Славы на Васильевском острове с 1998 года. Договор был заключен на 49 лет и включал в себя аренду здания межрейсовой базы площадью 27 тыс. кв.м., трех причалов и пирса (общая площадь, которую занимает комплекс – 6,7 га). Но с ноября 2016 года по февраль 2017 года «Морской вокзал» накопил долги перед городом. Только в прошлом году Комитет имущественных отношений взыскал с компании долги по аренде и пени на общую сумму более 50 млн рублей. А имущество, которым пользовался «Морской вокзал», передали (пока на год) в доверительное управление АО «Пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад». В будущем Смольный собирается передать вокзал инвесторам по долгосрочному договору. Одним из его условий будет реконструкция комплекса. Возможно, имущество в итоге получит «Морской фасад». Он уже вынашивает совместно с городом планы по созданию на этом месте Свободного порта в составе которого будут и пассажирский порт, и морской вокзал, и терминалы на набережных Петербурга.
«Зданием Морского вокзала уже интересовался ряд инвесторов. Локация, а также видовые характеристики объекта делают его привлекательным для реконцепции под гостиницу, бизнес-центр и даже апартаменты. Окончательное решение о будущем проекта, скорее всего, будет принято после того, как прояснится судьба действующего порта для круизных лайнеров. Объем инвестиций в реконструкцию, модернизацию только здания вокзала превысит 1 млрд рублей», - комментирует директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова.
«Ранее этот комплекс составлял конкуренцию, пусть и не очень значительную, пассажирскому порту «Морской фасад» на намывных территориях. Если сейчас оба этих объекта будут управляться одной структурой, то перераспределение потоков может пойти как в сторону увеличения загрузки Морского вокзала, так и наоборот», - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. По его мнению, в долгосрочной перспективе этот объект, скорее всего, будет реконструирован под другие функции, не связанные с портовой деятельностью. Этому будет способствовать и редевелопмент расположенного рядом «Ленэкспо». «Морской вокзал могут переформатировать в офисный центр или общественное пространство или снести для дальнейшего строительства жилой недвижимости. А сохранение существующей функции возможно только при одном условии – если у УК есть цель сохранить комплекс и сбалансировать с его помощью прием судов, разгрузив «Морской фасад», - считает он.
Кстати:
Реконструкция здания Морского вокзала планируется с 2004 года. Акционеры и чиновники также много говорили о строительстве второй очереди вокзала, которое оценивалось в $100 млн. Планировалось и строительство и третьей очереди за $200 млн. Но дальше переговоров и проектирования дело не двинулось.