Добавить недвижимости «ума»
Цифровизация в самых разных ее проявлениях лавинообразно проникает во все сферы жизни современного общества.
Естественно, не мог остаться в стороне от обсуждения этого вопроса и один из крупнейших российских форумов по недвижимости, PROESTATE, на днях завершивший работу в Москве. Одной из площадок для обсуждения данной тематики стала панельная дискуссия «Умный дом – умный город».
Собравшиеся эксперты отметили, что цифровые технологии проникают в сферу недвижимости одновременно с двух сторон. Первая из них касается профессионалов отрасли. Диджитализация внедряется во все процессы проектирования, строительства и эксплуатации любых объектов недвижимости. В результате развития второго направления «поумнел» человеческий быт, «цифра» стала частью образа жизни, повседневного пользования людьми их жилищем.
По словам коммерческого директора Московского территориального управления Группы «Эталон» Василия Фетисова, современное положение в строительной сфере требует повышения рентабельности бизнеса, в том числе путем оптимизации расходов на все производственные процессы. Одним из наиболее эффективных инструментов здесь может стать использование современных цифровых технологий.
«И игроки строительного рынка это прекрасно понимают. Согласно результатам проведенного недавно специалистами опроса, 18% российских компаний, работающих в сфере недвижимости, уже имеют стратегию цифрового развития. Еще 51% респондентов намереваются внедрять ее в ближайшие два года», – подчеркивает он.
В то же время, как отметил Василий Фетисов, при осознании большинством необходимости использования цифровых технологий далеко не все понимают, какие именно из них сейчас наиболее актуальны, проще внедряются в строительную практику, позволяют добиться максимального экономического эффекта. «Поэтому одной из важнейших задач сегодня является анализ рынка технологий, компаний, стартапов в этой сфере. С одной стороны, существуют технологические гиганты, такие как Microsoft, Cisco и др., которые предлагают пакетные решения. Но продукты их весьма недешевы и редко «заточены» под решение специфических проблем нашей отрасли. С другой стороны, есть небольшие компании, выводящие на рынок свои относительно недорогие разработки как раз для решения конкретных задач. Но качество этого предложения не всегда находится на должном уровне. Поэтому необходим тщательный бенчмаркинг, сопоставительный анализ предлагаемых продуктов», – говорит эксперт.
Сопредседатель Экспертного совета по инновациям на рынке недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Ольга Гусева подчеркнула, что понятие «умный дом» сегодня не получило конкретного, четкого определения. «Каждый толкует его по-своему. Для одного оно подразумевает установку счетчиков энергоресурсов, а другой считает, что это набор приложений на смартфоне, позволяющий управлять бытовой техникой», – отмечает она.
По словам директора компании «Юникорн» Светланы Перминовой, в такой ситуации нет ничего удивительного: цифровые технологии вторгаются в жизнь общества очень быстро, и степень их восприятия зависит от многих факторов. «Кроме того, системы «умного дома» очень разнообразны, охватывают множество сторон жизни человека, и каждый выделяет то, что для него нужно и важно», – говорит она.
Эксперт также привела данные социологического опроса среди девелоперов, согласно которым уже около 30% компаний закладывают в свои проекты «умные решения». «Конечно, и здесь нет единого стандарта. Каждый планирует установку тех систем, которые кажутся ему наиболее интересными и привлекательными для покупателей», – отмечает Светлана Перминова, уточняя, что «умные решения» могут охватывать множество сфер жизни. Это обеспечение доступа, взаимодействие с управляющей компанией, контроль за использованием и оплатой энергоресурсов, управление бытовой и климатической техникой, в том числе дистанционное, и многое иное.
По данным эксперта, цена максимального комплекта «умных» систем для квартиры для застройщиков в Москве сейчас достигает 200 тыс. рублей, хотя есть, конечно, и сокращенные варианты, стоимость которых стартует от 30–50 тыс.
Справка
Форум PROESTATE проводится с 2007 года и является площадкой, где встречаются основные игроки рынка недвижимости. В числе делегатов форума – представители федеральных и региональных органов власти, инвестиционные, девелоперские и строительные структуры, управляющие и инжиниринговые компании, архитекторы, ритейлеры, консалтинговые и другие компании, представляющие рынок недвижимости. Ежегодно форум собирает несколько тысяч специалистов отрасли из десятков стран. Организаторы – «Росконгресс» и ARE, при поддержке Минстроя РФ, Правительства Москвы, Ассоциации инвесторов Москвы и Российской гильдии управляющих и девелоперов.
По данным ГУ МЧС РФ по Ленобласти, в населенных пунктах региона находятся 105 подразделений пожарно-спасательного гарнизона, 77 из которых государственные 22 – частных и 1 – муниципальное. Вместе с тем с учетом динамичной застройки как жилого, так и промышленного сектора области потребность в увеличении количества подразделений пожарной охраны постоянно растет.
Дело в том, что по Региональным нормативам градостроительного проектирования Ленобласти (РНГП) размещение подразделений пожарной охраны определяется исходя не только из количества жителей населенного пункта или его статуса, но и времени прибытия пожарной бригады к месту вызова. Для городских поселений и округов этот норматив составляет не более 10 мин., а для сельских – не более 20 мин.
К сожалению, на данный момент этот показатель соблюдается не во всех населенных пунктах области. По данным Ленинградской областной противопожарно-спасательной службы, активизировать строительство противопожарных объектов необходимо именно в районах, граничащих с КАД.
Кто строит?
Причины нехватки пожарных депо те же, что и другой инфраструктуры: власти, которые должны заботиться о пожарной безопасности, возводят их гораздо медленнее, чем застройщики – жилье.
Впрочем, власти виноваты не всегда. По Градостроительному кодексу РФ, если земля находится в частной собственности, то возводить объекты пожарной безопасности должны девелоперы, работающие на данной территории. Например, в Янино и Кудрово, где пожарных депо ощутимо не хватает, реализуются частные проекты в рамках комплексного освоения территории (КОТ). «Застройщики могут либо строить объекты пожарной безопасности самостоятельно, либо обратиться в Дирекцию комплексного развития территорий. На каждый объект заключается договор, общий объем финансирования делится среди девелоперов пропорционально возводимым метрам. Составляется прозрачный график финансирования», – рассказал глава Дирекции КРТ Даниил Федичев.
Причины, по которым далеко не все стройкомпании спешат заняться строительством пожарного депо, очевидны. Во-первых, эти объекты не приносят прибыли. Во-вторых, многие девелоперы задумываются об инфраструктуре только после возведения жилья, чтобы не угодить в список долгостроев. «С застройщиками мы ведем очень непростые переговоры в стиле «челночной дипломатии». Компании весьма неохотно тратятся на строительство пожарных депо и совсем не хотят быть единственными участниками проекта. Но задача Дирекции состоит в том, чтобы финансирование осуществлялось на справедливой и прозрачной основе», – подчеркнул Даниил Федичев.
Так, по данным Дирекции КРТ, несмотря на заключенный почти год назад договор, компания «Патриот Северо-Запад» на прошлой неделе вышла из состава участников строительства пожарного депо в Янино-1. Возведение объекта, стоимостью 109,5 млн рублей, обеспечивают компании «БалтИнвестГрупп», «ЛСТ Девелопмент», и «КВС Девелопмент». Однако в Правительстве Ленобласти обещают, что диалог с компанией «Патриот Северо-Запад» возобновится, когда компания начнет вводить свои жилые дома в эксплуатацию. Депо же должно быть готово уже в апреле этого года.
В феврале компания Setl City передала Дирекции КРТ полномочия руководителя проекта строительства пожарного депо в Кудрово, так как в одиночку уже выполнила большую часть работ. Соглашение об участии в финансировании объекта, стоимостью 140 млн рублей, недавно подписали «Арсенал-Недвижимость», «Полис Групп» и Группа ЦДС. Договориться с компаниями «Мавис», «Инвестторг» и «Патриот Северо-Запад» чиновникам пока не удалось. Объект планируется ввести в эксплуатацию в июне этого года.
«Мы участвуем в возведении депо исключительно в интересах жителей ближайших микрорайонов, чтобы в случае необходимости значительно сократить время прибытия на место пожарных машин», – сообщили в компании Setl City. «Для нас участие в строительстве депо – это социальная работа, которая не связана с получением прибыли», – рассказали в пресс-службе «Полис Групп», напомнив, что холдинг уже участвовал в реализации проекта строительства пожарного депо в Буграх.
Дружно и добровольно
С нехваткой объектов пожарной безопасности можно бороться не только путем строительства таких оных, но и развитием добровольных пожарных команд, которые сегодня на территории региона защищают от огня 24 населенных пункта, где проживает более 23 тыс. человек. Особенно в защите нуждаются садоводческие объединения и сельские поселения, расположенные вне норматива времени прибытия подразделений пожарной охраны. На территории Ленинградской области расположено более 2,5 тысяч садоводств, в которые ежегодно выезжает значительное количество жителей Санкт-Петербурга.
«Органы местного самоуправления и председатели садоводств должны быть заинтересованы в безопасности жителей и создавать условия для организации добровольной пожарной охраны, а также для участия граждан в обеспечении первичных мер пожарной безопасности в иных формах. Необходимо создавать добровольные пожарные команды и обеспечивать их необходимой техникой и оборудованием. Затраты на создание и содержание такого подразделения не соизмеримы с ущербом от пожара, а добровольцы всегда помогут сдержать распространение огня до прибытия профессионалов или устранить возгорание в самом его начале», – подчеркнули в МЧС Ленобласти.
Кстати
На прошлой неделе губернатор Ленобласти Александр Дрозденко обсудил с начальником регионального ГУ МВД Романом Плугиным перспективы строительства отделений полиции в регионе, финансирование частично ляжет на плечи бизнеса.
Уже подписан инвестиционный договор на проектирование полицейского отделения на 75 сотрудников и инженерную подготовку территории в Мурино. Строительство здания в 2,5 тыс. кв. м будет осуществляться за счет девелоперов, работающих на территории. Для нужд Кудрово новый полицейский участок появится на территории ТК «Мега Дыбенко». Финансирование проекта также обеспечат застройщики. В 2019 году новые здания полиции появятся в Кировске и населенных пунктах Ломоносовского района.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Разработан новый ГОСТ в области пожарной безопасности
В России прекратили работу 315 ТЦ, не соответствующие пожарным нормам
Ленобласть выделит 74 млн рублей на новое жилье для погорельцев
«Пятно» около Большеохтинского кладбища оценено в 800 млн рублей.
30 мая Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже 3,94 га на Партизанской улице, 3А, в промзоне «Охта». Со стороны промзоны площадка граничит с участком «Группы ЛСР», а напротив находится Большеохтинское кладбище. Это старая промышленная территория, но по ПЗЗ там разрешена жилищная застройка, а также возведение объектов общественно-делового назначения. По предварительным подсчетам, на участке можно построить около 72,4 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 36,4 тыс. кв. м жилья и 36 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
«Пятно» принадлежит компании «Норд-ОПТ». Участок оценен собственником в 800 млн рублей. Но он готов предоставить покупателю рассрочку по оплате сделки на 1 год под 9% годовых.
«Это одна из старых промышленных территорий, которые сегодня представляют собой золотой земельный фонд Петербурга. Сопоставимый по площади участок НПО «Буревестник» на Малоохтинском проспекте, 68, в конце прошлого года на торгах был продан под редевелопмент за 1,5 млрд рублей», – сообщили в РАД.
По оценке и. о. руководителя коммерческого департамента РАД Раисы Муратовой, конечная стоимость квартир или апартаментов в этом проекте может составить 120–130 тыс. рублей за 1 кв. м. «Мы уверены, что актив заинтересует девелоперов. При стоимости в 800 млн рублей нагрузка земли на стоимость «квадрата» жилья составит 11–12 тыс. рублей. Это привлекательный показатель для данного района», – комментирует Раиса Муратова.
По мнению директора департамента финансовых рынков и инвестиций ColliersInternationalв Петербурге Анны Сигаловой, стоимость земельного участка в ходе торгов может вырасти на 30–40%. «Только половину территории можно застроить жильем, а другую – объектами коммерческой недвижимости. Самый привлекательный вариант для коммерческой застройки – проект апартаментов или бизнес-центра. Торговая недвижимость в этой локации вряд ли будет востребована, так как поблизости уже представлены гипермаркет «Лента» и ТРК «Охта Молл». Появление последнего существенно оживило район в последние два года и привлекло к нему внимание инвесторов», – говорит она.
«Минусов в этом лоте больше, чем плюсов. Промзона и кладбище – не лучшее соседство. Тем более, что власти планируют расширить санитарные зоны вокруг кладбищ. Полагаю, интерес к лоту будет небольшим», – отмечает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
А управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина заявила, что цена выглядит соразмерной, если на участке нет серьезных проблем с коммуникациями. «В противном случае цена уменьшится. Если же застройщику будет необходимо обеспечить социальную инфраструктуру в проекте, то дисконт составит 10–15%», – считает она.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на вопрос, интересен ли им для покупки участок компании «Норд-ОПТ», находящийся по соседству с их проектом на Охте, сообщили, что на данный момент у них земельный банк сформирован. «Нам есть, что строить и сейчас, и в будущем. Но если на рынке появится привлекательное для нас «пятно», мы будем готовы рассмотреть его приобретение», – сообщили в «Группе ЛСР».
Кстати
На данный момент, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 13 ЖК (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв. м – в том числе в районе Малой и Большой Охты – 80 тыс. кв. м. В продаже в районе находится 253 тыс. кв. м жилья (5% от общего предложения в Петербургской агломерации).