Добавить недвижимости «ума»
Цифровизация в самых разных ее проявлениях лавинообразно проникает во все сферы жизни современного общества.
Естественно, не мог остаться в стороне от обсуждения этого вопроса и один из крупнейших российских форумов по недвижимости, PROESTATE, на днях завершивший работу в Москве. Одной из площадок для обсуждения данной тематики стала панельная дискуссия «Умный дом – умный город».
Собравшиеся эксперты отметили, что цифровые технологии проникают в сферу недвижимости одновременно с двух сторон. Первая из них касается профессионалов отрасли. Диджитализация внедряется во все процессы проектирования, строительства и эксплуатации любых объектов недвижимости. В результате развития второго направления «поумнел» человеческий быт, «цифра» стала частью образа жизни, повседневного пользования людьми их жилищем.
По словам коммерческого директора Московского территориального управления Группы «Эталон» Василия Фетисова, современное положение в строительной сфере требует повышения рентабельности бизнеса, в том числе путем оптимизации расходов на все производственные процессы. Одним из наиболее эффективных инструментов здесь может стать использование современных цифровых технологий.
«И игроки строительного рынка это прекрасно понимают. Согласно результатам проведенного недавно специалистами опроса, 18% российских компаний, работающих в сфере недвижимости, уже имеют стратегию цифрового развития. Еще 51% респондентов намереваются внедрять ее в ближайшие два года», – подчеркивает он.
В то же время, как отметил Василий Фетисов, при осознании большинством необходимости использования цифровых технологий далеко не все понимают, какие именно из них сейчас наиболее актуальны, проще внедряются в строительную практику, позволяют добиться максимального экономического эффекта. «Поэтому одной из важнейших задач сегодня является анализ рынка технологий, компаний, стартапов в этой сфере. С одной стороны, существуют технологические гиганты, такие как Microsoft, Cisco и др., которые предлагают пакетные решения. Но продукты их весьма недешевы и редко «заточены» под решение специфических проблем нашей отрасли. С другой стороны, есть небольшие компании, выводящие на рынок свои относительно недорогие разработки как раз для решения конкретных задач. Но качество этого предложения не всегда находится на должном уровне. Поэтому необходим тщательный бенчмаркинг, сопоставительный анализ предлагаемых продуктов», – говорит эксперт.
Сопредседатель Экспертного совета по инновациям на рынке недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Ольга Гусева подчеркнула, что понятие «умный дом» сегодня не получило конкретного, четкого определения. «Каждый толкует его по-своему. Для одного оно подразумевает установку счетчиков энергоресурсов, а другой считает, что это набор приложений на смартфоне, позволяющий управлять бытовой техникой», – отмечает она.
По словам директора компании «Юникорн» Светланы Перминовой, в такой ситуации нет ничего удивительного: цифровые технологии вторгаются в жизнь общества очень быстро, и степень их восприятия зависит от многих факторов. «Кроме того, системы «умного дома» очень разнообразны, охватывают множество сторон жизни человека, и каждый выделяет то, что для него нужно и важно», – говорит она.
Эксперт также привела данные социологического опроса среди девелоперов, согласно которым уже около 30% компаний закладывают в свои проекты «умные решения». «Конечно, и здесь нет единого стандарта. Каждый планирует установку тех систем, которые кажутся ему наиболее интересными и привлекательными для покупателей», – отмечает Светлана Перминова, уточняя, что «умные решения» могут охватывать множество сфер жизни. Это обеспечение доступа, взаимодействие с управляющей компанией, контроль за использованием и оплатой энергоресурсов, управление бытовой и климатической техникой, в том числе дистанционное, и многое иное.
По данным эксперта, цена максимального комплекта «умных» систем для квартиры для застройщиков в Москве сейчас достигает 200 тыс. рублей, хотя есть, конечно, и сокращенные варианты, стоимость которых стартует от 30–50 тыс.
Справка
Форум PROESTATE проводится с 2007 года и является площадкой, где встречаются основные игроки рынка недвижимости. В числе делегатов форума – представители федеральных и региональных органов власти, инвестиционные, девелоперские и строительные структуры, управляющие и инжиниринговые компании, архитекторы, ритейлеры, консалтинговые и другие компании, представляющие рынок недвижимости. Ежегодно форум собирает несколько тысяч специалистов отрасли из десятков стран. Организаторы – «Росконгресс» и ARE, при поддержке Минстроя РФ, Правительства Москвы, Ассоциации инвесторов Москвы и Российской гильдии управляющих и девелоперов.
Город меняет правила закупки квартир для сирот. Теперь бывшие детдомовцы смогут занимать не более 25% квартир в одном корпусе многоквартирного дома.
Депутаты петербургского Заксобрания приняли в первом чтении законопроект, который усложнит закупку городом квартир для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Согласно документу, для бывших детдомовцев город будет закупать не более 25% квартир в одном корпусе многоквартирного дома. Закон должен вступить в силу 1 февраля 2019 года.
Инициаторы этой идеи, депутаты Денис Четырбок и Михаил Погорелов, считают, что таким образом удастся предотвратить возникновение «социальных гетто» в новостройках. По их данным, воспитанники детских домов, получая квартиры, нередко живут все вместе на одной жилплощади, а остальные помещения сдают. Другие жители таких домов жалуются на асоциальное поведение льготников. В частности, подобные инциденты были зафиксированы в проекте «Новая Охта», который в Красногвардейском районе строит «Группа ЛСР».
В прошлом году Смольный закупил 645 квартир для сирот, в том числе, 498 у «Группы ЛСР». Остальное закупали у компании «Дальпитерстрой» в Ленсоветовском. В этом году будут куплены еще 200 квартир на 1,2 млрд рублей. Итоги очередного конкурса подведут 21 января текущего года.
Но большинство участников рынка в массовых закупках жилья не участвуют из-за низкой цены, которую предлагает город. Ее определяет Минрегион. И на этот год для Петербурга она составляет всего 69,5 тысяч рублей за 1 кв.м. При этом власти закупают для госнужд жилье или в сданных домах, или в корпусах высокой степени готовности. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», самые скромные рыночные цены на такую недвижимость (в районах Шушар, Ручьев, в Ленсоветовском) на первичном рынке города составляют 75-80 тыс. рублей за 1 кв.м.
По этой причине, традиционно в торгах участвуют только упомянутые девелоперы «Группа ЛСР» и «Дальпитерстрой», у которых много готового жилья, и потому цена оптовой закупки их устраивает.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на вопрос о том, как изменения в законодательстве могут повлиять на активность компании на торгах, не ответили, сославшись на то, что закон еще не принят. «Если эти изменения будут приняты, то мы, как законопослушная компания, будем работать в рамках правового поля. Условия конкурса определяет город. А мы лишь принимаем решение участвовать в том или ином конкурсе или нет», - пояснили в «Группе ЛСР».
Совладелец «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров завил, что компания будет и дальше участвовать в таких торгах и обладает необходимым запасом квартир, нужных городу. «Но, на мой взгляд, можно было бы и побольше процент жилья для сирот сделать - 30-40% от общего количества квартир в доме», - отметил он.
Кстати
Всего в 2018-2019 годах город планирует купить жилье для детей-сирот, очередников и льготников на сумму 9 млрд рублей. Для сравнения, в 2017 году город закупил квартиры на 6 млрд рублей. А всего с 2008 года город купил для госнужд почти 10 тыс. квартир на сумму более 22 млрд рублей. Согласно плану, до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
Арбитражный суд Петербурга отказался удовлетворить иск инвестора проекта «Театр песни» о предоставлении участка для работы в устье реки Смоленки. В истории, которая длилась 10 лет, поставлена точка.
Суд полностью отказал в удовлетворении иска ООО «Театр песни». Компания пыталась судиться со Смольным за участок под проект на Новосмоленской набережной. Но проиграла. Битва за проект, которая длилась 10 лет, завершилась не в пользу инвестора.
Идея строительства театра песни принадлежала главе холдинга PMI Евгению Финкельштейну, который привлек в проект Аллу Пугачеву и Кристину Орбакайте (изначально они на двоих контролировали 49% долей в ООО «Театр песни Аллы Пугачевой», на которое была оформлена земля под стройку). Участок площадью 3 га в устье реки Смоленки город предоставил компании в 2008 году на инвестиционных условиях. Строительство должно было стартовать в 2010 году и завершиться в 2015 году. Британское архитектурное бюро Populous LLC и петербургская мастерская А-Лен разработали проект, в котором театр бы представлен в форме бриллианта (правда, архитектурная общественность тут же окрестила его «мешком с картошкой» и «булыжником» - прим. «Строительного Еженедельника»). Это был многофункциональный комплекс общей площадью 190 тыс. кв.м., из которых 17,2 тыс. кв.м. должна была занять сцена - самая большая концертная площадка в России. Там же планировали разместить бизнес–центр, выставочные залы и гостиницу. После завершения строительства инвесторы планировали выйти на самоокупаемость в течение 10 лет. При этом оборот центра уже в первый год после открытия, по расчетам инвесторов, составил бы 10 млрд рублей. Через три года после открытия корпорация собиралась выйти на показатель в 300 мероприятий в год.
Инвестор вложил в проект 100 млн рублей. Но строительство так и не началось. На проект посыпались иски. Сначала у общественности были претензии к цене участка. Но прокуратура сочла разрешение, выданное инвестору, законным. Потом появились вопросы к высотности будущего комплекса. Но градсовет проект все-таки одобрил с условием, что инвестор его понизит. А потом возникли претензии к проекту из-за его несоответствия Правилам землепользования и застройки. Выяснилось, что по участку должна пройти дорога и часть пятна предназначена под морскую набережную. Суд поддержал претензии истцов, признав нарушение Генплана. Чтобы соблюсти требование Генплана Евгений Финкельштей даже согласился построить под театром тоннель для автомобилей. Но и это не помогло. В 2014 году Смольный отменил постановление о строительстве. Инвестор требовал возмещения убытков. И после серии судов стороны заключили мировое соглашение, согласно которому Комитет по инвестициям должен был продлить сроки реализации проекта. В 2016 году семья Аллы Пугачевой покинула проект.
«Мы хотели сделать проект для города, ведь в Петербурге есть потребность в новом концертном зале, новых выставочных площадях. Проект, созданный на частные деньги, должен был приносить городу прибыль. Мы исправно платили аренду, получили все необходимые согласования, но нам не дали работать», - так комментировал ситуацию Евгений Финкельштейн после очередного проигрыша в суде.
«Учитывая то, что спорный участок в декабре внесен законом Петербурга в перечень зеленых насаждений общего пользования, битву о предоставлении земли под строительство театра стоит считать завершенной. Но остались неразрешенными вопросы убытков по результатам этой инвестиционно-судебной эпопеи. И мне кажется, что в этом направлении у инвестора еще есть возможности восстановить свои имущественные интересы», - говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Кстати
В конце декабря прошлого года стало известно, что архитектурная компания Lifequality Evolution Андрея Литвинова предложила петербургским властям создать на том самом участке в устье Смоленки террасный парк. На его территории хотят возвести заглубленное здание для библиотеки русского авангарда и офиса архитектурного бюро. Его максимальная высота составит 18 метров, а общая площадь - около 3 тыс. кв.м. Архитектор готов вложить в проект не менее 500 млн рублей собственных средств. Он рассчитывает, что Смольный поддержит инициативу и предоставит землю без торгов, «учитывая важную социальную и общественную миссию» проекта.