Непонятно, что за зверь
Тема экспертного сопровождения проектирования и строительства вызывает интерес у представителей экспертного сообщества. Однако сегодняшние законодательные и нормирующие документы оставляют больше вопросов, чем дают ответов.
Экспертное сообщество высоко оценило недавние поправки в Градкодекс РФ, исключающие принятые в августе 2018 года положения 342-ФЗ, согласно которым экспертизу проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий, могут проводить только органы госэкспертизы (подробнее см. «Негосэкспертизе вернули полномочия», «Строительный Еженедельник», № 23 от 5 августа 2019 года). Однако этим вопросы к законодателям не исчерпываются.
Нужна ясность
Закон № 151-ФЗ предполагает совершенствование порядка проведения повторной экспертизы проектной документации, а также введение института экспертного сопровождения. Минстроем при участии Главгосэкспертизы РФ подготовлен ряд проектов нормативно-правовых актов, в том числе проект поправок к постановлению Правительства РФ № 145 от 5 марта 2007 года. Предполагается, что государственная экспертиза в форме экспертного сопровождения будет осуществляться теми же организациями, которые ранее проводили экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий. Все последующие изменения в проектную документацию будут вноситься на основании договора об экспертном сопровождении. И в таком случае дополнительное направление проектной документации на проведение повторной экспертизы не требуется. При этом за проведение экспертного сопровождения взимается плата за год в размере 10% размера платы за проведение первичной госэкспертизы.
Эксперты отмечают непроработанность и противоречивость концепции экспертного сопровождения. «Пока совершенно непонятно, что это за зверь. Насколько эффективным будет это нововведение – трудно сказать, а уж какие деньги будут брать госэкспертизы в процессе сопровождения – вообще предсказать невозможно. Думаю, что финансовая нагрузка на заказчика только возрастет», – считает президент ГК «Н.Э.П.С.», вице-президент НОЭКС Виктор Зозуля.
«В законе об отмене повторной экспертизы и введении экспертного сопровождения заложен ряд внутренних противоречий и несоответствий, которые необходимо устранить. Например, в одном из пунктов указано, что заявитель для проведения экспертного сопровождения предоставляет «часть проектной документации». При этом Градостроительный кодекс четко определяет полноту и состав проектной документации и не дает определения ее "части"», – добавляет президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС Александр Орт.
Также, по его словам, законом предполагается заключение годового договора с оплатой 10% от стоимости первичной экспертизы. «Но не понятно, за что эти 10% – за период, за услугу или за заключение, которое необходимо выдать в течение 10 дней, – и какова будет конечная цифра. На данный момент не понятен результат оказания услуги: форма его оформления, порядок загрузки в Единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ). Если направлять в ЕГРЗ каждое изменение, то реестр будет просто завален такими сведениями. Эти моменты обязательно нужно урегулировать, и об эффекте от этого законопроекта и экономии говорить пока рано», – говорит эксперт.
Кому выгодно?
Эксперты выражают серьезные сомнения в том, что для застройщиков сопровождение окажется дешевле услуг по экспертизе разовых внесений изменений в исходный проект. «При отмене повторной экспертизы затраты застройщиков могут незначительно уменьшиться, но в некоторых случаях могут и возрасти – при принятии проектировщиками неграмотных, некомпетентных решений, тем более что в последнее время квалификация проектировщиков оставляет желать лучшего», – полагает генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт» Анатолий Плотников.
«Затраты застройщиков останутся примерно на том же уровне. По нашей статистике за шесть лет, застройщик в среднем обращался два-три раза за повторной экспертизой для одного объекта. То есть, с учетом понижающего коэффициента, оплачивал 1,3–1,6 стоимости первичной экспертизы», – отмечает генеральный директор ООО «Главэкспертиза» Сергей Тиунов. «На мой взгляд, затраты застройщика на экспертизу проекта столь малы в структуре общих расходов на строительство и проектирование, что взимания платы за экспертное сопровождение он и не заметит», – добавляет руководитель экспертизы, директор ООО «СеверГрад» Виталий Реут.
А вот по мнению генерального директора ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексея Чепика, предлагаемый вариант застройщикам выгоден. «Стоимость повторной экспертизы определена п. 58 Постановления Правительства № 145 от 05.03.2007 в размере 30% от первоначальной экспертизы. А согласно требованиям Госстройнадзора согласовывать любые изменения в проектной документации заказчик вынужден был проходить повторную экспертизу неоднократно. Естественно, при введении экспертного сопровождения всего лишь за 10% от цены первоначальной экспертизы затраты заказчика на экспертизу в целом существенно сократятся», – считает он.
При этом все специалисты отмечают, что годовое обслуживание за 10% от стоимости первичной экспертизы будет невыгодно самим экспертным организациям. «Исходя из вышеизложенного, можно предвидеть: существенно сократятся доходы органов экспертизы, а объем их работы, наоборот, возрастет. Было бы правильнее вернуться к предыдущей схеме и определить размер платы за экспертное сопровождение в размере 30% от первоначальной экспертизы», – считает Алексей Чепик. «Экспертное сопровождение – идея хорошая и полезная, но при оплате в предлагаемых размерах нереальна», – уверен Анатолий Плотников.
«Наверное, 10% в год от стоимости первичной экспертизы не покроет реальные трудозатраты экспертизы, работающей в режиме ежедневной консультации для одного объекта. Однако при большом количестве объектов или при завышении стоимости первичной экспертизы это будет приемлемо», – со своей стороны, отмечает Сергей Тиунов.
Виталий Реут напоминает, что для негосударственной экспертизы плата за экспертное сопровождение не будет зависеть от установленной нормы в законодательстве. «Плата будет устанавливаться договором – и только. Она будет зависеть от объема и сложности работ, а также сроков. Определение некоего процента, по моему мнению, не соответствует принципам рыночной экономики. И если такой процент будет установлен, появятся пути его обхода», – говорит эксперт.
Того же мнения придерживается и Виктор Зозуля. «Пока Правительством не будут установлены соответствующие положения об институте сопровождения, говорить о плате за данную услугу преждевременно. К тому же, согласно действующим нормам, размер платы за проведение негосударственной экспертизы определяется договором. Скорее всего, и ее услуги по сопровождению проектной документации будут оплачиваться на договорной основе», – говорит он.
Мнение
Президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС Александр Орт:
– В советское время существовал такой рабочий механизм, как «авторские листы». Если и не возвращаться к нему, то можно было бы взять его в качестве отправной точки и решать вопросы внесения изменений такими способами. Строительный процесс на объекте идет от 1 года до 3 лет. Чтобы не останавливать процесс на время получения заключений по изменениям, нужно принимать важные технические решения на уровне ГИП, ГАП, РП – и только на заключительной стадии их оформлять в виде повторного заключения экспертизы. Поэтому я считаю, что по данному законопроекту необходимо провести доработку, уточнить уполномоченные организации, объект, предмет и результат экспертного сопровождения.
На публичных слушаниях жители Калининского района раскритиковали проект строительства второй очереди спортивного комплекса Nova Arena в зеленой зоне.
В администрации Калининского района прошли публичные слушания по вопросу расширения зоны строительства второй очереди спорткомплекса Nova Arena на территории Муринского парка.
Год назад проект нового спортивного объекта был презентован компаний «Анна Нова» на ПМЭФ 2018. Объект должен быть возведен на участке в 1,8 га рядом с действующим спорткомплексом инвестора в зеленой зоне между Северным проспектом и проспектом Луначарского. В начале апреля этого года компания получила разрешение на строительство нового здания.
Однако инвестору-застройщику предоставленной в июле прошлого года территории оказалась мало. Он предложил расширить зону строительства вширь на 9,6 метров. По словам начальника отдела инвестиционного развития компании «Анна Нова» Самвела Григоряна, отклонение от изначально заданных параметров необходимо для реализации всех запланированных объектов на участке. В частности, компания кроме пятиэтажного здания хочет построить футбольное поле. «Возведение спортивных объектов регламентируется определенными стандартами. Кроме того, нам нужен дополнительный отступ из-за особенности почв», - сообщил он.
Депутат ЗакСа Петербурга, лидер фракции «Яблоко» Борис Вишневский отметил, что проект изначально должен был делаться в заданных параметрах с соблюдением всех градостроительных ограничений зоны. Парламентарий добавил, что он, в целом, против любого строительства в данной зеленой зоне. «Осенью ко мне поступило несколько десятков обращений местных жителей, которые требовали вернуть участок, где планируется стройка, в состав парка. Нами были поданы поправки в закон о ЗНОП, но их не стали рассматривать, потому что участок не прошел инвентаризацию. Подали заявку на инвентаризацию, но, не дожидаясь ее рассмотрения, Смольный выдал разрешение на строительство, а теперь пытается дать еще и разрешение на отклонение», - добавил народный избранник.
Лидер движения «Красивый Петербург» Красимир Врански рассказал, что несколько тысяч подписей уже было собрано против строительства спортивного объекта в Муринском парке. «Регулярно местные жители хотят согласовать акции против застройки зеленой зоны. Но только за апрель месяц нам отказали в проведении четырех митингов. Муринский парк надо сохранить», - подчеркнул он.
В защиту зеленой зоны выступили многие местные жители, пришедшие на публичные слушания. По их словам, Муринский парк - это единственная зона отдыха, находящаяся в пределах шаговой доступности. Люди считают, что строительство нового спортивного комплекса не только уничтожит березовую рощу, но и сведет к минимуму благоустройство парка, которое началось два года назад.
Граждане высказали множество претензий к уже работающему спортивному комплексу Nova Arena. Услуги спорткомплекса нельзя отнести к бюджетным, их стоимость начинается от 5,5 тыс. рублей за час, а цена годового абонемента достигает 180 тыс. рублей. Петербуржцы считают, что и новый объект будет работать для вип-персон, а не для обычных граждан. Также жители ближайших домов пожаловались на громкую музыку, которая регулярно доносится из здания спорткомплекса и стадиона в летнее время. Наиболее радикально настроенные граждане предложили властям города снести работающий спортобъект в Муринском парке, а также две прилегающие к нему автостоянки, одна из которых, как выяснилось, является незаконной.
Все замечания и пожелания жителей Гражданки были зафиксированы в итоговом протоколе публичных слушаний. Предполагается, что их мнения будут учтены при рассмотрении вопроса о расширении участка, которое принимается на заседании правительства в Смольном.
В случае одобрения отклонений от действующих границ строительства «Анна Нова» направит архитектурный проект на рассмотрение Градсовета. Эскиз спорткомплекса был показан на публичных слушаниях. Граждане тут же окрестили его «крематорием» и «гробом с оранжевой лентой».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Вишневский просит Беглова отменить разрешение на строительство спорткомплекса Nova Arena
Парк на Смоленке включили в список ЗНОП
На благоустройство Муринского и Пионерского парка потратят 59 млн рублей
Судебный квартал с Петроградской стороны переедет на Смольную набережную, где когда-то планировалось построить Музей обороны и блокады Ленинграда. На территории бывшего Государственного института прикладной химии появится парк и Дворец танца Бориса Эйфмана.
Об этом сообщил временно исполняющий обязанности губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов во время визита президента РФ Владимира Путина.
Смольный и федеральные власти вернулись к идее, которую много лет лоббировали градозащитники: между проспектом Добролюбова и Невой появится зеленая зона. «Это уникальная территория. Рядом Петропавловская крепость, стрелка Васильевского, Зимний дворец – все самые важные архитектурные шедевры. Мы это должны учитывать», - сказал Александр Беглов.
По озвученным данным, на Петроградской стороне появится парк в 6 га, театрально-выставочное пространство, площадью 60 тыс. кв. м., Дворец танца Бориса Эйфмана и парковка на 1,5 тыс. машиномест.
Владимир Путин поддержал проект и сравнил его с популярным московским парком Зарядье.
Начинай сначала
О необходимости освоить эту территорию заговорили 10 лет назад. Несмотря на прекрасное расположение у локации был серьезный минус – там много лет работал Государственный институт прикладной химии, на территории которого создавались и тестировались различные химикаты, включая ядовитое ракетное топливо. Все это, естественно, сказалось на экологии.
В 2010 году компания «ВТБ-Девелопмент» предложила возвести на этом месте элитный жилой комплекс «Набережная Европы». Помимо многоквартирного дома девелопер был готов построить Дворец Бориса Эйфмана, торгово-офисный центр, гостиницу, доступную всем горожанам набережную, площадь Европы и большое парковочное пространство под ней.
Проект свернули в 2012 году, когда Владимир Путин предложил сделать Петербург судебной столицей страны и перевезти туда Высший арбитражный суд, Верховный Суд и Судебный департамент при Верховном Суде. В связи с этим и возникла идея создания целого Судебного квартала на Крестовском острове. Отметим, что структуры «ВТБ-Деведопмент» успели вложить в «Набережную Европы» около 10 млрд рублей и начали демонтаж Государственного института прикладной химии. Впрочем, город вернул компании вложенное.
Несмотря на федеральную поддержку дела у Судебного квартала шли с переменным успехом. Концепцию архитектора Максима Атаянца эксперты раскритиковали за недостаточное количество общедоступных пространств и отсутствие зелени. Тогда Управление делами президента РФ, которое курировало проект, обратило внимание на предложение архитектора Евгения Герасимова.
Новый проект помимо зданий судов и служебного жилья для их сотрудников предусматривал появление пешеходных зон с зелеными насаждениями и опять же Дворец Бориса Эйфмана. На реализацию концепции требовалось 36 млрд рублей, работы должны были быть завершены в 2022 году. Однако на данный момент готовность объекта составляет чуть более, чем 0%.
Петербургское «Зарядье»
Эксперты, опрошенные порталом «АСН Инфо», встретили новость неоднозначно. Многим не понравилось то, что власти в очередной раз меняют «коней на переправе».
Заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров, считает, что благоустроенный парк с набережной и Дворцом Бориса Эйфмана Петроградской стороне нужнее Судебного квартала. «Возможно, я необъективен, однако даже когда мы работали над проектом «Набережной Европы», который предусматривал появление благоустроенной общественной территории, градозащитники указывали на нехватку зеленых насаждений», – вспоминает он.
Генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков сомневается, что Судебный квартал в принципе нужен городу: «А если уж его и реализовывать, то можно сделать это, например, в Шушарах или Каменке. Так он оживит эти монофункциональные спальные районы, создаст там места приложения труда и т.д.». Эксперт уверен, что лучшим проектом для локации на Крестовском острове была «Набережная Европы». «Если смотреть с точки зрения общественного блага, то, идея сделать там парк, безусловно, хорошая», - добавио он.
Владимир Федоров напомнил, что когда-то всерьез обсуждался проект создания «зеленого пояса» города:через Петропавловскую крепость, сад в районе улицы Добролюбова, потом по Петровскому и Крестовскому острову. «Очень красивый был проект, но очень дорогой, поэтому власти и решились тогда на «Набережную Европы». Вероятно, сегодня средства на реализацию зеленой зоны с набережной нашлись, поэтому федеральные власти вернулись к этой идее. Я буду рад, если ее воплотят в жизнь», – вспоминает эксперт.
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев считает, что искать экономическую целесообразность в решениях властей не стоит, т.к. они носят сугубо политический характер: «Когда-то политически целесообразным казалось наделить Петербург дополнительными «столичными» функциями. Для этого требовалось место, соответствующее высокой государственной задаче, и им стал Крестовский остров. Отказ от Судебного квартала в этой локации – тоже сугубо политическое решение, в рамках которого даже внушительные бюджетные затраты не являются решающими».
Основатель и директор по развитию студии Rumpu Евгений Богданов считает, что если и создавать на Петроградской стороне новую зеленую зону, то она должна быть многофункциональной. «Если вместо Судебного квартала там появится парк наподобие московского Зарядья, то я буду рад», – сказал эксперт.
Директор направления девелопмента группы компаний Becar Asset Management Екатерина Тейдер считает, что появление Судебного квартала положительно повлияет на качество жизни района и всего города: «Это проект комплексного освоения территории, в ходе которого будет строиться не только судебная инфраструктура, но и некоммерческие объекты (парк, набережная) для жителей всего города».Эксперт уверена, что изменение локации не избавит Судебный квартал от негатива: «Критические замечания будут всегда».
Руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что Судебный квартал все равно необходимо реализовать в Петербурге: «Такой проект оживит экономику и бизнес нашего города, однако необязательно строить его на Петроградской стороне».
Если что и настораживает Майю Петрову, так это нестабильность решений, которые принимают власти: «Сначала был один проект. Девелопер приступил к работе, вложил немало сил и средств, а власти передумали. Много лет обсуждается другой проект, и от него вновь отказываются. Меня волнует, что власти часто меняют свое отношение к тому, как должна развиваться территория. В такой ситуации ни бизнес, ни горожане не могут адекватно оценивать свое будущее. Также городу нужна единая политика по поводу сохранения зеленых насаждений. Сейчас какие-то зеленые сохраняются, а другие - вырубаются ради конкретных проектов».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Прекращен конкурс на проектирование нового Музея блокады Ленинграда
«Главстрой-СПб» хочет создать в Апраксином дворе театральный кластер