Непонятно, что за зверь
Тема экспертного сопровождения проектирования и строительства вызывает интерес у представителей экспертного сообщества. Однако сегодняшние законодательные и нормирующие документы оставляют больше вопросов, чем дают ответов.
Экспертное сообщество высоко оценило недавние поправки в Градкодекс РФ, исключающие принятые в августе 2018 года положения 342-ФЗ, согласно которым экспертизу проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий, могут проводить только органы госэкспертизы (подробнее см. «Негосэкспертизе вернули полномочия», «Строительный Еженедельник», № 23 от 5 августа 2019 года). Однако этим вопросы к законодателям не исчерпываются.
Нужна ясность
Закон № 151-ФЗ предполагает совершенствование порядка проведения повторной экспертизы проектной документации, а также введение института экспертного сопровождения. Минстроем при участии Главгосэкспертизы РФ подготовлен ряд проектов нормативно-правовых актов, в том числе проект поправок к постановлению Правительства РФ № 145 от 5 марта 2007 года. Предполагается, что государственная экспертиза в форме экспертного сопровождения будет осуществляться теми же организациями, которые ранее проводили экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий. Все последующие изменения в проектную документацию будут вноситься на основании договора об экспертном сопровождении. И в таком случае дополнительное направление проектной документации на проведение повторной экспертизы не требуется. При этом за проведение экспертного сопровождения взимается плата за год в размере 10% размера платы за проведение первичной госэкспертизы.
Эксперты отмечают непроработанность и противоречивость концепции экспертного сопровождения. «Пока совершенно непонятно, что это за зверь. Насколько эффективным будет это нововведение – трудно сказать, а уж какие деньги будут брать госэкспертизы в процессе сопровождения – вообще предсказать невозможно. Думаю, что финансовая нагрузка на заказчика только возрастет», – считает президент ГК «Н.Э.П.С.», вице-президент НОЭКС Виктор Зозуля.
«В законе об отмене повторной экспертизы и введении экспертного сопровождения заложен ряд внутренних противоречий и несоответствий, которые необходимо устранить. Например, в одном из пунктов указано, что заявитель для проведения экспертного сопровождения предоставляет «часть проектной документации». При этом Градостроительный кодекс четко определяет полноту и состав проектной документации и не дает определения ее "части"», – добавляет президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС Александр Орт.
Также, по его словам, законом предполагается заключение годового договора с оплатой 10% от стоимости первичной экспертизы. «Но не понятно, за что эти 10% – за период, за услугу или за заключение, которое необходимо выдать в течение 10 дней, – и какова будет конечная цифра. На данный момент не понятен результат оказания услуги: форма его оформления, порядок загрузки в Единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ). Если направлять в ЕГРЗ каждое изменение, то реестр будет просто завален такими сведениями. Эти моменты обязательно нужно урегулировать, и об эффекте от этого законопроекта и экономии говорить пока рано», – говорит эксперт.
Кому выгодно?
Эксперты выражают серьезные сомнения в том, что для застройщиков сопровождение окажется дешевле услуг по экспертизе разовых внесений изменений в исходный проект. «При отмене повторной экспертизы затраты застройщиков могут незначительно уменьшиться, но в некоторых случаях могут и возрасти – при принятии проектировщиками неграмотных, некомпетентных решений, тем более что в последнее время квалификация проектировщиков оставляет желать лучшего», – полагает генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт» Анатолий Плотников.
«Затраты застройщиков останутся примерно на том же уровне. По нашей статистике за шесть лет, застройщик в среднем обращался два-три раза за повторной экспертизой для одного объекта. То есть, с учетом понижающего коэффициента, оплачивал 1,3–1,6 стоимости первичной экспертизы», – отмечает генеральный директор ООО «Главэкспертиза» Сергей Тиунов. «На мой взгляд, затраты застройщика на экспертизу проекта столь малы в структуре общих расходов на строительство и проектирование, что взимания платы за экспертное сопровождение он и не заметит», – добавляет руководитель экспертизы, директор ООО «СеверГрад» Виталий Реут.
А вот по мнению генерального директора ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексея Чепика, предлагаемый вариант застройщикам выгоден. «Стоимость повторной экспертизы определена п. 58 Постановления Правительства № 145 от 05.03.2007 в размере 30% от первоначальной экспертизы. А согласно требованиям Госстройнадзора согласовывать любые изменения в проектной документации заказчик вынужден был проходить повторную экспертизу неоднократно. Естественно, при введении экспертного сопровождения всего лишь за 10% от цены первоначальной экспертизы затраты заказчика на экспертизу в целом существенно сократятся», – считает он.
При этом все специалисты отмечают, что годовое обслуживание за 10% от стоимости первичной экспертизы будет невыгодно самим экспертным организациям. «Исходя из вышеизложенного, можно предвидеть: существенно сократятся доходы органов экспертизы, а объем их работы, наоборот, возрастет. Было бы правильнее вернуться к предыдущей схеме и определить размер платы за экспертное сопровождение в размере 30% от первоначальной экспертизы», – считает Алексей Чепик. «Экспертное сопровождение – идея хорошая и полезная, но при оплате в предлагаемых размерах нереальна», – уверен Анатолий Плотников.
«Наверное, 10% в год от стоимости первичной экспертизы не покроет реальные трудозатраты экспертизы, работающей в режиме ежедневной консультации для одного объекта. Однако при большом количестве объектов или при завышении стоимости первичной экспертизы это будет приемлемо», – со своей стороны, отмечает Сергей Тиунов.
Виталий Реут напоминает, что для негосударственной экспертизы плата за экспертное сопровождение не будет зависеть от установленной нормы в законодательстве. «Плата будет устанавливаться договором – и только. Она будет зависеть от объема и сложности работ, а также сроков. Определение некоего процента, по моему мнению, не соответствует принципам рыночной экономики. И если такой процент будет установлен, появятся пути его обхода», – говорит эксперт.
Того же мнения придерживается и Виктор Зозуля. «Пока Правительством не будут установлены соответствующие положения об институте сопровождения, говорить о плате за данную услугу преждевременно. К тому же, согласно действующим нормам, размер платы за проведение негосударственной экспертизы определяется договором. Скорее всего, и ее услуги по сопровождению проектной документации будут оплачиваться на договорной основе», – говорит он.
Мнение
Президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС Александр Орт:
– В советское время существовал такой рабочий механизм, как «авторские листы». Если и не возвращаться к нему, то можно было бы взять его в качестве отправной точки и решать вопросы внесения изменений такими способами. Строительный процесс на объекте идет от 1 года до 3 лет. Чтобы не останавливать процесс на время получения заключений по изменениям, нужно принимать важные технические решения на уровне ГИП, ГАП, РП – и только на заключительной стадии их оформлять в виде повторного заключения экспертизы. Поэтому я считаю, что по данному законопроекту необходимо провести доработку, уточнить уполномоченные организации, объект, предмет и результат экспертного сопровождения.
Актив оценен в 1,85 млрд рублей. Итоги торга объявят 25 января 2019 года.
Имущество ЗАО «Логопарк Колпино» выставлено на торги в рамках процедуры банкротства. Самый большой актив компании – недостроенный логистический парк на Колпинском шоссе, 135. В его составе – участок площадью 115 га, два незавершенных здания площадью около 92 тыс. кв. м каждое, готовые к сдаче на 45% и 70% соответственно, а также построенный наполовину корпус площадью 30 тыс. кв. м и несколько небольших незавершенных построек. Стартовая цена имущества – 1,85 млрд рублей. Итоги закрытого аукциона станут известны 25 января.
По оценке директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, с учетом того, что готовность сооружений на площадке логопарка составляет в среднем 65%, стоимость всего лота может оказаться в пределах 3 млрд рублей.
Другие эксперты настроены более скептически. «В этом сегменте обычно продаются участки площадью 3–10 га. И совсем по другим ценам. С продажей объекта такого масштаба рынок не сталкивался. Поэтому в успешный исход торгов верится с трудом. Особенно, если часть земли в этом проекте не обеспечена инженерией. Без возможности подключения – это просто неликвид. Крупных инвесторов, способных приобрести актив по заявленной цене, я на рынке сейчас не вижу», – говорит начальник отдела складской и индустриальной недвижимости Rusland SP Сергей Фёдоров.
С коллегой согласна управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. «Если девелопер сможет изменить сельскохозяйственное назначение части участков в проекте (лоты №№ 1–7), можно будет построить жилье эконом-класса. А лот № 8 (большой участок земли – 114 га и 213 тыс. кв. м производственного недостроя) может заинтересовать логистических девелоперов или крупное производственное предприятие», – говорит Ольга Шарыгина.
Напомним, что «Логопарк Колпино» начала строить в середине «нулевых» компания «Евразия Логистик», которую контролировал совладелец «Славинвестбанка» (позже переименованного в «АМТ Банк») Мухтар Аблязов. Под «Логопарк Колпино» приобрели 180 га бывших сельхозземель. Комплекс должен был стать самым крупным логистическим объектом региона: там, по проекту, должно быть 600 тыс. кв. м складов и 100 тыс. кв. м промышленной недвижимости. Но в кризис 2008 года у девелопера начались проблемы. Работы были прерваны. Позже «АМТ Банк» потерял лицензию. Его ликвидацию контролирует Агентство по страхованию вкладов. По его инициативе банкротится и «Логопарк Колпино», у которого есть большая задолженность перед «АМТ Банком». Логопарк собирались продавать в 2016 году. Но торги были отменены.
Международный банк Санкт-Петербурга (МБСП) выставил на продажу парк-отель «Потёмкин» в Пушкине. Актив оценен в 550 млн рублей. Эксперты говорят, что его явно недооценили.
Структуры Международного банка Санкт-Петербурга готовят к продаже парк-отель «Потёмкин» в Пушкине, недалеко от Баболовского парка. Это отель класса «три звезды» на 115 номеров, с бассейном, сауной и спа-комплексом. Его общая площадь – 12 тыс. кв. м. Продают его вместе с участком в 2,5 га, ресторанами и бизнес-центром. Актив оценен в 550 млн рублей. Поиском покупателя занимается компания Elite Club Realty.
«Если участок земли не в аренде, а в собственности и входит в лот, стоимость его адекватна. Может быть торг в пределах 50–70 млн рублей. Отельный сектор – перспективный. Он дает инвесторам в среднем 8–10% годовых. Для классических инвесторов он остается базовым вложением. Поэтому у «Потёмкина» не будет серьезных проблем с привлечением капитала», – говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
По данным Colliers International, номерной фонд отелей ближайшего пригорода Петербурга насчитывает 3,7 тыс. номеров. В основном спрос в отелях загородного формата формируется жителями Петербурга и Ленобласти. Отличительной чертой сегмента является высокий разрыв по загрузке загородных отелей в высокий и низкий сезоны. В 2018 году средний тариф на номер в пригородных отелях в высокий сезон находился на уровне 5150 рублей за номер, в низкий – 3710 рублей (оба тарифа не включают завтрак и НДС).
Заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Маргарита Найштут добавила, что на 2018 год, согласно официальной статистике, гостиничный фонд Петербурга составил 32 348 номеров, включая отели и мини-отели.
Предложение распределено неравномерно: по количеству объектов лидируют мини-отели (54%), тогда как гостиницы занимают первое место по объему номерного фонда (68%). Брендированное предложение формируют 33 гостиницы (9 213 номеров). На 2019 год открытие новых брендированных отелей в городе не запланировано.
Около 60% современного номерного фонда сосредоточено в среднем ценовом сегменте, большая часть которого построена после 2000 года и располагается в центральной части города. Средний ценовой сегмент преобладает и в структуре предложения загородных гостиничных объектов (на него приходится около 70%). А основной спрос здесь формируют корпоративные заказчики и индивидуальные туристы (семьи с детьми).
«Большая часть загородных объектов сосредоточена в Курортном районе, который исторически является популярным и престижным направлением для отдыха среди жителей города. Но отели под международными гостиничными брендами на загородном рынке отсутствуют. Средняя заполняемость таких отелей в высокий сезон составляет 65–75%, в низкий сезон – 30–35%», – говорят в JLL.
«Потенциал развития у рынка загородных отелей остается высоким. Численность населения возрастает, при этом доля отдыхающих, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе отдых за рубежном, остается большой. Но высокий уровень инвестиций в крупные и действительно качественные объекты существенно ограничивает их развитие. При этом в течение нескольких следующих лет, при условии отсутствия существенных потрясений в экономике, на рынке могут появиться новые интересные проекты», – заключил руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.