Экспертное сопровождение: законодательный тупик
О том, что российское законодательство, в том числе в строительной сфере, отличается противоречивостью, запутанностью и разнонаправленностью посылов, заложенных в различные акты, сказано уже немало.
Генеральный директор ООО «ЭКСПЕРТ-ПРОЕКТ» Максим Яковлев рассказал «Строительному Еженедельнику» о проблемах в законодательстве, касающихся экспертного сопровождения в строительстве и проектировании.
– Как отмечают в Министерстве строительства и ЖКХ РФ, по поручению министра Владимира Якушева Минстроем разработаны меры, при которых экспертиза «встраивается» в процесс строительства, – это новый подход Минстроя к ликвидации административных барьеров при проектировании и строительстве, с полным сохранением требований к безопасности объектов. Законодательные изменения, по мнению Минстроя, призваны ликвидировать один из самых болезненных на сегодняшний день вопросов в области экспертизы и строительства – необходимость повторной экспертизы при любых, в том числе незначительных, изменениях проектной документации.
Федеральным законом от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и отдельные законодательные акты РФ» создан институт экспертного сопровождения в строительстве и проектировании.
Что же понимается под этим звучным громким названием «институт экспертного сопровождения»? Можно предположить, что имеется в виду совокупность правовых норм, образующая обособленную часть отрасли права, правовые нормы которого обладают самостоятельностью и автономией, так как регулируют независимые друг от друга, но возникающие в одной отрасли права самостоятельные вопросы.
В настоящее время институт экспертного сопровождения состоит из внесения изменений и дополнений в статью 49 Градостроительного кодекса РФ.
Давайте рассмотрим часть этих институциональных новелл.
Несмотря на то, что, по всей видимости, эти изменения в Градостроительной кодекс разрабатывал новый состав юристов (для написания норм применен особо изощренный искусственный язык), к сожалению, необходимо обратить внимание не на нормативную сторону документа, а на некоторые существенные нюансы, сокрытые в недрах «буквосочетания» и требующие их пояснения.
Рассмотрим части 3.8 и 3.9 статьи 49 ГК РФ:
В соответствии с частью 3.8 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза проектной документации по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно:
1) не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы;
2) не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;
3) не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;
4) соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий.
В соответствии с частью 3.9 Градостроительного кодекса РФ, оценка соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации (в том числе изменений, не предусмотренных частью 3.8 настоящей статьи), требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий по решению застройщика или технического заказчика может осуществляться в форме экспертного сопровождения органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, которые подтверждают соответствие внесенных в проектную документацию изменений указанным в настоящей части требованиям.
Подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 ГК РФ исполняется специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта (часть 4.2 статьи 51 ГК РФ), а подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 ГК РФ, исполняется организацией по проведению экспертизы (часть 4.3 статьи 51 ГК РФ).
Рассмотрим пункты 3 и 4 части 3.8 статьи 49 ГК РФ
В соответствии с пунктом 3, если какие-либо изменения внесены во все разделы и подразделы проектной документации (ПЗ, ПЗУ, АР, КР, ОВ, ВК, ЭО, СС, ТХ, ЭЭ, ПОС, ПОД, ООС, ПБ, ОДИ, ТБЭ), главный инженер проекта обязан единолично подтвердить, что они не приводят к нарушениям, указанным в пункте 3 части 3.8 статьи 49 ГК РФ (требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта).
Между тем оценка соответствия именно этим требованиям и является предметом экспертизы, который определен частью 5 статьи 49 ГК РФ.
Таким образом, главный инженер проекта при подтверждении внесенных изменений проводит экспертизу этих разделов и заменяет собой 7-10 экспертов, аттестованных на право проведения экспертизы по различным направлениям деятельности.
В соответствии с пунктом 4, главный инженер проекта должен подтвердить, что изменения, внесенные в проектную документацию, соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование.
Задание на проектирование оформляется до начала проектирования, и, соответственно, этот пункт подразумевает, что главный инженер проекта, выполнив свою функцию по подготовке утверждения задания на проектирование (пункт 1 части 3 статьи 55.5-1 ГК РФ), в процессе проектирования может решить не выполнить требования утвержденного им же задания!
Рассмотрим пункт 4 части 3.9 статьи 49 ГК РФ.
Именно в этой статье введено понятие процедуры экспертного сопровождения. Какие же изменения в проектную документацию подпадают под экспертное сопровождение по смыслу части 3.9 статьи 49 ГК РФ?
В части 3.9 статьи 49 ГК РФ отсутствует перечень этих изменений, а есть норма, которая говорит о том, что в их число входят изменения, которые не предусмотрены частью 3.8 статьи 49 ГК РФ.
Какие же изменения не предусмотрены частью 3.8 статьи 49 ГК РФ?
1. В пункте 1 части 3.8 – это проектная документация, в которую внесены изменения, затрагивающие несущие строительные конструкции объекта капитального строительства.
2. В пункте 2 части 3.8 – это изменения проектной документации линейных объектов, влекущие за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов.
3. В пункте 3 части 3.8 – если изменения приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта.
4. В пункте 4 части 3.8 – если изменения не соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий.
Если первые два пункта понятны, то моя трактовка смыслов пунктов 3 и 4 вызвала у меня сомнения в собственной адекватности. Неужели я не в состоянии постичь смысл документа, текст которого прошел сотни согласований, принят Государственной Думой, Советом Федераций и подписан Президентом?
Но мои сомнения развеяло знакомство с проектом изменений в Постановление Правительства РФ № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», официально опубликованным для обсуждения и наверняка прошедшим не одно согласование.
В этом «удивительном» по содержанию документе появилась новая форма самой экспертизы, «государственная экспертиза в форме экспертного сопровождения», что противоречит Градостроительному кодексу РФ, в котором предусмотрена исключительно одна форма экспертизы.
Также в измененной статье 44 (в развитие частей 3.8 и 3.9 статьи 49 ГК РФ) изложены два абсурдных требования о том, что проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий направляются повторно (2 раза и более) на государственную экспертизу:
в) при внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, в случае если изменения приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;
г) при внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, в случае если изменения не соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;
То есть застройщик должен сначала сам как-то провести экспертизу (так как именно оценка этим требованиям является предметом экспертизы проектной документации) и должен выяснить, соответствуют или не соответствуют проектные решения установленным требованиям и заданию на проектирование, только в случае выявления несоответствия обязательно обратиться в организацию экспертизы для проведения экспертизы проектной документации.
В этом случае ГИП сознательно должен разработать документацию, не соответствующую техническим регламентам и заданию на проектирование!
Также, из смысла Градостроительного кодекса РФ и подпункта «а» статьи 44 проекта изменений к Постановлению Правительства РФ № 145 от 5 марта 2007 года, после устранения недостатков, указанных в отрицательном заключении государственной экспертизы, проводится повторная государственная экспертиза. Но она не может проводиться в форме экспертного сопровождения, а проводится в виде «обычной» повторной экспертизы.
По моему скромному мнению, в результате такого извращения здравого смысла принятые положения Градостроительного кодекса и предполагаемые изменения подзаконного акта не раскрывают ни сути, ни порядка экспертного сопровождения и не устанавливают требований к документу о подтверждении соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 ГК РФ.
В связи с тем, что изменения к Постановлению Правительства РФ № 145 от 5 марта 2007 года еще не приняты, есть надежда, что в процессе его обсуждения родится адекватный нормативно-правовой акт, соответствующий декларируемым задачам, а статьи Градостроительного кодекса, относящиеся к «институту экспертного сопровождения», будут откорректированы или уточнены.
Кстати
Официально сообщается, что Минстроем РФ до 2024 года планируется принятие 289 новых и актуализация 635 действующих нормативно-технических документов, обеспечивающих внедрение передовых технологий и установление ограничений на использование в проектировании и строительстве устаревших технологий. Также в настоящее время осуществляется подготовка Стратегии развития строительной отрасли РФ на период до 2030 года. В ее разработке, по данным Минстроя, приняли участие более 1000 экспертов, которые работали в 11 проектных командах по основным направлениям Стратегии.
В то же время Федеральным законом № 342-ФЗ от 3 августа 2018 года были внесены корректировки в часть 12 статьи 48 ГК РФ. Изменен состав проектной документации. Для приведения Постановления Правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 года в соответствие Градостроительному кодексу введение части 12 статьи 48 ГК РФ было отложено до 1 января 2019 года. Сейчас уже сентябрь, изменения до сих пор не приняты.
«Младшие братья» гостиниц – апарт-отели – все более активно вторгаются на рынок объектов временного размещения. Особенно характерно это для Санкт-Петербурга, где преобладают сервисные апарт-проекты, а не псевдожилье. Эксперты считают, что тренд сохранится, если развитие сегмента апартаментов не будет сдерживаться искусственно.
В последнее время апартаменты являются самым динамично развивающимся сегментом недвижимости. И прошлый год не стал исключением. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец 2018 года в Петербургской агломерации число строящихся апартаментов составило 16,4 тыс. юнитов, а их суммарная площадь – 694 тыс. кв. м. За последние два года показатель увеличился в три раза.
«В 2018 году реализовано около 4 тыс. апартаментов, что на 54% больше результата предыдущего года. Основная доля спроса пришлась на формат сервисных апартаментов», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. При этом средняя цена на апартаменты сервисного формата в Санкт-Петербурге за 2018 год выросла на 9%.По ее оценке это связано с ростом популярности сегмента у покупателей, а также с повышением строительной готовности ряда проектов.
Показательно, что цены выросли, несмотря на рост предложения в сегменте, которое по итогам 2018 года составило более 6 тыс. апартаментов, что на 10% больше, чем в конце 2017 года.
«Мягкая сила» апартов
Всего несколько лет назад говорить о сколько-нибудь заметной конкуренции классическим гостиницам со стороны апарт-отелей не приходилось. Сегодня же это факт, единодушно признаваемый всеми экспертами, опрошенными «Строительным Еженедельником».
Особенно характерно это для Северной столицы, в которой, в отличие, например, от Москвы, среди апарт-проектов преобладают сервисные апартаменты, а не псевдожилье. И тренд этот сохраняется. По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, сравнению с итогами 2017 годом количество рекреационных и элитных проектов, представленных на рынке, не изменилось. В то же время доля сервисных проектов увеличилась на 11 п. п., а суммарная площадь апартаментов этого формата (строящихся и находящихся в продаже) превысила 400 тыс. кв. м.
По данным Colliers International, в Петербурге функционирует восемь сервисных апарт-отелей, которые суммарно насчитывают 3,67 тыс. юнитов. Этот объем предложения в сфере временного проживания уже невозможно не замечать. Хотя, конечно, пока он значительно уступает номерному фонду классических гостиниц, который на конец 2018 года 22,3 тыс. номеров в 173 отелях (без учета хостелов и мини-отелей).
«Принимая во внимание темпы роста рынка и спроса на нем, можно уверенно говорить о том, что апартаменты уже сейчас составляют конкуренцию демократичным гостиницам города – как по набору оказываемых услуг, так и на уровне проводимой ценовой политики», - отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
С ней согласны и другие эксперты. «В сегменте три-четыре звезды апарт-отели уже сейчас составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. Качественных сетевых трехзвездочных отелей в Петербурге совершенно недостаточно. Думаю, что именно за счет конкуренции со стороны апарт-отелей гостиницы не получили от мундиаля того результата, на который они рассчитывали. Взрывного спроса там не увидели, а апартаменты во время чемпионата были заполнены на 90% и более, оттянув на себя часть туристического потока. Операторы классических гостиничных сетей в 2018 году неоднократно смотрели AVENUE APART, и это косвенно свидетельствует о том, что нас воспринимают как серьезных конкурентов, с которыми придется считаться», - подчеркивает Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «Бестъ»).
Плюсы и минусы
Успешность апарт-отелей характерна именно для среднего ценового сегмента и связана, по мнению специалистов, с двумя определяющими факторами. Во-первых, как уже отмечалось, это дефицит номерного предложения в классе «три звезды». По данным Colliers International, если по количеству гостиниц в общей структуре преобладают трехзвездочные отели, то по числу номеров более половины фонда в Петербурге позиционируется в категории «четыре звезды». А во-вторых, формат апарта, в котором предусмотрен кухонный уголок, позволяет сэкономить на питании в кафе и ресторанах, что немаловажно для гостей следящих за бюджетом поездки.
«Апарт-отели, такие как например Vertical на Московском проспекте, отличаются от гостиниц только тем, что там есть место, где можно самостоятельно приготовить еду. Это не преимущество или недостаток формата, а скорее плюс для арендатора. К тому же он может управлять количеством сервисных услуг, сократив свои затраты на проживание», - отмечает управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Есть у сервисных апартаментов и другие плюсы. «Апарт-отели выигрывают у классических отелей за счет новизны зданий и внутренней отделки. Номера в них оборудованы кухнями с посудой и бытовой техникой. Третий плюс – возможность размещения на более длительный срок. По стоимости проживания апартаменты находятся между обычными квартирами и гостиничными номерами. Кроме того, далеко не все трехзвездочные отели оборудованы собственным подземным паркингом», - говорит Николай Антонов.
К недостаткам апарт-отелей, по его мнению, следует отнести то, что некоторые из них закладываются в районах, не представляющих туристического интереса. «Однако при правильном подходе к управлению и эти проекты можно вывести на хорошие показатели по доходности», - полагает эксперт.
Еще одним проблемным моментом является разнородность собственников юнитов в апарт-проектах. «Если мы посмотрим на те объекты, что сертифицированы частично: например, этаж или отдельные номера, то здесь в соседях могут оказаться как туристы, так и обычные жильцы. Как правило, эти два сегмента друг с другом плохо сосуществуют», - отмечает Ольга Шарыгина.
Всерьез и надолго
По мнению специалистов, конкуренция между апарт-отелями и классическими гостиницами в ближайшей перспективе будет только расти. Просто в силу динамичного развития сегмента апртаментов. «В 2019 году в продажу могут выйти 12,9 тыс. юнитов суммарной площадью 631 тыс. кв. м, из которых около трети составляют номера в сервисных проектах. В течение ближайших 3-4 лет гостиничный рынок пополнит еще около 11,7 тыс. апартаментов», - говорит Светлана Московченко.
«Если развитие сегмента апарт-отелей не будет приостановлено искусственно, тренд на резкий рост номерного фонда, который принадлежит множеству мелких собственников, будет развиваться прежними темпами в 2019-м и далее до 2022 года. Затем рынок почувствует насыщение, апарт-отели начнут конкурировать не только с гостиницами, но и друг с другом», - считает Николай Антонов.
Кроме того, эксперты ожидают как роста качества управлениям апарт-проектами, так и появления таких объектов более высокого класса. «Серьезную конкуренцию отелям более высокого уровня также могут составить апарт-отели, которые будут управляться известными международными операторами», - отмечает Светлана Московченко.
С ней соглашается Евгения Тучкова. «С ростом рынка, привлечением к управлению апарт-отелями профессиональных международных операторов, туристы могут рассчитывать не только на более широкий выбор, но и более высокий уровень сервиса. Рынок быстро эволюционирует, и мы ожидаем, что в ближайшее время в Петербурге появятся также первые проекты премиум-класса», - полагает она.
«Еще один тренд – расширение компетенций управляющих компаний в сторону предоставления гостиничных услуг. Управляющие превращаются в гостиничных операторов, работающих с гостями, но одновременно совершенствуются в работе с собственниками номеров, с доходностью и издержками. В следующем году на рынке начнут формироваться стандарты управления такими комплексами», - добавляет Николай Антонов.
Мнение
Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management:
- Но я бы не ставила сервисные апарт-отели и классические гостиницы по разные стороны баррикад, поскольку это все же один сегмент. Безусловно, апартаменты оттягивают на себя часть туристического потока, но его объема пока достаточно. С учетом меняющегося законодательства и необходимости сертификации средств размещения сегмент отелей существенно прирастет за счет сертифицированных отелей и апарт-комплексов.
Российские законодатели продолжают без устали реформировать строительную отрасль. Законы касаются самых разных областей и часто принимаются с отложенным сроком вступления в силу, чтобы обеспечить строителям переходный период. «Строительный Еженедельник» попытался разобраться с новеллами, которые начали действовать с 1 января 2019 года.
При обзоре новаций «за скобками» будут оставлены весьма положения свежайших корректировок в многострадальный 214-ФЗ, принятых в экспресс-стиле в конце 2018 года (первое чтение в Госдуме – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го, утверждение Софетом Федерации – 21 декабря, подписание Президентом – 26 декабря). Во-первых, - по формальному признаку они вступили в силу в момент подписания главой государства. А во-вторых, «Строительный Еженедельник» подробно рассматривал их в последнем номере за прошлый год (см. «Сдвиг по 214-ФЗ», №38 от 24 декабря 2018 года).
Добавим при этом, что, по мнению экспертов, наиболее мощные «тектонические сдвиги» в законодательстве ждут отрасль с середины наступившего года. «Для участников строительного рынка 2019 год окажется довольно трудным. В первую очередь, это связано с реформированием рынка долевого участия в строительстве. Почти все участники рынка находятся в ожидании 1 июля 2019 года, когда вступят в силу поправки в ФЗ-214», - отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова. Поправки, вступающие в силу с 1 января 2019 года, по ее словам, в основном носят «минорный» характер и направлены на детализацию уже существующих отношений.
Новое в госэкспертизе
С 1 января 2019 года вступает в силу очередной пул поправок в Градостроительный кодекс РФ, предусмотренный законом 342-ФЗ от 3 августа 2018 года. Ключевые изменения, вносимые им, можно разделить на три категории. Первая из них касается оформления и осуществления государственной экспертизы проектной документации.
Поправки предусматривают расширение полномочий Правительства РФ по разработке формы проектной документации, которое сможет дифференцировать состав и требования к содержанию ее разделов в зависимости от вида объекта капитального строительства (площадной или линейный), его назначения или вида работ (строительство, реконструкция или капремонт), выполняемых в отношении данного объекта.
Также с 1 января 2019 года расширяется предмет экспертизы проектной документации, которая сможет быть проверена на соответствие, например, требованиям антитеррористической защищенности объекта, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям госохраны объектов наследия, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование. Кроме того, в тех случаях, когда финансирование строительства более чем на 50% осуществляется из бюджетных средств, оценка достоверности определения сметной стоимости строительства будет осуществляться также в рамках госэкспертизы.
По мнению Майи Петровой, эти поправки носят скорее технический характер. «Передача Правительству РФ полномочий по разработке формы и разделов проектной документации скорее сыграет на руку организациям, профессионально занимающимся ее разработкой. Очевидно, что документация на площадной и линейный объекты очень сильно различается. Так же и проект, не соответствующий различным требованиям безопасности, ранее точно также не прошел бы госэкспертизу. Поэтому говорить о том, что при государственной экспертизе к проектной документации будут предъявляться новые повышенные требования, не приходится», - отмечает она.
«Идея расширения предмета экспертизы, с одной стороны, потребует значительно больших затрат на разработку такой документации, но в то же время призвана обеспечить проверку соответствия не только техническим регламентам, но всем существующим требованиям и особым условиям, что должно повысить качественные характеристики возводимого объекта, а также исключить возникновение сложностей у застройщика при дальнейшем государственном администрировании хода и завершения строительства», - со со своей стороны отмечает Константин Клошко, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Невыполнимая классификация
Еще одним положением 342-ФЗ стала классификация объектов капстроительства. С 1 января 2019 года задание на проектирование и проектная документация обязательно должны содержать указание на соответствующий объект капитального строительства из специального классификатора объектов.
Несмотря на то, что данное положение включили в Градостроительный кодекс РФ, его соблюдение на 1 января 2019 года невозможно. Причина проста – классификатор к настоящему моменту находится в разработке. Поправка станет актуальной с момента официального принятия Минстроем России упомянутого классификатора.
«Эта поправка вызывает определенные опасения. В таких случаях, как никогда, актуальна фраза: «определить – значит ограничить». Что делать в ситуации, когда объект капитального строительства не вписывается в классификацию, разработанную Минстроем? Для таких случаев будет разработана специальная категория «иные объекты капитального строительства» или проектную декларацию придется подгонять таким образом, чтобы планируемый к возведению объект соответствовал определенной категории из утвержденного классификатора? Пока предсказать это довольно сложно, поэтому посмотрим какой классификатор будет утвержден и как он будет применяться государственными органами, проводящими экспертизу или уполномоченными на выдачу разрешений на строительство», - отмечает Майя Петрова.
Третье важное требование 342-ФЗ заключается в обеспечение доступности градостроительной и проектной документации. Поправки расширяют перечень документов, подлежащих включению в государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Например, с 1 января 2019 года сведения о результатах и материалах инженерных изысканий также подлежат включению в указанные информационные системы. Параллельно с этим КоАП дополняется ст. 9.5.2, предусматривающей ответственность за непредоставление информации в подобные информационные системы.
Самостроям – бой!
С 1 января 2019 года со вступлением в силу закона от 29 июля 2017 года 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» заканчивается переходный период, установленный для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) законом 340-ФЗ от 3 августа 2018 года.
В первую очередь они касаются новых объектов ИЖС (максимальная этажность – 3 этажа, высотность – 20 м) на садово-дачном участке. При их возведении, вместо оформления разрешительной документации, гражданин обязан направить в соответствующий орган уведомления о начале и об окончании строительства. Последнее – вместе с техническим планом и квитанцией об уплате госпошлины, поскольку теперь кадастровый учет и регистрацию прав на возведенный объект недвижимости обязана проводить местная администрация.
Размещение дома для постоянного проживания возможно только на садовых земельных участках (на огородных же земельных участках допустимо размещение построек, предназначенных для временного проживания – дачные, летние домики). Если при возведении и оформлении прав на такой дом не было допущено ошибок, то такая недвижимость будет считаться жилой, что позволит оформить там постоянную регистрацию.
Константин Клошко считает, что эти новации, по замыслу законодателя, приняты в целях борьбы с самостроем, самозахватом земельных участков, их нецелевым использованием, а также уклонением от уплаты налогов на имущество. «Также установленное регулирование исключит бесконтрольное формирование и разрастание садовых массивов, что должно сократить количество споров, связанных с границами и принадлежностью земельных участков, а также обеспечить их использование, включая застройку, в соответствии с категориями и целевым назначением», - отмечает он.
«Государство продолжает бороться с самостроями. Введением уведомительного порядка законодатель пытается пресечь такие порочные практики, когда, например, на садово-дачном участке возводится де-факто многоквартирный жилой дом, который не вводится в эксплуатацию и в котором де-юре не могут проживать люди, или когда на аналогичном земельном участке возводится шикарный замок, права на который не регистрируются для избежания уплаты имущественных налогов. Вкупе с продлением «дачной амнистии» до 1 марта 2020 года и дополнением градостроительного кодекса главой 6.4 «Снос объектов капитального строительства», полагаем, что указанные меры приведут к сокращению количества самостроя, выводу «из тени» еще нелегализованных объектов ИЖС и оздоровлению рынка ИЖС», - добавляет Майя Петрова.
Систематизация регулирования, названная «дачной реформой», идет по пути признания ранее возникших прав, т.е. зарегистрированные в установленном порядке права добросовестных застройщиков будут сохранены в неизменном виде, полагает Константин Клошко. «В то же время, упорядочение процедуры возведения объектов ИЖС и садовых домов не означает ее упрощение и потребует соблюдения градостроительного законодательства, для чего необходимо будет заручиться поддержкой профессионалов либо самостоятельно освоить требования градостроительных регламентов», - указывает эксперт.
2% - это много или мало?
Одним из самых заметных изменений, оказывающим влияние на все отрасли отечественного рынка, в том числе и на строительство, является повышение с 1 января 2019 года ставки налога на добавленную стоимость с 18% до 20%.
«Минфин РФ уже выпустил ряд писем, разъяснив что для исчисления НДС по ставке 20% дата заключения договоров не имеет значения. Даже если договоры заключены в 2018 году или ранее и по ним получена полная или частичная предоплата, с 1 января 2019 года к таким договорам также применяется ставка НДС в размере 20%», - подчеркивает Константин Клошко. Это означает, что если в договоре стоимость указана с учетом НДС, то исполнителю (продавцу) придется либо увеличить стоимость договора, либо покрыть разницу за свой счет – в любом случае, изменение цены потребует внесения изменений в существенное условие договора. Если же стоимость в договоре указана без учета НДС, тогда начиная с 1 января 2019 года его цена вырастет автоматически.
«Это означает, что в сфере строительства повышение ставки НДС также приведет к росту себестоимости товаров (услуг). Таким образом, как для заказчиков, так и для подрядчиков к традиционному ежегодному повышению цен, учитывающему рыночные факторы влияния, также добавится фактор государственной фискальной политики. Следовательно, на плечи конечного потребителя ляжет все бремя факторов, формирующих ценообразование, в т.ч. и на строительном рынке. Отсюда негативные прогнозы относительно снижения покупательской способности и последующей стагнации строительного рынка», - резюмирует Константин Клошко.