Ипотека становится доступнее
Постепенное уменьшение Центральным банком России ключевой ставки создает предпосылки для снижения банками ставок по ипотечным кредитам. Это, в свою очередь, делает ипотеку более доступной для широкого круга граждан, что обеспечивает сохранение высокого уровня спроса на рынке жилья.
Впрочем, по оценке экспертов, не только уровень процентной ставки влияет на выбор банка покупателями, но и предлагаемые сервисы, прежде всего – цифровые.
Ставки – вниз
Совет директоров Банка России 6 сентября 2019 года принял решение снизить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7% годовых. Отметим, что это уже третье понижение с начала лета. Больше того, не исключено, что тренд получит продолжение. «При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров», – говорится в сообщении Центробанка. Следующее заседание запланировано на 25 октября 2019 года.
По оценке генерального директора компании CBRE в России Владимира Пинаева, вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки достаточно высока. «Смягчение кредитно-денежной политики обусловлено продолжающимся сокращением темпов годовой инфляции и уменьшением проинфляционных рисков», – считает он.
Снижение размера «ключа», по экспертным оценкам, создало предпосылки для дальнейшего понижения российскими банками ставок по ипотечным кредитам. Напомним, предыдущие решения Центробанка по уменьшению ключевой ставки также вызывали волны падения снижения ипотечных ставок. В результате средневзвешенная ставка по выдаваемым жилищным кредитам с пикового значения в апреле на уровне 10,56% годовых к июлю снизилась до 10,24%. Более свежих данных, отражающих результаты снижения ставок по ипотеке в августе, Банк России еще не публиковал. Но, по экспертным оценкам, средневзвешенная ставка к началу сентября могла преодолеть психологическую отметку в 10% годовых.
В сентябре же тренд получил дальнейшее развитие. Уже традиционно пионером стал Сбербанк. Он объявил о снижении процентных ставок в тот же день, когда было принято решение Центробанка, – 6 августа. Уменьшение составило 0,5 п. п. на готовое и строящееся жилье, загородную недвижимость, строительство жилого дома, покупку гаража и машино-места, нецелевой кредит под залог недвижимости и рефинансирование кредитов других банков. Кроме того, до 0,2 п. п. был увеличен дисконт для участников зарплатного проекта Сбербанка – до 0,5 п. п. Таким образом, минимальная ставка на приобретение жилья на вторичном рынке снизилась до 9,1% годовых. А минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке в рамках совместных программ с застройщиками составила 7,6%.
Следом о снижении ставок сообщили другие игроки ипотечного рынка.
А в середине сентября Сбербанк предложил еще одну меру по улучшению условий для ипотечных заемщиков. Он снизил размер минимального первоначального взноса для получения ипотечного кредита с 15% до 10% для участников зарплатного проекта. Также взнос снижен с 50% до 30% для клиентов, оформляющих ипотеку без подтверждения дохода и занятости на территории Северо-Западного и Уральского федеральных округов. «Ни для кого не секрет, что нередки случаи, когда граждане, имеющие необходимость в улучшении жилищных условий, не берут ипотечные кредиты только по той причине, что не могут собрать достаточную сумму для первоначального взноса. Или период накопления этих денег заставляет их откладывать приобретение квартиры. Уверен, что предпринятые меры по оптимизации условий получения ипотечного кредита в части снижения первоначального взноса позволят людям купить новое жилье, не отодвигая решение квартирного вопроса на неопределенное будущее», – отмечает директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
Драйвер рынка
И до формирования тренда на снижение ставок по кредитам ипотека была одним из ведущих драйверов развития жилищного рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти. По итогам продаж в первом полугодии 2019 года, доля сделок с использованием ипотеки на первичном рынке, по оценкам экспертов, в среднем находилась примерно на уровне 40%.
Игроки рынка оценивают ее по-разному, но единодушно признают серьезное влияние этого фактора. По данным «Группы ЛСР», в первом полугодии доля сделок с использованием ипотеки составила 48%. В «Строительном тресте» говорят о 51%, в Группе «Эталон» – о 42%, в «БФА-Девелопмент» – о 30%.
По мнению экспертов, снижение процентных ставок банками в июле–сентябре дает новый, еще более сильный толчок росту спроса на рынке жилья. По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, значение ипотеки как одного из драйверов формирования спроса переоценить сложно. «Соответственно, либерализация условий жилищного кредитования граждан станет позитивным фактором для рынка недвижимости», – отмечает эксперт.
С этим мнением согласна начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, в компании ожидают заметного роста числа сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам второго полугодия текущего года.
Не только ставки
По оценке экспертов, уровень ставок, безусловно, является важнейшим фактором для граждан. Но не единственным. В последнее время все большее значение приобретают сервисы, предлагаемые банками покупателям. И в первую очередь это касается возможности работы через сеть Интернет, что позволяет экономить время, а главное, минимизирует необходимость посещения офисов банка.
Именно поэтому цифровые сервисы банков развиваются в последнее время очень динамично. И в этом смысле также показателен опыт Сбербанка. Через свою электронную площадку «ДомКлик» банк сегодня проводит порядка 30% всех ипотечных сделок. Сервис помогает серьезно ускорить процесс – быстро выбрать, оформить, совершить сделку и зарегистрировать недвижимость. И все это – онлайн.
«ДомКлик» дает возможность выбрать наиболее интересный объект в актуальной, ежедневно обновляемой базе недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке, как жилья, так и апартаментов), а также выполнить индивидуальный расчет кредитных платежей на специально разработанном калькуляторе. Здесь же можно подать заявку и получить предварительное одобрение ипотеки, проконсультироваться по любым вопросам со специалистом.
Но этим его возможности не исчерпываются. Благодаря сервису по анализу цен покупатель или продавец могут узнать рыночную стоимость объекта и сравнить с похожими вариантами – как по размерам, так и по локации. Информация в достаточной мере объективна, поскольку аккумулируется из массива данных по ипотечным сделкам Сбербанка и объявлениям в «ДомКлик». Конечно, сама оценка носит справочный характер. Но она, во-первых, сэкономит время на изучение рынка перед покупкой или продажей квартиры, а во-вторых, предоставит более точную информацию о стоимости жилья.
Но новые возможности делают покупку жилья не только проще и удобнее, но и безопаснее. С помощью сервиса «Правовая экспертиза» потенциальный покупатель может проанализировать документы по объекту недвижимости, проследить всю историю переходов права собственности, проверить надежность продавца на предмет банкротства, судебных споров, задолженности по налогам, наличия исполнительных производств, иных проблемных нюансов.
Действует также «Конструктор сделки» – это сервис для купли-продажи недвижимости без ипотеки. Подготовиться к сделке можно в онлайн-режиме, а в офис банка приехать только на подписание документов.
Немаловажно добавить, что разработанные интерфейсы просты и удобны в использовании даже для людей, не являющихся «ветеранами Интернета». «Мы надеемся, что такие факторы, как заметное снижение ставок по ипотечным кредитам и уменьшение размера первоначального взноса в сочетании возможностями по выбору наиболее подходящего объекта, а также ипотечной программы, которые предоставляет сервис «ДомКлик», позволят гражданам уже сегодня найти оптимальный вариант для улучшения жилищных условий», – резюмирует Вячеслав Лебедев.
В Петербурге дан старт масштабной реставрации исторических фасадов жилых домов. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП), по поручению действующего губернатора Петербурга Александра Беглова, разработал подпрограмму «Наследие». Отношение к ремонту исторических фасадов в Петербурге изменится кардинально. К работам будут привлечены профессиональные реставраторы.
Подготовлен соответствующий проект изменений в городской Закон «Об охране объектов культурного наследия Санкт-Петербурга». Сейчас он проходит последние согласования и будет принят в ближайшее время.
Как сообщил журналистам вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, в программу войдут 255 многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия. «Программа рассчитана на 10 лет. Общий объем финансирования работ составит около 16,2 млрд рублей. Примерный лимит ежегодных капвложений составит 1,9 млрд рублей. Приблизительно по 25–30 адресов в год», – рассказал он.
Большинство памятников находится в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном районах. Несколько объектов – в Кронштадтском и Пушкинском районах. В 2020 году начнется разработка проектной документации на первую очередь объектов, с тем, чтобы приступить к их реставрации в 2021 году, пояснил председатель КГИОП Сергей Макаров. «Работа по отбору зданий в программу велась совместно с Жилищным комитетом. Первоначально список был чуть больше – 263 здания. Мы договорились об условном делении всех фасадов в городе на четыре категории по сложности и насыщенности отделки. Первые две категории – относительно простые фасады – остаются в руках Фонда капитального ремонта. С 3-й и 4-й категориями (фасады с насыщенным лепным декором, требующие особого подхода к производству работ) теперь будет работать КГИОП», – рассказал чиновник.
Он подчеркнул, что цель программы – не просто отреставрировать многоквартирные дома, а вернуть утраченный декор. «К сожалению, в советское и постсоветское время очень много знаковых зданий лишилось отдельных ценных элементов внешнего оформления. Их обязательно нужно воссоздать», – сказал Сергей Макаров.
Директор Государственного музея-заповедника «Павловск» Вера Дементьева, возглавлявшая КГИОП Петербурга с 2003 по 2011 год, уверена, что путь привлечения реставраторов к работе над фасадами – единственно правильный. «В 2005–2013 годах, во времена реализации программы «Фасады Санкт-Петербурга», которую КГИОП проводил вместе с Союзом реставраторов Петербурга, нам часто доводилось слышать упреки, что это дорого и долго, что проще все закрасить. Однако здесь важны борьба за качество и борьба за ценообразование», – подчеркивает эксперт.
«Реставрация и капитальный ремонт – два разных вида деятельности, они различно организованы, у них непохожие цели и задачи. А если цели различны, то и ресурсы не могут быть одинаковыми, – считает председатель Совета Союза реставраторов Петербурга Нина Шангина. – Я рада, что проблему заметили, и мы очень вдохновлены решением городского правительства».
«Когда мы касаемся исторического здания, там могут оказаться невероятные вещи. Здесь на первый план выходит технология. Нужно знать состав штукатурной отделки, из чего сделаны детали – это все очень
специфические вещи. Только специалистам по силам в них разобраться. При реставрации зданий мы, случалось, обнаруживали до 50 окрасочных слоев», – говорит руководитель архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов.
Архитектор уверен, что реставрация фасадов – процесс перманентный: «Через каждые 7–10 лет объект нужно снова реставрировать. Если этого не делать, город будет в плачевном состоянии. То, что КГИОП берет на себя такую тяжелую задачу, – несомненное благо».
Также эксперты приветствовали инициативу реставрации исторических фасадов за счет туристического сбора. На минувшей неделе Президент России Владимир Путин поддержал предложение Александра Беглова о введении в городе налога для иностранных туристов в размере 100 рублей в сутки. Эти деньги планируется направить на реставрацию объектов культурно-исторического наследия.
«Взимание туристического сбора – обычная мировая практика. Приезжая в любой европейский город, мы платим городской налог, потому что знаем: эти деньги будут направлены на инфраструктуру», – поддержала идею Вера Дементьева.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– С 2014 года в Петербурге ремонт общего имущества многоквартирных домов производится по региональной программе, заказчиком выступает Фонд капитального ремонта. В Петербурге сейчас насчитывается более 22 тыс. многоквартирных жилых домов, из которых 1868 относятся к объектам культурного наследия. Петербург в этом плане – город уникальный. Даже в Москве таких домов насчитывается всего 324. То есть почти в шесть раз меньше. Правительство Петербурга выступило с инициативой по утверждению особого порядка работ на домах-памятниках при проведении реставрации фасадов 3-й и 4-й категории сложности. Действующий губернатор Петербурга Александр Беглов поддержал эту инициативу и предложил наделить профессионального заказчика – КГИОП – полномочиями реставрации домов-памятников. Тем более, опыт по реализации схожей программы у КГИОП есть. В 2005–2013 годах была реализована программа «Фасады Санкт-Петербурга».
Справка
Действующая редакция Закона Санкт-Петербурга «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге» не содержит норм, регулирующих вопросы, возникающие в процессе осуществления мероприятий по сохранению многоквартирных жилых домов, являющихся объектами культурного наследия.
Проектом Постановления Правительства Санкт-Петербурга «О проекте закона Санкт-Петербурга "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге"» предлагается установить порядок формирования, финансирования и реализации программ сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия федерального значения, объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия.
Проектом также устанавливается норма, относящая к полномочиям Правительства Санкт-Петербурга утверждение критериев отбора и перечней многоквартирных жилых домов – объектов культурного наследия, в отношении которых планируется проведение мероприятий по сохранению в рамках реализации программ сохранения объектов культурного наследия.
После принятия Законодательным Собранием Санкт-Петербурга проекта закона в подпрограмму «Наследие» государственной программы Санкт-Петербурга «Развитие сферы культуры в Санкт-Петербурге» будут включены соответствующие мероприятия, исполнителем которых станет КГИОП.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев на следующей неделе планирует подписать постановление о критериях готовности объектов жилищного строительства, позволяющих достраивать их по долевой схеме после 1 июля 2019 года. По сути, это все, что смогло прояснить руководство Минстроя РФ на расширенном совещании в Смольном. Строители ждали большего.
1 июля 2019 года долевое строительство в России будет официально отменено. С этого дня жилье будет возводиться по новой финансовой схеме – при участии банков, с использованием эскроу-счетов. Однако федеральные власти намерены сохранить «окно возможностей» для проектов, реализация которых уже началась или начнется до 1 июля.
Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев отметил: несмотря на то, что документ еще не утвержден, прописанные в нем критерии секретом не являются. Последняя редакция этого постановления появилась 1 апреля. Согласно документу, по старым правилам можно будет завершить проекты, готовность которых к 1 июля будет превышать 30%, а количество заключенных ДДУ составит не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а проблемных – до 6%.
Заместитель главы Минстроя Никита Стасишин подчеркнул, что компаниям потребуется не только достроить свой проект до определенного уровня, но и подтвердить это документально: «Надо понимать, что одномоментно ни контролирующие органы, ни кадастровые инженеры не смогут подтвердить готовность объекта, а Росреестр – количество заключенных договоров долевого строительства. Застройщикам надо заранее подготовить документы, иначе к 1 июля они не смогут показать истинное положение дел на своих проектах». Застройщики прекрасно это понимают.
По предварительным оценкам Смольного, из 431 реализующегося на территории города проекта примерно 280 удовлетворяют требованиям постановления. «Вызывает настороженность процесс подтверждения 30%-ой готовности проектов – потому, что наверняка многие подойдут к этой готовности лишь к июню. Непонятно, сколько времени займет процесс подтверждения готовности», – отметил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Никита Стасишин добавил, что оценка готовности жилищного проекта будет проходить по давно действующей методике Министерства экономического развития РФ: «Никаких новых правил. При этом оцениваться будет готовность объекта, на который выдано разрешение на строительство».
Однако у строителей еще много вопросов, большая часть которых связана с финансированием строительства инфраструктуры для ЖК. Пока в любых непонятных ситуациях Минстрой советует строителям решать проблемы, используя свою чистую прибыль.
При этом и Минстрой, и Смольный, и банки уверены, что у петербургских строителей не будет проблем с переходом на новую финансовую модель работы. «В городе есть проекты, которые могут оказаться в «зоне риска», но мы держим их под контролем», – заявил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.
Президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров полагает, что проблемы надо будет решать «в ручном режиме»: «Возможно, где-то потребуется изменить инвестиционные условия, где-то продлить разрешения на строительство. Я уверен, что решения будут найдены по всем объектам».
«В Петербурге ситуация лучше, чем в целом по стране, поэтому мы уверены, что город спокойно перейдет на новые правила работы», – сообщил генеральный директор банка «ДОМ.РФ» Александр Плутник, добавив, что банк уже работает с 43 застройщиками Северной столицы и одобрил около 10 договоров. Он призвал не беспокоится о финансировании: «У нас сейчас лежат заявки на привлечение порядка 15 млрд рублей, и мы располагаем этой суммой. Средств хватит всем».
«ДОМ.РФ» обещает рассматривать заявки строителей в рекордно короткие сроки – 20 рабочих дней. «Одну заявку мы успели одобрить за 10 рабочих дней», – добавил директор по проектному финансированию «ДОМ.РФ» Антон Воронин. Однако немногие застройщики верят в реалистичность таких сроков, да и другие банки честно говорят, что на одобрение заявок будет уходить от одного до трех месяцев.
По итогам совещания стало ясно, что застройщики ждали от федералов большего. «По сути, ничего глобально нового сказано не было. Вопрос обсуждается уже давно. Если бы подобные встречи происходили раньше, то мы были бы более подготовленными к часу Х», – добавил Александр Свинолобов.
Мнение
Владимир Якушев, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
– В федеральном проекте «Жилье» перед нами поставлена задача значительно нарастить объемы жилищного строительства, и от того, насколько плавно и легко отрасль перейдет к новым условиям работы, зависит достижение этих результатов. Мы сделаем все, чтобы избежать глобальных потрясений.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Более половины жилых проектов Петербурга будут достраивать по 214-ФЗ
Минстрой рекомендует застройщикам заранее подготовить документы о готовности своих объектов
«ДОМ.РФ»: У нас есть средства на проектное финансирование застройщиков Петербурга