Ипотека становится доступнее
Постепенное уменьшение Центральным банком России ключевой ставки создает предпосылки для снижения банками ставок по ипотечным кредитам. Это, в свою очередь, делает ипотеку более доступной для широкого круга граждан, что обеспечивает сохранение высокого уровня спроса на рынке жилья.
Впрочем, по оценке экспертов, не только уровень процентной ставки влияет на выбор банка покупателями, но и предлагаемые сервисы, прежде всего – цифровые.
Ставки – вниз
Совет директоров Банка России 6 сентября 2019 года принял решение снизить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7% годовых. Отметим, что это уже третье понижение с начала лета. Больше того, не исключено, что тренд получит продолжение. «При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров», – говорится в сообщении Центробанка. Следующее заседание запланировано на 25 октября 2019 года.
По оценке генерального директора компании CBRE в России Владимира Пинаева, вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки достаточно высока. «Смягчение кредитно-денежной политики обусловлено продолжающимся сокращением темпов годовой инфляции и уменьшением проинфляционных рисков», – считает он.
Снижение размера «ключа», по экспертным оценкам, создало предпосылки для дальнейшего понижения российскими банками ставок по ипотечным кредитам. Напомним, предыдущие решения Центробанка по уменьшению ключевой ставки также вызывали волны падения снижения ипотечных ставок. В результате средневзвешенная ставка по выдаваемым жилищным кредитам с пикового значения в апреле на уровне 10,56% годовых к июлю снизилась до 10,24%. Более свежих данных, отражающих результаты снижения ставок по ипотеке в августе, Банк России еще не публиковал. Но, по экспертным оценкам, средневзвешенная ставка к началу сентября могла преодолеть психологическую отметку в 10% годовых.
В сентябре же тренд получил дальнейшее развитие. Уже традиционно пионером стал Сбербанк. Он объявил о снижении процентных ставок в тот же день, когда было принято решение Центробанка, – 6 августа. Уменьшение составило 0,5 п. п. на готовое и строящееся жилье, загородную недвижимость, строительство жилого дома, покупку гаража и машино-места, нецелевой кредит под залог недвижимости и рефинансирование кредитов других банков. Кроме того, до 0,2 п. п. был увеличен дисконт для участников зарплатного проекта Сбербанка – до 0,5 п. п. Таким образом, минимальная ставка на приобретение жилья на вторичном рынке снизилась до 9,1% годовых. А минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке в рамках совместных программ с застройщиками составила 7,6%.
Следом о снижении ставок сообщили другие игроки ипотечного рынка.
А в середине сентября Сбербанк предложил еще одну меру по улучшению условий для ипотечных заемщиков. Он снизил размер минимального первоначального взноса для получения ипотечного кредита с 15% до 10% для участников зарплатного проекта. Также взнос снижен с 50% до 30% для клиентов, оформляющих ипотеку без подтверждения дохода и занятости на территории Северо-Западного и Уральского федеральных округов. «Ни для кого не секрет, что нередки случаи, когда граждане, имеющие необходимость в улучшении жилищных условий, не берут ипотечные кредиты только по той причине, что не могут собрать достаточную сумму для первоначального взноса. Или период накопления этих денег заставляет их откладывать приобретение квартиры. Уверен, что предпринятые меры по оптимизации условий получения ипотечного кредита в части снижения первоначального взноса позволят людям купить новое жилье, не отодвигая решение квартирного вопроса на неопределенное будущее», – отмечает директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
Драйвер рынка
И до формирования тренда на снижение ставок по кредитам ипотека была одним из ведущих драйверов развития жилищного рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти. По итогам продаж в первом полугодии 2019 года, доля сделок с использованием ипотеки на первичном рынке, по оценкам экспертов, в среднем находилась примерно на уровне 40%.
Игроки рынка оценивают ее по-разному, но единодушно признают серьезное влияние этого фактора. По данным «Группы ЛСР», в первом полугодии доля сделок с использованием ипотеки составила 48%. В «Строительном тресте» говорят о 51%, в Группе «Эталон» – о 42%, в «БФА-Девелопмент» – о 30%.
По мнению экспертов, снижение процентных ставок банками в июле–сентябре дает новый, еще более сильный толчок росту спроса на рынке жилья. По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, значение ипотеки как одного из драйверов формирования спроса переоценить сложно. «Соответственно, либерализация условий жилищного кредитования граждан станет позитивным фактором для рынка недвижимости», – отмечает эксперт.
С этим мнением согласна начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, в компании ожидают заметного роста числа сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам второго полугодия текущего года.
Не только ставки
По оценке экспертов, уровень ставок, безусловно, является важнейшим фактором для граждан. Но не единственным. В последнее время все большее значение приобретают сервисы, предлагаемые банками покупателям. И в первую очередь это касается возможности работы через сеть Интернет, что позволяет экономить время, а главное, минимизирует необходимость посещения офисов банка.
Именно поэтому цифровые сервисы банков развиваются в последнее время очень динамично. И в этом смысле также показателен опыт Сбербанка. Через свою электронную площадку «ДомКлик» банк сегодня проводит порядка 30% всех ипотечных сделок. Сервис помогает серьезно ускорить процесс – быстро выбрать, оформить, совершить сделку и зарегистрировать недвижимость. И все это – онлайн.
«ДомКлик» дает возможность выбрать наиболее интересный объект в актуальной, ежедневно обновляемой базе недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке, как жилья, так и апартаментов), а также выполнить индивидуальный расчет кредитных платежей на специально разработанном калькуляторе. Здесь же можно подать заявку и получить предварительное одобрение ипотеки, проконсультироваться по любым вопросам со специалистом.
Но этим его возможности не исчерпываются. Благодаря сервису по анализу цен покупатель или продавец могут узнать рыночную стоимость объекта и сравнить с похожими вариантами – как по размерам, так и по локации. Информация в достаточной мере объективна, поскольку аккумулируется из массива данных по ипотечным сделкам Сбербанка и объявлениям в «ДомКлик». Конечно, сама оценка носит справочный характер. Но она, во-первых, сэкономит время на изучение рынка перед покупкой или продажей квартиры, а во-вторых, предоставит более точную информацию о стоимости жилья.
Но новые возможности делают покупку жилья не только проще и удобнее, но и безопаснее. С помощью сервиса «Правовая экспертиза» потенциальный покупатель может проанализировать документы по объекту недвижимости, проследить всю историю переходов права собственности, проверить надежность продавца на предмет банкротства, судебных споров, задолженности по налогам, наличия исполнительных производств, иных проблемных нюансов.
Действует также «Конструктор сделки» – это сервис для купли-продажи недвижимости без ипотеки. Подготовиться к сделке можно в онлайн-режиме, а в офис банка приехать только на подписание документов.
Немаловажно добавить, что разработанные интерфейсы просты и удобны в использовании даже для людей, не являющихся «ветеранами Интернета». «Мы надеемся, что такие факторы, как заметное снижение ставок по ипотечным кредитам и уменьшение размера первоначального взноса в сочетании возможностями по выбору наиболее подходящего объекта, а также ипотечной программы, которые предоставляет сервис «ДомКлик», позволят гражданам уже сегодня найти оптимальный вариант для улучшения жилищных условий», – резюмирует Вячеслав Лебедев.
Реализация положений нового законопроекта Минтранса РФ может ввести в оборот довольно внушительный массив земель, расположенных в непосредственной близости от аэропортов. Эксперты считают, что территории эти могут быть востребованы под застройку, в том числе и жилую, но вряд ли класс возводимых объектов будет высоким.
Минтранс РФ разработал законопроект о новом порядке установления приаэродромных территорий (ПАТ), который предполагает их существенное сокращение. Согласно документу, при строительстве на этих землях не потребуется дополнительных согласований.
Напомним, что в октябре 2017 года вступили в силу поправки в Градостроительный и Воздушный кодексы, прописанные в Законе 135-ФЗ. В соответствие с ними ПАТ стали зонами с особыми условиями использования территорий. Максимальный размер – до 30 км от аэродрома (что на практике, конечно, не соблюдается, поскольку в эту черту попадают давно застроенные территории). В рамках ПАТ устанавливаются семь подзон – от самой жесткой первой (где разрешено строить только объекты аэропорта) до седьмой, где можно строить все, кроме жилья, если уровень шумов и загрязняющих веществ не превышает норму.
Новый законопроект предполагает сокращение подзон до шести, а в седьмой, намного превышающей по размерам остальные, разрешение (с оговорками) в том числе и жилищного строительства. По мысли инициаторов законопроекта его положения должны упростить процесс достижения договоренности между аэропортами и властями регионов об установлении границ ПАТ.
Как отмечает руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова, законопроектом Минтранс России пытается решить вопрос о самой большой и спорной территории вокруг аэропорта – седьмой подзоне. «В законопроекте предусмотрена возможность застраивать приаэродромную территорию. Документ откладывает установление границ седьмой подзоны до 2025 года. Это существенный фактор, который повлияет на интересы девелоперов. На текущий момент отлагательное условие необходимо для разрешения уже существующих конфликтов между аэродромами, застройщиками и органами муниципальной власти», – считает она.
Между тем востребованность земель, которые потенциально могут быть введены в оборот, с точки зрения развития жилищного девелопмента достаточно спорна. По крайней мере, в Санкт-Петербурге.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что применительно к Северной столице речь может идти только о территориях вблизи аэропорта «Пулково» в Московском районе города. «А это один из самых престижных районов города, новостройки которого традиционно весьма востребованы на рынке», – напоминает она.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем рынка Московского района на 1 июля 2019 года составлял 915 тыс. кв. м (10% от общего объема рынка города). Объем спроса за первое полугодие 2019 года составил 220 тыс. кв. м (13% от объема продаж в границах Петербурга). Средняя цена 1 кв. м жилья в сегменте «масс-маркет» – 121,4 тыс. рублей (на 11% выше средней стоимости «метра» по городу).
«Привлекательность локации, на мой взгляд, может перевесить минусы, связанные с близостью к аэропорту. Рядом с КАДом, например, тоже высокий уровень шума и повышенная загазованность. Но это не останавливает ни девелоперов, ни покупателей жилья», – отмечает Ольга Трошева, добавляя, впрочем, что негативные факторы могут оказать влияние на классность возводимых объектов.
Юлия Арустамова настроена более скептически. «Возведенные объекты могут оказаться в зоне высокого уровня шумов и загрязняющих веществ, что повлияет на спрос и заинтересованность покупателей жилья. Привлекательность данных территория для девелопмента очень низкая, чаще всего на приаэродномной территории возводят недорогие жилые комплексы», – считает она.
Федеральные власти намерены всерьез взяться за легализацию объектов самовольного строительства. Вопрос на самом высоком уровне был поднят еще весной. И вот теперь власти перешли от слов к действию – в Минстрое РФ создается рабочая группа по легализации самостроев.
Напомним, весной руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор обратился к Правительству РФ с призывом легализовать самострои. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем не повинные граждане лишаются своих квартир», – отмечал он в письме на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По словам Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы. Идею поддержала организация малого и среднего предпринимательства «Опора России».
Не нашлось возражений и у властей. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан», – заявил глава Минстроя Владимир Якушев, подчеркнув при этом, что важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
И вот теперь объявлено, что в Минстрое РФ создается межведомственная рабочая группа по вопросам применения правовых механизмов легализации объектов недвижимости, признанных по решению суда самовольными постройками, но являющимися безопасными для проживания граждан. Ее возглавит директор правового департамента ведомства Олег Сперанский.
На совещании в Минстрое, в котором приняли участие представители ВЦНСП, «Опоры» и Генпрокуратуры, принято решение обобщить и проанализировать имеющуюся информацию о самостроях в различных регионах РФ и практику применения законодательства в отношении таких объектов. Координацией деятельности рабочей группы займется ВЦНСП.
В первую очередь предполагается составить список таких объектов и структурировать их по категориям. «Граждане, которые попали в такую сложную ситуацию, могут предоставить в ВЦНСП информацию о проблемных объектах, признанных судами самостроями и подлежащих сносу, с предоставлением всей необходимой документации», – сообщил Александр Моор.
Эксперты считают идею актуальной. «Такая инициатива в целом не противоречит положениям законодательства. На сегодняшний день статья 222 ГК РФ содержит соответствующую процедуру легализации самовольной постройки», – говорит советник, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко.
Однако, по ее словам, процедура является общей как для нежилых, так и для жилых зданий. «Одной из проблем легализации самовольных построек является то, что право собственности на нее может быть признано при соблюдении определенных условий только за лицом, которому принадлежат права на земельный участок под постройкой. В ситуации с жилым самостроем не всегда собственники жилых помещений (квартир) обладают соответствующими правами на землю», – говорит эксперт.
Еще одной проблемой является то, что, согласно действующей редакции ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка может быть легализована только в случае соответствия параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. «В случае с жилыми самостроями это означает, что владельцы (граждане) должны будут за свой счет осуществить работы по приведению параметров дома в соответствие с текущими требованиями закона. Однако в случае, когда жилая самовольная постройка фактически не несет угрозы жизни или здоровью граждан, такое требование представляется избыточным. Таким образом, для упрощения механизма легализации самовольных построек необходимо вносить соответствующие изменения в ст. 222 ГК», – резюмирует Арина Довженко.
Мнение
Советник, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко:
– Проблема актуальна, подтверждением чему является довольно пристальное внимание законодателя к ст. 222 ГК РФ, которая содержит определение понятия «самовольная постройка»: в данную статью периодически вносятся уточнения, в связи с чем потенциально может меняться квалификация того или иного объекта.