Условия проектного кредитования хотят подравнять
Хотя представители Минстроя и заявляют оптимистично, что особых проблем с переходом на проектное финансирование отрасль не испытывает, думцы, по просьбе строительных компаний, инициируют принятие новых мер, которые призваны облегчить застройщикам получение кредита.
Госдума РФ поручила своему Комитету по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям направить запрос в Банк России по вопросу о возможности подготовки и утверждения исчерпывающего единого перечня форм обеспечения кредитов, предоставляемых в рамках проектного финансирования.
Инициатор запроса депутат Госдумы РФ Айрат Фаррахов отмечает, что от девелоперов продолжают поступать вопросы, касающиеся условий предоставления банковского кредита, в частности, о том, какие залоговые требования вправе предъявлять заемщику банк-кредитор. «Застройщики обращают внимание на то, что в разных кредитных организациях существуют различные требования к залоговому обеспечению, ряд требований является избыточным, что приводит к увеличению срока рассмотрения заявок или отказам в предоставлении финансирования», – говорится в пояснительной записке к инициативе. Там также отмечается, что по состоянию на конец августа в 36 субъектах РФ еще не было открыто ни одного счета эскроу.
В связи с этим Банк России просят утвердить исчерпывающий перечень форм обеспечения (залогов) кредитов, предоставляемых на принципах проектного финансирования, и дать банкам соответствующие рекомендации.
По оценке опрошенных «Строительным Еженедельником» экспертов, проблема существует и требует решения. «Инициатива является отражением наболевшей и серьезной проблемы, с которой столкнулись застройщики при получении проектного финансирования. Многие компании, являясь добропорядочными участниками рынка, оказались заложниками ситуации, когда банки, не учитывая специфику будущего кредитора-застройщика, предъявляют ему очень жесткие требования по обеспечению кредита. Учитывая, что проектное финансирование – это целевое кредитование, регулируемое особым правовым режимом, такой подход со стороны банков по отношению к застройщикам блокирует дальнейший рост и развитие рынка строительства жилой недвижимости», – считает руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова.
«Такая унификация банковских требований находится в компетенции Банка России, однако, на мой взгляд, должна носить рекомендательный, а не общеобязательный характер. Но даже в рекомендательной форме такая унификация целесообразна, поскольку позволит застройщикам в едином документе увидеть примерные правила, которые необходимы для выхода на рынок проектного финансирования», – со своей стороны, отмечает старший юрист практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Елена Волкова.
По словам Юлии Арустамовой, выполнение Центробанком этого пожелания должно улучшить взаимодействие между банком и застройщиком и положительно повлиять на рост открытия счетов эскроу для расчета по договорам участия в долевом строительстве.
А вот Елена Волкова в этом не уверена. «Безусловно, такая мера может оказать положительное влияние, но ее значение нельзя переоценивать. Отсутствие достаточного обеспечения является лишь одной из мер, которая препятствует застройщикам перейти к работе на новых условиях. Такая унификация не ликвидирует остальных препятствий на пути к переходу проектному финансированию, среди которых – нерентабельность многих региональных строительных проектов в связи с высокой стоимостью кредитных средств, неготовность покупателей приобретать недвижимость по более высоким ценам, отсутствие у застройщиков опыта реализации строительных проектов на кредитные средства, нестабильность законодательства в сфере строительства», – отмечает она.
Более того, по словам эксперта, такая мера может стать препятствием для тех застройщиков, которые планировали использовать при получении кредита формы обеспечения, не вошедшие в утвержденный перечень, при этом банк в таком случае будет лишен возможности предоставить кредит застройщику на индивидуальных условиях.
Мнение
Елена Волкова, старший юрист практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
– Такая унификация может быть выполнена в различных формах, предусмотренных российским законодательством. Так, Банку России как органу банковского регулирования и банковского надзора принадлежат широкие полномочия по регулированию деятельности кредитных организаций. В частности, к полномочиям Банка России относятся издание нормативных актов, установление обязательных для кредитных организаций нормативов, мониторинг состояния финансового рынка и принятие мер, направленных на снижение угроз финансовой стабильности России. Соответственно, Банк России может как издать обязательные для исполнения кредитными организациями указания, так и принять рекомендации, которые также окажут существенное влияние на правоприменительную практику.
Группа «Конкорд» планирует почти в три раза увеличить высоту застройки свободного участка около парка 300-летия Петербурга.
Компания «Лахта Плаза», входящая в ГК «Конкорд» Евгения Пригожина, подала заявку на публичные слушания по ПЗЗ. В ней она просит увеличить высотность застройки для оставшейся неосвоенной территории в Лахте с видом на «Лахта Центр». Сейчас там можно строить здания высотой 27 м. Девелопер просит увеличить высотность в 2,8 раза – до 77 м, чтобы построить там гостиницу и офисный комплекс.
В Лахте «Конкорд менеджмент и консалтинг» владеет двумя участками общей площадью 3,9 га на Приморском проспекте. История с застройкой этого участка тянется несколько лет. В далеком 2008 году «Конкорд» получил от Смольного это «пятно» для изысканий под строительство туристическо-гостиничного Центра водного туризма. До этого участок относился к парку 300-летия, но был исключен из его границ. Девелопер через год изыскания успешно завершил, и власти утвердили их результаты. После этого компания должна была получить землю под стройку целевым назначением, но из-за смены губернатора в 2011 году процесс забуксовал. Соответствующее постановление городского правительства вышло только в 2012 году – после того, как компания обратилась в суд и доказала свою правоту.
На участке «Конкорд» возвел гостиничный комплекс из трех очередей общей площадью 42 тыс. кв. м. Объект введен в эксплуатацию и уже получил юридический адрес: Приморский проспект, 78. Апартаменты в нем начали продавать минувшей осенью. А на соседнем участке ГК «Конкорд» построила обычную гостиницу уровня «четыре звезды», на 111 номеров. Она также функционирует.
«Но оставшейся площади можно построить 5-6 зданий. Гостиница и офисный комплекс в этом месте будут востребованы. Район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно, благодаря появлению офисной башни «Газпрома», набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами. Апартаменты и жилье в этом районе тоже активно строятся, хотя и не прямо рядом с «Лахта Центром», но в непосредственной близости от него. Апартаменты в этом месте стоят дорого – от 140 тыс. рублей за 1 кв. м. Но спрос на них есть, опять же благодаря близости к небоскребу. Часть покупателей так или иначе связана с газовой монополией», – говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar.
Всего в Приморском районе, где находится участок ГК «Конкорд», по данным «Петербургской Недвижимости», в прошлом году было реализовано 482 тыс. кв. м жилья (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% общегородских продаж.
Справка
Группа «Конкорд» создана в 1997 году и принадлежит семье бизнесмена Евгения Пригожина. В портфеле группы три реализованных проекта малоэтажных жилых комплексов и апартаментов, Елисеевский магазин на Невском проспекте и сеть ресторанов в Петербурге. Под ее управлением находится пятизвездочный отель «Дворец Трезини» на Университетской набережной. Кроме того, «Конкорд» занимается кейтеринговым обслуживанием крупных городских и федеральных мероприятий – в том числе Петербургского экономического форума.
Депутаты Госдумы в третьем чтении приняли поправки в Жилищный кодекс, существенно ограничивающие работу малых средств размещения в жилых домах. Эксперты уверены, что не подпадающие под новые критерии хостелы просто сменят вывеску и продолжат работать.
Главная новация одобренного законопроекта в том, что жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Прежде чем открыть хостел или мини-отель, необходимо будет перевести помещение в нежилой фонд.
В соответствии с действующим законодательством, перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если она расположена на первом этаже дома. Квартиры выше первого этажа могут стать нежилыми только при условии, что помещения под ними также относятся к нежилому фонду.
В документе отмечается, что объект размещения в многоквартирном доме должен быть оснащен системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров и т. д. Кроме того, у такой гостиницы должен быть отдельный вход с улицы.
Это полный запрет
Участники рынка гостиничных услуг согласны, что закон, регламентирующий работу объектов размещения в жилищном фонде, нужен, однако мнения о том, каким он должен быть, расходятся.
Коммерческий директор группы компаний Docklands development Екатерина Запорожченко назвала законопроект долгожданным: «Название «жилищный фонд» говорит само за себя – эти здания не предназначены для краткосрочного размещения туристов. В проект жилого объекта не заложена инфраструктура, обязательная для обеспечения комфорта постояльцев. Все, от планировок и материалов отделки до звукоизоляции и мест общего пользования, как ни старайся, в жилом доме не может соответствовать международным стандартам гостеприимства».
Президент Гильдии малых средств размещения Яна Бабина напомнила, что в Петербурге с 2011 года действует запрет на перевод помещений в многоквартирных домах в нежилой фонд. Впрочем, даже если этим запретом пренебречь, то очень многим объектам будет сложно соответствовать требованиям: «Невозможно организовать отдельный вход для хостела, например, на пятом этаже и перевести в нежилой фонд», – пояснила Яна Бабина.
Эксперт уверена, что пострадают в первую очередь цивилизованные представители малого бизнеса, прошедшие обязательную классификацию и подтвердившие тем самым качество своих услуг. Одна из авторов законопроекта, депутат Госдумы Галина Хованская, неоднократно заявляла, что занимается этим вопросом из-за многочисленных жалоб людей, которым не повезло жить с малыми объектами размещения в одном подъезде. «Большинство хостелов в жилых помещениях не платят налоги, не регистрируются, и проконтролировать эту ситуацию практически невозможно, потому что войти в жилое помещение нельзя, это конституционная норма», – пояснила парламентарий.
Яна Бабина отметила, что жалуются именно на незаконные объекты размещения: «Их новый закон не остановит, они как работали нелегально, так и продолжат работать. Зато добросовестным предпринимателям придется либо уходить с рынка, либо искать себе новую нишу». Она упомянула, что сейчас отрасль обсуждает создание так называемого туристского жилья, которое может послужить новой практикой для отрасли.
Заместитель Генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Фёдоров, который участвует в реализации апарт-отеля в рамках проекта «Status by Salut!», также считает, что объекты размещения из жилых домов никуда не денутся: «Правильно, что требования ужесточаются, рынок должен быть цивилизованным. Но хостелы – это огромный и востребованный сегмент рынка. Если объекты размещения в домах полностью запретят, то они просто реинкарнируют в то, с чего когда-то начинали – в коммуналки, комнаты которых все равно будут сдаваться посуточно».
Помимо всего прочего, напомнил Владимир Фёдоров, владельцы малых гостиничных объектов выполняли важные социальные задачи – расселяли коммуналки, обеспечивали рабочие места, привлекали туристов недорогими услугами. «Безусловно, были и такие отрицательные факторы, как активация нелегального бизнеса, криминализация подобных объектов. Эти проблемы надо решать, но не запретом, по сути, целой отрасли», – уверен он.
Выиграют «апарты»
Эксперты сошлись во мнении, что если гостиничные объекты в жилых домах перестанут функционировать, то их клиенты, скорее всего, пойдут в «апарты». «Произойдет перераспределение спроса. И у апарт-отелей здесь больше преимуществ за счет конкурентной цены и высокого уровня комфорта. Остальную часть поделят между собой классические отели трех и менее звезд, находящиеся на расстоянии нескольких станций метро от центра», – полагает Екатерина Запорожченко.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Запретить нельзя оставить
Госдума в весеннюю сессию рассмотрит законопроект о статусе апартаментов
Урегулировать «апарты». Будущее сегмента зависит от законодателей