Условия проектного кредитования хотят подравнять
Хотя представители Минстроя и заявляют оптимистично, что особых проблем с переходом на проектное финансирование отрасль не испытывает, думцы, по просьбе строительных компаний, инициируют принятие новых мер, которые призваны облегчить застройщикам получение кредита.
Госдума РФ поручила своему Комитету по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям направить запрос в Банк России по вопросу о возможности подготовки и утверждения исчерпывающего единого перечня форм обеспечения кредитов, предоставляемых в рамках проектного финансирования.
Инициатор запроса депутат Госдумы РФ Айрат Фаррахов отмечает, что от девелоперов продолжают поступать вопросы, касающиеся условий предоставления банковского кредита, в частности, о том, какие залоговые требования вправе предъявлять заемщику банк-кредитор. «Застройщики обращают внимание на то, что в разных кредитных организациях существуют различные требования к залоговому обеспечению, ряд требований является избыточным, что приводит к увеличению срока рассмотрения заявок или отказам в предоставлении финансирования», – говорится в пояснительной записке к инициативе. Там также отмечается, что по состоянию на конец августа в 36 субъектах РФ еще не было открыто ни одного счета эскроу.
В связи с этим Банк России просят утвердить исчерпывающий перечень форм обеспечения (залогов) кредитов, предоставляемых на принципах проектного финансирования, и дать банкам соответствующие рекомендации.
По оценке опрошенных «Строительным Еженедельником» экспертов, проблема существует и требует решения. «Инициатива является отражением наболевшей и серьезной проблемы, с которой столкнулись застройщики при получении проектного финансирования. Многие компании, являясь добропорядочными участниками рынка, оказались заложниками ситуации, когда банки, не учитывая специфику будущего кредитора-застройщика, предъявляют ему очень жесткие требования по обеспечению кредита. Учитывая, что проектное финансирование – это целевое кредитование, регулируемое особым правовым режимом, такой подход со стороны банков по отношению к застройщикам блокирует дальнейший рост и развитие рынка строительства жилой недвижимости», – считает руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова.
«Такая унификация банковских требований находится в компетенции Банка России, однако, на мой взгляд, должна носить рекомендательный, а не общеобязательный характер. Но даже в рекомендательной форме такая унификация целесообразна, поскольку позволит застройщикам в едином документе увидеть примерные правила, которые необходимы для выхода на рынок проектного финансирования», – со своей стороны, отмечает старший юрист практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Елена Волкова.
По словам Юлии Арустамовой, выполнение Центробанком этого пожелания должно улучшить взаимодействие между банком и застройщиком и положительно повлиять на рост открытия счетов эскроу для расчета по договорам участия в долевом строительстве.
А вот Елена Волкова в этом не уверена. «Безусловно, такая мера может оказать положительное влияние, но ее значение нельзя переоценивать. Отсутствие достаточного обеспечения является лишь одной из мер, которая препятствует застройщикам перейти к работе на новых условиях. Такая унификация не ликвидирует остальных препятствий на пути к переходу проектному финансированию, среди которых – нерентабельность многих региональных строительных проектов в связи с высокой стоимостью кредитных средств, неготовность покупателей приобретать недвижимость по более высоким ценам, отсутствие у застройщиков опыта реализации строительных проектов на кредитные средства, нестабильность законодательства в сфере строительства», – отмечает она.
Более того, по словам эксперта, такая мера может стать препятствием для тех застройщиков, которые планировали использовать при получении кредита формы обеспечения, не вошедшие в утвержденный перечень, при этом банк в таком случае будет лишен возможности предоставить кредит застройщику на индивидуальных условиях.
Мнение
Елена Волкова, старший юрист практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
– Такая унификация может быть выполнена в различных формах, предусмотренных российским законодательством. Так, Банку России как органу банковского регулирования и банковского надзора принадлежат широкие полномочия по регулированию деятельности кредитных организаций. В частности, к полномочиям Банка России относятся издание нормативных актов, установление обязательных для кредитных организаций нормативов, мониторинг состояния финансового рынка и принятие мер, направленных на снижение угроз финансовой стабильности России. Соответственно, Банк России может как издать обязательные для исполнения кредитными организациями указания, так и принять рекомендации, которые также окажут существенное влияние на правоприменительную практику.
Разработан и вынесен на обсуждение законопроект, призванный решить ряд проблемных вопросов в сфере деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Однако эксперты считают, что инициатива не сможет простимулировать эту форму привлечения средств на жилищное строительство.
Законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты РФ» подготовлен Минстроем РФ. Главная цель законопроекта – предоставить членам ЖСК возможность получать от банков кредиты на строительство жилья по процентной ставке, сопоставимой с уровнем ставок по ипотечным кредитам. Предметом залога становится пай в ЖСК. Вводятся залог паенакоплений, обязательное использование спецсчетов и т. д.
«В соответствии с Жилищным кодексом и законодательством о градостроительной деятельности, ЖСК выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением», – напоминает замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский, добавляя при этом, что изменения, внесенные в 2018 году в 214-ФЗ, фактически не оставили ЖСК возможности привлекать средства граждан. Исключение составляют кооперативы, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. В будущем же останутся только те ЖСК, которые осуществляют строительство в соответствии с Законом «О содействии развитию жилищного строительства» или созданы в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)».
«В первом случае категории граждан, которые имеют право вступать в такие кооперативы, определены специальным постановлением Правительства РФ. К ним относятся работники образования, здравоохранения, культуры, организаций ОПК, отдельные категории научных и инженерно-технических работников, военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел и пр. Во втором – членами ЖСК могут стать участники долевого строительства многоквартирного дома, застройщик которого стал банкротом», – говорит Олег Островский.
«Необходимость законодательной регламентации залога прав на паенакопление члена ЖСК обсуждается уже давно. До официального закрепления в законе такой возможности банки крайне неохотно шли на выдачу кредитов под залог таких прав. Законопроект устраняет неопределенность: устанавливает возможность такого залога и его публичность», – отмечает советник и руководитель практики по недвижимости и строительству компании Borenius Арина Довженко.
По ее мнению, ужесточение государственного регулирования отрасли долевого строительства может повлечь рост интереса рынка к ЖСК. «В то же время для защиты прав и интересов покупателей квартир ЖСК в целом предоставляют меньше гарантий. В этой связи, в случае, если продажи через ЖСК будут расти на фоне снижения интереса к долевому строительству, нельзя исключить, что законодатель пойдет по пути более жесткой правовой регламентации деятельности ЖСК. Первым шагом к такой регламентации является закрепление в законопроекте обязанности ЖСК открыть банковский счет в порядке, предусмотренном для застройщиков», – говорит эксперт.
Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева считает, что схема ЖСК в отечественных реалиях давно себя дискредитировала. «Она сейчас практически не используется. В основном остались старые договоры по проблемным объектам, которые не могут достроить до сих пор. Проблема – в отсутствии правовых механизмов, гарантирующих достройку дома или возврат денег», – отмечает она.
По ее мнению, идея кооперации в принципе не согласуется с патерналистской политикой государства в отношении строительства жилья, реализуемой в последнее время. «Многое зависит от подрядчика, но риски в схеме ЖСК для граждан всегда будут выше. Само по себе принятие закона о том, что можно заложить пай, вряд ли приведет к появлению у банков желания кредитовать членов ЖСК по ставке, предоставляемой в рамках схемы долевого участия. Принятие закона не приведет к широкому распространению ЖСК. И я сомневаюсь, что такая задача ставится. Скорее всего, предполагается использовать схему ЖСК для отдельных социальных проектов, где от реальной кооперации мало что останется», – резюмирует юрист.
Мнение
Олег Островский, замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– Требования прозрачности деятельности ЖСК, в том числе финансовой, повышения ответственности их руководителей – и дальше будут ужесточаться. И все же, несмотря на предпринимаемые усилия, в том числе, безусловно, положительные для граждан изменения, предлагаемые в последнем законопроекте Минстроя, многие требования законодательства о долевом строительстве и банкротстве, защищающие права и интересы граждан – участников долевого строительства, на членов ЖСК не распространяются. Неслучайно участие в ЖСК было исключено из 214-ФЗ как способ привлечения денежных средств застройщиками для строительства многоквартирных домов. Уже через несколько лет, после завершения строительства уже строящихся по этой схеме объектов, такая форма участия граждан в строительстве жилья останется только для установленных законодательством немногочисленных групп граждан.
Впервые за почти 15-летнюю историю Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от ужесточения требований документа власти готовы перейти к их либерализации. Эксперты идею поддерживают, но на фоне общей ситуации в отрасли считают ее полумерой.
Очередные поправки в 214-ФЗ анонсировал глава Минстроя РФ Владимир Якушев, заявивший, что корректировки снимут с застройщиков требования, неуместные в рамках проектного финансирования. В числе таковых – опыт работы девелопера на рынке не менее трех лет, не менее 10 тыс. кв. м построенного жилья, наличие собственных средств на расчетном счете в размере не менее 10% от стоимости проекта и пр.
По словам министра, в условиях перехода отрасли на проектное финансирование и использование эскроу-счетов многие из требований 214-ФЗ становятся излишними, поскольку уполномоченный банк-кредитор с успехом возьмет на себя все контролирующие функции над застройщиком. «На сегодняшний день банк определяет, что для выдачи проектного финансирования ему достаточно тех залогов, которые застройщик ему предоставляет. Он уже не будет привязываться строго к тем требованиям, которые были прописаны раньше в законе», – отметил он.
Ту же мысль озвучил председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, заявивший, что следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок. Под этом он имеет в виду снижение требований к девелоперам, претендующим на реализацию жилищных проектов различной сложности, – в частности, исключение процедуры госконтроля на стройках жилья.
«Мы изначально планировали после перехода на эскроу-счета снижать какие-то требования и барьеры, которые стоят на пути застройщиков. Мы же, в конце концов, все заинтересованы в развитии жилищного строительства, просто оно не должно быть за счет граждан», – говорит депутат.
Девелоперы выразили позитивное отношение к этой декларации о намерениях властей. Однако не уверены, что новации дадут особый эффект. «Прекрасно, что избыточные препоны снимаются. Для провинциальных рынков в России требования по поводу 10 тыс. построенного жилья могли бы стать проблемой», – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
С ней согласна директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова: «Снижение требований к застройщикам – это положительная мера. Строгие ограничения по опыту работы и наличию завершенных проектов фактически закрывают вход на рынок для новых компаний и «отсекают» от него часть действующих. Все это приводит к снижению конкуренции и, как следствие, к возможному ухудшению качества на фоне растущих цен».
Однако на фоне перехода на проектное финансирование такие новации можно назвать полумерой, говорит эксперт. «Для новичков рынка и компаний, не дотягивающих до «стандарта», явно будут создаваться менее выгодные условия. Либерализируют на уровне госконтроля, а все может в итоге упереться в неподъемные ставки от банка, например», – прогнозирует Надежда Калашникова. «Не думаю, что за счет таких косметических поправок можно снять напряжение, связанное с доступом к проектному финансированию», – добавляет Светлана Денисова.
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– По мере перехода на новую схему финансирования строительства жилья и, соответственно, отказа от «долевки», из Закона № 214-ФЗ законодатели должны удалить большую часть жестких ограничений и требований, появившихся в этом документе для предотвращения появления проблемных объектов. После перехода к проектному финансированию эти нормы станут избыточны.