Перепланировка: преступление и наказание
Перепланировка квартиры – распространенная процедура среди россиян, стремящихся к комфорту. «Строительный Еженедельник» разобрался, что нужно учесть, затевая эту операцию, и к чему может привести несоблюдение законодательства в этой сфере.
Закон охраняет право на жилище и его неприкосновенность. Согласно п. 1 ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Здесь имеет смысл обратить внимание на слово «произвольно». Именно оно отсылает нас к перечню ситуаций, которые могут привести к потере недвижимости. Одна из таких ситуаций – незаконная перепланировка.
Закон допускает улучшения в квартире по собственному усмотрению, но весьма ограниченные. Среди них – косметический ремонт, переустановка сантехники и пр. Для более глобального ремонта требуется проектное решение и его согласование в надзорных органах.
Закон прямо запрещает частично или полностью убирать стены при объединении жилой комнаты и балкона, увеличивать площадь санузла за счет жилой площади, перекрывать вентшахты, демонтировать перекрытия между квартирами и дверные проемы в капитальных стенах. Самые распространенные нарушения – размещение «мокрых» зон, то есть санузлов и кухни, над жилыми помещениями, а также увеличение площади квартиры за счет лестничных пролетов.
По словам генерального директора АН «Невский Простор» Александра Гиновкера, нести ответственность за выполненные работы будет не тот, кто их произвел, а собственник объекта. «Если такой факт обнаружился, то никто разбираться не будет в том, кто делал изменения – нынешний владелец или предыдущий. Главной санкцией является требование привести жилое помещение в исходное состояние за свой счет. Если этого не произойдет, владелец может лишиться своего жилища. Оно будет передано новому собственнику, в обязанности которого будет вменено привести объект в исходное состояние», – пояснил он.
Узаконить «задним числом»
Если перепланировка сделана, а согласования нет, это повод пообщаться с государственными органами.
Если ремонт не слишком нарушает нормы, его можно узаконить через суд. Необходимо написать заявление в районный суд и собрать документы. В обязательном порядке нужны заключения санэпидемнадзора и госпожарнадзора, технический паспорт, заключение о состоянии несущих стен, а также документы о праве собственности на квартиру. Так, если объект находится в долевой собственности, все сособственники выступают истцами.
Желающие согласовать перепланировку «задним числом» могут отделаться «легким испугом». «Согласовать перепланировку квартиры можно после ее проведения, но только если она проведена правильно и без нарушений. Вы просто заплатите штраф – и далее будете согласовывать в жилищной инспекции», – отмечают специалисты СК «Самолет».
Посредники
Перепланировка – достаточно сложный процесс, требующий специальных навыков и знаний, поэтому часто для узаконения перепланировки граждане обращаются к посредникам. Консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко советует в любом случае перед проведением перепланировки и переустройства самостоятельно изучить данный вопрос, понять, какие перепланировки законны, а какие узаконить не удастся.
«В настоящий момент на рынке существует большое количество посредников, оказывающих подобный вид услуг, и далеко не все из них предоставляют профессиональную помощь. Поэтому при выборе компании рекомендуем получить консультацию в нескольких, предварительно самостоятельно изучив данный вопрос – тогда можно более трезво оценить объем информации и ее актуальность перед заключением договора на посреднические услуги. Кроме того, стоит внимательно ознакомиться с договором. Так, например, результатом оказания услуг по договору должно быть получение надлежащим образом оформленных документов с узаконенной перепланировкой помещения, а не просто предоставления ряда услуг без указания конкретного результата», – подчеркивает она.
Перепланировка на стройке
Нередко перепланировку хочет сделать дольщик в ходе строительства нового дома. Однако застройщики, как правило, не соглашаются. «Это связано с тем, что до передачи ключей дольщику он в любое время может расторгнуть договор и потребовать вернуть уплаченные средства. То есть застройщик окажется с переделанной под вкусы бывшего клиента квартирой, которую проблематично реализовать. Поэтому всеми перепланировками и их согласованиями, как правило, собственники занимаются сами после получения ключей», – рассказывает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Особняком стоит вопрос о перепланировке, связанной с объединением квартир. Часто люди покупают соседние квартиры с намерением их объединить. В таком случае заниматься объединением помещений им точно придется после получения ключей. Потому что у застройщика по проекту, допустим, дом на тысячу квартир – значит, и сдать он должен тысячу квартир, а не 999. Если объединить даже две квартиры, придется заново согласовывать всю проектную документацию.
Заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН» Евгения Михайлова советует заниматься перепланировкой после получения ключей от застройщика, «поскольку перепланировка на этапе строительства – это не совсем перепланировка, речь в такой ситуации идет об изменении проектной документации, то есть о строительстве по измененному проекту». Она подчеркивает: «О внесении изменений в проектную документацию клиенту нужно договариваться напрямую с застройщиком. При этом потребуется переоформление договорных отношений с застройщиком (конечно, при его согласии) и внесение соответствующих изменений в договор долевого участия».
Чревато санкциями
При обнаружении незаконной перепланировки квартиры – например, при аварийной ситуации, при проведении проверки или вследствие доноса соседей – владельцу могут грозить штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей и указание привести квартиру в первоначальное состояние. Если это не исполняется, квартира может быть продана с публичных торгов.
Но по решению суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Форма проектной декларации предполагает четкое описание всех помещений в составе квартиры. Все графические материалы по объекту (поэтажные планы квартир, в которых содержится и набор комнат) подаются на регистрацию вместе с первым договором долевого участия. Свободы для маневра остается не так уж и много. Если квартира сдается как трехкомнатная, но покупатель решил, что он хочет двухкомнатную, ему придется согласовывать проект и сносить перегородки после оформления собственности. Застройщик готов вносить изменения в проект, публиковать изменения в проектной декларации только в процессе индивидуального взаимодействия, когда речь идет о квартирах в высшем ценовом сегменте. Администрировать подобные изменения в масс-маркете просто нереально.
Евгения Михайлова, заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН»:
– Инженеры-проектировщики ГУП «ГУИОН» уже много десятков лет занимаются подготовкой проектов перепланировок и переоборудования жилых и нежилых помещений и вопросами последующих согласований этих изменений в соответствующих инстанциях. По нашему опыту могу сказать, что каждое третье обращение к нам происходит по факту уже сделанной перепланировки. Мы сталкиваемся в своей работе с нарушениями, вследствие которых сохранить выполненную перепланировку оказывается невозможным. Выявленные нарушения приводят к жалобам соседей, штрафным санкциям, невозможности совершать сделки с помещением и к иным негативным последствиям.
Наши советы остаются по-прежнему неизменными: во-первых, не покупать квартиры с несогласованными перепланировками, предварительно не получив заключения проектировщика о возможности эти изменения впоследствии узаконить; во-вторых, не сносить стены и не передвигать оборудование в квартире без консультации с проектировщиком.
Госдума РФ весной может одобрить законопроект о запрете размещения гостиничных объектов в жилых домах. Если документ станет законом, то гостиничный рынок ждут большие перемены, однако эксперты их оценивают по-разному. Две противоположных точки зрения на вопрос – в нашей рубрике «Полемика».
Анастасия Заболотная, операционный директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Group:
– У Петербурга богатое «коммунальное» наследие, которое и трансформируется в полулегальные хостелы. Большинство подобных объектов – это проекты с минимальными вложениями, поэтому качественных проектов (с отдельным входом, хорошей шумоизоляцией и сервисной составляющей) среди них единицы. Причем само помещение может быть даже не в собственности, а в субаренде.
Выигрывают владельцы таких объектов размещения лишь за счет локации. Многие туристы плохо ориентируются в городе, поэтому их легко завлечь фразой: «Эрмитаж в пешеходной доступности». Очень немногие обратят внимание на то, что хостел расположен в жилом доме старого фонда, где практически картонные стены, запах канализации и другие «прелести».
Затраты на содержание хостелов в жилом фонде гораздо ниже, чем на отдельно стоящие здания, даже при большом номерном фонде. При этом стоят такие хостелы часто столько же, сколько и номера в полноценных отелях, пусть и не в самом центре города.
Запрет на подобные хостелы – шаг вперед для гостиничного рынка. У хостельеров будет выбор: либо приводить свои объекты в соответствие российскому законодательству, т. е. выкупать все помещения в доме, переводить его в нежилой фонд и оснащать необходимым оборудованием, либо уходить из отрасли. В результате на рынке останутся только качественные объекты, гарантирующие классифицируемый уровень гостиничных услуг. Первый путь – сложный, но правильный. И успешные примеры именно такого пути развития есть.
Разумеется, процесс «обеления» (выхода из «серой зоны» рынка – прим. ред.) будет идти не так гладко, как хотелось бы официальным отельерам. Поскольку запрета на посуточную аренду в квартирах пока нет, популярность ресурсов типа Airbnb (онлайн-платформа для аренды жилья по всему миру – прим. ред.) будет расти. Однако не думаю, что это плохо отразится на отелях уровня трех и более «звезд», так как часть туристов предпочитает все же классические средства размещения.
Яна Бабина, президент Гильдии малых средств размещения:
– 80% номерного фонда малых средств размещения (МСР) Петербурга приходится на проекты в жилых домах. Полный запрет таких объектов приведет к разрушению системы приема гостей, которая формировалась десятилетиями, а также сильно ударит по туристической отрасли и экономике страны.
Инициаторы запрета постоянно используют слово «хостел», но ведь именно они и мини-отели составляют легализованную часть рынка МСР. Владельцы таких объектов платят налоги и регистрируют граждан, а значит, делают вклад в экономику страны. Запрет ударит в первую очередь по ним. Добросовестным хостельерам придется выбирать – либо уходить в тень, либо покинуть рынок.
На деятельность некачественных средств размещения, которые не прошли обязательную классификацию, не соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям, не соблюдают нормы безопасности, новый закон не повлияет. Эти ночлежки продолжат работать нелегально. В связи с чем главная цель законопроекта – обезопасить права и жизнь граждан – достигнута не будет.
Основные клиенты псевдохостелов и псевдоотелей – асоциальные личности, а не туристы. Последних интересуют именно качественные хостелы как более дешевая альтернатива гостиницам. Специально именно для развития туризма в системе классификации гостиничных объектов для МСР была введена отдельная категория: «без звезд». Резкое сокращение доступных по цене МСР приведет к серьезным проблемам для туристического рынка и понизит рейтинг Петербурга на международной арене. На данный момент в городе работают около 2300 МСР, а звездных гостиниц – примерно 500.
Гильдия малых средств размещения выступает за грамотное законодательное регулирование деятельности МСР в жилом фонде. Мы уверены, что такие объекты должны появляться только после согласия не менее двух третей жителей многоквартирного дома. В обязательном порядке там должны устанавливаться приборы учета используемых коммунальных ресурсов. И, конечно, такая деятельность должна облагаться налогом.
Если все вышеперечисленные предложения будут учтены, то будет соблюден баланс интересов всех сторон.
Кстати
Первое чтение в Госдуме документ прошел еще в мае 2016 года. Там оговаривается, что хостелы и мини-отели могут располагаться только в нежилом фонде. Причем помещения должны быть оснащены системой звукоизоляции, сигнализацией, сейфами, а также средствами противопожарной безопасности, инвентарем для уборки и санитарной очистки номеров.
Законодательное собрание Ленинградской области обсуждает законопроект, который поможет улучшить жизнь почти 500 семьям, члены которых являются инвалидами. Общественная палата региона инициативу поддерживает, однако предлагает добавить в документ еще одну категорию маломобильных граждан.
Речь идет о законопроекте «Об обеспечении жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, после 1 января 2005 года», инициатором которого стал лично губернатор Александр Дрозденко. Документ предполагает, что нуждающиеся и малоимущие инвалиды, а также семьи с детьми-инвалидами, вставшие на учет после 1 января 2005 года, смогут получить единовременную денежную выплату на приобретение или строительство жилья. Размеры выплаты будут определяться исходя из норматива жилищной обеспеченности, применяемой для расчета стоимости 1 кв. м. жилого помещения в Ленобласти, суммарной общей площади жилых помещений, находящихся в собственности граждан и членов их семей.
Если документ будет одобрен в таком виде, то на единовременную выплату смогут рассчитывать 453 семьи. Область готова выделить им 953 млн рублей.
ЗакC Ленобласти 30 января текущего года одобрил законопроект в первом чтении, второе состоится в конце февраля.
Областная Общественная палата (ОП ЛО) законопроект поддерживает, однако призывает добавить туда еще одну категорию инвалидов. «В Ленобласти есть инвалиды-колясочники, которые в категорию малоимущих не входят, т.к. работают и уже проживают в жилье по социальному найму. Однако часто такие дома не предназначены для проживания колясочников и никакое оборудование это не исправит. В итоге люди по нескольку лет не могут выйти из квартиры», – сообщил председатель Комиссии по здравоохранению социальной политике и делам ветеранов ОП ЛО Александр Никифоров и продемонстрировал обращения реальных людей, которые не покидали свое жилище от двух до пяти лет.
«Государство ежегодно тратит большие деньги на приспособление городской среды для людей с ограниченными физическими возможностями. Но зачем все это, если инвалиды банально не могут выйти из квартиры?» – недоумевает Александр Никифоров.
Решить проблему могут квартиры либо на первом этаже, либо в домах, адаптированных для колясочников. В связи с чем общественники предлагают прописать в законопроекте возможность поменять квартиру, в которой проживает инвалид, на аналогичную по площади, но в доме, приспособленном для проживания маломобильных групп населения. По данным ОП ЛО, таковых в регионе не более 50-60. «На это не нужно выделять дополнительные средства из бюджета, квартиры будут просто меняться одна на другую», – уверяет Александр Никифоров. Однако просто все это только на словах.
Как пояснила начальник отдела жилищной политики Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Ленобласти Ирина Чепенко, для реализации такой инициативы необходимо узнать мнение Жилищного комитета, провести обследование домов, где проживают жалующиеся на условия инвалиды, доказать, что эти здания действительно непригодны для колясочников, внести необходимые поправки в законопроект. «Это займет очень много времени, поэтому есть вероятность, что до конца года никакой закон принят вообще не будет, жилищные условия вообще никто не улучшит. И почти 500 семьям с инвалидами придется ждать», – сообщила она, призывая ОП ЛО не затягивать принятие хотя бы уже существующего законопроекта.
Также Ирина Чепенко отметила, что могут быть проблемы и с поиском квартир для обмена: «Необходимо будет получать согласие на переезд не только самого инвалида, но и членов его семьи. На все это нужно время».
Александр Никифоров отметил, что обмен квартирами, конечно, возможен только при согласии всех членов семьи инвалида, и это необходимо прописать в законе. «Даже если на обмен согласятся только 10 семей, закон нужен. Он значительно улучшит жизнь людям без каких-либо финансовых вливаний из бюджета», – уверен он.
В итоге ОП ЛО решила подготовить поправки ко второму чтению законопроекта. У них есть время до 20 февраля.