Перепланировка: преступление и наказание
Перепланировка квартиры – распространенная процедура среди россиян, стремящихся к комфорту. «Строительный Еженедельник» разобрался, что нужно учесть, затевая эту операцию, и к чему может привести несоблюдение законодательства в этой сфере.
Закон охраняет право на жилище и его неприкосновенность. Согласно п. 1 ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Здесь имеет смысл обратить внимание на слово «произвольно». Именно оно отсылает нас к перечню ситуаций, которые могут привести к потере недвижимости. Одна из таких ситуаций – незаконная перепланировка.
Закон допускает улучшения в квартире по собственному усмотрению, но весьма ограниченные. Среди них – косметический ремонт, переустановка сантехники и пр. Для более глобального ремонта требуется проектное решение и его согласование в надзорных органах.
Закон прямо запрещает частично или полностью убирать стены при объединении жилой комнаты и балкона, увеличивать площадь санузла за счет жилой площади, перекрывать вентшахты, демонтировать перекрытия между квартирами и дверные проемы в капитальных стенах. Самые распространенные нарушения – размещение «мокрых» зон, то есть санузлов и кухни, над жилыми помещениями, а также увеличение площади квартиры за счет лестничных пролетов.
По словам генерального директора АН «Невский Простор» Александра Гиновкера, нести ответственность за выполненные работы будет не тот, кто их произвел, а собственник объекта. «Если такой факт обнаружился, то никто разбираться не будет в том, кто делал изменения – нынешний владелец или предыдущий. Главной санкцией является требование привести жилое помещение в исходное состояние за свой счет. Если этого не произойдет, владелец может лишиться своего жилища. Оно будет передано новому собственнику, в обязанности которого будет вменено привести объект в исходное состояние», – пояснил он.
Узаконить «задним числом»
Если перепланировка сделана, а согласования нет, это повод пообщаться с государственными органами.
Если ремонт не слишком нарушает нормы, его можно узаконить через суд. Необходимо написать заявление в районный суд и собрать документы. В обязательном порядке нужны заключения санэпидемнадзора и госпожарнадзора, технический паспорт, заключение о состоянии несущих стен, а также документы о праве собственности на квартиру. Так, если объект находится в долевой собственности, все сособственники выступают истцами.
Желающие согласовать перепланировку «задним числом» могут отделаться «легким испугом». «Согласовать перепланировку квартиры можно после ее проведения, но только если она проведена правильно и без нарушений. Вы просто заплатите штраф – и далее будете согласовывать в жилищной инспекции», – отмечают специалисты СК «Самолет».
Посредники
Перепланировка – достаточно сложный процесс, требующий специальных навыков и знаний, поэтому часто для узаконения перепланировки граждане обращаются к посредникам. Консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко советует в любом случае перед проведением перепланировки и переустройства самостоятельно изучить данный вопрос, понять, какие перепланировки законны, а какие узаконить не удастся.
«В настоящий момент на рынке существует большое количество посредников, оказывающих подобный вид услуг, и далеко не все из них предоставляют профессиональную помощь. Поэтому при выборе компании рекомендуем получить консультацию в нескольких, предварительно самостоятельно изучив данный вопрос – тогда можно более трезво оценить объем информации и ее актуальность перед заключением договора на посреднические услуги. Кроме того, стоит внимательно ознакомиться с договором. Так, например, результатом оказания услуг по договору должно быть получение надлежащим образом оформленных документов с узаконенной перепланировкой помещения, а не просто предоставления ряда услуг без указания конкретного результата», – подчеркивает она.
Перепланировка на стройке
Нередко перепланировку хочет сделать дольщик в ходе строительства нового дома. Однако застройщики, как правило, не соглашаются. «Это связано с тем, что до передачи ключей дольщику он в любое время может расторгнуть договор и потребовать вернуть уплаченные средства. То есть застройщик окажется с переделанной под вкусы бывшего клиента квартирой, которую проблематично реализовать. Поэтому всеми перепланировками и их согласованиями, как правило, собственники занимаются сами после получения ключей», – рассказывает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Особняком стоит вопрос о перепланировке, связанной с объединением квартир. Часто люди покупают соседние квартиры с намерением их объединить. В таком случае заниматься объединением помещений им точно придется после получения ключей. Потому что у застройщика по проекту, допустим, дом на тысячу квартир – значит, и сдать он должен тысячу квартир, а не 999. Если объединить даже две квартиры, придется заново согласовывать всю проектную документацию.
Заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН» Евгения Михайлова советует заниматься перепланировкой после получения ключей от застройщика, «поскольку перепланировка на этапе строительства – это не совсем перепланировка, речь в такой ситуации идет об изменении проектной документации, то есть о строительстве по измененному проекту». Она подчеркивает: «О внесении изменений в проектную документацию клиенту нужно договариваться напрямую с застройщиком. При этом потребуется переоформление договорных отношений с застройщиком (конечно, при его согласии) и внесение соответствующих изменений в договор долевого участия».
Чревато санкциями
При обнаружении незаконной перепланировки квартиры – например, при аварийной ситуации, при проведении проверки или вследствие доноса соседей – владельцу могут грозить штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей и указание привести квартиру в первоначальное состояние. Если это не исполняется, квартира может быть продана с публичных торгов.
Но по решению суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Форма проектной декларации предполагает четкое описание всех помещений в составе квартиры. Все графические материалы по объекту (поэтажные планы квартир, в которых содержится и набор комнат) подаются на регистрацию вместе с первым договором долевого участия. Свободы для маневра остается не так уж и много. Если квартира сдается как трехкомнатная, но покупатель решил, что он хочет двухкомнатную, ему придется согласовывать проект и сносить перегородки после оформления собственности. Застройщик готов вносить изменения в проект, публиковать изменения в проектной декларации только в процессе индивидуального взаимодействия, когда речь идет о квартирах в высшем ценовом сегменте. Администрировать подобные изменения в масс-маркете просто нереально.
Евгения Михайлова, заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН»:
– Инженеры-проектировщики ГУП «ГУИОН» уже много десятков лет занимаются подготовкой проектов перепланировок и переоборудования жилых и нежилых помещений и вопросами последующих согласований этих изменений в соответствующих инстанциях. По нашему опыту могу сказать, что каждое третье обращение к нам происходит по факту уже сделанной перепланировки. Мы сталкиваемся в своей работе с нарушениями, вследствие которых сохранить выполненную перепланировку оказывается невозможным. Выявленные нарушения приводят к жалобам соседей, штрафным санкциям, невозможности совершать сделки с помещением и к иным негативным последствиям.
Наши советы остаются по-прежнему неизменными: во-первых, не покупать квартиры с несогласованными перепланировками, предварительно не получив заключения проектировщика о возможности эти изменения впоследствии узаконить; во-вторых, не сносить стены и не передвигать оборудование в квартире без консультации с проектировщиком.
Власти Ленинградской области задействуют средства федеральной программы «Стимул» в строительстве детских садов и школ Всеволожского района.
До конца 2018 года во Всеволожском районе Ленобласти будет открыто 18 детских садов и 2 новые школы. Об этом сообщил на круглом столе, посвященном развитию социальной инфраструктуры для детей в районе, глава администрации МО «Всеволожский муниципальный округ» Андрей Низовский.
Три детских сада, открытие которых сейчас готовится, были возведены за счет бюджетных средств. Два из них расположены в самом Всеволожске, еще один – в Кудрово. Остальные дошкольные учреждения построили на свои деньги строительные компании. Среди них: «Созидание» (структура Setl City), «Полис Групп», «Мавис», «СтройКвадро», «Арсенал-Недвижимость», «ЦБИ», «Гарант», «Самолёт ЛО».
По словам Андрея Низовского, за последние три года район в строительстве детсадов район сделал большой рывок. В частности, в прошлом году было построено и открыто 12 детских дошкольных учреждений. В большинстве своем они размещены на территории жилых комплексов и возведены за счет средств застройщиков. Глава Всеволожского района признался, что органам власти удобнее и выгоднее выкупать готовые детские сады, чем строить самим. «Застройщики к своим детсадам подходят более творчески. Строительство объектов идет быстрее, нежели за бюджетные деньги», – отметил он.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин также посчитал выкуп детских садов эффективным. И сообщил, что ряд новых объектов социнфраструктуры в регионе будет строиться с привлечением средств федеральной программы «Стимул». По ее условиям, на этапе проектирования застройщик передает участок, где будет построен соцобъект, муниципалам, после чего через конкурсную процедуру на строительство выделяются государственные деньги. Критериями для попадания в программу для застройщика являются наличие проекта документации на участок и включение проекта детсада в реестр типовых. Кроме того, дошкольное учреждение не должно быть встроенным в жилое здание.
«В прошлом году во Всеволожском районе за счет средств программы «Стимул» было профинансировано строительство детского сада компанией «Полис Групп». В 2018 году в программу были включены и получили финансирование четыре объекта: три школы и детсад. 7 июня будет проведен внутренний отбор на включение в «Стимул» объектов на 2019 год. Параметры ее бюджета мы пока не знаем, но заявляться обязательно будем. Надеемся получить поддержку, как это было в прошлом и этом году», – подчеркнул Михаил Москвин.
Отметим, что в текущем году на исполнение программы «Стимул» Минстроем РФ российским регионам выделено 20 млрд рублей. Чиновники ведомства уже неоднократно заявляли, что программа эффективна. Снижать объемы задействованных в ней средств не предполагается.
Застройщики Ленобласти, присутствовавшие на круглом столе, проявили интерес к «Стимулу», но предложили в качестве альтернативы финансированию строительства детсада или его выкупа задействовать механизм его аренды. Чиновники такое предложение не поддержали, считая его слишком затратным для бюджета.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Комиссия Общественной палаты Санкт-Петербурга по сохранению историко-культурного наследия и туристической привлекательности провела круглый стол по проблемам сохранения общедомового имущества в жилых домах, которые являются объектами культурного наследия. Как выяснилось, ни одна из инстанций не готова взять на себя эту задачу.
В Петербурге проблема сохранения общедомового имущества в исторических домах стоит весьма остро. Сложность в том, что законодательство четко не оговаривает, какая государственная структура отвечает за сохранность подобных объектов, а также откуда должно поступать финансирование на эти нужды.
Взносы собственников жилья на капитальный ремонт закон обязывает направлять только на работы по фасадам, инженерным коммуникациям и конструкциям дома. За текущий ремонт лестничных клеток ответственность несут управляющие компании, причем все работы опять же оплачиваются из взносов жильцов дома, которых на реконструкцию культурных объектов банально не хватает. Но это полбеды. Хуже то, что УК работает без разработки проектной документации, не привлекая квалифицированных специалистов, не используя методик и технологий реставрации. Такой ремонт может привести к необратимым последствиям для объектов культурного наследия, вплоть до их полной утраты.
Генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Санкт-Петербурга Денис Шабуров отметил, что к сохранению домов-памятников необходим особенный подход. В связи с этим ведомство подготовило ряд предложений. «Для сохранения объекта наследия необходимо проведение ремонта всего здания в комплексе, т. е. в региональной программе нужно учесть весь комплекс работ в один временной промежуток, а именно: ремонт крыши, фасада, фундамента многоквартирного дома и подвальных помещений. Это позволило бы провести соответствующее обследование и дать возможность технологически верно провести ремонт», – сообщил чиновник.
Также в Фонде считают, что за выполнением работ по сохранению жилых объектов культурного наследия должны следить профессионалы. «Необходимо заключать договоры об оказании услуг по проведению авторского надзора за капремонтом общего имущества в многоквартирном доме, а также по проведению технического и авторского надзора за выполнением работ по сохранению объекта культурного наследия авторами проектов», – сообщил Денис Шабуров. Также в Фонде уверены, что городской бюджет должен финансово участвовать в сохранении убранства жилых культурных объектов.
По итогам круглого стола Общественная палата Петербурга пообещала подготовить резолюцию, а также направить губернатору Георгию Полтавченко письмо с конкретными предложениями по решению проблемы.
Пока же состояние лестничных клеток в исторических домах существенно зависит от сознательности владельцев квартир. Например, жильцы дома № 19 по улице Добролюбова в течение 20 лет своими силами и за собственные средства производили ремонт общедомового имущества. В итоге сегодня состояние и фасада, и внутренних интерьеров этого здания можно считать образцовыми. Однако подобных примеров в городе не так много, как хотелось бы чиновникам.
Кстати
По данным Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Санкт-Петербурга, количество ремонтируемых многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, растет ежегодно. Если в 2017 году таковых было 424, то к концу 2018 года, уверяет ведомство, этот показатель достигнет 484. На 2019 год запланирован капремонт 484 таких домов.