Перепланировка: преступление и наказание
Перепланировка квартиры – распространенная процедура среди россиян, стремящихся к комфорту. «Строительный Еженедельник» разобрался, что нужно учесть, затевая эту операцию, и к чему может привести несоблюдение законодательства в этой сфере.
Закон охраняет право на жилище и его неприкосновенность. Согласно п. 1 ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Здесь имеет смысл обратить внимание на слово «произвольно». Именно оно отсылает нас к перечню ситуаций, которые могут привести к потере недвижимости. Одна из таких ситуаций – незаконная перепланировка.
Закон допускает улучшения в квартире по собственному усмотрению, но весьма ограниченные. Среди них – косметический ремонт, переустановка сантехники и пр. Для более глобального ремонта требуется проектное решение и его согласование в надзорных органах.
Закон прямо запрещает частично или полностью убирать стены при объединении жилой комнаты и балкона, увеличивать площадь санузла за счет жилой площади, перекрывать вентшахты, демонтировать перекрытия между квартирами и дверные проемы в капитальных стенах. Самые распространенные нарушения – размещение «мокрых» зон, то есть санузлов и кухни, над жилыми помещениями, а также увеличение площади квартиры за счет лестничных пролетов.
По словам генерального директора АН «Невский Простор» Александра Гиновкера, нести ответственность за выполненные работы будет не тот, кто их произвел, а собственник объекта. «Если такой факт обнаружился, то никто разбираться не будет в том, кто делал изменения – нынешний владелец или предыдущий. Главной санкцией является требование привести жилое помещение в исходное состояние за свой счет. Если этого не произойдет, владелец может лишиться своего жилища. Оно будет передано новому собственнику, в обязанности которого будет вменено привести объект в исходное состояние», – пояснил он.
Узаконить «задним числом»
Если перепланировка сделана, а согласования нет, это повод пообщаться с государственными органами.
Если ремонт не слишком нарушает нормы, его можно узаконить через суд. Необходимо написать заявление в районный суд и собрать документы. В обязательном порядке нужны заключения санэпидемнадзора и госпожарнадзора, технический паспорт, заключение о состоянии несущих стен, а также документы о праве собственности на квартиру. Так, если объект находится в долевой собственности, все сособственники выступают истцами.
Желающие согласовать перепланировку «задним числом» могут отделаться «легким испугом». «Согласовать перепланировку квартиры можно после ее проведения, но только если она проведена правильно и без нарушений. Вы просто заплатите штраф – и далее будете согласовывать в жилищной инспекции», – отмечают специалисты СК «Самолет».
Посредники
Перепланировка – достаточно сложный процесс, требующий специальных навыков и знаний, поэтому часто для узаконения перепланировки граждане обращаются к посредникам. Консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко советует в любом случае перед проведением перепланировки и переустройства самостоятельно изучить данный вопрос, понять, какие перепланировки законны, а какие узаконить не удастся.
«В настоящий момент на рынке существует большое количество посредников, оказывающих подобный вид услуг, и далеко не все из них предоставляют профессиональную помощь. Поэтому при выборе компании рекомендуем получить консультацию в нескольких, предварительно самостоятельно изучив данный вопрос – тогда можно более трезво оценить объем информации и ее актуальность перед заключением договора на посреднические услуги. Кроме того, стоит внимательно ознакомиться с договором. Так, например, результатом оказания услуг по договору должно быть получение надлежащим образом оформленных документов с узаконенной перепланировкой помещения, а не просто предоставления ряда услуг без указания конкретного результата», – подчеркивает она.
Перепланировка на стройке
Нередко перепланировку хочет сделать дольщик в ходе строительства нового дома. Однако застройщики, как правило, не соглашаются. «Это связано с тем, что до передачи ключей дольщику он в любое время может расторгнуть договор и потребовать вернуть уплаченные средства. То есть застройщик окажется с переделанной под вкусы бывшего клиента квартирой, которую проблематично реализовать. Поэтому всеми перепланировками и их согласованиями, как правило, собственники занимаются сами после получения ключей», – рассказывает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Особняком стоит вопрос о перепланировке, связанной с объединением квартир. Часто люди покупают соседние квартиры с намерением их объединить. В таком случае заниматься объединением помещений им точно придется после получения ключей. Потому что у застройщика по проекту, допустим, дом на тысячу квартир – значит, и сдать он должен тысячу квартир, а не 999. Если объединить даже две квартиры, придется заново согласовывать всю проектную документацию.
Заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН» Евгения Михайлова советует заниматься перепланировкой после получения ключей от застройщика, «поскольку перепланировка на этапе строительства – это не совсем перепланировка, речь в такой ситуации идет об изменении проектной документации, то есть о строительстве по измененному проекту». Она подчеркивает: «О внесении изменений в проектную документацию клиенту нужно договариваться напрямую с застройщиком. При этом потребуется переоформление договорных отношений с застройщиком (конечно, при его согласии) и внесение соответствующих изменений в договор долевого участия».
Чревато санкциями
При обнаружении незаконной перепланировки квартиры – например, при аварийной ситуации, при проведении проверки или вследствие доноса соседей – владельцу могут грозить штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей и указание привести квартиру в первоначальное состояние. Если это не исполняется, квартира может быть продана с публичных торгов.
Но по решению суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Форма проектной декларации предполагает четкое описание всех помещений в составе квартиры. Все графические материалы по объекту (поэтажные планы квартир, в которых содержится и набор комнат) подаются на регистрацию вместе с первым договором долевого участия. Свободы для маневра остается не так уж и много. Если квартира сдается как трехкомнатная, но покупатель решил, что он хочет двухкомнатную, ему придется согласовывать проект и сносить перегородки после оформления собственности. Застройщик готов вносить изменения в проект, публиковать изменения в проектной декларации только в процессе индивидуального взаимодействия, когда речь идет о квартирах в высшем ценовом сегменте. Администрировать подобные изменения в масс-маркете просто нереально.
Евгения Михайлова, заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН»:
– Инженеры-проектировщики ГУП «ГУИОН» уже много десятков лет занимаются подготовкой проектов перепланировок и переоборудования жилых и нежилых помещений и вопросами последующих согласований этих изменений в соответствующих инстанциях. По нашему опыту могу сказать, что каждое третье обращение к нам происходит по факту уже сделанной перепланировки. Мы сталкиваемся в своей работе с нарушениями, вследствие которых сохранить выполненную перепланировку оказывается невозможным. Выявленные нарушения приводят к жалобам соседей, штрафным санкциям, невозможности совершать сделки с помещением и к иным негативным последствиям.
Наши советы остаются по-прежнему неизменными: во-первых, не покупать квартиры с несогласованными перепланировками, предварительно не получив заключения проектировщика о возможности эти изменения впоследствии узаконить; во-вторых, не сносить стены и не передвигать оборудование в квартире без консультации с проектировщиком.
Поправки в федеральный закон «Об объектах культурного наследия», предполагающие согласование с ЮНЕСКО строительства на культурных и исторических территориях, могут негативно отразится на проектах петербургских девелоперов.
Министерство культуры РФ продолжает общественное обсуждение поправок в 72-ФЗ «Об объектах культурного наследия». В соответствии с ними проекты строительства новых объектов в охранных культурных и исторических территориях необходимо будет согласовывать с ЮНЕСКО.
Законодательная инициатива ведомства разработана в соответствии с предписанием президента РФ Владимира Путина об обязательном выполнении всех положений Конвенции об охране Всемирного наследия 1972 года, к которой наша страна присоединилась в 1988 году. До текущего времени ряд положений международной программы не отражен в федеральных законах. Предполагается, что поправки будут приняты до конца 2018 года.
Особенности Петербурга
Петербургские градозащитники поддерживают принимаемые новшества. В региональном отделении ВООПиК считают, что они помогут обеспечить неукоснительное исполнение действующего законодательства и поручений президента в сфере сохранения культурного наследия, в том числе в области сохранения Петербурга как объекта Всемирного наследия.
В Смольном также за необходимость полного исполнения положений Конвенции, но представленные Минкультом поправки считают недоработанными. На прошедшем в конце мая текущего года в Петербурге заседании Координационного совета по вопросам сохранения, управления и популяризации объекта Всемирного наследия вице-губернатор Игорь Албин сообщил, что отсутствие легальных определений и пробелы в законодательстве могут привести к тому, что любое строительство в границах объекта всемирного наследия (а это практически весь центр Петербурга и исторические окраины), может быть остановлено. «Важно уточнить нормативно-правовую базу и ускорить принятие федерального закона по работе с объектами всемирного наследия», – отметил он.
Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает, что принятие законопроекта негативно отразится на бизнесе петербургских девелоперов. Но ситуация, по его мнению, не катастрофическая. «Конечно, неприятно, что строительные проекты придется согласовывать с ЮНЕСКО. Это может занять продолжительное время. С другой стороны, государство принимая положения Конвенции, ориентировалось на определенный политический смысл. Либо надо отказываться от подписанного ранее соглашения, либо его неукоснительно выполнять» - полагает Алексей Белоусов.
Отметим, что в марте этого года ссылка на необходимость согласования проекта с ЮНЕСКО стала основанием для приостановки строительства ЖК «Планетоград» компании Setl Сity на юге Петербурга. Правда, уже в мае Верховный суд признал возведение крупного жилого квартала законным, несмотря на имеющиеся на территории охраняемые ландшафты и памятники.
Правовой фактор
По мнению юристов, в подготовленном Минкульте законопроекте много неопределенности и неточностей, что может вызвать вал судебных разбирательств, участниками которых будут девелоперы. Кроме того, специалисты сомневаются в целесообразности полного следования положениям Конвенции.
Руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Константин Бойцов отмечает, что согласно статье 4 Конвенции каждое государство - сторона Конвенции - признает, что обязательство обеспечивать охрану, сохранение, популяризацию и передачу будущим поколениям культурного и природного наследия, возлагается прежде всего на такое государство. «Такая публичная функция не может быть подменена поголовной обязанностью частных лиц за свой счет проходить дополнительные экспертизы и согласования строительных проектов, планируемых на территориях охраняемых зон без веских на то оснований. Для нормального применения Конвенции необходима упрощенная процедура принятия на основании законодательно закрепленных критериев решения о том, оказывает ли конкретный строительный проект воздействие на выдающуюся универсальную ценность объекта или нет. Законопроектом требуемая процедура, как и критерии значительности влияния, не предусмотрены», - подчеркивает он.
В соответствии с Конвенцией, добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев, обязанность обеспечивать охрану и сохранение объектов культурного и природного наследия возложено на каждое государство, на чьей территории расположен соответствующий объект. Таким образом, реализация охранных механизмов, является частью суверенитета государства и находится в исключительной компетенции государства в лице уполномоченного органа и не предусматривает возможности вмешательства каких-либо иных государств и / или международных организаций.
«С моей точки зрения, концепцию предлагаемых поправок в части дополнения Закона № 73-ФЗ и Градостроительного кодекса РФ положениями о необходимости согласования проектной документации следует пересмотреть, в существующем виде поправки приняты быть не должны. Полагаю, что действующее федеральное и региональное законодательство, учитывая активное участие уполномоченных органов в области охраны объектов культурного наследия в реализации градостроительной деятельности, дает достаточные гарантии обеспечения охраны и сохранности объектов культурного наследия», - резюмирует Максим Алексеев.
Если для болельщиков проведение матчей Чемпионата мира по футболу – это бесконечный праздник, то для транспортного комплекса городов, где такие соревнования проводятся, – серьезная проблема, связанная с радикальным повышением нагрузки.
Именно поэтому работа в области развития транспортной инфраструктуры выделена в отдельное направление подготовки к Чемпионату. И речь не только о строительстве новых и реконструкции существующих объектов (об этом АСН-инфо много писало), но и о перестройке работы всего транспортного комплекса на период проведения состязаний. Об этом рассказали в ходе пресс-конференции специалисты отрасли.
Как сообщил генеральный директор Центра транспортного планирования Санкт-Петербурга Рубен Тертерян, на время проведения в Санкт-Петербурге матчей ЧМ-2018, будет существенно изменена схема движения по ряду улиц Петроградского и Приморского районов – в локациях, примыкающих к новому стадиону на Крестовском острове. По его словам, с 8 июня до 19 июля включительно вводится одностороннее движение по: ул. Даля в направлении от Песочной наб. до ул. Профессора Попова; Кронверкской наб. от Кронверкского пр. до Каменноостровского пр.; Беговой ул. от Приморского пр. к ул. Савушкина; Приморскому пр. от Туристской ул. к ул. Савушкина; Вязовой ул. от Спортивной ул. до Морского пр.
В этот же период будут введены временные ограничения движения транспорта, а также запрет остановки транспортных средств по большому числу улиц. При несоблюдении правил остановки или стоянки транспортные средства будут эвакуированы.
Непосредственно в дни матчей (15, 19, 22, 26 июня, а также 3, 10 и 14 июля) система организации движения будет еще более усложнена, чтобы обеспечить беспрепятственное движение пассажирских потоков болельщиков к стадиону. Причем схемы изменения движения будут различны, в силу прогноза увеличения пассажиропотока на матчи заключительной части Чемпионата:
Схема на период с 08.06.2018 по 14.07.2018 (за исключением всех дней проведения матчей)
Схема на период проведения матчей (15.06, 22.06, 03.07, 14.07)
Схема на 19.06
Схема на 26.06
Схема на 10.07
В частности, в дни матчей въезд на Крестовский остров будет закрыт. По словам Рубена Тертеряна, исключение составят территории, прилегающие к больнице №31. Въезд на Крестовский остров будет осуществляться через пункты контроля (Петровская пл., на пересечении Петроградской ул. и Вязовой ул., на пересечении Спортивной ул. и Вязовой ул., на пересечении Морского пр., пр. Динамо и Вязовой ул., на пересечении Северной дор. и Бодрова пер., на пересечении Крестовского пр. и Южной дор.) только для клиентских групп (делегации и гости FIFA, представители Оргкомитета ЧМ, спортсмены-частники матчей, судьи и пр.), а также владельцев транспортных средств, имеющих пропуска в связи с проживанием или осуществлением трудовой деятельности владельцами на Крестовском острове.
Как отметил Рубен Тертерян, в связи с отсутствием парковочных мест на Крестовском острове, ближайшим местом для парковки личного автотранспорта гражданами, желающими посетить матчи, будут паркинги торговых центров на улице Савушкина (суммарно – около 5 тыс. машиномест).
В результате подготовки предприятий транспортного комплекса города, до стадиона «Санкт-Петербург Арена » можно будет добраться самыми разными путями (схема транспортного обслуживания стадиона).
Прежде всего, это метро – недавно введенная станция «Новокрестовская», а также «Крестовский остров». Как сообщил заместитель начальника Петербургского метрополитена Игорь Выборнов, сообщил, что проведена значительная подготовительная работа. «Как заметили все пассажиры метро, информационные объявления транслируются теперь и на английском языке. То же касается указателей и справочных систем метрополитена», - отметил он, добавив, что весь период Чемпионата метро (в том числе новые станции) будут работать в штатном режиме, а в дни матчей время закрытия будет сдвигаться на 2 и 3 часа ночи.
Также добраться до стадиона можно будет бесплатными автобусами-шаттлами, движение которых организовано от станций метро «Петроградская», «Выборгская», «Площадь Восстания», «Чкаловская», а также от аэропорта «Пулково». Шаттлы будут начинать работу за 3 часа до начала мероприятия и ходить с интервалом движения в 10-15 минут.
По словам первого заместителя председателя Горэлектротранса Ольги Лаврентьевой, для транспортного обслуживания Северо-Приморской части города организованы дополнительные трамвайные маршруты. Движение по выделенной полосе гарантирует минимальное время в пути: №19 от станции метро «Старая деревня» - 10 минут, №48 и №48А от «Черная речки» - 20 минут.
Каждый из 3-секционных вагонов может единовременно перевезти до 300 пассажиров. Средний интервал движения трамваев за три часа до начала матчей и в течение трех часов после составит 3-4 минуты. Как отмечает Ольга Лаврентьева, комфорт пассажиров будет обеспечен: новые трамваи отличает низкий пол и отсутствие ступенек, просторный салон, современные информационные системы, медиакомплексы с актуальной информацией, светодиодные табло. Внутри трамвая также можно подзарядить смартфон – вагоны оборудованы USB-портами. Также все вагоны оснащены возможностью подключения к бесплатной сети Wi-Fi.
Таким образом, можно резюмировать, что транспортный комплекс Северной столицы к подготовке к матчам Чемпионата отнесся со всей ответственностью.