Загородное домостроение: пессимизм отменяется

12.12.2008 22:04

На круглом столе в Центре загородного домостроения в очередной раз собрались топ-менеджеры ведущих компаний, возводящих в окрестностях Петербурга коттеджные поселки. Вопреки ожиданиям слушателей, «самочувствие» компаний, по общему мнению, высказанному экспертами, пока остается достаточно хорошим – по крайней мере для того, чтобы, при условии заморозки неначатых проектов и при сокращении продаж еще несколько месяцев поддерживать существующий уровень цен без больших скидок.

Так, по словам Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «Стинком», рыночная ситуация демонстрирует быстрое изменение в интересах покупателя, который теперь диктует условия на рынке и к которому компании вынуждены приспосабливаться. «Нам повезло – к октябрю мы достроили 3 поселка, сдали их в эксплуатацию. Два – эксплуатируем сами, третий – отдали на управление самим собственникам. При этом мы сейчас отказались от покупки нового участка. А еще один проект, который должны были сдать в I квартале 2009 г., скорее всего, введем позже. Это проект поселка «Гармония», на севере от Петербурга, более чем в 100 км от города, где строится 300 домов и уже 1/3 объектов продано за этот год», - рассказала она.

Кроме того, «Стинком», как пояснила С.Невелева, отказался от ранее принятой стратегии работы в комплексе – то есть продажи земельных участков вместе с подрядом на строительство дома. Теперь собственники участков могут выбирать, кто и как у них будет строить. Это связано с тем, что ликвидность инженерно обеспеченных участков сегодня значительно выше, чем построенных объектов, а тем более – объектов на начальном этапе строительства или построенных с использованием дешевых технологий, которым большинство не доверяет.

«Сейчас участники рынка – компании – должны быть более открыты друг для друга, консолидированы. Уже нельзя, как раньше, выполнять все работы только своими силами, рынок не позволяет. Надо сохранять только свое основное, только свою главную специализацию, а остальное отдавать на подряд. Поэтому мы сейчас открыты для предложений по строительству, готовы озвучивать клиентам определенную линейку вариантов строительствам силами различных компаний», - подчеркивает С.Невелева. По ее мнению, такое сотрудничество возможно, так как «на загородном рынке особо острой конкуренции никогда не было, компании слишком рассеяны, объектов немного, рынок молодой».

Что касается жизнеспособности ГК «Стинком» в условиях кризиса, то, по словам эксперта, сейчас продажи идут, клиенты есть, необходимые по годовому плану действия – прокладку коммуникаций, закладку фундаментов и пр. – застройщик производит. «Нынешних продаж пока хватает для поддержания жизни. Январь-февраль, думаю, мы поскучаем. Но мы к этому готовы. Возможно, будут сокращения персонала, но небольшие», - отметила С.Невелева.

Примерно так же обстоят дела и в компании «ПулЭкспресс». Гендиректор фирмы Андрей Бочков рассказал, что несколько проектов, которые должны были быть запущены в январе и весной, заморожены, вероятно, до конца 2009 г. Продажи в компании идут, но медленнее, чем в октябре, когда было «довольно много клиентов, быстро принимавших решение покупать». Те, кто приходят сейчас, думают долго и требуют большие скидки.

В этих условиях компания, чтобы активизировать продажи, частично перешла на бартер – так, недавно дом в поселке «Румболово» был «продан» через обмен на городскую квартиру с доплатой. Бартер используется и в отношениях с партнерами, отметил топ-менеджер фирмы. «Но до выдачи зарплат обрезными досками мы, надеюсь, не дойдем», - сыронизировал он.

Ведущий круглого стола, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин заметил, что в загородном строительстве нет такого опыта бартера, какой имеется в строительстве городском, где компании еще помнят правила игры 90-х гг. А это значит, что за городом риски, связанные с бартером, выше. «Уже сейчас в загородном строительстве вокруг Петербурга есть несколько вялотекущих конфликтов, связанных с бартером», - сообщил эксперт.

Однако, по мнению А.Бочкова, пока больших опасностей бартер с собой не принес, так как объем таких сделок невелик. «Нам сейчас важнее всего завершить начатое, сохранить свой имидж и репутацию», - подчеркнул он. При этом, по общему мнению участников круглого стола, бартер, как «альтернативную схему оплаты», внедрять можно и нужно.

Алексей Рогов, глава компании VillageConsalting, также регистрирует у себя падение продаж. «Но мы не останавливаем работу. В мае 2009 г., например, выведем еще 2-3 проекта. Вообще мы в будущее смотрим с оптимизмом, и о полной остановке продаж речи нет. Так, например, сектор элиты пока не очень пострадал», - заявил он.

Глава компании считает, что сегодня для успешных продаж необходимо оперировать готовыми коттеджами, так как на стадии котлована «дома не купят даже у самой известной и авторитетной компании». Кроме того, он убежден, что при сокращении спроса необходимо снижать затраты на рекламную кампанию. В этом с ним согласился и директор А.Бочков.

«Каждый сэкономленный рубль сейчас важен и приведет к повышению рентабельности», - подчеркнул А. Рогов. А руководитель проекта Центра загородного домостроения «Жизнь за городом» призвал строителей объединяться вокруг Центра, который предоставляет компаниям в аренду небольшие офисы и выполняет также функции общего для всех «пиарщика».

Гендиректор компании «Канадский дом» Владимир Поручиков также не склонен к пессимизму в ожиданиях. «Наше производство загружено до февраля 2009 г., - сообщил он участникам круглого стола. – Мы не собираемся сокращать сотрудников и урезать зарплаты. Зато мы перераспределим функции между менеджерами компании – вероятно, займемся этим в феврале-марте».

Итог дискуссии подвела Светлана Невелева. «Ясно, что ближайшие месяцы могут развернуть на 180 градусов все наши нынешние прогнозы. И все же надеюсь, что следующая встреча в марте не станет подведением неутешительных итогов, а пройдет под знаком весеннего настроения», - сказала она в заключение.

 

Елена Зеликова


Санкт-Петербург. Рудименты «темных годов»
13.04.2005 16:34

Петербургские риэлтеры изменили свое отношение к закону «О долевом строительстве». Теперь они его больше хвалят, чем критикуют.


Напомним, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года. 
 
«Схема долевого строительства была придумана от безысходности: в ситуации полного правового вакуума, всеобщей нищеты, отсутствия кредитных схем, она помогла многим людям решить свои жилищные проблемы, и за это ее изобретателям честь и хвала», – говорит генеральный директор АН «Невский проспект» Александр Гиновкер. 

В то же время он считает, что эта система была далеко не идеальной. «Она напоминала рулетку: кому-то повезло, кому-то – не очень. Полностью лишились вложенных в строительство средств немногие. Но срыв сроков, низкое качество строительства и полная незащищенность покупателя перед строителями – это повсеместный факт. Немного найдется покупателей, не имеющих никаких претензий к застройщикам», – говорит Гиновкер. Он уверен, что в сегодняшних условиях рынка недвижимости «долевка» больше не имеет перспективы, и она неизбежно должна рано или поздно «умереть».  

При этом директор «Невского простора» не согласен с тем, что альтернативы долевому строительству не существует. «Такие схемы есть. Уже заработала ипотека, стабильные, известные на рынке компании начали выпускать ценные бумаги, таким способом привлекая средства. С внедрением цивилизованных схем, используемых во всем мире, на рынке останутся наиболее стабильные и крупные компании», – говорит г-н Гиновкер. 

Ему вторит и директор филиала ЗАО «Магазин квартир» Эдуард Гоголев. Он утверждает, что сегодня основной тенденцией городского первичного рынка стал резко возросший объем сделок с использованием кредитных средств. «Число клиентов, приобретающих квартиры в строящихся домах на средства банковских ипотечных кредитов, в нашей компании доходит до 50 процентов», – говорит г-н Гоголев.  

Юрист ЗАО «Адвекс-ТРАСТ» Татьяна Белкина признавая, что закон «О долевом строительстве» «стоит целиком и полностью на защите прав дольщика», в то же время считает это положительным фактом. «Раньше каждый застройщик разрабатывал свою форму договора, которая порой, не только нарушала права дольщика, но и противоречила действующему законодательству. Теперь же вводится единый вариант договора участия в долевом строительстве, в котором отражены все наиболее важные для сторон моменты»,  говорит она. Г-жа Белкина считает, что все это позволит сделать рынок долевого строительства более цивилизованным.  

В то же время риэлтеры не отрицают ряда негативных последствий нового закона как для застройщиков, так и для ситуации на рынке недвижимости в целом. Так, Эдуард Гоголев считает, что в России сегодня попросту нет базы для того, чтобы закон мог в полной мере исполняться, а его исполнение контролироваться. «Не созданы надзорные органы, не проработаны соответствующие процедуры. В любом случае, последствия от вступления в силу этого закона будут ощущаться где-то через полгода-год», – говорит г-н Гоголев. 

Александр Гиновкер, в свою очередь, считает, что ужесточение условий для работы застройщиков оправдано лишь отчасти, и последствия этого не замедлят сказаться на состоянии рынка. «Цены на первичное жилье, скорее всего, вырастут, так как в законе заложен больший коэффициент надежности и на застройщиков возлагаются серьезные обязательства, которые они вынуждены будут закладывать в стоимость. Вопрос только в том, будут ли люди покупать жилье по этим новым ценам», – говорит он.

Так что оценка риэлтерами последствий вступления в действие закона «О долевом строительстве» все-таки неоднозначна. Правда, в их словах больше нет и следов «паники», что было характерно для второй половины прошлого года. Новым является то, что они возлагают весьма большие надежды на альтернативные кредитные схемы (которые раньше неоднократно критиковали, считая их делом далекого будущего), а о «долевке» теперь говорят не иначе, как о некоем «рудименте», доставшемся нам в наследство от периода «темных годов». Насколько оправдан их нынешний необычно спокойный подход к «долевой» проблеме покажет время. И рынок.
Игорь ЧЕРЕВКО

 
 


Санкт-Петербург. Зоны в законе
12.04.2005 15:14

Депутаты петербургского парламента считают, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра от строительных проектов, от которых «волосы встают дыбом».


Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам обратилась в Санкт-Петербургский госуниверситет и Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ с просьбой подготовить и направить в Законодательное собрание экспертное заключение на проект зон охраны центральных районов Санкт-Петербурга в связи с уточнением границ территорий города, находящихся под охраной ЮНЕСКО.

Председатель Комиссии Михаил Амосов считает, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра: «К нам поступает много обращений граждан по поводу реализации в Петербурге ряда строительных проектов. В частности, есть просьба вмешаться в строительство на «пятне» около Пушкинского театра. В принципе, лично я не против него как факта, но когда видишь строительный проект, волосы встают дыбом».

Он пояснил, что в данный момент с Комитетом по градостроительству и архитектуре ведется совместная работа, чтобы к концу года был принят не только Генплан развития города, но и закон о правилах застройки, в котором следует «уточнить режимы строительства в городе и их строгость».

Депутат Алексей Ковалев считает, что границы охранных зон должны приниматься отдельным законом. По нормам нового Градостроительного кодекса РФ Генеральный план представительный орган власти может либо отклонить в целом, либо принять. Что же касается возможности рассмотрения проекта КГИОП в качестве отдельного закона, то такая возможность Градостроительным кодексом не запрещена. «Необходима детализация и корректировка того, что мы имеем сегодня. Границы охранных зон должны приниматься отдельным законом по той процедуре, которая была принята еще в Советском Союзе, с согласованием в органах государственной власти на федеральном уровне и с обсуждением в Высшем Совете по культурному наследию», – отметил Алексей Ковалев.

Критически воспринимает проект КГИОП депутат Андрей Черных: «Фактически из охранной зоны выпадает весь Петроградский район, который создает определенный облик Петербурга. Этот район – жемчужина города. Васильевский остров – выпадают интересные исторические места. В предлагаемой охранной зоне остался только берег большой Невы, Малая Нева выпадает фактически сразу за Стрелкой. Мы можем потерять красивейшую набережную. Не исключено, что Малая Нева выпала намерено для нового строительства, как это планируется делать на противоположном берегу. Что касается основных проспектов Санкт-Петербурга, то надо сохранить облик города, хотя бы фасадные виды».

Более практично подходит к этой проблеме депутат Владимир Гольман, президент «Союзпетростроя»: «Нужны правила игры, четко прописанные законом, который надо принимать вместе с Генеральным планом развития города. Строители должны четко знать, где можно и нельзя строить. Если эти границы будут обозначены в генеральном плане, а правила определены КГИОП, всем будет хорошо. Кроме того, нельзя жить в городе-музее. Таких городов в мире нет, и не может быть, так как города создаются для того, чтобы в них мог жить человек. Когда-то Петр I с помощью талантливых архитекторов мира создал Петербург, когда-то был создан Париж. Но парижане скоро почувствовали, что жить в городе стало невозможно, и они снесли 27 тыс. домов в центре французской столицы и построили современный город, который существует 150 лет. Сегодня мы подошли к той черте, когда в созданном Петром I и после него городе жить стало невозможно. Мы забились пробками, у нас нет магистральных проездов – КАД разгрузит центр города только на 10-12 процентов. Что делать дальше? Надо делать тоннели, возводить новые мосты, сносить доходные дома (эти старинные «хрущобы»), прорубать магистрали и делать нормальное движение в центре города».

Не возражают против проведения правовой экспертизы и в КГИОП. «Если депутаты решат, что охранные зоны надо утвердить отдельным законом, то мы не будем против», – заявила председатель Комитета Вера Дементьева.
По материалам «Строительного Еженедельника»