Область комфорта
Национальные проекты, реализация которых началась в России, взаимоувязаны между собой и дополняют друг друга. В результате изменения должны происходить во всех сферах жизни. Об этом напомнили представители Правительства Ленобласти в ходе пресс-конференции в ТАСС.
Напомним, нацпроект «Жилье и городская среда», рассчитанный до 2024 года, включает четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».
Жилье
«Перед Ленобластью, как и перед другими регионами России, поставлена задача нарастить объемы ввода жилья. Наша итоговая планка к 2024 году превышает 3 млн кв. м в год. Однако из-за того, что регион в последние годы демонстрировал хорошие темпы строительства, уже на 2019 год нам предлагалось обеспечить ввод почти 2,9 млн «квадратов». Недавно мы договорились с Минстроем о снижении показателя на этот и будущий годы примерно до 2,5 млн кв. м», – сообщил заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Он напомнил, что предыдущие пару лет регион вводил около 2,6 млн кв. м жилья. «Но сейчас проходит реформа привлечения средств в жилищное строительство. Застройщики переходят на проектное финансирование. Перестройка механизма работы строителей и связанные с этим сложности могут вызвать временное снижение объемов ввода. Поэтому в Минстрое с пониманием отнеслись к нашему предложению», – рассказал чиновник.
При этом Михаил Москвин подчеркнул, что переход рубежа в 3 млн кв. м. ежегодного ввода – задача хоть и непростая, но выполнимая. Одним из ресурсов для этого должно стать содействие как на региональном, так и на федеральном уровне созданию инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры: «Направление дополнительных госсредств на решение этих задач снизит нагрузку на застройщиков, положительно повлияет на ценообразование и простимулирует рост объемов строительства».
По его словам, только по программе «Стимул», дающей возможность привлекать федеральные деньги на создание социальной инфраструктуры, в этом году на эти цели направляется около 1,5 млрд рублей (в т.ч. более 1 млрд – из госказны). «А на будущий год мы формируем программу уже на 2,5 млрд рублей. Отмечу, что в Минстрое позитивно реагируют на нашу активность. Тем более что все установленные для получения денег требования мы выполняем. Детсады и школы строятся, причем именно в тех местах, где идет активное жилищное строительство», – отметил Михаил Москвин.
Как добавил глава Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев, реализация программы «Стимул» набирает обороты. «Начинали мы с одного объекта. Сейчас в стадии строительства уже шесть, еще шесть заявлено в программу на будущий год. Теперь начинается сдача. Детсад в Буграх на 190 мест уже получил заключение о соответствии и будет введен в ближайшее время. К концу года будут достроены две школы в Буграх на 950 мест каждая и школа на 1175 мест в Мурино. Продолжаются работы по строительству детсада на 295 мест в Кудрово и школы на 550 мест в Ломоносовском районе», – рассказал он.
Чиновник отметил также, что в деле повышения объемов ввода региональные власти намерены уделять повышенное внимание развитию ИЖС. «Уже в прошлом году его доля в общем объеме ввода превысила четверть – 700 тыс. кв. м из 2,6 млн. И работа в этом направлении продолжается. Осматриваются свободные участи, оценивается возможность обеспечения инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой», – сообщил Константин Панкратьев.
Аварийное жилье
Как напомнил Михаил Москвин, федеральный проект в этой сфере называется теперь «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». «Разница в сравнении с предыдущими программами не только в названии. Раньше ставилась задача к определенному сроку переселить некое число граждан из аварийного жилья. Сейчас же, как видно из самого названия проекта, необходимо добиться того, чтобы сокращение непригодного для проживания фонда шло темпами, опережающими признание новых объектов аварийными», – пояснил он.
Всего на эти цели до 2024 года намечено потратить 12,5 млрд рублей. Они пойдут как на закупку жилья, так и на новое строительство. «Пока мы только приобретаем жилье на вторичном рынке, а с будущего года приступим к строительству домов по этой программе», – рассказал Михаил Москвин.
Константин Панкратьев добавил, что в этом году будет расселено лишь 4 тыс. кв. м аварийного жилья, зато уже в будущем – даже больше, чем планировалось: около 20,5 тыс. кв. м. «А с 2021 года начнем предоставлять жилье в специально построенных для этого домах. Уже сейчас заключены контракты на проектирование 50 тыс. кв. м. В ближайшее время намечено подписать еще примерно на столько же. В Шумском поселении заключен договор на строительство первого дома. Оператором программы выступает ЛенОблАИЖК», – сообщил он.
Михаил Москвин также пояснил изменение технологии получения «квадратов» для расселения граждан. «Начинать работу надо прямо сейчас, а строительство – процесс не быстрый. Поэтому начали с выкупа. Но строить – дешевле. То есть на те же деньги можно обеспечить нормальным жильем большее число людей. При этом оба варианта сохранятся и впредь, поскольку квартиру нужно предоставлять на территории того же муниципального образования, где человек жил ранее. В некоторых местах просто нет свободного рынка, чтобы купить жилье, – придется строить. В других – наоборот: число переселяемых настолько невелико, что возводить дома нет смысла – будем покупать», – отметил он.
Федеральная программа ориентирована на расселение аварийного фонда, признанного таковым до 2017 года, напомнил Константин Панкратьев. «Но мы не забыли и о тех, чье жилье признано не пригодным для проживания и после этого. Для них сформирована региональная программа переселения. В 2020 году на ее реализацию планируется направить около 200 млн рублей», – рассказал он.
Комфортная среда
В рамках проекта «Формирование комфортной городской среды» в Ленобласти намечено до 2024 года благоустроить 534 общественных пространства. «Это наиболее заметная для граждан работа, поскольку результаты ее видны всем. Кроме того, сами люди инициируют и выбирают проекты, которые нужно реализовать в первую очередь. И сами же они контролируют результат», – отметил Михаил Москвин.
Как сообщил замглавы Комитета по ЖКХ Ленобласти Валерий Хабаров, объемы финансирования программы неуклонно растут. В 2018 году на эти цели было направлено чуть более 1 млрд рублей, в 2019-м – 1,3 млрд, на будущий запланировано 1,6 млрд. «В работе сейчас находятся 122 проекта – 49 дворов и 73 общественных пространства – парков, скверов, площадей, набережных и др. Все контракты заключены своевременно. Более того, 30 объектов уже завершено. Работы в дворовых территориях планируется закончить к 30 сентября, в общественных пространствах – к 30 октября. Проект-победитель Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды 2018 года, реализуемый в Выборге, будет завершен 14 ноября 2019 года», – рассказал он.
Чиновник напомнил также, что в январе 2019 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко принял решение о создании регионального центра компетенций. Его основной задачей будет привлечение молодежи, волонтеров и студентов к решению вопросов городской среды, вовлечение в процесс проектирования, отбора и реализации проектов жителей. «Подготовка к созданию этого центра подходит к концу. Он начнет работу в октябре этого года», – сообщил Валерий Хабаров.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти:
– В каком-то смысле Санкт-Петербургу будет проще достигнуть плановых показателей по росту объемов ввода жилья, чем области. Дело в том, что в городе реализуется множество проектов редевелопмента бывших промышленных территорий «серого пояса».
А с точки зрения привлекательности для покупателей это достаточно интересные локации, находящиеся во внутренних районах города. Девелоперы осваивают их все активнее. Между тем есть очевидная разница в маржинальности строительного бизнеса в двух субъектах РФ.
При практически одинаковой себестоимости возведения объектов жилье в городе гораздо дороже. Конкуренция между рынками недвижимости регионов так или иначе существует, а значит, нам необходимо усиливать привлекательность жилья в Ленобласти за счет тех ресурсов, которые есть.
Необходимо строить комфортные, благоустроенные кварталы, формировать социнфраструктуру, сдерживать рост цен, обеспечивать транспортную доступность. Для последней задачи немалую роль играет еще один нацпроект – по развитию дорожной сети. В этом году Минтранс добавил более 800 млн рублей на эти цели.
И часть этих денег пойдет на развитие транспортной инфраструктуры в местах активного жилищного строительства. На 2020 год мы уже получили подтверждение на федеральное софинансирование таких важных с этой точки зрения объектов, как расширение трассы от КАД до Колтушей, продолжение Пискаревского проспекта, строительство дороги от КАД к транспортно-пересадочному узлу «Девяткино».
Прямо за стеной легендарного факультета журналистики СПбГУ разворачивается нешуточная коммунальная драма. Признанный аварийным жилой дом, примыкающий к зданию Университета (по адресу: 1-я линия В. О., д. 26, лит. А), до сих пор не может быть расселен, поскольку часть его находится в федеральной собственности.
С 1 января 2019 года заработает новая программа по ликвидации аварийного жилья в регионах. Вместе с тем рано говорить об успехах предыдущей программы – в Петербурге еще хватает «недорасселенных адресов». Активисты Общероссийского Народного фронта в Петербурге внимательно следят за ситуацией по объектам, расселение которых по разным причинам затягивается.
Жизнь при факультете
Согласно официальным данным, всего на территории Василеостровского района Петербурга находилось пять домов, которые, в соответствии с утвержденными Правительством Санкт-Петербурга Адресными перечнями многоквартирных домов, были признаны аварийными и подлежащими сносу (или реконструкции) и расселению.
Дом на 1-й линии В. О., 26, лит. А, был признан аварийным в 2012 году
Три из них получили такой статус до 1 января 2012 года. Еще два проблемных адреса попали в программу расселения позже января 2012 года. Это 4-я линия В. О., д. 51, лит. А; 9-я линия В. О., д. 46, лит. А, Б; 14-я линия В. О., д. 89, лит. А; Кадетская линия В. О., д. 21; и дом, ранее располагавшийся по адресу ул. Репина, 27, лит. А (ныне 1-я линия В. О., д. 26, лит. А).
Первые четыре были успешно расселены, а вот с последним домом возникли сложности. Дело в том, что ранее жилой дом носил юридический адрес ул. Репина, д. 27, лит. А, и вплотную примыкал к зданию, принадлежащему Университету. Однако после решения ГУП «ГУИОН Санкт-Петербурга» два дома были объединены в одно целое и получили юридический адрес факультета журналистики СПбГУ – 1-я линия В. О., д. 26, лит. А.
Всего по данному адресу переселению подлежало 68 семей (145 человек), причем в настоящее время 55 семей (124 человека) переселено. Еще 13 семей (21 человек) от переезда отказались.
Причины отказов различны. Где-то виной бюрократические проволочки, где-то – нежелание граждан покидать обжитое место и переселяться в другие районы Петербурга, где-то граждане не согласны с переселением в равнозначные по общей площади жилые помещения. Не ускоряет процесс и дефицит жилых помещений, необходимых для переселения.
Причины отказов от расселения различны: бюрократические проволочки, нежелание граждан покидать обжитое место
Пенсионерка Зоя С. в этом доме проживает с 2006 года. Сегодня – она единственная обитательница некогда густонаселенной восьмикомнатной коммунальной квартиры. Для ее 30-метровой комнаты, как оказалось, крайне сложно подобрать варианты.
«Еще пять лет назад нам пришло уведомление о том, что до 1 июля 2013 года нас должны расселить. Многие уехали, согласились на коммуналки на Юго-Западе и в Шушарах, – рассказывает Зоя С. – Впоследствии выяснилось, что меня сняли с учета нуждающихся в жилых помещениях. Сняли незаконно, указывая на то, что у меня есть комната в коммуналке на улице Верейской. Однако на тот момент я в ней уже не проживала. Сегодня на все мои запросы о восстановлении на учет Администрация Василеостровского района отправляет меня в Администрацию Московского района, а те – обратно. Замкнутый круг».
К вопросу расселения аварийных домов проявляет интерес немало разного рода посредников. «Мне давали контакты некоего юриста, который, как говорили, вхож в Жилищный комитет. Он назвал свою цену: «50 тысяч рублей – и у вас будет отдельная квартира». Немало случаев, когда деньги берут, но ничего не делают», – рассказывает Зоя С.
Сегодня, как не состоящей на учете нуждающихся в жилых помещениях, Зое С. полагается только комната в коммунальной квартире. Впрочем, она согласна и на субсидию; правда, оценку комнаты предлагают провести за свой счет. «Это немалые деньги. Поскольку дом аварийный, я бы хотела, чтобы мне это компенсировали», – говорит Зоя С.
Ее сосед, Иван С., проживающий этажом ниже в коммунальной квартире, в 34-метровой комнате, в принципе не согласен с перспективой куда-нибудь переезжать из центра города, хотя оценку своего имущества за свой счет уже сделал. «Нам предлагали варианты: 5-й Предпортовый проезд, Союзный проспект… Комнаты в коммунальных квартирах. Я живу здесь с 1994 года. Улица Репина, на которой мы живем, – это тихая «деревенская» улочка в самом сердце Петербурга – аналогов таким местам в принципе не существует, – рассуждает Иван С. – Администрация мне другие варианты или оформить субсидию не предлагала».
В федеральной собственности
Как сообщили в ответ на запрос газеты «Строительный Еженедельник» в Администрации Василеостровского района, в связи с отказом оставшихся собственников от переселения в ранее предложенные варианты, в настоящее время «возможно расселение только путем выкупа у собственников занимаемых жилых помещений в рамках процедуры изъятия жилых помещений дома для государственных нужд в порядке, установленном ст. 32 Жилищного кодекса РФ».
Однако проект Постановления Правительства Санкт-Петербурга об изъятии земельного участка и жилых помещений был оставлен городским Комитетом имущественных отношений без согласования в связи с тем, что в составе изымаемого имущества имеется федеральная собственность РФ – одно крыло здания занимает факультет журналистики СПбГУ.
Администрация района обратилась в суд по вопросу обжалования решения ГУП «ГУИОН Санкт-Петербурга» по объединению двух частей дома в единое целое.
Также в своем ответе администрация сообщила, что подготовка каких-либо исковых требований к оставшимся «нерасселенным» собственникам здания администрацией района в настоящее время не осуществляется.
Сегодня жилая часть дома по адресу 1-я линия В. О., 26, лит. А – классическая петербургская трущоба, с обветшалым фасадом, грязной парадной, «восточными» арендаторами на первых этажах, неработающим лифтом, усатыми насекомыми, обвалившимися потолками и разрухой в санузлах.
Самая серьезная проблема – аварийное состояние санузлов
По словам жильцов, управляющая домом компания – ООО «УК Возрождение» – достаточно оперативно реагирует на их запросы и выполняет необходимый минимум ремонтных работ. Впрочем, поскольку дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, компания по закону не может капитально ремонтировать дом, ведь в зданиях, подлежащих сносу, текущий ремонт ограничен работами, «обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования)». Иные виды работ не предусмотрены.
Суд да дело
В список «проблемных» адресов ОНФ попали также нерасселенные дома Выборгского района. С 2005 года в районе были признаны аварийными 47 домов, из них 45 – успешно расселены. Еще по двум адресам – Большой Сампсониевский проспект, д. 21, лит. А, и поселок Парголово, Михайловка, Хабаровская ул., д. 17, лит. А – в аварийных домах продолжают числиться 53 семьи (117 человек).
«Сложность расселения заключается в том, что не все граждане дают добровольное согласие на переселение, ввиду того, что помещения нового жилищного фонда расположены в отдаленности от места работы, общеобразовательных учреждений и детских садов, в которые ходят дети, – комментирует заместитель главы Администрации Выборгского района Арина Артёмова. – Отчасти сложность состоит и в ежегодном переносе Комитетом по строительству сроков окончания строительства многоквартирных домов в рамках АИП».
В Парголово в аварийном доме на Хабаровской улице остаются «нерасселенными» 3 семьи
Так, в поселке Парголово в аварийном барачного типа доме на Хабаровской улице остаются непереселенными 3 семьи (7 человек), отказавшиеся от платы за разницу по метражу в квартирах в новом жилищном фонде. «В настоящее время для этих семей осуществляется подбор жилых помещений необходимого метража», – сообщили в Администрации Выборгского района.
В Ломоносове в доме 47 на улице Михайловской из 10 семей «нерасселенными» остаются две
Еще один адрес, попавший в поле зрения активистов ОНФ, – почти такой же, как и в Парголово, аварийный барак в Петродворцовом районе, в г. Ломоносов на улице Михайловской, 47. Из 10 семей «нерасселенными» остаются две. «Семьи переселяются в судебном порядке, – прокомментировали в Администрации Петродворцового района. – По одной из семей судебное решение уже вступило в законную силу, по второй – идет судебное разбирательство».
Мнение
Дмитрий Груздев, эксперт ОНФ в Санкт-Петербурге, модератор тематической площадки «Жилье и городская среда»:
– Всего в России признаны аварийными после 1 января 2012 года 45 245 многоквартирных домов общей площадью 13,1 млн кв. м. Значительная часть этих домов находится без управления – как номинального, так и фактического. Здание может числиться на балансе управляющей компании, однако фактически никакого управления может не осуществляться. В результате жители вынуждены проживать в антисанитарных и опасных условиях до их переселения в новое жилье. В целях выявления масштаба проблемы и формирования предложений по ее решению ОНФ проводит мониторинг аварийных многоквартирных домов, находящихся без управления. Жилой дом по ул. Репина, 27, который впоследствии стал частью дома на 1-й линии Васильевского острова, 26, лит А, практически расселен. Остались только граждане, которые отказываются переселяться из центра города в другие районы, на окраины, и те, кому администрация отказывает в их требованиях по формальным причинам. Например, вынуждает жительницу-пенсионерку делать оценку выкупной собственности за свой счет, затрудняя получение субсидии несмотря на то, что собственница согласна и на комнату в коммунальной квартире. В целом мы видим, что жильцы охотно идут на контакт – и при желании чиновников этот дом можно было бы полностью расселить в течение двух лет. Из 68 семей, подлежащих переселению, осталось «нерасселенными» всего 13 семей – это 21 человек. Безусловно, для этого требуется соответствующее финансирование со стороны города, а со стороны Администрации Василеостровского района необходимо активнее работать с жильцами, предложив им варианты расселения, которые их бы устроили.
Кстати
Петербург может получить финансирование из федерального бюджета на расселение аварийного жилья и капитальный ремонт домов. Об этом, в частности, шла речь на рабочей встрече вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова с генеральным директором государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ Константином Цициным. На совещании рассматривалась возможность привлечения на эти цели порядка 290 млн рублей федеральных средств.
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru)
Эксперты считают цену адекватной и полагают, что его, скорее всего, купят под офисы.
Дача Дурново на Свердловской наб., 22А выставлена на торги. Информация об этом появилась на городских интернет-порталах, продающих недвижимость. За здание площадью 2.4 тыс. кв.м. с пятном земли в 0,25 га хотят 385 млн рублей.
В реконструкцию здания памятника за последние три года было вложено 300 млн рублей. Работы проводила компания Becar Asset Management. В даче обустроили мансарду, за счет чего площадь здания выросла на 500 кв.м. Отреставрировали внутренние помещения и организовали паркинг на 10 машин.
Инвестором проекта и продавцом является компания «Неохим», которая получила объект на торгах на инвестиционных условиях в 2011 году. В компании сначала планировали реконструировать здание для своих целей. Но в итоге объект решили выставить на рынок.
По мнению руководителя отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, заявленная цена соответствует рынку. «В первую очередь объект может привлечь внимание конечных пользователей. Компании нефтегазовой сферы, производственники, представительства региональных холдингов и общественные организации как раз ценят видовые здания с собственным участком. Для них важны качественные характеристики здания, а с этим вопросов нет – Becar проделал отличную работу. Поэтому в глазах таких клиентов запрашиваемая цена вполне может быть оправдана», - говорит он.
Если здание превратят в офисный центр, по мнению экспертов, проект попадет в серьезную конкурентную среду. В этой локации расположены 14 бизнес-центров классов А и В. Их совокупная площадь - более 120 тыс. кв.м., а ставка 900-1100 рублей за 1 кв.м. в месяц. Средний уровень вакантных площадей в них составляет 4%.
А общий объем офисных площадей на рынке Петербурга, по данным NAI Becar, составляет 2,9 млн кв.м. (офисы А, В, С класса). «Вакантность площадей в среднем по рынку составляет 9%. Хуже всего чувствует себя класс В+ - ему не хватает такого глобального арендатора как «Газпром» и привлекательной стоимости классов В и С», - говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar.
«С начала этого года на рынок качественных офисов класса A и B в Петербурге вышло всего 33,8 тыс. кв.м., что на 60% меньше объема нового строительства за аналогичный период прошлого года. Причем, значительная доля новых площадей представлена проектами, которые заказчики построили для собственных нужд. Поэтому на рыночную ситуацию их появление никак не повлияло», - говорят эксперты Colliers International.
Справка
Дача Дурново – ближняя усадьба Бакуниных (XVIII в.) и Дурново (XIX в.) на Свердловской набережной, является памятником эпохи классицизма. Здание было построено в 1780-х годах по проекту, предположительно, архитектора Львова. В советское время дачу Дурново занимали клуб и музей объединения "Ленинградский Металлический завод". В результате пожара 1998 года были утрачены фронтон и второй этаж здания. К 2016 году особняк был воссоздан в историческом облике.