Строители – ко Дню знаний
Застройщики Санкт-Петербурга и Ленобласти вносят все больший вклад в создание социальной инфраструктуры регионов. В Северной столице новые ПЗЗ прямо предписывают создание детсадов и школ в новых проектах застройки. Впрочем, по словам игроков рынка, наличие таких объектов в составе ЖК стало уже нормой, ожидаемой покупателями жилья от застройщиков.
По данным вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова, в этом году в городе откроется 11 новых школ (9 из них – ко Дню знаний) и 44 детских сада (25 – к 1 сентября). «За один год, конечно, не выправить ситуацию. Слишком долго накапливался дефицит», – отметил глава города, заверив, что проблема будет решаться активными темпами.
Вклад застройщиков
Часть новых объектов социальной инфраструктуры вводится по старой схеме – путем реализации АИП. Но в большей мере в решение проблемы вкладываются девелоперы. В годовом исчислении (с 1 сентября 2018 года) ими введено в эксплуатацию не менее 30 детсадов. Новые объекты начали работать, в частности, в таких жилых комплексах, как «ЗимаЛето», «Чистое небо» (оба – Setl Group), «Московские ворота» (Группа «Эталон»), ЖК «Приневский» (Группа ЦДС), «Юнтолово» («Главстрой Санкт-Петербург»), «Кремлевские звезды» и «Золотые купола» (оба – РСТИ) и др. Кроме того, построено 10 школ. Они появились, например, в составе проектов «Новоорловский» («ЮИТ Санкт-Петербург»), «Северная долина» («Главстрой Санкт-Петербург»), Green City (Группа RBI) и др.
Председатель правления РСТИ (ГК «РосСтройИнвест») Игорь Креславский отмечает, что возведение социальных объектов – это существенная статья расходов для девелопера. «В Петербурге стоимость строительства одного места в детском саду в среднем составляет порядка 1,5 млн рублей, одного места в школе – около 1,3 млн», – говорит он.
По оценке руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, затраты на объекты социальной инфраструктуры в общем объеме инвестиций в проект составляют в среднем около 5%.
Красиво и удобно
По словам экспертов, возводя социальные объекты, строители стремятся сделать их красивыми, удобными и функциональными.
Петр Буслов подчеркивает, что строительство «социалки» ведется в строгом соответствии с городскими нормативами. В них прописано количество мест в детсадах и школах, исходя из площади ЖК и расчетного числа жителей. «При работе с каждым объектом мы продумываем его концепцию, дизайн и стараемся сделать его максимально удобным для детей. Ведь в детсаду и школе ребенок проводит значительную часть дня, и для нас важно, как будет выглядеть это место. Например, для детского сада, построенного нами в Кудрово, был разработан дизайн-проект в сдержанном скандинавском стиле», – рассказывает он.
По словам начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, компания строит детсады и школы в составе своих ЖК по индивидуальным проектам. «В большинстве случаев это отдельно стоящие двух-четырехэтажные здания с огороженной территорией, на которой расположены спортивные и прогулочные площадки для детей разных возрастов. Строим по кирпично-монолитной технологии с наружными кирпичными стенами. Возведенные здания получаются теплыми, экологичными, приятными глазу. Обязательно продумываем логистику – как будут обеспечиваться подходы и проезды к зданию. Также мы стараемся проектировать соцобъекты, учитывая все передовые технологии. Например, школа в «Новом Оккервиле» реализована в рамках модели «школа-технопарк», а потому в ней изначально оборудованы лингафонные классы, лаборатории, классы робототехники и нанотехнологий, телевизионная студия и пр.», – говорит он.
«Подход к возведению социальной инфраструктуры отличается в зависимости от того, идет ли речь о точечной застройке или реализации проектов комплексного освоения территорий. Отдельные дома появляются в микрорайоне с уже сложившейся инфраструктурой. Возведение больших объемов жилья невозможно без создания качественной инфраструктуры, включающей детсады, школы, медицинские центры, коммерческие площади, новые дороги и другие необходимые объекты», – отмечает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
В «ЮИТ Санкт-Петербург» подчеркнули, что соцобъект сейчас – это не только здание, но и серьезный объем сопутствующей инфраструктуры. «Школа, построенная в ЖК «Новоорловский», включает объекты школьной инфраструктуры, в том числе бассейн, спортивный зал, просторный актовый зал, большую библиотеку, располагающуюся в четырех помещениях. Для обеспечения комфортных условий для людей с инвалидностью в школе предусмотрен пассажирский лифт. На школьной территории размещается стадион со всем необходимым для занятий физкультурой и спортом. Особое внимание уделяется безопасности учеников и преподавателей школы. Территория школы огорожена, на здании школы установлены камеры для видеонаблюдения по периметру», – рассказали в компании.
Стало нормой
Эксперты отмечают, что даже если не говорить о новой норме ПЗЗ, в сознании покупателей наличие социнфраструктуры в составе ЖК стало обычным явлением. «Многие наши покупатели — это семьи с детьми или пары, планирующие появление ребенка. Такой аудитории важно наличие социальной инфраструктуры, причем это касается покупателей жилья любого класса», – говорит Игорь Креславский.
«Наличие развитой инфраструктуры является одним из основных факторов, которые определяют качество жизни. Сегодня уже недостаточно предложить покупателям просто доступное жилье. Важным является наличие детсадов, школ, спортивных и детских площадок, зон для прогулок и отдыха, отделений полиции и медицинских центров», – соглашается Юлия Ружицкая.
Наличие собственной социнфраструктуры повышает привлекательность проекта для определенных групп покупателей, в частности молодых семей с детьми, признает Петр Буслов. «Однако присутствие в составе ЖК детсада или школы не является решающим фактором, влияющим на покупку. На первом месте стоят такие параметры, как цена квартиры, ее площадь и планировка, а также локация жилого комплекса, в частности его транспортная доступность», – подчеркивает он.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора Петербурга:
– Работа по вводу в строй объектов социальной инфраструктуры, которую мы начали с нового года, ведется активно. И у нас уже есть конкретные результаты. Мы будем и дальше наращивать темпы и, уверен, в скором времени решим проблему дисбаланса между жильем и социальной инфраструктурой.
Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП) активизировал взаимодействие с общественными силами Северной столицы, которым небезразлично дело сохранения ее исторического наследия. Работа будет идти по нескольким направлениям.
Состоялось заключение соглашения о взаимодействии КГИОП, Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) и Союза реставраторов Санкт-Петербурга при осуществлении волонтерской деятельности в сфере охраны историко-культурного наследия.
Рамочный документ, закладывающий фундамент будущего сотрудничества, подписали глава КГИОП Сергей Макаров, генеральный директор Союза реставраторов Санкт-Петербурга Ольга Карпакова и заместитель председателя Совета Петербургского отделения ВООПИиК Антон Иванов.
По словам Сергея Макарова, символично, что соглашение появилось именно в этом году, который в России объявлен Годом волонтерства. «Силы волонтерского движения планируется направить на работы, не требующие профессионального образования в области реставрации. Это прежде всего приведение объектов культурного наследия в нормальный, привлекательный вид, проведение различных исследований, составление первичных актов осмотров объектов, фотофиксация. Эти материалы потом пойдут в работу специалистов КГИОП», – рассказал он.
Чиновник сообщил, что сейчас производится отбор первых трех объектов, на которых смогут работать волонтеры. «Это будет кладбище (скорее всего – Смоленское лютеранское), одно деревянное и одно каменное здание. Мы специально отобрали объекты разных типов, чтобы интересующиеся могли выбрать точку приложения сил сообразно своим интересам. В общем, сейчас открываются прекрасные возможности для тех, кто готов делом помочь сохранению наследия, а не просто хочет сидеть и постить и репостить сообщения в соцсетях», – заключил Сергей Макаров.
Он подчеркнул также, что соглашение носит открытый характер и к нему могут присоединиться все заинтересованные в такой деятельности общественные, культурные религиозные и иные организации.
Перед тем, как приступить к работе, волонтеры будут обучаться азам несложных работ на базе Реставрационного колледжа «Кировский». «Будут и теоретические занятия, на которых им расскажут об общих понятиях реставрационной сферы, и практические, на которых они получат базовые навыки работы», – отметила Ольга Карпакова. «Приятно, что среди интересантов очень много молодежи, в том числе и старшеклассников. Возможно, для кого-то волонтерская деятельность станет первым шагом в профессию реставратора», – добавила председатель Совета Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина.
Антон Иванов подчеркнул, что волонтерское движение уже имеет традиции в Северной столице. «Еще в 1970-х годах при активной поддержке отделения ВООПИиК в городе действовал такой институт, как «добровольные помощники реставраторов». Задачи были примерно такие же, как у современных волонтеров. В частности, они помогали реставраторам при работах во Дворце Меншикова», – рассказал он.
Активист сообщил также, что в Петербурге работу волонтерского движения откроют субботники в парадных доходных домов. Волонтерские акции пройдут в рамках проекта «Открытый город» – совместного начинания Петербургского отделения ВООПИиК и КГИОП. «На сайте этого проекта желание принять участие в волонтерской деятельности выразили уже около 20 тыс. человек», – добавил Антон Иванов.
Также состоялось заключение соглашения о взаимодействии КГИОП и РОО «Объединение советов многоквартирных домов» в деле защиты многоквартирных домов, являющихся объектами наследия. Документ подписали глава КГИОП Сергей Макаров и исполнительный директор общественной организации Андрей Китаев.
«Не секрет, что объединениям собственников жилья часто не хватает элементарной юридической грамотности, чтобы полноценно организовать ремонт исторических зданий, которые, имея статус объектов наследия, подлежащих государственной охране, сохраняют жилую функцию. Для Петербурга эта проблема особенно актуальна. В результате такого положения при ремонтах иногда гибнут элементы зданий, входящие в предмет охраны», – отметил Сергей Макаров. По его словам, помочь решить эту проблему и призвано сотрудничество с активистами из числа собственников квартир в таких объектах.
«Мы рассчитываем прежде всего на консультационную и информационную помощь. Надеемся, что петербуржцы не останутся безразличны к историческому наследию своего города, в котором они буквально живут», – подчеркнул Андрей Китаев. По его словам, ремонтными работами в зданиях-памятниках имеют право заниматься только компании, имеющие соответствующие лицензии, дающие право ремонтно-реставрационных работ на объектах наследия. «Между тем многие просто не знают законодательства. В итоге иногда происходят противоправные действия не по злому умыслу, а в силу отсутствия понимания ситуации», – рассказал общественник.
Андрей Китаев отметил, что очень важно вести просветительскую и разъяснительную работу с собственниками жилья в домах-памятниках. «Когда люди поймут важность сохранения объектов (хотя бы на уровне того, что проживание в объекте наследия – престижно, этот статус косвенно повышает стоимость жилья в таком доме), это коренным образом поменяет их отношение. Тогда перестанут происходить печальные инциденты, когда демонтируются уникальные витражи или производится ремонт, уродующий экстерьер здания», – заключил он.
Законодательная активность российских депутатов в сфере недвижимости не иссякает. Недавно в Госдуму был внесен очередной законопроект – на сей раз призванный навести порядок в сегменте апартаментов, что предполагается сделать путем приравнивания их по ряду параметров к жилью. Эксперты рынка считают, что урегулировать вопрос необходимо, но нужно учесть специфику формата.
Сегмент апартаментов, по оценке экспертов, в последнее время является самым быстрорастущим на всем рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Связано это с уникальностью формата. С одной стороны, это возможность строить «псевдожилье» в локациях, где жилье строить градостроительные нормы запрещают, поскольку формально апартаменты являются сегментом коммерческой недвижимости. А с другой – велика привлекательность формата как объекта для инвестирования.
«Первые проекты апартаментов появились в Петербурге сравнительно недавно, но этот формат получил быстрое развитие. Объем сегмента увеличивается с каждым годом и уже к 2020 году, по прогнозам, будет составлять примерно 12,8% от общего объема рынка», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Не в первый раз
Законопроект, призванный обеспечить правовое регулирование сегмента апартаментов, подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным. Документ предполагает внести изменения в действующие Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ.
Планируется определить юридический статус уже построенных апартаментов, сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах, установить правовое регулирование апартаментов на будущее, ввести раздельное зонирование в «многофункциональных домах» жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).
«Выделение такого нового вида жилых помещений (жилых апартаментов, которыми признаются структурно обособленные помещения в многофункциональном доме) дает возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и жилым апартаментам», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта.
В Градостроительный кодекс законопроектом предлагается внести поправки, обеспечивающие учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения состава территориальных зон, в которых разрешается их строительство, и требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон.
Отметим, что это уже не первая попытка правового урегулирования данного сегмента недвижимости. Так, в октябре 2017 года Минстрой РФ уже вносил в Госдуму законопроект, в значительной мере приравнивающий апартаменты к традиционному жилью. В ряде положений оба документа перекликаются. Законопроект Минстроя тоже предлагал решить проблему граждан с регистрацией по месту жительства в апартаментах. Кроме того, предполагалось установление нового вида разрешенного использования – строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах.
Интересно, что еще летом прошлого года глава Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев сообщал, что в рамках внесения изменений в Правила землепользования и застройки апарт-отели планируется приравнять к жилью с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр. «Мы предлагаем: в том случае, если более 10% апартаментов в проекте оборудованы кухонной зоной или кухней и, соответственно, могут быть использованы для длительного проживания, то такой объект должен быть обеспечен всеми необходимыми для такого проживания элементами», – говорил он тогда.
Дьявол в деталях
Эксперты считают целеполагание документа верным, поскольку сегмент апартаментов действительно нуждается в правовом урегулировании, но полагают, что законопроект недостаточно учитывает его специфику.
«Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели с гостиничной функцией, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным ЖК», – говорит генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. «В Петербурге наибольшее развитие получили сервисные апартаменты (гостиничный тип), и доля этого формата составляет уже 66% от предложения в сегменте. Но из-за разнообразия проектов, имеющих одинаковый статус, и отсутствия точного определения апартаментов в законодательстве возникло большое количество открытых вопросов, различных трактовок и неясностей», – добавляет Екатерина Немченко.
Соответственно, по мнению экспертов, законодательные инициативы в этой сфере должны четко различать эти форматы. «Требования по обеспечению социальной инфраструктурой и наполнению проектов должны напрямую зависеть именно от основной функции. Если объект изначально строится с ориентацией на нормы гостиничных сетей, то в него включена обширная внутренняя инфраструктура, которая востребована арендаторами: лобби, фитнес-центр, ресторан, зоны для работы, общественные пространства. Соответственно, в этом случае потребность в «социалке» заметно отличается от той, которую формируют для ЖК. С другой стороны, если проект тяготеет к жилью, то параметры социальной инфраструктуры должны быть иными. Применять одинаковые требования ко всем проектам, которые представлены на рынке в качестве «апартаментов», попросту необоснованно», – отмечает Александр Погодин.
«К сожалению, в настоящий момент законопроект не предусматривает данное разграничение и предполагает нагрузку социальной инфраструктурой и отелей в том числе, хотя средний срок проживания в них составляет 3–5 дней и альтернативой жилым комплексам их назвать невозможно. В существующем виде законопроект поставит под угрозу качественные инвестиционные продукты на рынке недвижимости. При этом направление законодательной деятельности положительное, так как уберет с рынка недобросовестное предложение "псевдожилья"», – отмечает управляющий директор PM (Property Management) Becar Asset Management Мария Онучина.
При этом эксперты считают, что необходимо на будущее обеспечить четкую дифференциацию требований в зависимости от функционала апарт-проектов. «Новый закон должен дать определение формату апартаментов, обеспечить «амнистию» тем проектам апартаментов, которые были построены до появления этого закона и используются как постоянное жилье, исключить возможность различных трактовок и установить понятные требования к будущим проектам апартаментов. Эти меры должны обеспечить контролируемое развитие рынка и на законодательном уровне дать ответы на существующие вопросы о статусе и эксплуатации подобной недвижимости», – говорит Екатерина Немченко.
Распространение же на апарт-проекты гостиничного типа требований, аналогичных к тем, что предъявляют к жилью, может стать поводом для судебных исков. «Все участники рынка понимают, что есть ряд примеров, когда объект очевидно не является скрытым жильем ни по своим функциям, ни по своему позиционированию, но при этом имеет кухонную зону. Рано или поздно мы увидим подключение судебных инстанций к определению легитимности предъявляемых к объектам требований. Думаю, этот спорный подход к требованиям и характеристикам категории апартаментов еще может измениться», – считает Мария Онучина.