В формате КОТ
Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) в настоящее время являются приоритетными при создании новых жилых кварталов в Санкт-Петербурге. Их реализация интересна как девелоперам, так и властям города. Однако при реализации таких проектов возникает немало сложностей. Способы их решения обсудили на бизнес-завтраке в рамках XII конкурса «Доверие потребителя».
Юрий Кабушка, директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами», подведомственного Комитету по строительству Санкт-Петербурга, сообщил, что для города проекты КОТ являются драйвером дальнейшего развития. По его словам, в настоящее время Смольным заключено 11 договоров с девелоперами о реализации проектов в этом формате. Из них пять сейчас находятся в активной стадии, один – в начальной, еще один завершается. Четыре проекта в силу различных причин заморожены. Они будут вновь запущены после внесения поправок в региональное законодательство, регулирующее правила торгов земельными участками, отданными под КОТ.
«Другая проблема таких проектов в Петербурге связана с отсутствием четко прописанных обязательств по созданию объектов социальной инфраструктуры. Изначально предполагалось, что этим будет заниматься город. Однако в силу ограниченности бюджета власти не успевают за бурным строительством жилья. Сейчас достигнуты определенные договоренности с девелоперами о том, что строительство социальных объектов они берут на себя, а город постепенно будет осуществлять их выкуп. В частности, такая схема уже задействована в проектах КОТ «Северная долина» и «Юнтолово» с компанией «Главстрой-СПб», – отметил Юрий Кабушка.
Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен рассказал, что схожие с КОТ проекты реализуются и в соседней Финляндии. Только они меньше в объемах. В большинстве случаев в этих проектах социальные объекты возводятся совместно девелоперами и городскими администрациями. Также распространена схема, при которой местные власти их выкупают в течение 10–20 лет. Он также добавил, что сейчас в подобных проектах наблюдается тенденция снижения количества парковочных мест, площадь которых отдается под общественное пространство. Это связано с тем, что люди активнее пользуются арендным авто, общественным транспортом и велосипедами.
В России пока наблюдается обратный тренд, отметил генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Из-за роста числа приобретаемых гражданами машин в качественных проектах увеличиваются площади парковок. В целом, считает он, девелоперы стали уделять больше внимания внутренней инфраструктуре своих кварталов, которая все чаще включает не только школы и детсады. «Застройщики стали больше думать о том, как в их проекте будут жить люди. А не о том, какой объем квадратных метров жилья с этой территории можно получить», – подчеркнул эксперт.
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин в рамках бизнес-завтрака предложил властям Санкт-Петербурга при корректировке законодательства по КОТ проработать вопрос о совместной эксплуатации школ. Сейчас школы по какой-либо схеме передаются городу. В Москве же девелоперы и местные органы власти успешно управляют многими образовательными учреждениями совместно.
Генеральный директор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева отметила, что у проектов КОТ, находящихся за КАД, есть серьезная проблема, а именно транспортная доступность. «К сожалению, даже вскладчину девелоперам трудно ее решить. Поэтому тут необходимо твердое решение властей о строительстве и реконструкции дорог. При этом проводиться эти работы должны своевременно», – добавила она.
Мнение
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– Федеральный закон №283-ФЗ от 02.08.2019 с одной стороны восполнил ряд существовавших пробелов в законодательстве в сфере КРТ, с другой – создал новые проблемы.
Во-первых, сведения о границах территории, на которой реализуется проект по КРТ, содержащие графическое описание местоположения границ территории, являются обязательным приложением к решению о проекте и подлежат внесению в ЕГРН.
Во-вторых, указанный закон предоставил возможность включить в границы территории, подлежащей КРТ, смежные участки. Однако такая возможность не предусмотрена для проектов КОТ. Вместе с тем закон обязал инициатора проекта получать согласие собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости на включение в границы проекта КРТ.
В-третьих, теперь инициаторы создания и правообладатели участков КРТ должны заключать между собой соглашение, включающее обязательства сторон в связи с реализацией мероприятий по КРТ, включая распределение обязанностей по подготовке документации по планировке территории и финансовые обязательства. Но при этом выход из него одной из сторон влечет признание документации по планировке территории недействительной.
И даже обязательство возместить остальным участникам проекта КРТ возникшие убытки не решает вопрос о том, что делать в случае изменения мастер-плана проекта и каким образом гарантировать достижение задач, поставленных соответствующим проектом.
Компания «УНИСТО Петросталь» продает складской комплекс возле Сосновой поляны в Петербурге. Актив оценен в 200 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) 22 февраля текущего года по поручению ГК «УНИСТО Петросталь» проведет торги по продаже производственно-складского комплекса площадью 11,2 тыс. кв.м. с тремя земельными участками общей площадью 2 га. Комплекс расположен на ул. Рабочей, 7И, впромзоне рядом с развязкой КАД и Таллинского шоссе, недалеко от железнодорожной станции «Лигово». На данный момент 60% площадей комплекса сданы в аренду различным компаниям, что приносит собственнику около 1,9 млн рублей годового дохода.
«Комплекс в хорошем состоянии, и до недавнего времени собственник использовал его под свои нужды. Инвестор может значительно увеличить доход от объекта, сдав его свободные площади. Думаю, в первую очередь объект заинтересует производственные и транспортно-логистические компании», – считает и.о. руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Актив выставлен на аукцион за 200 млн рублей. «На мой взгляд, цена выглядит вполне рыночной для этой локации и объема площадей», - считает генеральный директор УК Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
«Это не первая попытка компании продать актив. Ранее по заявленной цене на него не нашлось покупателей. С учетом состояния объекта, стоимость кажется сильно завышенной. Реально было бы снизить ее раза в два», - отмечает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
«Определенный интерес к торгам будет, так как вблизи города складских площадей немного. Но ждать значительного роста стоимости не стоит. Спрос на покупку комплекса может возникнуть со стороны небольших производственных компаний или торговых операторов», - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Напомним, что в работе у «УНИСТО Петросталь» было три проекта комплексного освоения территорий в Ленобласти на 600 тыс. кв.м. жилья и несколько объектов складского и торгового профиля общей площадью более 50 тыс. кв.м. Но в последнее время дела у компании пошли неважно - она столкнулась с кризисом ликвидности. В результате, летом 2018 года была принята антикризисная программа, которая призвана решить проблему задержки сдачи корпусов в ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино и в ЖК «Чудеса света» в Колтушах. В рамках программы компания начала распродавать активы стоимостью более 1,1 млрд рублей, чтобы обеспечить работы по строительству домов. В конце прошлого года «УНИСТО Петросталь» продала склад в Московском районе за 90 млн рублей. Позже на продажу были выставлены строительный комбинат «Муринский» (700 млн рублей), участок размером 6,5 га деревне Аро близ Колтушей (310 млн рублей), а также торгово-складские помещения площадью 2 тыс. кв.м. около станции метро «Московские ворота» (90 млн рублей). Сделки пока не состоялись.
Кстати
На днях появилась информация, что ГК «УНИСТО Петросталь» и власти Ленобласти ведут переговоры о передаче компании «ЛенОблАИЖК» недостроенных корпусов ЖК «Тридевяткино царство». Там проданы около 1200 квартир. И более 1 тыс. квартир пока не реализованы. Власти также не исключают вариант выкупа у девелопера оставшихся в жилом комплексе квартир по цене ниже рыночной.
Отметим, что выдвижение новых кандидатур предполагает также некоторое перераспределение обязанностей между вице-губернаторами. Для строительного комплекса Северной столицы наиболее важны четыре новых выдвиженца, которые неплохо известны в городе, поскольку уже занимали те или иные должности в Смольном.
Напомним, финальным аккордом 2018 года стала отставка ряда ключевых фигур в правительстве Санкт-Петербурга. Ушли вице-губернаторы Игорь Албин и Михаил Мокрецов, глава Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. Уже в этом свои посты покинули вице-губернаторы Сергей Мовчан и Александр Говорунов. И вот, вр. и. о. главы города Александр Беглов направил в ЗакС на согласование свои кандидатуры на освободившиеся должности.
На ключевой для строительной отрасли пост выдвинут Николай Линченко. Ему предлагается поручить решение вопросов капитального строительства и реконструкции, архитектуры и градостроительства (за исключением формирования архитектурного облика), работы с объектами культурного наследия. Николая Линченко дольше других не было в городе, поскольку с 2012 года он занимал пост замдиректора Департамента промышленности и инфраструктуры Правительства РФ. Но перед этим в течение девяти лет (2000-2009 годы) он работал начальником аппарата вице-губернатора города Александра Вахмистрова, который как раз курировал строительный комплекс. Кроме того, в 2009-2012 годах Николай Линченко работал в администрации Приморского, затем Адмиралтейского района Северной столицы.
Евгения Елина представили на должность вице-губернатора, отвечающего за экономическое развитие и стратегическое планирование Петербурга, учет, управление и распоряжение городским имуществом, мониторинг земель и землеустройство, вопросы, связанные с госуправлением в сфере имущественных отношений. Его хорошо помнят в городе как топ-менеджера ряда бизнес-структур, а также главы Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли в 2009-2012 годах. Есть у Евгения Елина и опыт работы в федеральном правительстве: в 2013-2017 годах он занимал пост замминистра экономического развития РФ.
Хорошо известен в Петербурге и Эдуард Батанов, выдвинутый на пост вице-губернатора, отвечающего за вопросы инвестиционной политики и транспорта. Он много лет (2008-2015 годы) был председателем Комитета финансов Смольного. В последние годы был первым замглавы правительства Калининградской области.
Максим Шаскольский, которого прочат на должность вице-губернатора, курирующего вопросы энергетики и тарифного регулирования, много лет (с 2001 года) проработал топ-менеджменте энергетических компаний Петербурга.
Кроме того, на пост вице-губернатора – руководителя Администрации губернатора выдвинута Любовь Совершаева, а вице-губернатора по темам профессионального образования и научной политики – Владимир Княгинин.
В целом представители строительной отрасли позитивно оценивают выдвинутые кандидатуры. «Новые назначения, проведенные руководителем Смольного Александром Бегловым, вполне естественны, ибо он подбирает кадры, с которыми ему предстоит работать. Отрадно, что ряд новых вице-губернаторов – Любовь Совершаева, Евгений Елин, Николай Линченко, Максим Шаскольский – коренные ленинградцы, а Эдуард Батанов и Владимир Княгинин долгое время работали в нашем городе. Отмечу, что с большинством из них мне довелось тесно и плодотворно работать в прежние годы. Полагаю, что наши прежние контакты возобновятся и мы будем активно сотрудничать с каждым из них в целях развития строительного комплекса», - говорит вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Мысль о необходимости преемственности озвучил и Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие». «За последние годы был сформирован, на мой взгляд, крайне эффективный инструмент оперативного разрешения проблем строительного и девелоперского сообщества города, а именно – рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге под руководством губернатора. Хотел бы выразить надежду на продолжение налаженного конструктивного диалога с будущими кураторами строительной отрасли города не только в рамках упомянутой рабочей группы, но и на других площадках взаимодействия», - отмечает он.
Экс-вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров выразил уверенность, что Николай Линченко прекрасно сумеет справиться с возлагаемыми на него обязанностями. «Не сложно догадаться, что раз он девять лет был бессменным руководителем моего аппарата, я был вполне удовлетворен его работой. Николай Линченко прекрасно разбирается во всех вопросах, которые ведет вице-губернатор, курирующий строительный комплекс, поскольку за прошедшие годы, сами по себе эти вопросы не изменились. Несомненно, на пользу пошла ему работа, как говорится, «на земле», в районных администрациях. То же самое можно сказать и о деятельности в федеральных структурах. Таким образом он знает специфику отрасли с разных уровней управления, и этот опыт, конечно, поможет ему на новом посту», - говорит бывший чиновник.
«У десяти комитетов Смольного теперь новые руководители, сегодня Александр Беглов предложил шесть кандидатов на должности вице-губернаторов города. Думаю, в случае их одобрения депутатами мы сможем наблюдать синергетический эффект. Будем ждать активной работы по улучшению инвестиционного климата города. Если вести речь о строительном блоке, то с Николаем Линченко мы знакомы давно – он возглавлял Адмиралтейский район в период начала реализации «Эталон ЛенСпецСМУ» проекта квартала «Галактика». Так что у нас уже есть позитивный опыт взаимодействия», - отмечает генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что перед новым поколением вице-губернаторов города стоит много серьезных задач. «Отрадно, что на эти ответственные посты выдвинуты люди, которые работали в Петербурге, и работали достаточно успешно. Они известны как высокопрофессиональные специалисты с хорошим опытом. Это дает надежду на то, что работа городского правительства станет более эффективной, чем раньше. Пока же система управления избыточно бюрократична и неповоротлива, и, прямо скажем, не повернута лицом ни к людям, ни к бизнесу. В связи с этим хочется пожелать успеха этим отважным людям, которые в очень непростое время готовы взять на себя груз ответственности за развитие нашего города», - подчеркнул он.