В формате КОТ
Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) в настоящее время являются приоритетными при создании новых жилых кварталов в Санкт-Петербурге. Их реализация интересна как девелоперам, так и властям города. Однако при реализации таких проектов возникает немало сложностей. Способы их решения обсудили на бизнес-завтраке в рамках XII конкурса «Доверие потребителя».
Юрий Кабушка, директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами», подведомственного Комитету по строительству Санкт-Петербурга, сообщил, что для города проекты КОТ являются драйвером дальнейшего развития. По его словам, в настоящее время Смольным заключено 11 договоров с девелоперами о реализации проектов в этом формате. Из них пять сейчас находятся в активной стадии, один – в начальной, еще один завершается. Четыре проекта в силу различных причин заморожены. Они будут вновь запущены после внесения поправок в региональное законодательство, регулирующее правила торгов земельными участками, отданными под КОТ.
«Другая проблема таких проектов в Петербурге связана с отсутствием четко прописанных обязательств по созданию объектов социальной инфраструктуры. Изначально предполагалось, что этим будет заниматься город. Однако в силу ограниченности бюджета власти не успевают за бурным строительством жилья. Сейчас достигнуты определенные договоренности с девелоперами о том, что строительство социальных объектов они берут на себя, а город постепенно будет осуществлять их выкуп. В частности, такая схема уже задействована в проектах КОТ «Северная долина» и «Юнтолово» с компанией «Главстрой-СПб», – отметил Юрий Кабушка.
Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен рассказал, что схожие с КОТ проекты реализуются и в соседней Финляндии. Только они меньше в объемах. В большинстве случаев в этих проектах социальные объекты возводятся совместно девелоперами и городскими администрациями. Также распространена схема, при которой местные власти их выкупают в течение 10–20 лет. Он также добавил, что сейчас в подобных проектах наблюдается тенденция снижения количества парковочных мест, площадь которых отдается под общественное пространство. Это связано с тем, что люди активнее пользуются арендным авто, общественным транспортом и велосипедами.
В России пока наблюдается обратный тренд, отметил генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Из-за роста числа приобретаемых гражданами машин в качественных проектах увеличиваются площади парковок. В целом, считает он, девелоперы стали уделять больше внимания внутренней инфраструктуре своих кварталов, которая все чаще включает не только школы и детсады. «Застройщики стали больше думать о том, как в их проекте будут жить люди. А не о том, какой объем квадратных метров жилья с этой территории можно получить», – подчеркнул эксперт.
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин в рамках бизнес-завтрака предложил властям Санкт-Петербурга при корректировке законодательства по КОТ проработать вопрос о совместной эксплуатации школ. Сейчас школы по какой-либо схеме передаются городу. В Москве же девелоперы и местные органы власти успешно управляют многими образовательными учреждениями совместно.
Генеральный директор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева отметила, что у проектов КОТ, находящихся за КАД, есть серьезная проблема, а именно транспортная доступность. «К сожалению, даже вскладчину девелоперам трудно ее решить. Поэтому тут необходимо твердое решение властей о строительстве и реконструкции дорог. При этом проводиться эти работы должны своевременно», – добавила она.
Мнение
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– Федеральный закон №283-ФЗ от 02.08.2019 с одной стороны восполнил ряд существовавших пробелов в законодательстве в сфере КРТ, с другой – создал новые проблемы.
Во-первых, сведения о границах территории, на которой реализуется проект по КРТ, содержащие графическое описание местоположения границ территории, являются обязательным приложением к решению о проекте и подлежат внесению в ЕГРН.
Во-вторых, указанный закон предоставил возможность включить в границы территории, подлежащей КРТ, смежные участки. Однако такая возможность не предусмотрена для проектов КОТ. Вместе с тем закон обязал инициатора проекта получать согласие собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости на включение в границы проекта КРТ.
В-третьих, теперь инициаторы создания и правообладатели участков КРТ должны заключать между собой соглашение, включающее обязательства сторон в связи с реализацией мероприятий по КРТ, включая распределение обязанностей по подготовке документации по планировке территории и финансовые обязательства. Но при этом выход из него одной из сторон влечет признание документации по планировке территории недействительной.
И даже обязательство возместить остальным участникам проекта КРТ возникшие убытки не решает вопрос о том, что делать в случае изменения мастер-плана проекта и каким образом гарантировать достижение задач, поставленных соответствующим проектом.
Сроки сдачи перинатального центра в Гатчине в очередной раз перенесены. За год на объекте уже сменился третий подрядчик, но и с новыми силами ситуация на стройплощадке не изменилась.
На этой неделе власти Ленобласти в очередной раз побывали на стройплощадке перинатального центра в Гатчине и пытались разобраться, почему так медленно идет строительство, и определиться со сроками его окончания.
Объект с переменными
Строительство перинатального центра в Гатчине на 130 коек началось в 2015 году. Заказчиком является госкорпорация «Ростех», проектировщиком – «Гипроздрав», генподрядчиком – ООО «РТ-СоцСтрой».
Согласно госконтракту, гатчинский центр должны были достроить осенью 2016 года. Но почти сразу в реализации проекта начали возникать сложности, и прошлом году стало ясно, что работы на объекте отстают на полгода.
Прошлой осенью «РТ-СоцСтрой» из-за низких темпов работ решил сменить подрядчика – ОАО «ИЦ ЕЭС», разорвав с ним контракт. Зимой на объект вышла новая компания ЗАО «Рант». Чиновники возлагали на нее большие надежды, ведь она работает в области более 10 лет и ведет проекты жилищного строительства во Всеволожском, Кингисеппском районах. Но в этом году генподрядчик решил расстаться и с ней. 2 февраля он заключил новый контракт с гатчинским ООО «Строительно-производственная компания-А» (СПК-А) на сумму 1,063 млрд рублей. В итоге, сроки сдачи объекта снова перенеслись до октября 2017 года. Таким образом, сдачу перинатального центра отодвинули уже на год.
Как объяснил руководитель проекта ООО «РТ-СоцСтрой» Андрей Смирнов, в третий раз сменить подрядчика было решено из-за отсутствия у «Ранта» банковской гарантии под получение авансовых платежей для завершения строительства. За недолгое время работы на площадке компания успела сделать немного – установила металлопластиковые окна. Не во всем здании, а лишь в одной его части.
Пора в Москву
На смену «Ранту» на стройплощадку сразу же должна была выйти СПК-А. Во время экскурсии по объекту генеральный директор «СПК-А» Олег Никитин заверил, что сегодня здесь трудится 15 строителей. «Сейчас больше и не надо потому что мы выполняем подготовительные работы и никаких строительно-монтажных работ не ведется в связи с отсутствием проекта и исполнительной документации», - прокомментировал он.
Однако и 15 обещанных работников видно не было. Подрядчик попытался объяснить, что все они находятся на седьмом этаже здания, но отсутствие следов на свежевыпавшем снегу говорило об обратном. «Где же ваши люди ходят? Снег с утра выпал, а ни одного следа нет», - сетовал заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Увидев такое положение дел, федеральный инспектор по Ленобласти аппарата полномочного представителя президента РФ в СЗФО Виталий Андреев решил доложить о проблемах начальству: «Я несколько удивлен тем, что больше чем за неделю на объекте ничего не поменялось. Я доложу уполномоченному представителю президента о ситуации, происходящей здесь. Будем решать как здесь поступить чтобы избежать дальнейших проволочек».
Совещания с областными властями и с участниками строительства проходят часто – почти каждую неделю. Правда, почти все поручения, высказанные на нем, не выполняются. Так, генподрядчик не отправил в комитет по строительству новый график работ, в комитет по здравоохранению так и не поступила информация по проведению конкурсов по приобретения медицинского оборудования. Есть вопросы к компании и у ресурсоснабжающих организаций. Во время очередного совещания генподрядчик, как правило, попросит перенести сроки поручений или говорит о том, что «пока не готов ответить на этот вопрос».
По словам Михаил Москвина, одна из основных проблем, стопорящих строительство центра – отсутствие рабочей документации.
«Сегодня мы видим такую же ситуацию как с первыми двумя подрядчиками. Дело не в подрядчике, а в заказчике. Разработку рабочей документации «Ростех» взял на себя. Свои обещания он не выполняет. Поэтому будем добавиться проведения совещания в «Ростехе». Мы поедем в Москву требовать выполнения обязательств», - резюмировал Михаил Москвин.
Кстати
Помимо гатчинского перинатального центра, «Ростех» курирует строительство еще 32 центров в разных субъектах России.
Власти Ленобласти решили отказаться от многоэтажного строительства и больше не собираются ежегодно наращивать объемы введенного жилья. Сдержанные темпы позволят территориям развиваться комплексно и снизят социальную нагрузку на бюджет.
Эти и другие нововведения, а также итоги работы отрасли в 2016 году обсудили участники юбилейного X Съезда строителей Ленинградской области. Открывая Съезд, президент Союза строительных организаций Ленинградской области Георгий Богачёв сразу обозначил: мероприятие не должно стать выставкой достижений, сопровождающихся благодарностями в сторону властей, оно должно иметь более конструктивный характер – с вопросами, проблемами и предложениями. В итоге, застройщики региона рассказали о самом наболевшем, удивив некоторыми новостями чиновников и коллег.
Больше не надо
По данным главного федерального инспектора по Ленинградской области Аппарата полномочного представителя Президента РФ Татьяны Лукаушкиной, в минувшем году на территории 47-го региона работали более 3 тыс. строительных компаний разной величины и семь СРО. «В большинстве своем в регионе работают компании с хорошей деловой репутацией, демонстрирующие высокую социальную активность», – сказала Татьяна Лукаушкина.
Финансовый объем строительных работ в прошлом году составил 92 млрд рублей. Сегодня по вводу жилья область находится на шестом месте в России и на втором (после Санкт-Петербурга) в СЗФО.
Как сообщил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, в минувшем году в регионе было введено 2,2 млн кв. м жилья, что на 6,5% меньше, чем в 2015 году. Несмотря на это, план по вводу, утвержденный Министерством регионального развития страны, перевыполнен на 18%.
«Такие объемы являются оптимальными. Мы ставим задачу вводить жилье в районе этой планки, плюс-минус 10%. Это будет комфортно для выполнения социальных обязательств», – уверен Александр Дрозденко.
Однако пока нынешняя ситуация говорит об обратном: сейчас жилье строится на 652 площадках, общей площадью 9,3 млн кв. м, тогда как в 2015 году этот показатель составлял 8,6 млн кв. м. Для сбалансированного развития новых кварталов Правительство Ленобласти заключило 28 соглашений по программе «Соцобъекты в обмен на налоги», по которым должно быть построено 83 детсада и 30 школ. Кроме того, на строительство и реконструкцию социальных объектов в прошлом году было выделено 7,5 млрд рублей для 170 зданий.
«Мы активно начали вкладывать средства в транспортную инфраструктуру в районе КАД. В этом году на строительство дорог и развязок в этой зоне выделено 1,7 млрд рублей», – продолжает губернатор.
Кстати, по данным заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, согласно документам территориального планирования, в регионе зарезервировано место под строительство 25 млн кв. м.
От небоскребов к коттеджам
Одна из важнейших новостей для застройщиков – отказ от многоэтажного строительства. «Сегодня стоит задача, чтобы новые градостроительные документы, особенно регламентирующие зоны интенсивного жилищного строительства, утверждались только под малоэтажные дома и коттеджи», – пояснил глава региона.
Михаил Москвин сообщил, что теперь вся документация будет утверждаться только с конкретной высотностью. О многоэтажках можно забыть в Мурино, Девяткино, Буграх и еще на нескольких территориях, попадающих под «красную зону» программы «Светофор». По задумке чиновников, это снизит социальную нагрузку, потому что содержание соцобъектов стало обходиться слишком дорого.
Плюс к тому, это позволит исключить ситуации, когда застройщики пытаются перевести назначение участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов, для девелоперской деятельности. Теперь это можно будет сделать только для дальнейшего строительства малоэтажек.
«Все хорошо помнят суды с NСС, когда им отменяли проект планировки территории. Непростая ситуация сложилась и с «Дальпитерстроем». Этим запретом мы исправляем ошибки, которые в течение нескольких лет допустили муниципалы при согласовании градостроительной документации», – сказал Михаил Москвин.
Похожие ограничения коснутся и земель Минобороны и лесного фонда. На них будут разрешать строительство только в исключительных случаях – для социальных объектов, котельных и пр. В основном эти наделы планируется использовать в качестве рекреационных зон. Так, например, будет с землями Ржевского полигона между Токсово и Лехтуси, которые могли отдать под комплексное освоение территорий.
Запрет на высотки к Ленобласти, по словам господина Дрозденко, продлится примерно 10 лет.
Кстати:
На Съезде коллектив газеты «Строительный Еженедельник» награжден Почетным дипломом губернатора Ленинградской области «За вклад в создание открытого информационного пространства строительной отрасли Ленинградской области». Издание являлось генеральным информационным партнером Съезда. Оператором мероприятия выступил Союз строительных организаций Ленинградской области.
Из-за детсада в налоговую
Налоговая инспекция Всеволожского района заинтересовалась схемой реализации программы «Соцобъекты в обмен на налоги». В ведомстве считают, что есть признаки экономически необоснованных видов деятельности в том, что девелоперы передают школы и детсады на коммерчески невыгодных условиях.
«Недавно меня вызвали на допрос в налоговую инспекцию Всеволожского района, где мне нужно было дать показания по факту осуществления незаконной деятельности по строительству соцобъектов. По их мнению, она является заведомо убыточной с целью дальнейшего получения налоговых выгод», – рассказала на Съезде генеральный директор «Бонава СПб» Мария Чёрная.
Так, в налоговой заинтересовались мотивами застройщика, который вкладывает в строительство детсада 400 млн рублей, а отдает его всего за 230 млн рублей. «Пришлось им объяснять, что мы так действуем по договоренности с областным Правительством, а не потому, что мы – странная преступная группа, которая занимается строительством соцобъектов».
Мария Черная считает, что эту проблему надо решать на уровне федерального законодательства: «Налоговый кодекс остался во вчерашнем дне. Надо действовать фундаментальными методами. Если законодательство не будет двигаться параллельно правилам для застройщиков, то мы так и будем ходить на допросы. Скоро с этой проблемой столкнутся все мои коллеги», – уверена госпожа Чёрная.
В связи со сложившейся ситуацией губернатор Ленобласти Александр Дрозденко дал поручение заместителю председателя Правительства Михаилу Москвину и первому зампреду Роману Маркову урегулировать этот вопрос.
В ожидании выкупа
На Съезде строителей застройщики пожаловались на то, что областное Правительство не выкупило несколько школ и детских садов, построенных в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги».
По словам генерального директора «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, год назад компания построила в ЖК «Тридевяткино царство» детский сад на 240 мест. В прошлом году его ввели в эксплуатацию, объект получил лицензию, был передан Всеволожскому району в безвозмездное пользование – и ближе к Новому году его начали посещать первые воспитанники. Однако детсад так и не был выкуплен.
В похожей ситуации оказались и другие застройщики. Так, руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» Анзор Берсиров сказал, что в ЖК «NEWПИТЕР» в Новоселье детсад уже тоже работает, но его так и не выкупили. Генеральный директор Setl City Илья Ерменко сообщил представителям власти, что с его компанией надо рассчитаться сразу за несколько детсадов и школу.
Михаил Москвин объяснился – выкуп «стопорит» Комитет по финансам, так как эти объекты не были включены в бюджет. «Так снимите адресность внутри программы и выкупите в первую очередь уже эксплуатируемые объекты. Все функционирующие детсады и школы будут выкуплены. Даю вам для этого с Комитетом финансов 10 дней», – указал губернатор Михаилу Москвину.
Успеть к осени
До 1 сентября 2017 года в Ленинградской области осталось расселить из ветхого и аварийного жилья 2,7 тыс. человек – в 60 тыс. кв. м нового жилья.
По данным Татьяны Лукаушкиной, программа переселения из ветхого и аварийного жилья в регионе выполнена на 69%, что является одним из лучших показателей по Северо-Западному федеральному округу.
«Однако построенные дома не всегда отвечают современным требованиям жилищного законодательства – есть вопросы к качеству и долговечности», – сказала госпожа Лукаушкина.
Так, в реестр Фонда содействия реформированию ЖКХ поступили претензии по семи многоквартирным домам в четырех районах Ленобласти. Всего в регионе насчитывается 190,8 тыс. кв. м аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года.
Первый пошел
Госстройнадзор Ленобласти начал обрабатывать первые заявления строителей о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ.
Однако президент СРО Ассоциации «Объединение строителей Петербурга» Александр Вахмистров сомневается в оперативности получения документов. «Регламентная процедура в Петербурге не работает. Надеюсь, в Ленобласти этот механизм не забуксует?» – выразил свое опасение господин Вахмистров.
На это председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Вячеслав Шибаев сообщил, что по закону на это отводится 30 дней. «Единственное, что может повлиять на сроки – длительное межведомственное взаимодействие органов власти. Но проблемы пока нет. Сейчас мы подготавливаем первое заключение о соответствии, скоро выдадим. Все согласно регламенту», – сказал глава Комитета.
Инвесторам в помощь
Генеральный директор Gatchina Gardens Наталья Осетрова предложила пересмотреть принцип развития отдаленных территорий. Это, по ее мнению, повысит инвестиционную привлекательность региона.
«Он должен базироваться на объектах историко-культурного наследия области. Например, можно поставить на баланс парки, восстановить усадьбы. Правительству надо подвести инженерную инфраструктуру, тем самым подготовив условия для инвесторов», – рекомендовала она.
Однако глава региона сказал, что Правительство Ленобласти не будет вкладывать деньги в новые территории без уверенности в том, что на участок придут именно девелоперы. Чиновники готовы рассмотреть эту инициативу только со сформированным пулом инвесторов.
Мнение:
Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области:
– С января 2017 года в рамках 214 Федерального закона застройщики получили возможность использовать средства участников долевого строительства не только на строительство жилых помещений, но и на строительство объектов социальной инфраструктуры. В этом случае выкуп объектов по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» осуществляться не будет.
Александр Вахмистров, президент СРО Ассоциации «Объединение строителей Петербурга»:
– Для снижения административных барьеров в Ленобласти сделано уже многое. Есть результаты по выдаче разрешений на строительство, подключению к электросетям. Но надо больше услуг переводить в электронный вид или предоставлять их на базе МФЦ. В Петербурге, например, уже утверждают градостроительный план земельного участка в электронном формате. Все это значительно минимизирует затраты бизнеса и улучшает ситуацию с административными барьерами в целом.