В формате КОТ
Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) в настоящее время являются приоритетными при создании новых жилых кварталов в Санкт-Петербурге. Их реализация интересна как девелоперам, так и властям города. Однако при реализации таких проектов возникает немало сложностей. Способы их решения обсудили на бизнес-завтраке в рамках XII конкурса «Доверие потребителя».
Юрий Кабушка, директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами», подведомственного Комитету по строительству Санкт-Петербурга, сообщил, что для города проекты КОТ являются драйвером дальнейшего развития. По его словам, в настоящее время Смольным заключено 11 договоров с девелоперами о реализации проектов в этом формате. Из них пять сейчас находятся в активной стадии, один – в начальной, еще один завершается. Четыре проекта в силу различных причин заморожены. Они будут вновь запущены после внесения поправок в региональное законодательство, регулирующее правила торгов земельными участками, отданными под КОТ.
«Другая проблема таких проектов в Петербурге связана с отсутствием четко прописанных обязательств по созданию объектов социальной инфраструктуры. Изначально предполагалось, что этим будет заниматься город. Однако в силу ограниченности бюджета власти не успевают за бурным строительством жилья. Сейчас достигнуты определенные договоренности с девелоперами о том, что строительство социальных объектов они берут на себя, а город постепенно будет осуществлять их выкуп. В частности, такая схема уже задействована в проектах КОТ «Северная долина» и «Юнтолово» с компанией «Главстрой-СПб», – отметил Юрий Кабушка.
Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен рассказал, что схожие с КОТ проекты реализуются и в соседней Финляндии. Только они меньше в объемах. В большинстве случаев в этих проектах социальные объекты возводятся совместно девелоперами и городскими администрациями. Также распространена схема, при которой местные власти их выкупают в течение 10–20 лет. Он также добавил, что сейчас в подобных проектах наблюдается тенденция снижения количества парковочных мест, площадь которых отдается под общественное пространство. Это связано с тем, что люди активнее пользуются арендным авто, общественным транспортом и велосипедами.
В России пока наблюдается обратный тренд, отметил генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Из-за роста числа приобретаемых гражданами машин в качественных проектах увеличиваются площади парковок. В целом, считает он, девелоперы стали уделять больше внимания внутренней инфраструктуре своих кварталов, которая все чаще включает не только школы и детсады. «Застройщики стали больше думать о том, как в их проекте будут жить люди. А не о том, какой объем квадратных метров жилья с этой территории можно получить», – подчеркнул эксперт.
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин в рамках бизнес-завтрака предложил властям Санкт-Петербурга при корректировке законодательства по КОТ проработать вопрос о совместной эксплуатации школ. Сейчас школы по какой-либо схеме передаются городу. В Москве же девелоперы и местные органы власти успешно управляют многими образовательными учреждениями совместно.
Генеральный директор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева отметила, что у проектов КОТ, находящихся за КАД, есть серьезная проблема, а именно транспортная доступность. «К сожалению, даже вскладчину девелоперам трудно ее решить. Поэтому тут необходимо твердое решение властей о строительстве и реконструкции дорог. При этом проводиться эти работы должны своевременно», – добавила она.
Мнение
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– Федеральный закон №283-ФЗ от 02.08.2019 с одной стороны восполнил ряд существовавших пробелов в законодательстве в сфере КРТ, с другой – создал новые проблемы.
Во-первых, сведения о границах территории, на которой реализуется проект по КРТ, содержащие графическое описание местоположения границ территории, являются обязательным приложением к решению о проекте и подлежат внесению в ЕГРН.
Во-вторых, указанный закон предоставил возможность включить в границы территории, подлежащей КРТ, смежные участки. Однако такая возможность не предусмотрена для проектов КОТ. Вместе с тем закон обязал инициатора проекта получать согласие собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости на включение в границы проекта КРТ.
В-третьих, теперь инициаторы создания и правообладатели участков КРТ должны заключать между собой соглашение, включающее обязательства сторон в связи с реализацией мероприятий по КРТ, включая распределение обязанностей по подготовке документации по планировке территории и финансовые обязательства. Но при этом выход из него одной из сторон влечет признание документации по планировке территории недействительной.
И даже обязательство возместить остальным участникам проекта КРТ возникшие убытки не решает вопрос о том, что делать в случае изменения мастер-плана проекта и каким образом гарантировать достижение задач, поставленных соответствующим проектом.
Программа реновации квартала в Кировском районе Санкт-Петербурга все отчетливее находит как своих сторонников, так и противников.
В квартале Ульянка у дома 15/3 по улице Лёни Голикова 15 марта прошел сход местных граждан. На него были приглашены представители муниципального образования, Госстройнадзора и депутат ЗакС Борис Вишневский. Причина схода – начало строительства нового жилого объекта компанией «Воин-В».
По словам недовольных местных жителей, стройплощадка размещена слишком близко к их домам, к ней не подведены внешние дороги. Забор стройки не имеет защитного козырька, хотя рядом проходит внутриквартальный проезд, по которому дети ходят в школу.
Отметим, что строящийся жилой дом является частью программы по реновации застроенных территорий в Петербурге, официально стартовавшей уже более 10 лет назад. Операторами ее стали «Воин-В» и «СПб Реновация». Реализация программы идет крайне медленно, в связи с чем компании неоднократно подвергалась критике властей. Сами застройщики задержку реализации проектов объясняют новациями в законодательстве, которые сделали запуск реновации по целому ряду кварталов просто невозможным из-за отсутствия стартовых «пятен».
Борис Вишневский, поддерживающий позицию градозащитников, поясняет, что проект реновации квартала Ульянка Смольный когда-то утвердил так, что часть домов остается, а часть – сносится. Для тех, кого снесли, – это действительно реновация; для тех, чьи дома остаются, реновация сводится к «уплотниловке». «Я пригласил на место строительной площадки представителей Госстройнадзора – инспектор сообщил, что в течение недели проведет проверку и даст ответ. Конечно, лучше поздно, чем никогда, но можно было бы сделать это и быстрее», – подчеркнул депутат после встречи с местными жителями.
Глава строительной компании «Воин-В» Олег Глущенко сообщил «Строительному Еженедельнику», что законность проводимой в Ульянке реновации уже подтвердил городской суд. «На сходе высказывались в основном какие-то претензии по безопасности начатого строительства. Мы показали документы о том, что ни над жилым домом, ни над школой кран работать не будет. Иначе бы нам не дали разрешение на строительство. Хочу также отметить, что всего на сходе было приблизительно 30 человек. Половина из них – противники реновации и строительства новых домов в Ульянке; вторая половина – сторонники», – подчеркнул он.
В настоящее время, действительно, все отчетливее проявляется разделение местных жителей на противников и сторонников реновации квартала. У каждой из сторон даже есть свои активные группы в сети «ВКонтакте». «Законные права тех домов, которые не планируют сносить в этом квартале, нарушаются. У нас отбирают землю, зеленые насаждения, объекты инфраструктуры, а мы должны быть счастливы?» – вопрошает Святослав Зинько.
У Надежды Самусевой своя правда: «Мы проживаем в Ульянке в доме, серия которого очень устарела. Технически его комфортность невозможно повысить даже после проведения капремонта. Поэтому мы, конечно, хотим более благоустроенные дома с лифтами и с другими удобствами, а также более пожаробезопасные. Кроме того, сам квартал хотелось бы видеть более удобным, современным с развитой инфраструктурой».
Кстати
В феврале ЗакС утвердил поправки в городской закон о реновации. Подготовлен он был совместно с профильными комитетами ЗакС. В соответствии с поправками, теперь переселять граждан из жилых домов, попавших под снос, можно будет в границах муниципального образования, а не квартала, что позволит решить проблему отсутствия стартовых «пятен». Предполагается, что это ускорит реновацию застроенных территорий.
КРТИ намерен завершить строительство и реконструкцию значительной части городских дорожных объектов до начала Чемпионата мира по футболу.
Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга 14 марта провел заседание коллегии. В его рамках ведомство Смольного отчиталось об итогах работы в прошлом году и сообщило о планах на текущий.
По словам председателя КРТИ Сергея Харлашкина, в целом, прошедший 2017 год был очень удачным, несмотря на некоторые задержки проведения конкурсных процедур. Бюджет был освоен ведомством на 94,2%, что в суммарном выражении 56,3 млрд рублей. Адресная инвестиционная программа была исполнена на 94,8% или на 39,2 млрд рублей.
Сергей Харлашкин отметил, что для ведомства 2018 год особо ответственный, так как впереди Чемпионат мира по футболу. «До его проведения необходимо будет завершить строительство и реконструкцию значительной части городских дорожных объектов. Сомнений в том, что это будет сделано у нас нет», - подчеркнул он.
Как и ранее было обещано, до мундиаля будет завершено строительство станций метро «Новокрестовская» и «Беговая». Также в апреле будет достроен новый участок набережной Макарова и мост через остров Серный. Готовность объектов очень высокая.
Кроме того, уже в начале апреля начнутся работы по ремонту дорог. В том числе и Невского пр. «Это знаковая работа для нашего города. Начнем ее в апреле с первыми лучами теплого солнца. К июню надеемся их завершить», - сообщил Сергей Харлашкин.
Предполагается, что ремонт центральной артерии города пройдет в два этапа. Сначала от пл. Восстания до пл. Александра Невского, затем от Адмиралтейского пр. до пл. Восстания. На работы будет потрачено 219 млн рублей. Автомобилистов ждет частичное перекрытие движения. Последний дорожный ремонт Невского пр. проходил в 2013 году.
Всего же в 2018 году на дорожный ремонт в Петербурге будет выделено 5 млрд рублей (в 2017-м было 5,2 млрд рублей). В рамках этих средств будет произведен ремонт 94 дорожных объектов общей протяженностью 146 км. На 27 участках будет проведен капремонт на общую сумму 1,18 млрд рублей. Также в этом году будет построено 19 пешеходных переходов, установлено 16 светофорных постов, отремонтировано 24. По словамгенерального директора Центра транспортного планирования Петербурга Рубена Тертеряна, на время проведения чемпионата мира ремонт значительной части дорог будет приостанавливаться.
В этом году также будут построены по две перехватывающие автостоянки станции метро «Купчино» и «Рыбацкое», организованы две временные автостоянки в Кронштадте. Будет автоматизирована перехватывающая автостоянка у метро «Парнас».
Кроме того, в 2018 году будут проведены работы по проектированию и строительству восьми веломаршрутов общей площадью 39,6 км. На совещании сообщили, что в городе к Чемпионату мира может появится новый велосипедный каршеринговый оператор. Предположительно им станет китайский Mobike. Компания в город войдет сразу с 5 тыс. прокатных велосипедов. Для сравнения единственный действующий велосипедный оператор в Петербурге «Велогород» имеет в своем парке только 650 велосипедов.